Bydlení jen pro vyvolené: Kdo dnes skutečně dosáhne na byt?

Co si z článku odnést

• Střední třída, především mladé rodiny, je dnes téměř mimo hru při nákupu bytu ve větších městech
• Na trhu převažují kupci se dvěma nadprůměrnými příjmy – typicky bezdětné páry
• Průměrná měsíční splátka hypotéky přesahuje 20 000 Kč, což odpovídá čistému příjmu jednoho z partnerů
• Poptávku začínají táhnout tzv. „dvojpříjmové bezdětné domácnosti“ (DINKs), které nejsou zatížené náklady na děti
• Hypotéky jsou opět dostupnější než před rokem, ale náklady na vlastní bydlení jsou stále velmi vysoké
• Změna kupního profilu může mít dopad na demografický vývoj a strukturu měst

Hypotéka dříve a dnes: kdo si může dovolit vlastní byt?

Vstup na realitní trh byl v minulosti náročný, ale dosažitelný. Rodiny s dětmi měly často šanci získat hypotéku, zvládnout splátky a zároveň vést běžný život. Dnes se však cenová realita naprosto změnila. Průměrný byt v Praze nebo Brně se pohybuje v rozmezí 7–9 milionů korun. Při standardní hypotéce s 80% LTV to znamená úvěr přes 6 milionů korun – a tedy měsíční splátky okolo 22 000 Kč při úrokové sazbě kolem 5 %.

„V dnešní době už nestačí jeden slušný příjem. Na koupi bytu potřebujete dva nadprůměrné platy, ideálně bez dalších závazků nebo výdajů za děti,“ vysvětluje Petr Jermář, hypoteční analytik portálu Banky.cz.

Z běžné domácí investice se tak bydlení stalo spíše polo-investičním produktem pro vybranou skupinu obyvatel. To má zásadní vliv nejen na strukturu kupujících, ale i na podobu celé společnosti.

Kdo dnes táhne poptávku? Bohaté páry bez dětí

Doby, kdy byl byt symbolem startu rodinného života, jsou pryč. Místo toho trh táhnou lidé s vysokou kupní silou – nejčastěji páry bez dětí ve věku 30–40 let, kteří mají stabilní zaměstnání a nadprůměrné příjmy. Tito kupci spadají do kategorie tzv. DINKs (Double Income, No Kids). Díky absenci výchovných nákladů mohou alokovat významnou část svých příjmů do hypotéky – a často i investovat do nemovitostí jako formy zajištění.

V praxi to znamená, že běžná mladá rodina s dítětem nebo dvěma je z trhu vytlačena, pokud nemá podporu ve formě dědictví, rodinné půjčky nebo mimořádně nadstandardních příjmů.

„Ještě před dvěma dekádami si průměrný byt mohla dovolit běžná rodina, dnes je to spíše investiční zboží,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz

Vliv cen na strukturu měst a společnosti

Tato změna v kupní síle a typologii domácností má i hlubší důsledky. Města jako Praha, Brno nebo Plzeň se postupně stávají méně přívětivá pro mladé rodiny. Dochází k vytlačování střední třídy na okrajové části měst nebo přímo do menších obcí, odkud však musí za prací dojíždět.

Změna není pouze ekonomická – má i sociální a demografické dopady. Pokud ve městech převažují bezdětní obyvatelé nebo investoři, ztrácí se přirozené komunity, školky zejí prázdnotou a obchodní struktura se mění.

Důsledkem je také nárůst nájmů. Ti, kteří si nemohou dovolit koupi, zůstávají na nájemním trhu, kde ceny nájmů kopírují růst cen nemovitostí a dlouhodobě zvyšují tlak na rozpočet domácností.

Chci si spočítat hypotéku online

Přístup k hypotékám se zlepšuje, ale nestačí to

Od druhé poloviny roku 2023 došlo k postupnému snižování úrokových sazeb. Průměrná hypotéka se v dubnu 2025 sjednává kolem 5 %, což je znatelné zlepšení oproti dřívějším téměř 6 %. Banky rovněž mírně uvolnily své podmínky, zejména v oblasti bonity a DTI.

Přesto však zůstává hlavním problémem samotná cena nemovitostí, nikoliv dostupnost úvěrů. I při výhodnějších sazbách se totiž mnoho domácností do kalkulací „nevejde“.

Zejména limity DTI (poměr celkového zadlužení k čistému příjmu) brání rodinám s dětmi, které mají jeden nižší a jeden střední příjem, aby získaly úvěr v potřebné výši. V takových případech může být řešením buď přizvat spoludlužníka, nebo volit menší nemovitost, často mimo vysněnou lokalitu.

Bude se situace zlepšovat?

Návrat mladých rodin na trh s bydlením může přinést kombinace nižších úroků, poklesu cen nemovitostí nebo cílené státní podpory. Programy jako dostupné bydlení, zvýhodněné hypotéky pro mladé nebo daňové úlevy mohou hrát klíčovou roli – pokud ovšem budou zavedeny v dostatečném rozsahu.

Zatím však realitní trh zůstává doménou bohatších vrstev a bezdětných párů, pro které jsou i vysoké splátky únosné. V důsledku toho se posouvá charakter vlastnického bydlení – z dřívějšího rodinného cíle se stává luxusní a často i spekulativní aktivum.

Mohlo by vás zajímat: Trh s byty čeká záplava. Jednak z dědictví, jednak z teď prázdných bytů. Budeme jásat?

Bydlení pro bohaté?

Současná realita je neúprosná: byt si dnes koupí jen ten, kdo má dva vysoké příjmy, nízké náklady a ideálně žádné děti. Mladé rodiny buď volí podnájem, nebo odkládají koupi na neurčito.

Pokud nedojde k výrazným změnám v cenách nebo přístupu k hypotékám, bude se tento trend jen dále prohlubovat – a vlastnické bydlení se definitivně stane výsadou menšiny.