Každý nový byt se počítá. Proč je český nemovitostní trh 'zamrzlý'?

Zaspali jsme s výstavbou

Vlastní bydlení, včetně kvalitního nájemního, je pro stále více Čechů jen velmi těžko dostupné. Tento problém se stal hlavním tématem diskuse o možných řešeních krize na trhu s bydlením, k níž byli přizváni viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Zdeněk Soudný, vrchní ředitel sekce výstavby a veřejného investování MMR Tomáš Hudeček a Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví v poradenské společnosti Deloitte.

Experti se shodli, že problém může vyřešit především výrazné posílení výstavby bytů. Nastartovat výstavbu v požadovaném množství však vyžaduje významné systémové změny, které se musí dotknout územního plánování a povolovacího procesu. Politiky s odvahou k provedení těchto změn ale dlouhodobě postrádáme.

Napsali jsme pro vás: Stavební řízení bude rychlejší. Poslanci schválili nový stavební zákon

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Alarmující čísla

Podle údajů Českého statistického úřadu se v Česku dokončuje zhruba 30 000–40 000 nových bytů ročně. V roce 2024 to bylo pouhých 30 311 bytů. Pro srovnání – Poláci jich postavili téměř sedmkrát víc (ale počtem obyvatel nás přesahují jen čtyřikrát).

Nejvíce bytů v rámci ČR dlouhodobě vzniká v Praze, kde se do nabídky ročně dostane několik tisíc bytů z nových developerských projektů. Realitní trh Praha však i přesto nedokáže pokrýt enormní poptávku všech, kteří se v Praze rozvádějí, do Prahy stěhují a v Praze osamostatňují.

Dostupné bydlení vs. dostupnost bydlení?

Podle Zdeňka Soudného je nutné konečně pojmenovat podstatu problému. „Všichni hovoří o dostupném bydlení, ale nikdo nehovoří o dostupnosti bydlení. Ono se to může zdát jako velmi podobné, ale rozdíl je poměrně zásadní."

Politici by podle něj měli hovořit o tom, jak zvýšit dostupnost bydlení, to znamená, jak otevřít hráz výstavbě. „A součástí toho je potom jistě i to dostupné bydlení," řekl Soudný.

Online sjednání hypotéky

„Následky“ privatizace

Tomáš Hudeček připomněl, že vlivem privatizace tehdejšího bytového fondu po Sametové revoluci jsme dlouho měli odkud brát. „To trvalo až někam k roku 2010. Nedostatek se tehdy ještě nijak výrazně neprojevoval, ale problém už vnitřně narůstal. A dnes je jasně viditelný."

„Posledních 10 nebo 15 let už existují analýzy, jejichž výsledky jsou alarmující. O problému s nedostatkem bydlení se už dlouho všude hovoří, je to velké téma. Ale chyběla odvaha s tím skutečně něco udělat, stále se ten problém odsouval," uvedl Zdeněk Soudný.

Dlouhé povolování a málo stavění, to je hlavní brzda

„Největší problém spočívá v tom, že stavby velmi dlouho povolujeme a zároveň málo stavíme," řekl Petr Hána z Deloitte. Poradenská společnost nedávno zveřejnila závěry rozsáhlé analýzy trhu s bydlením se zaměřením na prostředí rezidenčního developmentu.

V České republice se aktuálně dokončují zhruba tři byty na 1000 obyvatel ročně, zatímco například v Polsku je to víc než pět. „Když to převedeme do řeči celkových čísel, tak se bavíme o tom, že u nás se dokončí ročně 30 000 bytů a v Polsku 200 000 bytů. A to je velmi značný rozdíl."

Možná se blýská na lepší časy: Nový stavební zákon: Klíčové změny a jejich dopad.

Kolik bytů skutečně potřebujeme

Situace se liší podle regionů. Vezměme si například Prahu, kde je situace krizová. Abychom podle Petra Hány plnili i deficit vzniklý v předchozích letech, bylo by potřeba stavět 12 tisíc bytů ročně. Nestavíme však ani polovinu tohoto množství.

Otázkou zůstává, zda dramatický nárůst výstavby bude všelékem proti problémům s nedostupností bydlení. Kdo si těch 12 tisíc bytů ročně koupí? Kolik budou stát? A kde na ně brát peníze, když sazby hypoték dlouhodobě zůstávají vyšší, než by bylo nutné a když hypotéky ČR jsou pro mnoho lidí nedostupné (v kombinaci úroku a vysoké ceny nemovitostí).

Současný stav zamrznutého trhu bydlení nevede ani k výraznějšímu poklesu cen bytů, protože nabídka je tak omezená, že i při snížené poptávce zůstávají ceny vysoké. Prázdné byty sice existují, ale často jsou to investiční nemovitosti nebo byty čekající na renovaci, případně na předání potomkům.

„Český trh nemovitostí se tak dostal do začarovaného kruhu: málo se staví, protože je to složité a dlouhé, a vysoké ceny zůstávají, protože je málo bytů k dispozici,“ vysvětluje podstatu současného neutěšeného stavu Marek Pavlík, majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.