Kdy SVJ může iniciovat prodej mého bytu a jak se bránit
5 min. čtení
Vlastnictví bytu v domě se společenstvím vlastníků jednotek přináší nejen výhody, ale i určité povinnosti. Co když ale porušíte své závazky vůči SVJ? Může vás společenství vlastníků připravit o byt? Nebo blokovat jeho prodej? Nabízíme otázky a odpovědi na téma nucený prodej bytu, jak mu předcházet a jak se bránit, když SVJ překračuje své pravomoci, či naopak neplní povinnosti.
Co si z článku odnést
- Nucený prodej bytu je krajním opatřením, které slouží k ochraně práv ostatních vlastníků. SVJ nemůže svévolně rozhodnout o prodeji vašeho bytu. Vždy rozhoduje soud, a to ještě po splnění přísných podmínek.
- Nejlepší obrana je prevence: plaťte řádně své povinnosti vůči SVJ, dodržujte domovní řád a při jakýchkoli problémech komunikujte s výborem SVJ. Pokud se dostanete do sporu, neváhejte vyhledat právní pomoc. Jde o váš domov.
- Pamatujte: Vlastnické právo je ústavně chráněno. SVJ má široké pravomoci, ale také jasné hranice, které nesmí překročit. Znalost práv a povinností je nejlepší ochranou před zneužitím pravomocí společenství vlastníků. Ale: soustavné poručování vašich povinností také nese následky.
Může SVJ prodat můj byt bez mého souhlasu?
SVJ samo nemůže váš byt prodat. To může nechat udělat jedině soud, a to na návrh podaný SVJ. V takovém případě půjde nucený prodej jednotky podle § 1184 Občanského zákoníku. SVJ tady funguje jen jako navrhovatel, rozhoduje výhradně soud.
,,Občanský zákoník říká, že proces nuceného prodeje bytu může iniciovat jen ‚osoba odpovědná za správu domu‘, což je ve většině případů právě SVJ. Jednotliví vlastníci jednotek už toto právo ztratili. Mohou se pouze obrátit na SVJ s podnětem. Je pak na rozhodnutí celého SVJ, zda k soudu s tímto podnětem půjde.”
Mohlo by vás zajímat: 4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou.
V jakém případě může SVJ požádat soud o nucený prodej?
Nucený prodej bytu hrozí, pokud i přes písemnou výstrahu SVJ porušujete své povinnosti vlastníka jednotky, a to způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Jak tady vypadá porušování povinností? Situací je pestrý rejstřík:
- dlouhodobé neplacení příspěvků do fondu oprav
- neplacení záloh na služby
- soustavné rušení domovního klidu
- užívání bytu ke krátkodobým pronájmům, které často vedou k rušení domovního klidu
- nepovolená stavební úprava společných částí
- zanedbávání údržby bytu (jednotka není v odpovídajícím technickém stavu). Zanedbávání přitom způsobuje škody na společných částech nebo v bytě jiného vlastníka.
Ukážeme vám, jak vybrat nejlepší spořicí účet pro SVJ.
Jak přesně postupuje SVJ při snaze o nucený prodej?
Proces má přesně stanovené kroky, které musí SVJ dodržet. První tři jsou na straně SVJ, o poslední dva se stará soud a soudem určený exekutor. Kroky jsou následující:
- písemná výstraha – SVJ vám musí zaslat písemnou výstrahu obsahující: důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzvu, abyste se porušování povinností zdrželi. K tomu se vám poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. Nedojde-li k nápravě, přichází na řadu další krok:
- schválení návrhu na nucený prodej většinou vlastníků – s podáním návrhu na nucený prodej musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek. K vašemu hlasu se (logicky) nepřihlíží
- podání návrhu SVJ na nucený prodej k soudu
- soudní řízení – teprve po splnění předchozích podmínek může SVJ podat návrh soudu na nařízení prodeje vaší jednotky
- realizace prodeje – pokud soud rozhodne ve prospěch SVJ, jednotka se prodá obvykle ve veřejné dražbě.
Přečtěte si víc o možnostech exekuce.
Jak se bránit, když si na vás SVJ „zasedlo“?
Někdy se to stává. SVJ chce „vyštípat“ vlastníky jednotek, kteří nějakým způsobem nevyhovují většině. Kdybyste se i vy stali terčem nespravedlivého postupu SVJ, postupujte takto:
Při neoprávněné výstraze (výstraha podle§ 1184) jednejte rychle - máte pouze 30 dní na „nápravu“. Vše dokumentujte, aby bylo patrné, v čem je výstraha neoprávněná. Neváhejte se obrátit na právníka s žádostí o uznání výstrahy za neplatnou a s pomocí v dalších krocích.
Pokud SVJ podá návrh na nucený prodej, ale vy své povinnosti (uvedené výše) dodržujete a svému okolí v rámci SVJ rozhodně nijak neškodíte, najměte si právního zástupce. Většinou se v soudním řízení postupuje tak, že se zpochybní splnění podmínek daných §1184. U výstrahy se prokazuje její neplatnost, případně včasné přijetí nápravy (vše musíte mít zdokumentované).
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Dá se napadnout i hlasování (rozhodnutí SVJ). V jakých případech? Když SVJ nemá jasně zdokumentované, že většina vlastníků skutečně souhlasila. Nebo když máte podezření na manipulaci: že většina souhlasila pod tlakem některých členů SVJ.
Na tuhle obranu ale máte maximálně tři měsíce ode dne, kdy jste se o takovém rozhodnutí SVJ dozvěděli.
Zajímají vás otázky pronájmu? Připravili jsme přehled práv a povinností nájemce a pronajímatele, včetně přehledu o nájemní smlouvě.
Co dělat, pokud SVJ překračuje své pravomoci?
Už víte, že má společenství vlastníků práva a povinnosti, které musí dodržovat a jenž nesmí překračovat. Pokud SVJ jedná mimo svou působnost, můžete se bránit. Jak?
Když shromáždění nerozhodovalo podle stanovených pravidel, můžete podat žalobu na neplatnost usnesení. Právo uplatnit neplatnost má pouze přehlasovaný vlastník jednotky, je-li pro to důležitý důvod, a to do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl. A co je tím důležitým důvodem? Nejčastěji se najdou tyto tři:
- SVJ přijímá rozhodnutí bez příslušné kompetence
- SVJ postupuje v rozporu se stanovami nebo zákonem
- SVJ vám znemožňuje výkon vlastnických práv.
I zde platí výše uvedená tříměsíční lhůta. Na soud se lze obrátit i ve věci odmítnutí SVJ vystavit vám potvrzení o bezdlužnosti, viz níže.
A co když chcete byt prodat vy sami, ale SVJ nesouhlasí? Na to se podíváme ještě v dalších dvou otázkách a odpovědích, protože i ony významně souvisejí s pravomocemi SVJ.
Musím získat souhlas SVJ při prodeji? Lze to zanést do stanov?
Zanesení souhlasu SVJ s prodejem bytu do stanov možné není. Omezit vlastníka v nakládání s jednotkou je podle české legislativy nepřípustné. Nelze vlastníka omezit ujednáním ve stanovách, ani usnesením shromáždění SVJ. Pokud by i přesto stanovy SVJ prodej podmiňovaly souhlasem, pak bude toto ujednání neplatné a nebude mít vůči dotčenému vlastníkovi žádné účinky (§ 245 Občanského zákoníku).
SVJ zkrátka nemá kompetenci zasahovat do vlastnických práv k bytům jednotlivých vlastníků a omezovat je při nakládání s nimi. Podívejte se i na další aspekty koupě bytu.
- možnost získat splatnost až 35 let u Hypotéky pro budoucnost
- fixace úrokové sazby až na 20 let
- vysoká flexibilita v uznávání příjmů (včetně DPP/DPČ)
Může SVJ blokovat běžný prodej bytu novému kupujícímu?
Blokace prodeje SVJ (ze strany společenství) není možná. Je tu stejná zásada jako o otázku výše. SVJ nemá právo zasahovat do běžných převodů nemovitostí. Jediné, co může SVJ ovlivnit, je vydání potvrzení bezdlužnosti SVJ (potvrzení o tom, že vy svému SVJ nic nedlužíte).
K čemu je takové potvrzení? Připomeňme, že původní vlastník má ze zákona povinnost doložit novému vlastníkovi potvrzení od SVJ o existenci nebo neexistenci dluhů vůči SVJ. Přešly by pak totiž na nového vlastníka.
SVJ má povinnost takové potvrzení vystavit, nicméně se někdy setkáme s tím, že vystavení odmítne.
„Pamatujte, že když SVJ odmítne vystavit potvrzení bezdlužnosti SVJ, nejedná se o blokaci prodeje, ale o porušení povinnosti na straně SVJ. A v takovém případě se dá samozřejmě bránit. Buď budete požadovat vystavení potvrzení soudní cestou, nebo kupujícímu doložíte bezdlužnost jiným způsobem. Jak? Nejlépe výpisy z účtů, které budou přesně kopírovat vyúčtování za služby a kde kupující uvidí i platby do fondu oprav,“ upozorňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz. Dobrým dokladem i výpis z Centrální evidence exekucí.
Zdroje:
- Zákony pro lidi: Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník -https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
- LinkedIn profil Tomáše Janečka: Může prodat společenství vlastníků můj byt: -https://www.linkedin.com/posts/tomas-janecek_detf-bydleni-pravo-activity-7338451150377033728-HhO4/
- Legals: Nucený prodej bytu problémového vlastníka na návrh SVJ -https://www.lgls.cz/nuceny_prodej_bytu/
- Enkidoo.cz: Co obnáší vlastnictví bytu ve společenství vlastníků jednotek v bytovém domě? -https://www.enkidoo.cz/clanky/co-obnasi-vlastnictvi-bytu-ve-spolecenstvi-vlastniku-jednotek-v-bytovem-dome
- Bezrealitky.cz: Jak řešit SVJ při prodeji bytu: Stanovy, účetnictví a nejčastější otázky -https://www.bezrealitky.cz/blog/svj-prodej-bytu