Co se stane s nájemní smlouvou při prodeji nemovitosti?
3 min. čtení
Redakce Banky.cz
Prodej nemovitosti neznamená konec nájmu. Nový majitel automaticky přebírá roli pronajímatele a musí dodržet sjednané podmínky – od výše nájemného až po dobu trvání smlouvy. Přesto existují situace, kdy může nájem ukončit, a rozdíly mezi nájmem na dobu určitou a neurčitou hrají zásadní roli. V článku se dozvíte, jaké povinnosti mají obě strany a na co si dát pozor, aby změna vlastníka proběhla bez problémů.
Co si z článku odnést
- Nájemní smlouva nezaniká automaticky prodejem nemovitosti
- Nový vlastník vstupuje do práv a povinností pronajímatele
- Doba trvání nájmu i výše nájemného zůstávají zachovány
- V určitých případech může nový vlastník nájem vypovědět
- Důležitou roli hraje forma nájemní smlouvy – písemná vs. ústní
- Specifika se vztahují i na nájem na dobu určitou a neurčitou
Prodej nemovitosti, ve které někdo bydlí na základě nájemní smlouvy, je poměrně častým jevem – ať už jde o investiční byty, nebo nečekané prodeje ze strany majitelů. Nájemníci i pronajímatelé si proto kladou zásadní otázku: co se stane s nájemní smlouvou, když byt nebo dům změní vlastníka? Odpověď není složitá, ale skrývá několik důležitých nuancí, které by měl znát každý účastník smluvního vztahu.
Nájem přežívá změnu vlastníka
Základní právní pravidlo zní jasně: prodej nemovitosti nemá za následek zánik nájemní smlouvy. Nový majitel nemovitosti vstupuje dnem převodu vlastnického práva do role pronajímatele a je vázán obsahem stávající nájemní smlouvy.
To znamená, že nájemník má i nadále právo užívat byt či dům za stejných podmínek, jaké byly sjednány s předchozím vlastníkem – ať už se jedná o výši nájemného, dobu trvání nájmu nebo další ujednání (například o údržbě bytu či platbách za energie).
,,Podle občanského zákoníku nový vlastník vstupuje do nájemního vztahu v plném rozsahu, pokud šlo o nájem bytu nebo domu k bydlení. Nezáleží přitom na tom, zda o existenci nájemní smlouvy věděl nebo ne.”
Nájemní smlouva a její forma – klíč k ochraně nájemníka
Přestože zákon chrání nájemníka, zásadní roli hraje písemná forma smlouvy. Pokud totiž nájemník uzavřel smlouvu pouze ústně, musí být schopen její existenci a podmínky prokázat. To může být v případě sporů problematické, zejména pokud nový majitel tvrdí, že o žádném nájmu neví.
V praxi proto platí: nájemní smlouvu je vždy vhodné uzavírat písemně, a to i pro krátkodobé nájmy. U dlouhodobého bydlení by to měla být samozřejmost.
Výpověď nájmu po prodeji nemovitosti? Jen výjimečně
Občanský zákoník připouští i možnost, že nový vlastník nájemní smlouvu vypoví ze zákonných důvodů, ale pouze za splnění velmi konkrétních podmínek.
Například může dojít k výpovědi v případě, že nový vlastník potřebuje byt pro sebe nebo svého blízkého příbuzného, a zároveň se jedná o nájem na dobu neurčitou. I tehdy však musí dodržet výpovědní dobu (obvykle tři měsíce) a výpověď náležitě odůvodnit.
,,Je důležité vědět, že nájemní vztah nelze jednoduše zrušit jen proto, že nový vlastník má s nemovitostí jiné plány. Zákon výrazně chrání nájemníky, a výpověď z nájmu musí být podložena relevantním zákonným důvodem.”
Sepsali jsme pro vás podrobný návod jak na výpověď z nájmu bytu v roce 2025. Jak ji napsat, zdůvodnit a doručit?
Rozdíly mezi nájmem na dobu určitou a neurčitou
Rozhodující je i to, zda je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, nebo neurčitou. V případě nájmu na dobu určitou se nový majitel musí řídit sjednaným termínem skončení nájmu. Nemůže tedy nájemní vztah ukončit dříve, než smlouva umožňuje – ledaže by došlo k porušení smluvních nebo zákonných povinností ze strany nájemníka.
Naopak u nájmu na dobu neurčitou existuje teoretická možnost výpovědi, ale opět pouze za zákonných podmínek a s předepsanou výpovědní lhůtou.
Spočítejte si hypotéku na vlastní bydlení
Jak správně informovat nájemníka o změně vlastníka
S prodejem nemovitosti je spojena i povinnost informovat nájemníka o změně vlastníka. Tuto povinnost má primárně nový vlastník, ale v praxi je vhodné, aby se o změně dozvěděl nájemník co nejdříve – klidně i od původního vlastníka. Součástí oznámení by měly být i údaje o nové kontaktní osobě, čísle účtu pro placení nájmu a datum účinnosti změny.
Pokud se nový vlastník rozhodne převzít nájemní vztah bez výhrad, může s nájemníkem sepsat dodatek ke smlouvě, kde se formálně upraví změna pronajímatele. Tento krok sice není povinný, ale přispívá k přehlednosti a předchází zbytečným nedorozuměním.
Praktický pohled investora
Z pohledu kupujícího-investora je nájemní smlouva často výhodou. Kupuje totiž nemovitost s již existujícím nájemcem, což znamená okamžitý výnos z nájemného bez nutnosti hledat nového zájemce. Na druhou stranu je nezbytné prověřit platnost a obsah stávající smlouvy, zejména délku trvání, výši nájemného a způsob úhrad.
„Vždy doporučuji kupujícímu, aby si nájemní smlouvu důkladně prostudoval ještě před podpisem kupní smlouvy. Ideálně by měl být nájem výslovně zmíněn i v kupní smlouvě samotné,“ doplňuje Marek Pavlík, zakladatel a CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Kdy může nastat problém – typické chyby
Druhá a zároveň poslední odrážková pasáž článku přináší výčet chyb, které mohou vést k problémům po změně vlastníka:
- Nájemní smlouva není písemná a nelze snadno prokázat její obsah
- Kupující se o existenci nájmu dozví až po koupi – smlouva nebyla součástí dokumentace
- Nájemce není informován o změně vlastníka a dál posílá nájemné původnímu majiteli
- Nový vlastník se snaží nájem jednostranně zrušit, ač k tomu nemá zákonný důvod
- Ve smlouvě chybí klauzule o přechodu práv a povinností na nového vlastníka (formálně však zákon platnost zajišťuje i bez ní)
Nájem zůstává, mění se jen pronajímatel
Z právního hlediska platí, že nájemní vztah není prodejem nemovitosti dotčen – nájemníkovi zůstávají veškerá práva a povinnosti, pouze se mění osoba pronajímatele. Důkladná dokumentace, informovanost a právní opatrnost jsou klíčem k bezproblémovému přechodu. Jak pro nájemce, tak i pro kupujícího je vždy výhodné mít jasno ve všech podmínkách nájmu ještě před změnou vlastníka.