Jak na výpočet splátky hypotéky

Co si z článku odnést

• Pro výpočet splátek hypotéky potřebujete znát výši půjčky, úrokovou sazbu a dobu splatnosti.
• Měsíční splátky hypotéky spočítáte i pomocí Excelu.
• Když chcete menší splátky, hledejte nižší úrok nebo delší splatnost.
• Splátky nastavte tak, abyste si s nimi poradili.
• Připravte si rezervu, do které můžete sáhnout v nečekaných situacích.

Jak spočítat měsíční splátku hypotéky

Snad každý, kdo si plánuje vzít novou hypotéku (nebo refinancovat tu stávající), chce vědět, jaké budou jeho měsíční splátky.

Tip od banky.cz

,,Ještě před podpisem smlouvy vás banka o přesné částce samozřejmě informuje. Ideální ale je, když znáte alespoň přibližné měsíční splátky dřív, než banku oslovíte. Ujistíte se tak, že si s hypotékou poradíte, a spočítáte si, jaké splátky a doba splatnosti pro vás budou nejvýhodnější.”

Jak ale měsíční splátku hypotéky spočítat? Pomůže vám následující vzorec:

S = U × [qn × (q − 1) / ( qn − 1)]

Platí v něm, že:

• S je výše splátky,
• U je půjčená částka,
• q je 1 + úroková sazba hypotéky za měsíc (spočítáte ji vydělením roční úrokové sazby číslem 12),
• n je splatnost hypotéky v měsících.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Vzor výpočtu splátky hypotéky krok za krokem

Jak přesně splátku spočítat si ukážeme na jednoduchém příkladu.

Představte si, že chcete hypotéku ve výši 5 000 000 korun se splatností 30 let a úrokovou sazbou 4,29 %.

Nejprve spočítáme:

• měsíční úrokovou sazbu – 4,29 : 12 = 0,3575; protože jsme ale počítali procenta (tedy setiny z daného celku), musíme výpočet o dvě místa posunout – budeme tedy pracovat s číslem 0,003575;
• splatnost v měsících – 30 let × 12 měsíců = 360 měsíců.

Máme tedy tyto údaje:

• U = 5 000 000;
• q = 1,003575;
• n = 360.

Z nich spočítáme qn = 3,613601.

Výsledný vzorec je:

S = 5 000 000 × [3,613601 × (1,003575 - 1) / (3,613601 - 1)]

Ten následně zjednodušíme:

S = 5 000 000 × (3,613601 × 0,003575 / 2,613601)

Protož údaje v závorce počítáme zleva doprava, budeme nejprve násobit. Vyjde tento výpočet:

S = 5 000 000 × (0,012918623575 / 2,613601)

Po dopočítání údajů v závorce máme tuto rovnici:

S = 5 000 000 × 0,004942844594

A máme výsledek:

S = 24 714 Kč (zaokrouhleno na celé koruny).

Výši splátek hypotéky spočítáte také pomocí Excelu. A to tímto způsobem:

• Klikněte do buňky.
• Z finančních vzorců zvolte funkci PLATBA.
• Zadejte úrokovou sazbu, vydělte ji 12, doplňte celkový počet splátek a výši hypotéky.
• U našeho příkladu bude vzorec vypadat takto: =PLATBA(0,0429/12; 360; -5000000).
• V buňce se pak zobrazí výsledek – výše splátky.

Pokud ale nemáte po ruce počítač s Excelem, využijte vzoreček, který jsme uvedli výše.

Anuita vs. progresivní a degresivní splácení hypotéky

Zmíněný výpočet platí pro anuitní splácení hypotéky. U něj máte pevně stanovenou úrokovou sazbu a dobu fixace.

„Anuitní splácení je u hypoték nejčastější. Každý měsíc splácíte stejnou částku složenou z úroku a z úmoru – splátek jistiny. Na začátku splácení tvoří většinu splátky úrok a úmor je v menšině. Postupem času se poměr otáčí – platíte méně úroků a více splácíte jistinu. I když posíláte stále stejnou částku,“ říká Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Kromě anuity máte obvykle ještě dvě možnosti splácení:

• progresivní,
• degresivní.

U progresivního splácení hypotéky splátky postupně rostou. Vyplatí se to, když čekáte, že vaše příjmy v budoucnu porostou.

Při degresivním splácení splátky naopak klesají. Protože jsou zpočátku vyšší, hradíte v nich větší část jistiny. Rychleji ji tak splatíte a hypotéku přeplatíte o méně peněz.

Spočítejte si splátku hypotéku online

Co ovlivňuje výši splátek hypotéky

Pokud se vám zdají splátky příliš vysoké, zkuste je snížit. Abyste věděli, jak na to, musíte si nejprve ujasnit, co jejich výši ovlivňuje.

Důležité jsou tyto faktory:

• Výše půjčky – čím víc peněz si půjčíte, tím víc budete platit. Pokud chcete nižší splátky, zvažte, jestli vám nebude stačit menší úvěr.
• Úroková sazba – vyšší úroková sazba znamená vyšší splátky. Pomoci vám může refinancování, při kterém klesne úrok, a tím pádem také splátky. Počítejte ale s tím, že s refinancováním bývají spojené poplatky, proto si musíte spočítat, jestli se vám vyplatí.
• Doba splácení – delší doba splácení vám pomůže splátky snížit. S dobou splatnosti ale roste i částka, o kterou půjčku přeplatíte.

Příklad: Refinancování hypotéky kvůli nižší úrokové sazbě

Abyste zjistili, o kolik splátky klesnou díky nižším úrokům, použijte výše uvedený vzoreček. Představte si například, že můžete zmíněnou hypotéku získat s úrokovou sazbou 3,29 %.

Výpočet bude následující:

S = 5 000 000 × [2,679545 × (1,00274166 - 1) / (2,679545 - 1)]

S = 5 000 000 × (2,679545 × 0,00274166 / 1,679545)

S = 5 000 000 × (0,007346 / 1,679545)

S = 5 000 000 × 0,00437380

S = 21 870 Kč (zaokrouhleno na celé koruny)

Měsíční splátka tak nově vyjde na 21 869 Kč. S úrokem nižším o 1 procentní bod tak každý měsíc ušetříte téměř 3 000 Kč. To je přes 30 000 Kč ročně.

Pokud tedy budete podobným způsobem refinancovat hypotéku, ušetříte v době fixace desítky tisíc korun.

Na co myslet při nastavení splátek

Než se pustíte do výpočtu splátek, promyslete si, jaké nejvyšší splátky si můžete dovolit. Pokud vám vyjdou vyšší splátky, než je váš strop, hledejte:

• nižší půjčku,
• nižší úrokovou sazbu
• nebo delší dobu splatnosti.

Možná vás napadá, že se zkusíte dočasně uskromnit a vyšší splátky zvládnout. Takový postup ale může vést k tomu, že banka žádost o hypotéku zamítne.

Vždy si totiž prověří vaši schopnost splácet a spočítá vaši bonitu. Vychází přitom mimo jiné z vašich příjmů a výdajů. A když dojde k závěru, že pro vás splátky budou příliš vysoké, žádost o úvěr zamítne.

Vždy si také připravte rezervu, do které můžete sáhnout při výpadku příjmů. Měla by být alespoň 3× vyšší než vaše měsíční výdaje (včetně splátky hypotéky).

Další náklady, které souvisí s hypotékou

Nezapomínejte, že úroková sazba nezahrnuje zdaleka všechny náklady spojené s hypotékou. Nepočítá například s poplatky za zpracování úvěru, odhad nemovitosti, vedení úvěrového účtu a podobně.

Abyste přesně věděli, o kolik úvěr přeplatíte, zajímejte se o RPSN hypotéky.

Je to zkratka pojmu roční procentuální sazba nákladů a označuje celkové náklady hypotéky. Tedy úroky i veškeré poplatky. Vždy si proto RSPN dobře zkontrolujte. Jen tak zjistíte, na kolik vás úvěr opravdu vyjde.

Zdroje:

• ČSOB Pojišťovna: Anuita – https://www.csobpoj.cz/slovnik-pojmu/anuita
• Hyponamíru: Kompletní průvodce: Jak se počítá a splácí hypotéka – https://www.hyponamiru.cz/kompletni-pruvodce-jak-se-pocita-a-splaci-hypoteka
• Banky.cz: Co ovlivňuje výši měsíční splátky hypotéky: klíčové faktory a jak s nimi pracovat – https://www.banky.cz/clanky/co-ovlivnuje-vysi-mesicni-splatky-hypoteky-klicove-faktory-a-jak-s-nimi-pracovat/