Realitní mánie v Česku: Je čas na koupi, nebo raději vyčkat?

Jak situaci na realitním trhu Marek Cifr vidí? Shrnuli jsme pro vás to nejdůležitější z celého rozhovoru, ať už jde o bydlení pro vlastní potřeby, ale i o bydlení coby investici.

Jsme uprostřed realitní mánie

„Jsme uprostřed nějaké realitní mánie, všude vidím argumenty, nemovitosti budou neustále zdražovat, je jich málo, je velká poptávka," konstatuje Cifr. Podle jeho slov však poptávka není konstantní veličina a „o té ceně rozhodují lidi, co mají peníze a kolik chtějí za nemovitost utratit."

Nominálně by podle logiky inflačního prostředí mělo všechno neustále zdražovat, nicméně jsme v tržní ekonomice, kde rozhoduje nabídka a poptávka. Cifr upozorňuje na paradox současné situace: „Když se díváme na grafy z posledních deseti let, jak se vyvíjí ten rozdíl mezi kupní silou a cenou nemovitostí, tak si myslím, že narážíme už na nějaké pásmo, kde se bude lámat chleba."

Kdo táhne současný trh?

Skupina lidí, která si nemůže dovolit vlastní bydlení, stále roste. „I už vícepříjmoví obyvatelé si ty nemovitosti v Praze a Brně nemůžou dovolit," vysvětluje expert. Aktuální trh podle něj táhnou primárně investoři.

Problém je však v tom, že i investorům klesá rentabilita. „Nájmy rostou daleko pomaleji než cena těch nemovitostí. Takže pokud investoři kupovali běžně před pěti, šesti, sedmi lety nemovitosti, které se jim vrátily do patnácti let, dneska to je do nějakých čtyřiceti let."

Klady

• možnost získat splatnost až 35 let u Hypotéky pro budoucnost
• fixace úrokové sazby až na 20 let
• vysoká flexibilita v uznávání příjmů (včetně DPP/DPČ)

Zápory

Hypotéka od Česká spořitelna

Úrok 70% LTV

4,69 %

Splátka 3 mil. Kč

15 541 Kč

LTV

90 %

Bez pojištění

+ 0,20 %

Koupit byt nyní, nebo počkat?

Na otázku, zda doporučuje lidem při hledání bytu spíše počkat, Cifr odpovídá jednoznačně: Ne. „Pokud řešíme vlastní bydlení s klientem, to je taky část našich klientů, tam je to o naplnění životní potřeby a o nějaké emoci."

Varuje však před unáhlenými rozhodnutími pod mediálním tlakem: „Občas je dobré říct, hele, zastavte se, zamyslete se, pojďme probrat, jestli to dává smysl a jestli tam není něco špatně." A to nejen u vlastního bydlení, ale především u pořízení nemovitosti coby investice.

V banky.cz pozorujeme postupné srovnávání nákladů na nájem a na hypotéku: Levnější nájem nebo hypotéka? V některých regionech vyhrává hypotéka.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Proč se nestaví více?

„Může za to mix faktorů. Je to ten systém jako takový, který je nechci říct špatně nastavený, ale postupně jak se vyvíjel, tak se nabarvovaly další vrstvy," vysvětluje Cifr vlastní zkušenost: „Před pěti lety jsem skončil s aktivním developmentem, což už nechceme stavět. Proč? Nebavilo mě hádat se se sousedy, s projektanty, s úřady, se stavebním úřadem."

Další překážkou je postoj veřejnosti: „Všichni říkáme: chceme víc bytů. A druhým dechem, ale ne tady u nás. Ať staví někde jinde."

Podívejte se, kde se v Česku nejvíc staví, které lokality teď vypadají nejnadějněji.

Nebude stačit jen zrychlení stavebního řízení

I kdyby se podařilo zrychlit administrativní procesy, rychlé řešení podle Cifra nepřijde: „Ta představa, že vyřešíme stavební řízení, proběhne digitalizace a od zítřka stavíme třeba 50 000 bytů ročně. To se nestane. Problém číslo jedna teď je: chybí stavební kapacity."

„Pokud teďka uděláme všechno správně, tak pozitivní efekty uvidíme třeba za 20 let, 15 let. Ale v tu chvíli budeme řešit zase jiné problémy."

Detailněji se o novinkách ve stavebním řízení věnujeme zde: Nový stavební zákon: Klíčové změny a jejich dopad

Demografické změny už jsou „za rohem“

Cifr v rozhovoru upozornil i na blížící se demografickou změnu: „Víme, že v roce 2030 první velká kohorta lidí půjde do důchodového systému. První velký přesun z té pracující části do té, která potřebuje čerpat z toho systému. A ten v současnosti není dobře ekonomicky naladěný"

To podle něj povede k diskusi o zdanění nemovitostí: „Tam v tu chvíli já čekám velkou ostrou debatu na tématu zdanění nemovitostí nebo majetku celkově (ke zvýšení příjmů státního rozpočtu - pozn.red.). Prostě i jako realitní investor to cítím jako odpovědnost. Je potřeba se o ten koláč trošku dělit."

Podívejte se, jak je to s daní z nemovitých věcí v současnosti.

Dvourychlostní trh tu byl a vždycky bude

Realitní trh bude i nadále podle experta takzvaně dvourychlostní. „Vždycky se budeme bavit o tom, jak se vyvíjí realitní trh v Brně, v Praze a ještě ve dvou větších městech a o tom zbytku." Krizi bydlení táhnou právě velká města. V menších sídlech často není problém dosáhnout na vlastní bydlení.

Ohromné rozdíly napříč ČR dokládá i náš další článek podložený konkrétními daty.

Budoucnost realitního trhu

Podle Marka Cifra se nacházíme v situaci, kdy je třeba rozlišovat mezi dvěma situacemi. Zatímco inflace a daňové změny a demografické změny budou nadále tlačit ceny nahoru, kupní síla obyvatel (včetně nájemníků) má své limity.

Například nájemné už brzy nepůjde zatížit (o velmi pravděpodobnou budoucí) vyšší daň z nemovitostí. Vyšší daně proto téměř celé dopadnou na investory (a na kupující vlastního bydlení). Proč? „Když se podíváte na křivku reálného příjmu obyvatel, čili mzdy, očištěna o inflaci, ty nůžky jdou od sebe. A to ještě v roce 2021 se zlomily pod větším úhlem. Takže takové to přenášení nákladů na nájemníky může fungovat, ale v jednu chvíli ta křivka dojde konce.“ Jinými slovy: lidé na to nebudou mít.

Rozhodnutí pro nákup nemovitosti na investici i pro vlastní bydlení tak bude stále více individuální záležitostí, kde bude klíčová pečlivá analýza vlastní finanční situace a dlouhodobých plánů, včetně každoročních majetkových daní.

V době realitní mánie je proto podle Cifra obzvlášť důležité nepodlehnout tlaku okolí a mediálnímu humbuku, ale rozhodovat se s chladnou hlavou a profesionální pomocí.

Online hypoteční kalkulačka

Příprava před nákupem

Cifr jí říká: splnit si domácí úkoly. Znamená to být připravený na všechno, i na konkrétní situace. „Číslo jedna, musím vědět, co chci," doporučuje Cifr. „Proto klientům, s kterými hledáme bydlení, doporučujem, jděte na pět prohlídek nemovitostí, které kupovat nechcete. Jenom, abyste nacítili, jak to vlastně vypadá."

Číslo dva: už mějte zřízené financování dopředu. Není to tak, že hotovkář dostane slevu, pokud ale máte předschválenou hypotéku, tak můžete říct: „Podívejte se, mně stačí odhad nemovitosti, to je tady za tři dny a můžeme jít čerpat (koupit a zaplatit – pozn. red.)."

Detailně vysvětlujeme výhody předem vyřízené nemovitosti v článku s názvem: S přípravou na hypotéku neotálejte: Včasné vyřízení má spoustu výhod.

Na co si dát pozor při nákupu nemovitosti

Cifr zdůrazňuje několik zásadních bodů, na které by si měli zájemci o koupi bytu dát pozor. Hlavní myšlenkou, která provází všechna doporučení, je fakt, že:

„Můžete si dovolit koupit špatný byt ve skvělém baráku, nechcete koupit skvělý byt ve špatném baráku."

Na co se tedy při výběru a vůbec zvažování pořízení vlastního bytu zaměřit?

Technický stav a SVJ

Jedním z nejčastějších problémů je podceňování stavu společenství vlastníků jednotek: „Podívat se na stav toho SVJ, to je opravdu klíčové. Spousta lidí jde teďka s penězi na nějakou hranu, koupí byt ve starším domě.“ Splátky hypotéky mají navíc nastavené vysoko, rozhodně výš než na dříve doporučovaných 30 % příjmů. Běžně se teď lidé podle Cifra dostávají i na 70% hranici.

Následují pak nepříjemná překvapení: „Za půl roku přijde první schůzka SVJ, řeknou, tak jdeme dělat výtah, nové schodiště, společné prostory a bereme si úvěr. Na provoz to znamená plus čtyři tisíce korun ještě k té měsíční splátce. A ti lidi řeknou, no jo, ale já nemám z čeho, já jsem s tím nepočítal."

Podrobněji jsme se technické inspekci nemovitosti věnovali tady.

Úrokové sazby a jejich dopad

Vliv úrokových sazeb na realitní trh ČR je podle Cifra zásadní: „Nemovitosti jako obor jsou definovány několika málo položkami, a to je dlouhodobý investiční horizont, cena peněz v čase a poměr mezi nabídku a poptávku. Cenu peněz nemůžete nikdy z té rovnice vyškrtnout, je to alfa a omega úplně všeho."

K poklesu cen došlo naposledy koncem roku 2022 a na realitní dno se dosáhlo v květnu 2023. Příčinou nebyl přímo COVID, ale důsledek úrokové šokové vlny. „Když v rámci krocení inflace došlo k navyšování základní úrokové sazby a zdražily se hypotéky."

Vždy je potřeba počítat s budoucím možným zvýšením měsíční splátky hypotéky, vyvolaným právě změnou úrokové míry v dalším fixačním období. Dnes už navíc může být problém hypotéku refinancovat, až sazby zase klesnou.

Kdy se nevyjednává

Cifr reagoval i nový trend. Často se podle aktuálně.cz můžete dočíst, že o ceně bytu lze smlouvat. Celé vyjednávání ohledně nemovitostí je ale podle Cifra velká nafouknutá bublina. „Prostě buď máte prodávajícího, co má tu incentivu, tu slevu dát, protože něco, nevím, zadlužení, spěchá na peníze, to je jako nejčastější stimul, anebo teď je situace na trhu prostě taková, že řekne, dobře, je mi líto, sleva nebude, tady máme 15 zájemců."

Zdroj: Aktuálně.cz: Koupit byt, nebo počkat? Jsme uprostřed realitní mánie, říká obchodník s nemovitostmi - https://video.aktualne.cz/koupit-byt-nebo-pockat-jsme-uprostred-realitni-manie-rika-ob/r~318dfce83ba111f0b689ac1f6b220ee8/