Jak se rozhodnout mezi vlastnictvím a pronájmem? Příběhy lidí

Co si z článku odnést

• Rozhodnutí závisí na životní situaci – mladí lidé preferují pronájem kvůli flexibilitě, zatímco rodiny s dětmi volí výhody vlastního bydlení kvůli stabilitě a jistotě.
• Finanční rozdíly jsou výrazné – vlastnictví vyžaduje vysoké vstupní náklady (stovky tisíc až miliony), ale po splacení hypotéky náklady klesají. Život v nájmu má nízké počáteční náklady, ale platby neklesají: naopak mohou v čase významně růst (zatímco hypotéka je na roky zafixovaná, splátky mohou v čase dokonce klesat).
• Každá varianta má své výhody i nevýhody – bydlení ve vlastním přináší jistotu a svobodu úprav, ale také velkou odpovědnost za opravy. Bydlení v nájmu nabízí flexibilitu a bezstarostnost, ale žádnou investici do budoucna.
• Klíčové je pečlivé zvážení – porovnejte nájem a vlastnictví podle vlastních potřeb, finančních možností a životních plánů, protože universálně lepší řešení neexistuje.
• Osobní zkušenosti ukazují realitu – zkušenosti s vlastnictvím nemovitosti často zahrnují stres z nečekaných oprav a růstu úroků po fixaci hypotéky, zatímco zkušenosti s pronájmem přinášejí bezstarostnost, ale i nestabilitu kvůli možné výpovědi.

Kdo upřednostní vlastnictví a kdo pronájem?

Tip od banky.cz

,,Lidé se rozhodují pro vlastnictví nemovitosti především kvůli dlouhodobé jistotě bydlení, finanční investici a svobodě nakládat s prostorem podle vlastních představ. Vlastnictví představuje budování majetku a ochranu před růstem nájmů, přičemž po splacení hypotéky výrazně klesají měsíční náklady. Psychologicky pak vlastnictví přináší pocit stability, zakořenění a společenského statusu.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Majer doplňuje: „Rozhodnutí mezi vlastnictvím a pronájmem často závisí na životní fázi, finančních možnostech, kariérních plánech a osobních preferencích. Mladí lidé a ti, kteří očekávají změny v životě, častěji volí pronájem, zatímco rodiny hledající stabilitu se přiklánějí k vlastnictví. V některých zemích hrají roli i kulturní faktory a tradice spojené s vlastnictvím nemovitostí."

Jak popisuje jeden z diskutujících na Měšec.cz: „Po letech v nájmu jsme si koupili byt a konečně mám pocit, že něco opravdu patří nám. Nemusím se bát, že mě někdo vyhodí, a můžeme si dělat, co chceme. Na druhou stranu, když se něco rozbije, je to jen náš problém a někdy jsou opravy hodně drahé."

Výhody a nevýhody vlastnictví nemovitosti

Jaké výhody nacházejí majitelé nemovitostí? To shrnuje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz: „Vlastnictví nemovitosti přináší především jistotu bydlení bez závislosti na pronajímateli, svobodu úprav a rekonstrukcí podle vlastních představ a možnost budovat dlouhodobou investici, která obvykle zhodnocuje vložené prostředky. Nemovitost také slouží jako zajištění při získávání úvěrů, po splacení hypotéky výrazně snižuje měsíční náklady na bydlení a představuje majetkovou jistotu i potenciální zdroj příjmu z pronájmu."

Jeden z diskutujících na Redditu shrnul výsledný dojem z vlastního bydlení takto: „Při osobním vlastnictví máš v podstatě klid – nemusíš řešit ceny nájmu, konflikty s majitelem atd. To ale neznamená, že bych doporučoval vlastnictví všem. Problém jsou nečekané náklady na opravy, daně a starosti s údržbou. Někdy je to větší zátěž, než se čekalo.“

Stejně tak shrnuje Jermář i nevýhody: „Na druhou stranu vlastnictví nemovitosti vyžaduje vysokou vstupní investici a často dlouhodobý finanční závazek při financování hypotékou. Nemovitost je málo likvidní investice, jejíž prodej může trvat měsíce. Vlastník nese plnou odpovědnost za veškeré opravy a údržbu, má omezenou flexibilitu při změně životní situace, musí platit pravidelné náklady jako daň z nemovitosti či pojištění a čelit rizikům jako jsou pokles hodnoty nemovitosti nebo sousedské spory, které nelze řešit jednoduchým odstěhováním."

V diskusích lidé často zmiňují, že vlastnictví znamená větší finanční a časovou zátěž kvůli opravám a údržbě, což je pro ně stresující. Najdete i takovéto postesknutí: „Máme vlastní byt, ale starosti s opravami a placením poplatků jsou někdy vyčerpávající. Nájemníkovi stačí zavolat majiteli, u nás je to na nás.“

Výhody a nevýhody pronájmu

Pronájem nemovitosti přináší především flexibilitu a svobodu pohybu, kterou vlastníci nemají. Nájemníci mohou snadno změnit bydliště při změně práce nebo životní situace, nepotřebují vysoké vstupní investice – stačí kauce a první nájem – a nemusí řešit technické problémy, protože opravy a údržbu zajišťuje majitel. Navíc si mohou dovolit bydlet v lepších lokalitách, než kdyby kupovali vlastní nemovitost za stejné měsíční náklady.

Nájemnice z eMimino.cz sdílí: „Pronajímám si byt už několik let. Je to pohodlné, protože když se něco pokazí, zavolám majiteli a vše řeší on. Na druhou stranu, když mi majitel oznámil, že chce pronájem ukončit kvůli příbuznému, musela jsem rychle hledat nové bydlení."

Na druhou stranu pronájem nepřináší budování vlastního majetku a nájemníci čelí riziku výpovědi nebo zvýšení nájemného podle rozhodnutí majitele. Nemají svobodu upravovat si bydlení podle vlastních představ, jsou závislí na ochotě a rychlosti majitele při řešení problémů a dlouhodobě platí za bydlení, aniž by z toho získali jakýkoliv majetek. Navíc mohou čelit problémům s návratností kauce nebo neočekávaným změnám pravidel ze strany pronajímatele.

Další zkušenosti s pronájmem popisuje diskutující: „Pronajímali jsme si byt, kde majitelka nechtěla, abychom měli domácí zvířata. Po čase jsme zjistili, že o tom ani nesměla rozhodovat, protože to bylo v rozporu s právem. Nakonec jsme se přestěhovali jen proto, že jsme chtěli psa."

Spočítejte si hypotéku na vlastní bydlení

Hlavní finanční rozdíly mezi vlastnictvím a pronájmem

Porovnání nájmu a vlastnictví z finančního hlediska není vůbec jednoduché. Záleží totiž na mnoha faktorech, především na počátečních nákladech, měsíčních platbách (za hypotéku, za nájem) a na dlouhodobých nákladech s údržbou:

Počáteční náklady jsou u vlastnictví obrovské, u nájmu jen drobné:

• vlastnictví: 10-30 % ceny nemovitosti (když nemáte do zástavy dvě nemovitosti), poplatky za hypotéku (vyřízení, odhad nemovitosti), právní služby, vklad do katastru, poplatek za úschovu kupní ceny. Ve výsledku stovky tisíc nebo i více než milion korun
• pronájem: kauce ve výši jednoho až tří měsíčních nájmů, případně provize realitní kanceláři a první nájem předem. Ve výsledku desítky tisíc korun.

Měsíční náklady mohou být v podstatě podobné, ale jen do splacení hypotéky:

• vlastnictví: pravidelná splátka hypotéky, jednou ročně pojištění nemovitosti a pojištění věcí v domácnosti, jednou ročně daň z nemovitosti, u bytů ještě fond oprav, energie, voda a další služby, údržba, případně rekonstrukce.
• pronájem: nájemné, energie a další služby, jednou ročně pojištění domácnosti a speciálně pojištění odpovědnosti. V nájmu je často zakomponovaný i příspěvek do fondu oprav.

Dlouhodobé náklady mluví ve prospěch vlastnictví:

• vlastnictví: po splacení hypotéky jen provozní náklady a údržba, energie a služby. Ve výsledku jednotky tisíc měsíčně (když je nemovitost v pořádku). Finanční zátěž v čase významně klesne.
• pronájem: (zůstává po celou dobu stejné) - nájemné, energie a další služby, jednou ročně pojištění domácnosti a zvlášť pojištění odpovědnosti, zprostředkovaně fond oprav. Finanční zátěž v čase neklesá, naopak.

Jedna ze zkušeností s hypotékou na Redditu: „Mám hypotéku už 7 let a musím říct, že to není jen o tom mít vlastní byt. Každý měsíc mě splátky dost stresují, hlavně když přijde nečekaný výdaj nebo výpadek příjmu. Někdy mám pocit, že platím víc, než kdybych byl v nájmu, ale aspoň vím, že něco buduju pro sebe. Je to ale velká psychická zátěž, hlavně když vidím, jak rostou úroky a ceny energií.“

„Na druhou stranu, když se podívám na nájemné, tak je to pořád lepší než vyhazovat peníze „do vzduchu“, přidává se k diskusi další majitel nemovitosti s hypotékou.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Na rozhodování mají vliv i životní etapy

Preference mezi vlastnictvím a pronájmem se mění v různých životních etapách. V každé fázi života máme odlišné potřeby a upřednostníme jiné výhody, které později zase můžeme považovat za nevýhody. V průměru populace se s věkem preference vyvíjejí zhruba následovně:

• mladí lidé (20-30 let) – preferují pronájem vs. koupě bytu kvůli flexibilitě, často mění práci a město, nemají dostatečné úspory na vlastní bydlení a chtějí poznat různé lokality.
  Dokazují to i mnohá vyjádření na fórech, například: „Pronajímám si byt už třetí rok a jsem spokojená. Když se něco pokazí, stačí zavolat majiteli a vše vyřeší. Taky se můžu kdykoli přestěhovat, pokud bych dostala lepší práci jinde."
• rodiny s dětmi (30-45 let) – volí výhody vlastního bydlení kvůli stabilitě, potřebují více prostoru a klidu, chtějí dětem zajistit stálé zázemí a často se rozhodují na základě školských obvodů.
  Ale neplatí to samozřejmě stoprocentně, jak dokazuje například tato sdílená zkušenost: „Po rozvodu jsem byla ráda, že jsem v nájmu – mohla jsem se rychle přestěhovat a začít znovu. Kdybych měla vlastní byt, bylo by to mnohem složitější."
• střední věk (45-60 let) – obvykle už vlastní nemovitost nebo ji dokončují splácet, někteří investují do další nemovitosti a hledají rovnováhu mezi investicí a pohodlím
• senioři (60+ let) – často se rozhodují pro menší bydlení, někteří prodávají domy a stěhují se do bytů, oceňují méně starostí s údržbou a mohou preferovat pronájem kvůli nižší odpovědnosti za opravy a technické problémy. Typické u seniorů ve městě. Na vesnici k tomu většinou nedochází.

Klady

• zrychlené vyřízení žádosti do 5 pracovních dnů
• financování až do 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení
• sleva 0,3 % ze sazby při aktivním využívání účtu

Zápory

Hypotéka od Československá obchodní banka

Úrok 70% LTV

5,19 %

Splátka 3 mil. Kč

16 455 Kč

LTV

90 %

Bez pojištění

+ 0,20 %

Rady a tipy o těch, kdo už si touto volbou prošli

Jak to shrnuje jeden z diskutujících: „Každý z nás má jinou životní cestu – důležité je to přijmout, promyslet a propočítat do posledního detailu!"

Podívejme se na rady a tipy o těch, kdo už si touto volbou prošli:

• od vlastníků nemovitostí – spočítejte si vše, včetně skrytých nákladů (pojištění, daně, opravy), mějte rezervu na nepředvídané výdaje alespoň 100 tisíc Kč, vybírejte lokalitu pečlivě a neuspěchejte koupi
• od nájemníků – čtěte smlouvu pozorně (zejména podmínky ukončení a kauce), dokumentujte stav bytu při nastěhování i odstěhování, komunikujte s majitelem a šetřete si na vlastní bydlení
• univerzální rady – nepodceňujte výhody své současné situace, rozhodujte podle svých potřeb, a ne podle ostatních.