Zlevňování hypoték zrychluje: proč sazby klesají a co může změnit nová vláda
4 min. čtení
Redakce Banky.cz
Hypoteční sazby v říjnu dále klesly. Podle ukazatele Swiss Life Hypoindex spadla průměrná nabídková sazba o 0,08 procentního bodu na 4,91 % p. a., což je nejnižší úroveň od dubna 2022. Sazby nepadají skokově – spíše klesají postupně. Co je táhne dolů, jak se mohou vyvíjet v nejbližších měsících a jakou roli v tom případně sehraje nová vláda? Přinášíme rozbor i praktické tipy. Chcete-li rychle porovnat nabídky, podívejte se na srovnání hypoték nebo využijte hypoteční kalkulačku.
Co si z článku odnést
- Průměrná nabídková sazba v říjnu klesla na 4,91 % p. a. (Swiss Life Hypoindex).
- Pokles táhne kombinace: uvolňování měnových podmínek, levnější financování bank a silnější konkurence o bonitní klienty. Důležitou roli hrají i mezibankovní sazby PRIBOR a tržní swapové sazby (IRS), z nichž banky odvozují cenu fixací.
- Vláda nemá přímou páku na sazby, ale může je ovlivnit nepřímo: fiskální politikou (deficit → výnosy dluhopisů), daňovými změnami, podporou výstavby a zárukami pro mladé..
- Pro výhled sledujte inflaci, vývoj repo sazby ČNB, mezibankovní sazby (PRIBOR) a výnosy státních dluhopisů – ty určují cenu peněz, z níž banky odvozují hypotéky.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Proč sazby padají právě teď
Současný pokles není náhodný výkyv, ale výsledek delšího procesu. Banky financují hypotéky z více zdrojů – vkladů, mezibankovního trhu i dluhopisů – a náklady těchto zdrojů v posledních měsících postupně klesají. Do nabídkových sazeb se to promítá se zpožděním. Právě kombinace levnějšího financování a tvrdší konkurence o bonitní žadatele nyní stahuje průměr dolů. Kromě toho klesají i střednědobé tržní sazby (např. 3–5leté IRS), které jsou klíčovým vstupem pro oceňování fixací u hypotečních úvěrů – více v našem průvodci fixací úrokové sazby.
,,Nabídkové sazby se většinou nepřeklápějí skokově, ale ve vlnách. Banky sledují cenu zdrojů, repo sazbu a rizikové přirážky a jakmile se trend potvrdí, zlevňují napříč fixacemi. Proto i dnešní pokles na 4,91 % vnímám spíš jako pokračování trendu než jednorázovou akci”
Své hraje také segmentace klientů. U nízkého LTV (např. do 70–80 %) a u klientů s vysokou bonitou banky často nabízejí výrazné individuální slevy pod průměrem trhu. Kdo přenáší hypotéku z jiné banky, má navíc větší vyjednávací sílu – refinancování je pro banky levnější, protože odpadá část akvizičních nákladů a rizik.
A do třetice: stále více bank spojuje sazby s „balíčkem“ (běžný účet, pojištění schopnosti splácet, kreditní karta). Tyto balíčky umí snížit sazbu o 0,1–0,3 p. b., ale jen pokud klient produkty skutečně využívá. Nízké LTV a aktivní využívání produktů zvyšují vyjednávací pozici. Při porovnávání nabídek sledujte kromě sazby i RPSN a celkové náklady úvěru – žádost si můžete předem propočítat v hypoteční kalkulačce.
Jak může do cen hypoték promluvit nová vláda
Stát nedokáže přikázat bankám, za kolik mají půjčovat. Měnovou politiku provádí ČNB, která nastavuje repo sazbu a makroobezřetnostní limity. Vláda však má několik nepřímých pák, jimiž může prostředí pro hypotéky – a tím i sazby – ovlivnit. Nemíchejme role: centrální banka řídí cenu peněz, kabinet může upravit kulisy.
,,Vliv vlády na hypoteční sazby je primárně nepřímý. Rozpočtová disciplína ovlivňuje výnosy státních dluhopisů, které jsou pro banky klíčovým benchmarkem. Stejně důležité je zrychlit výstavbu a stabilizovat daňová pravidla, aby trh s bydlením nebyl permanentně v nerovnováze.”
Co může vláda reálně udělat a jaký to má potenciální dopad:
- Fiskální politika a dluhopisové trhy: Nižší deficit = nižší rizikové prémie a výnosy dluhopisů = levnější zdroje pro banky → tlak na nižší sazby. To se promítá do ceny delších fixací skrze státní výnosovou křivku – viz státní dluhopisy.
- Daňové úpravy: Stabilita a předvídatelnost v oblasti odpočtů úroků či DPH u výstavby snižují nejistotu bank i domácností; případné rozšíření odpočtů zlepší dostupnost.
- Bydlení a stavební řízení: Rychlejší povolování staveb a podpora nájemního i družstevního bydlení zvyšují nabídku bytů. Vyrovnanější trh znamená menší cenový stres a nižší rizikové marže.
- Záruky a cílené programy: Státní záruky pro mladé (např. do určitého LTV) mohou snížit kapitálové nároky bank a u vybraných skupin stlačit sazbu pod průměr; je však nutné pečlivě hlídat morální hazard a fiskální náklady.
- Regulace bankovního sektoru: Dlouhodobé mimořádné odvody či sektorové daně zvyšují bankovní marže jako kompenzaci za rizika; jejich omezení může ulevit ceně úvěrů.
Klíčové je rozlišit, co je v rukou vlády a co nikoli. Repo sazbu a makropravidla (LTV/DTI/DSTI) určuje ČNB. Vláda však může skrze legislativu a rozpočtovou politiku ovlivňovat náklady financování, vnímané riziko a dostupnost bydlení – a tím nepřímo i finální cenu hypoték.
Co dělat jako žadatel nebo dlužník právě teď
Pokles na 4,91 % p. a. je dobrou zprávou, ale neznamená, že sazby půjdou dolů lineárně. Trhy reagují na inflaci, růst mezd, kurz koruny i globální vývoj výnosů. Vyplatí se spojit rozvahu s přípravou. Co z toho plyne pro vás?
- Nová žádost: Máte-li stabilní příjmy a jasný záměr, vyžádejte si více nabídek a trvejte na individuální sazbě. U nižšího LTV a s pojištěním schopnosti splácet se často dostanete pod průměr Hypoindexu. Pro první orientaci využijte srovnání hypoték.
- Délka fixace: Očekáváte-li další uvolňování, může se vyplatit kratší fixace (např. 3 roky), abyste brzy přecenili úrok. Naopak u rizikového rozpočtu zvažte delší fixaci pro jistotu cash-flow. Kompromisem bývá střední fixace s možností mimořádných splátek. Refinancování: Sledujte konec fixace a vyžádejte si nabídku včas. Pokud banka nereflektuje tržní pokles, využijte konkurenční nabídku – přenesení hypotéky je dnes administrativně snadné.
- Celkové náklady: Nedívejte se jen na úrok. Zohledněte podmínky balíčků, poplatky, pojištění a především svou rezervu. Nižší sazba bez finančního polštáře může být paradoxně riskantnější.
„Teď je vhodná chvíle zmapovat si trh, srovnat reálné – ne ceníkové – nabídky a mít připravené podklady. Banky se o bonitní klienty přetahují a rozdíl 0,2–0,3 p. b. v sazbě dokáže u průměrné hypotéky ušetřit desítky tisíc,“ doporučuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Výhled na zimu: s opatrným optimismem
Základní příběh pro nejbližší měsíce zní: pokud se bude potvrzovat dezinflační trend a udrží se klid na dluhopisových trzích, banky mají prostor sazby dál postupně korigovat. Souběžně poroste tlak na marže kvůli konkurenci. Proti tomu stojí rizika v podobě rozpočtové nejistoty, vývoje cen energií či globálních šoků, které by mohly zvednout tržní výnosy a pokles sazeb přibrzdit. Žádná revoluce – spíš pozvolné dolaďování.
Prakticky to znamená, že trh se pravděpodobně posune v pásmu, nikoli „ze dne na den“. U solidních klientů mohou akční nabídky klesat pod průměr Hypoindexu výrazněji než u rizikovějších profilů. Pokud se navíc ukáže, že nová vláda přinese vyšší předvídatelnost fiskální politiky a zrychlení povolovacích procesů ve výstavbě, bude to pro hypoteční sazby dvojí dobrá zpráva: zlevní se zdroje financování a zároveň se sníží tlak na růst cen bydlení.
Dnešních 4,91 % p. a. není cíl, ale mezistanice. Využijte zlepšených podmínek, ale plánujte s rezervou a scénářově. Sledujte inflaci, repo sazbu ČNB, výnosy státních dluhopisů a konkurenční akce bank – právě odtud přijde další impuls pro sazby i pro vaše vyjednávání. Ať už budete žádat nově, nebo refinancovat, vyplatí se aktivně vyjednávat, porovnat více nabídek a pracovat s délkou fixace tak, aby vaše domácnost zvládla hypotéku bezpečně i v horším scénáři. A úplně prakticky: kdy jste naposledy své bance řekli o lepší sazbu?