Dá mi banka hypotéku, jakou potřebuji? Nebo
odejdu s prázdnou? To jsou otázky, kterou řeší každý žadatel o hypoteční úvěr.
O tom, jaká bude odpověď, rozhoduje několik faktorů. A jedním z
nejdůležitějších je vaše bonita. Proto vám řekneme, co tento pojem znamená a z
čeho výpočet bonity vychází.
V první řadě si musíme vysvětlit, co se pod
pojmem bonita skrývá. Je to hodnocení vaší schopnosti splácet požadovanou
půjčku.
Bance tedy říká, jestli není úvěr příliš riskantní.
S hodnocením bonity se setkáte při každé žádosti o hypotéku – bez ohledu na to, od jakého poskytovatele si chcete půjčit.
Důvod je jednoduchý.
Pro banku jste neznámý člověk, který od ní chce peníze. Proto potřebuje co největší jistotu, že je opravdu vrátíte. A bonita je pro ni jedním z hlavních vodítek.
Obecně přitom můžeme rozlišit 3 základní varianty bonity:
Problém je, že každý poskytovatel postupuje při výpočtu bonity jinak. Zatímco u jedné banky na hypotéku snadno dosáhnete, jinde vaši žádost zamítnou.
Přesto se poskytovatelé vždy zaměřují na stejné oblasti. Nechybí mezi nimi vaše příjmy, výdaje nebo dluhová historie.
Základním parametrem pro výpočet bonity jsou vaše příjmy a výdaje. Díky nim si banka udělá obrázek o vaší finanční situaci. A o tom, jestli si se splácením dluhu poradíte.
Obecně platí, že čím vyšší jsou vaše příjmy a nižší výdaje, tím větší máte šanci na získání hypotéky.
Pokud ale od svých příjmů odečtete výdaje a nezůstane vám ani životní minimum, s hypotékou se rovnou rozlučte.
Banky si vždy kontrolují také vaše předchozí půjčky. Pokud jste u nich měli větší problémy se splácením, šance na získání hypotečního úvěru je minimální.
Jestli jste ale své závazky spláceli vždy řádně a včas, můžete být v klidu.
Problém může být, pokud máte kromě požadované hypotéky další úvěry. Z pohledu banky tím roste riziko, že se dostanete do problémů se splácením. Situaci vám přitom může zkomplikovat i příliš vysoký kontokorent nebo limit na kreditní kartě.
Pokud je ale jinak vaše bonita dobrá, půjčka, kontokorent ani kreditní karta vadit nemusí.
Pro banky je důležitá nejen výše příjmu, ale i jeho zdroj. Jinak se poskytovatelé dívají na zaměstnance a jinak na živnostníky nebo například na invalidní důchodce.
Obecně platí, že nejlepší pozici mají zaměstnanci na dobu neurčitou.
Zato podnikatelé jsou na tom o poznání hůř. Na hypotéku nemusí dosáhnout, přestože mají stejné příjmy jako zaměstnanci, kteří hypoteční úvěr bez problémů dostanou.
Poskytovatele zajímá i vaše profese. Hodnotí například její stabilitu nebo rizikovost daného oboru. Dobrou výchozí pozici tedy mají například lékaři.
V tomto případě je rovnice jednoduchá. Nižší věk = lepší bonita.
Máte tak víc času na splácení. A navíc je výhled, že vaše příjmy časem výrazně porostou.
Lepší pozici přitom mají ženy. Muži se totiž častěji dostávají do problémů se splácením.
Jste ženatý nebo vdaná? Máte výhodu. Automaticky o hypotéku žádáte i se svou manželkou či manželem. Vaše příjmy díky tomu rostou a můžete dosáhnout na vyšší úvěr.
Naopak negativně vaši bonitu ovlivňují děti. Pro banku to totiž znamená, že máte další výdaje. A ty v průběhu let obvykle rostou.
Také v případě dosaženého vzdělání je situace jednoduchá. Platí, že čím vyšší je, tím lepší je vaše výchozí pozice.
Sami vidíte, že výpočet bonity závisí na řadě faktorů. Jednotlivé banky navíc můžou zohlednit i další věci.
Vždy jsou ale nejzásadnější:
Pokud některá z těchto položek není ideální, obvykle si potřebujete bonitu vylepšit.
Jak na to?
Ideální je přizvat bonitního spoludlužníka. Pomůže zvýšit celkové příjmy a snížit riziko, že splácení nezvládnete. Vaše šance na hypotéku tak porostou.
Spoludlužníkem může být například váš partner nebo partnerka, sourozenci nebo rodiče.
A pomůže vám také, pokud doplatíte stávající půjčky nebo si najdete vedlejší příjem.
A jak zjistit, kde na hypotéku dosáhnete? Základním pomocníkem bývá hypoteční kalkulačka. Podle zadaných parametrů vám řekne, jaký úvěr u jednotlivých poskytovatelů dostanete.
S bonitou ale pracovat neumí.
Ideální je proto požádat o pomoc hypotečního poradce. Zná požadavky všech poskytovatelů a dokáže zjistit, kde požadovaný úvěr získáte za nejlepších podmínek.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
UniCredit Bank s platností od 25. 4. 2024 upravuje cenotvorbu pro hypoteční úvěry - zavádí tzv. Aktivitu na účtu.
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.
Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Dobrý den, máme hypotéku u Komerční banky. KB aktuálně nutí všechny klienty k migraci běžného účtu, který jsem v minimální míře nucen používat právě s hypotékou. Součástí migrace je navýšení ceny běžného účtu z 0 na 39 Kč/měsíc. Je možné, že nesouhlasem s migrací, tj. nesouhlasem s přechodem na placenou službu, banka vypoví hypoteční smlouvu a bude požadovat zesplatnění úvěru? Dík
Dobrý den,
nepoužívání běžného účtu nemůže vést k zesplatnění hypotéky. Máte-li v úvěrové smlouvě sjednanou slevu z úrokové sazby za využívání účtu u dané banky, nepoužíváním účtu nárok na slevu zanikne.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Výpočet bonity? Roli hrají příjmy, výdaje i vaše pohlaví
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.