Krátkodobý pronájem – daňový přehled bez chyb
5 min. čtení
Redaktorka Banky.cz
Stále více lidí objevuje možnosti krátkodobého pronájmu turistům. Platformy jako Airbnb, Booking.com či další weby nabízejí snadný přivýdělek z pronájmu turistům. Jenže co se na první pohled zdá jako jednoduchá cesta k extra příjmu, v reálu s sebou nese povinností, o kterých mnozí netuší. Vyplatí se vyznat se i v daňové oblasti. Ta se totiž od běžného pronájmu na bydlení radikálně liší. Finanční úřady kontrolují tento typ příjmů čím dál častěji. Co musíte mít v pořádku?
Zásadní rozdíl: pronájem vs. podnikání
Jedním z hlavních omylů, kterého se lidé dopouštějí, je domněnka, že krátkodobý pronájem přes platformy typu Airbnb je jen pasivní příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů.
Ale je to jinak: když pronajímáte nemovitost opakovaně, krátkodobě, zajišťujete úklid nebo poskytujete další služby srovnatelné s ubytovacími zařízeními, jedná se o příjem z podnikatelské činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů.
,,Tento rozdíl má zásadní dopady na daňové povinnosti. Zatímco běžný dlouhodobý pronájem k bydlení vyplňujete v daňovém přiznání do přílohy č. 2 (příjmy z pronájmu), krátkodobý pronájem patří do přílohy č. 1 jako příjmy ze samostatně výdělečné činnosti.A také: můžete si díky tomu uplatnit i vyšší paušální výdaje.”
Živnostenské oprávnění pro Airbnb
Poskytování ubytovacích služeb je živnost volná. Jak vysvětluje Michal Jelínek, daňový expert a partner V4 Group: "V takovém případě je třeba splnit řadu povinností. Poskytování ubytovacích služeb je totiž živností volnou. To znamená, že se musíte zaregistrovat na živnostenském úřadě a také se musíte registrovat jako osoba samostatně výdělečně činná na České správě sociálního zabezpečení a u své zdravotní pojišťovny."
Pro zjednodušení administrativy můžete využít jednotný registrační formulář a registrovat se ke všem potřebným institucím najednou: na živnostenském úřadě. Živnost u Airbnb s sebou nese daňové výhody, které si přiblížíme v následující kapitole.
Připravili jsme pro vás právní aspekty vlastnictví a pronájmu nemovitostí.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Paušální výdaje u pronájmu – jak ušetřit na daních?
Registrace živnosti má přímý dopad na výši paušálních výdajů při pronájmu. U krátkodobých pronájmů turistům lze uplatnit paušální výdaje ve výši 60 %. Kde živnost chybí, smí se použít jen 40% paušál výdajů.
Jak upozorňuje Michal Jelínek: "Pokud v oblasti krátkodobých pronájmů podnikáte bez živnostenského oprávnění, můžete uplatnit pouze 40% výdajový paušál. Zpravidla ale bývá výhodnější uplatnit si skutečné výdaje, které jsou standardně v hlavní míře představovány odpisy pronajímané nemovitosti."
Rozhodování mezi paušálními a skutečnými výdaji vyžaduje kalkulaci. Paušální výdaje jsou administrativně jednodušší, ale skutečné výdaje bývají výhodnější. Kombinace Airbnb daní s dalšími příjmy také vyžaduje promyšlený přístup, zejména pokud jste zaměstnanec nebo máte jiné zdroje příjmů. Tady neváhejte a oslovte zkušené účetní nebo daňové poradce.
Kdy se vás bude týkat DPH u pronájmu
„DPH u pronájmu (toho krátkodobého) se aktivuje až při dvoumilionovém obratu za jeden kalendářní rok. Ale pozor: jakmile začnete poskytovat ubytovací služby přes platformy typu Airbnb, vzniká vám povinnost stát se tzv. identifikovanou osobou k DPH, bez ohledu na výši příjmu z ubytování,“ upozorňuje Marek Pavlík, majitel portálu hypotecniklakulacka.cz.
Při dosažení obratu 2 000 000 korun počítaného od začátku kalendářního roku vzniká povinnost registrace k dani z přidané hodnoty od 1. ledna následujícího roku.
A tady další pozor: jakmile by váš obrat překročil v kalendářním roce 2 536 500 korun, stáváte se plátcem daně z přidané hodnoty okamžitě od následujícího dne (v tomto případě se odklad do dalšího ledna nekoná).
Spočítejte si hypotéku na pronájem
Sociální a zdravotní pojištění
Příjem z podnikání podléhá zdanění, ale také odvodům zdravotního a sociálního pojistného. Jak připomíná expert Jelínek: "Je také potřeba nezapomenout na povinnost podat přehledy k sociálnímu a zdravotnímu pojištění a odvést pojistné." To se týká nejen podnikání v hlavní činnosti, ale i v té vedlejší (když máte i klasické zaměstnání).
Evidenční povinnost pronajímatele, aneb co si musíte psát
Evidenční povinnost pronajímatele zahrnuje vedení řádné evidence příjmů a výdajů. V případě kontroly ze strany finančního úřadu musíte být schopni doložit, kolik jste za pronájem skutečně utržili.
Zatím v českém prostředí ještě doznívá hodně stará informace, že finanční správa nemá přístup k údajům z platforem jako Airbnb – to však už dávno neplatí. Tyto platformy spolupracují s daňovými úřady a jsou schopny jim předávat informace o výdělcích konkrétních uživatelů. Snaha „zatlouct“ příjmy vám tady rozhodně nevyjde.
Vaše evidence musí obsahovat všechny příjmy z pronájmu, včetně plateb v hotovosti i bezhotovostních transakcí. Stejně tak, pokud jste nezvolili cestu paušálních výdajů, musíte evidovat všechny výdaje související s pronájmem, od nákladů na úklid přes energie až po odpisy nemovitosti a vybavení.
Pobytový poplatek a nahlašovací povinnost
Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz, upozorňuje, že další oblastí, na kterou se často zapomíná, je poplatek z pobytu, který musí pronajímatel odvádět obci. „Výše tohoto poplatku se liší podle konkrétního města či obce, pohybuje se však obvykle mezi 30 a 50 Kč za osobu a noc, kdy 50 Kč je zákonem dané maximum. Obce si ale mohou rozhodnout, že poplatek sníží. Poplatek z pobytu se vztahuje na všechny pobyty poskytované za úplatu a kratší než 60 po sobě jdoucích dní. Když na tyhle platby zapomenete, vystavujete se nejen jejich doměření, ale i nepříjemným pokutám,“ doplňuje ještě Majer.
Zároveň platí povinnost vést evidenci ubytovaných osob a cizinecké policii hlásit ubytované cizince. Jak upozorňuje Jelínek: "Tento krok je často opomíjen, ale jedná se o zákonnou povinnost každého ubytovatele."
Daňové přiznání pronájmů – stejné lhůty jako u dalších příjmů
Daňové přiznání pro příjmy z krátkodobého pronájmu podáváte jako příjmy ze samostatné činnosti v příloze č. 1. Termín pro podání je standardně do 31. března, pokud nepodáváte elektronicky nebo nemáte daňového poradce – pak se termín prodlužuje.
Přiznání k dani z příjmů, u nichž uplatňujete paušální výdaje, je snadné, návod najdete zde. Ale když si zvolíte skutečné výdaje, nechte si přiznání alespoň napoprvé zpracovat odborníkem.
- Možnost financování rezidenčních i komerčních nemovitostí
- Uznávání budoucích příjmů z pronájmu pro posouzení bonity
- O hypotéku smějí žádat až 4 spolužadatelé
- Přísnější bonita u cizinců
- Přirážka na sazbě u cizinců mimo EU
- Neakceptuje DPP a DPČ
- Maximální výše hypotéky 20 milionů
- Neakceptují vdovský důchod
Sankce za nepřiznání daně a kontroly
Sankce za nepřiznání daně bývají citelné. Finanční úřady mohou uložit pokuty, doměřit daň, včetně penále a úroků z prodlení. Kontroly probíhají častěji než dříve, a to díky lepší spolupráci s platformami pro krátkodobý pronájem.
Jako nejčastější chyby udává finanční správa neúplné přiznání příjmů, nesprávné uplatnění výdajů nebo nerespektování povinností identifikované osoby k DPH a případné registrace k DPH.
Praktický checklist, s nímž neopomenete nic důležitého
Před prvním krátkodobým pronájmem si připravte:
- registraci živnosti pro ubytovací služby a s tím i registraci na ČSSZ a u zdravotní pojišťovny
- registraci do pozice Identifikované osoby k DPH
- systém evidence příjmů a výdajů a co nejdříve i rozhodnutí, jestli paušál nebo skutečné výdaje
- kontakt na místní úřad kvůli pobytovému poplatku
- kontakt na cizineckou policii kvůli hlášení ubytování cizinců
- pravidelná souhrnná hlášení DPH identifikované osoby, a tím i sledování obratu kvůli DPH.
Jak uzavírá Michal Jelínek z V4 Group: "Krátkodobý pronájem přes Airbnb či Booking může být výhodným způsobem, jak si přivydělat. Je však třeba k němu přistupovat odpovědně a zohlednit veškeré administrativní a daňové povinnosti. Doporučuje se konzultovat daňové a právní aspekty s odborníkem – daňovým poradcem nebo specializovaným právníkem. Správné nastavení režimu už od začátku vám ušetří nemalé starosti při případné kontrole ze strany úřadů."
Zdroje
- PrůvodcePodnikáním.cz: 67. díl: Jak se daní příjmy z pronájmu -https://www.pruvodcepodnikanim.cz/clanek/jak-se-dani-prijmy-z-pronajmu/
- Hypoindex.cz: Krátkodobý pronájem a daně: Jak nepřijít o výdělek kvůli chybám v přiznání - https://www.hypoindex.cz/clanky/kratkodoby-pronajem-a-dane-jak-neprijit-o-vydelek-kvuli-chybam-v-priznani/
- ZákonyProLidi.cz: Zákon č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích -https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1990-565
- ZákonyProLidi.cz: Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů -https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586