Co dělat, když je údaj v katastru chybný?
3 min. čtení
Redakce Banky.cz
Chybný zápis v katastru nemovitostí může způsobit vážné právní i finanční potíže – od blokace prodeje až po ztrátu vlastnických práv. Zjistěte, jak rozpoznat nesrovnalost, kdo chybu napraví a jak postupovat, aby byla oprava co nejrychlejší a bez zbytečných komplikací.
Co si z článku odnést
- Chybné údaje v katastru mohou způsobit vážné právní i finanční komplikace
- Náprava chyby závisí na tom, zda ji způsobil katastrální úřad, nebo účastník řízení
- Existuje možnost opravy údajů formou návrhu, podnětu i žaloby
- Rozlišujeme tzv. opravu záznamu a opravu chyby v listině – každá se řeší jinak
- Důkazní břemeno často nese vlastník nemovitosti – je třeba doložit správný stav
- S chybnými údaji může být problém při prodeji, dědictví i čerpání hypotéky
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Chyba v katastru: proč je tak závažná?
Veřejný seznam, jakým katastr nemovitostí bezesporu je, má zásadní právní váhu. Údaje v něm uvedené jsou považovány za správné, dokud se neprokáže opak. To znamená, že pokud například není uveden správný vlastník, výměra pozemku nebo druh pozemku, může to mít zásadní dopady nejen na majetkové vztahy, ale i na možnosti prodeje, zástavy či stavby.
Chyba v katastru může vzniknout různým způsobem. Někdy jde o přepis z nesprávné listiny, jindy o čistě administrativní pochybení katastrálního úředníka. Problém ale může být i v tom, že chybný údaj nebyl nikdy opraven, i když na něj někdo v minulosti upozornil.
,,V okamžiku, kdy objevíte chybu v katastru, je klíčové jednat rychle. I malá nesrovnalost může mít v budoucnu vážné důsledky – například zkomplikovat dědické řízení nebo zabránit uzavření hypotéky.”
Jak chybu v katastru poznat a ověřit
Nejčastější nesrovnalosti, se kterými se lidé v praxi setkávají, se týkají:
- nesprávného jména nebo rodného čísla vlastníka
- chybných výměr a druhů pozemků
- chybějících nebo nadbytečných věcných břemen
- duplicity vlastnických práv
- zapsaného vlastnictví na základě zrušené nebo neplatné listiny
Prvním krokem by mělo být pečlivé pročtení výpisu z katastru (tzv. listu vlastnictví), který lze získat buď online přes službu Dálkový přístup do KN, nebo osobně na kterékoliv pobočce CzechPOINT.
Pokud v dokumentu narazíte na chybu, je důležité rozeznat, zda jde o chybu faktickou, nebo o právní nesrovnalost. Faktická chyba bývá například špatně uvedená výměra nebo chyba v psaní. Právní nesrovnalost může nastat například v případě sporného vlastnictví – zde se neobejdete bez právní asistence.
Přečtěte si, jak pracovat s katastrem: výpisy, vklady do katastru, chyby a jejich řešení
Možnosti opravy: návrh, podnět, nebo soud?
Zákon rozlišuje několik cest, jak chybné údaje v katastru opravit. Klíčové je, kdo chybu způsobil – zda katastrální úřad sám, nebo zda chyba vyplývá z nesprávné listiny podané účastníkem řízení.
1. Oprava záznamu (administrativní chyba)
Pokud je zřejmé, že k chybě došlo omylem při přepisu údajů, může katastrální úřad provést opravu sám z moci úřední, případně na základě podnětu. V takovém případě není třeba podávat návrh na vklad. Stačí zaslat písemný podnět na opravu údajů, ideálně s přiloženými důkazy o správném stavu.
„Pokud máte v ruce listinu, která jednoznačně prokazuje, že k zápisu došlo chybně, můžete se obrátit přímo na příslušný katastrální úřad s žádostí o opravu. Úřad následně provede opravu záznamu i bez vašeho návrhu,“ upřesňuje Marek Pavlík, zakladatel a CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
2. Oprava chyby v listině (chybná smlouva)
Jestliže chyba vznikla už ve smlouvě, na základě které byl zápis proveden (např. chybná kupní nebo darovací smlouva), je nutné nejprve vytvořit opravu původní listiny – typicky formou dodatku. Teprve poté lze podat návrh na opravu vkladu. Bez opravené listiny katastr změnu neprovede.
3. Soudní cesta (sporné případy)
V případech, kdy katastrální úřad odmítne opravu provést, případně když existuje spor o vlastnické právo, nezbývá než se obrátit na soud. Soudní řízení může trvat měsíce až roky, proto je vždy dobré se snažit situaci řešit nejprve smírnou cestou.
Co přiložit k žádosti o opravu?
Aby měl katastrální úřad dostatek podkladů pro nápravu, je třeba doložit:
- listinu, která správný údaj prokazuje (např. původní kupní smlouvu)
- žádost nebo podnět s popisem chyby
- případně znalecký posudek nebo geometrický plán
Důležité je, aby dokumenty byly aktuální, ověřené a čitelné. Katastrální úřad má právo požádat i o další doplnění.
Praktické dopady chybných údajů
Chybný údaj v katastru může mít řadu praktických důsledků. Při prodeji nemovitosti může dojít ke zdržení celé transakce, protože banka neschválí hypotéku na nemovitost, která má nesrovnalosti. Podobně může být problém i při dědickém řízení nebo při výstavbě – například když výměra pozemku neodpovídá skutečnosti.
,,Katastr nemovitostí je právní realita. Pokud je v něm něco špatně, může to být důvod k neplatnosti celé smlouvy. Před každým právním úkonem doporučuji prověřit, že je katastrální zápis v pořádku.”
Jak předejít chybám v budoucnu?
Chybám se lze zcela vyhnout jen těžko, ale lze snížit riziko jejich vzniku. Při každé změně vlastnictví nebo zápisu do katastru je vhodné:
- používat služby notáře nebo advokáta se zkušeností s nemovitostmi
- kontrolovat každou listinu ještě před podáním na katastr
- průběžně sledovat změny v KN přes službu sledování změn v katastru
- po každém vkladu zkontrolovat finální zápis
Prevence a včasná kontrola jsou nejúčinnější cestou, jak si ušetřit zdlouhavé jednání s úřady a případné soudní spory.
Řešte každou chybu bezodkladně
Pokud si nejste jisti správným postupem nebo nemáte v ruce potřebné dokumenty, obraťte se na odborníka. Zanedbaná chyba v katastru může v budoucnu znamenat nejen finanční ztrátu, ale i ztrátu vlastnických práv.Zapsané údaje v katastru mají zásadní právní sílu. Každý vlastník nemovitosti by měl dbát na jejich správnost a v případě nesrovnalosti neprodleně konat. Čím dříve chybu odhalíte a doložíte správný stav, tím snazší bude její oprava.