Leden na pražském trhu bydlení: menší byty, vyšší ceny a nástup mikrojednotek

14.1.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Krátký leden tradičně napoví, s jakou náladou trh vstupuje do nového roku – a v Praze je ten obrázek rok od roku čitelnější. Nové byty se zmenšují, nabídkové ceny dál rostou a developeři čím dál víc míří na investiční jednotky včetně mikrobytů. Průměr a extrémy se od sebe rozjíždějí a část projektů sází hlavně na rychlost prodeje – i za cenu menší obytné plochy a nižšího komfortu. Pro kupující to znamená jediné: počítat mnohem pečlivěji, a to jak výnos, tak financování i dlouhodobou obyvatelnost.

Hypoteční kalkulačka

Co si z článku odnést

V Praze dlouhodobě klesá průměrná velikost nových bytů a roste podíl 2+kk.
Cena za metr čtvereční v developerských projektech stoupla na zhruba 144 700 Kč.
Na trhu přibývají mikrobyty, kde cena za m² výrazně převyšuje pražský průměr.
Investiční logika je jiná než u bydlení pro sebe – rozhoduje cashflow, obsazenost a likvidita.
Hypotéka na mikrobyt může mít omezení, některé banky vyžadují minimální výměru a nižší LTV.
Leden je vhodný k porovnání nových ceníků, předjednání financování a vyjednání podmínek.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Pražské novostavby se zmenšují a mění skladbu dispozic

Data Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR Praha) potvrzují posun nabídky směrem k menším dispozicím. Průměrná celková podlahová plocha volných bytů v pražských developerských projektech klesla mezi lety 2014–2024 z 90 m² na 77 m². Ještě zřetelnější je pokles vnitřní podlahové plochy: ve stejném období se zmenšila z 80 m² na 64 m². Ta čísla mluví jasně – nejde o jednorázovou výchylku, ale o dlouhodobou proměnu toho, co se v novostavbách vůbec staví a nabízí.

Zároveň dnes trhu vládne „střed“: byty 2+kk tvoří zhruba 41 % všech volných jednotek. Je to pragmatika. Pro developera jsou snadno ocenitelné, rychle prodejné a poptávka je široká – od investorů až po singles domácnosti a páry. A jak rostou náklady na výstavbu i financování, přibývá i velmi malých jednotek. Realitní praxe, kterou popisují makléři včetně Jakuba Kalába, ukazuje, že se v novostavbách běžně objevují mikrobyty okolo 16–25 m² s cenovkou v milionech korun. Malé, ale drahé. A často pryč z nabídky dřív, než se člověk stihne pořádně nadechnout.

„Menší dispozice jsou především reakcí na investiční poptávku. Developerům umožňují udržet absolutní cenu jednotky ‚na očích‘, ačkoliv cena za metr čtvereční roste. Z pohledu prodejnosti a rychlosti inkasa je to logická strategie,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Menší dispozice reagují na investiční poptávku

,,Menší dispozice jsou reakcí na investiční poptávku. Developerům umožňují udržet absolutní cenu jednotky na očích i při růstu ceny za metr čtvereční a zlepšují prodejnost i rychlost inkasa.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Struktura nových bytů v Praze se dlouhodobě posouvá k menším dispozicím, což mění jak dostupnost bydlení, tak investiční možnosti.

%banner1%

Cena za metr čtvereční roste navzdory menším plochám

Zmenšování výměr neznamená zlevňování. Právě naopak. Průměrná realizovaná cena bytů v pražských developerských projektech dosáhla podle Deloitte Real Indexu zhruba 144 700 Kč za m². Trend potvrzují i časové řady IPR Praha: mezi lety 2016 a 2024 vzrostly průměrné nabídkové ceny volných bytů z 5,2 mil. Kč na 9,9 mil. Kč, tedy přibližně o 90 %. Rozdíl mezi průměrem a extrémy se přitom dál rozevírá – a právě mikrobyty tenhle „rozptyl“ často táhnou vzhůru.

Praktické příklady z posledních měsíců ukazují, že u mikrojednotek se cena za metr čtvereční může pohybovat kolem 260–270 tisíc Kč. V nabídce se objevily například byty o velikosti 16 m² za 4,3 milionu korun (≈ 268 700 Kč/m²) nebo 20,6 m² za 5,45 milionu korun (≈ 265 000 Kč/m²). Oproti průměru jde o výrazný „příplatek za miniaturní metr“. Je v tom lokalita, novostavba, ale taky čistá investiční poptávka po jednotkách s nízkou absolutní cenou. Zní to paradoxně, ale dává to smysl: menší byt se snáz „ukousne“, i když je na metr dražší.

„Když kupuji mikrobyt, nemůžu poměřovat pouze metry. Sleduji, zda nájemné i při konzervativním nastavení pokryje splátku, fond oprav a provoz. V prostředí vyšších sazeb je právě u miniaturních jednotek disciplína cashflow vůbec nejdůležitější,“ doplňuje Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

U mikrobytů rozhoduje disciplína cashflow

,,Při koupi mikrobytu nestačí sledovat počet metrů. Klíčové je, aby nájemné i při konzervativním nastavení pokrylo splátku, fond oprav a provoz, protože v prostředí vyšších sazeb je disciplína cashflow u miniaturních jednotek zásadní.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

%banner1%

Jak přemýšlet o výnosu a nákladech mikrobytu

Investiční logika mikrobytu je jiná než u bydlení pro sebe. Nájemné u menších jednotek bývá vysoké na metr čtvereční, ale v absolutní částce naráží na limity kupní síly nájemníků. Pro představu: jednotka o 16 m² za 4,3 mil. Kč, měsíční nájem 15 000 Kč, roční inkaso 180 000 Kč. I bez daně z nabytí (zrušené v roce 2020) je nutné počítat s pořizovacími náklady na vybavení a transakční servis. Po započtení provozu (fond oprav, služby, pojištění, správa) a rozumné rezervy na neobsazenost může orientační hrubý výnos před financováním vycházet okolo 3,5–4,5 % p.a. Klíčové je nastavit si konzervativní předpoklady – zvlášť pokud investici pákoujete hypotékou. Jinými slovy: nepočítejte „na krev“. To se umí vymstít rychle.

U mikrobytů navíc víc bolí fixní náklady. Příspěvky do fondu oprav a správcovské poplatky se často nesnižují úplně lineárně podle metrů, takže měsíční cashflow mohou relativně zatěžovat výrazně víc. Vyšší bývá i opotřebení vybavení a náklady na jeho obnovu. A ještě jedna věc: menší jednotky mají často specifickou skladbu nájemníků – častěji studenti nebo singles – takže je potřeba počítat s fluktuací a rychlým relettingem, aby se minimalizovala neobsazenost. Je to „rychlejší sport“. A o to víc je potřeba mít systém.

Porovnat nabídky hypoték na mikrobyt

Výnos z mikrobytu může vypadat atraktivně na papíře, ale rozhodující je nastavení konzervativních scénářů vývoje sazeb, nájmů a neobsazenosti.

Hypotéka na mikrobyt a limity bank

Financování mikrobytů si zaslouží zvláštní pozornost, protože banky mohou na velmi malé jednotky uplatnit specifickou metodiku. Některé instituce mají interní limity na minimální výměru (často kolem 20–25 m²) pro uznání bytu jako plnohodnotné zástavy. U menších ploch se můžete setkat s nižším LTV, přísnějším odhadem nebo požadavkem na dodatečné zajištění. Důležité je také ověřit právní charakter jednotky: „atelier“ s užíváním k rekreaci nebo s jiným účelovým určením může být posuzován jinak než byt – a to nejen u hypotéky, ale i u pojištění a v daňových souvislostech. Tady má trh jeden častý háček: co vypadá jako byt, nemusí být „byt“ na papíře.

Kromě zástavní hodnoty hrají roli i regulatorní limity na straně žadatele – DTI, DSTI, LTV a bonita domácnosti – které ČNB průběžně vyhodnocuje a banky je promítají do svých úvěrových politik. U investičních hypoték banky zpravidla neakceptují očekávané nájemné jako plnohodnotný příjem, pokud nesplní konkrétní podmínky. V praxi to znamená být připraven dodat víc vlastních zdrojů a mít rezervu, aby kladné cashflow nebylo „na hraně“ už při podpisu úvěrové smlouvy.

Na co si dát pozor při financování mikrobytu

Minimální výměra uznatelná bankou jako byt a případné snížení LTV.
Právní účel užívání jednotky v katastru (byt vs. atelier) a jeho dopad na úvěr a pojištění.
Reálné měsíční náklady SVJ a správce, které u malých ploch relativně více zatěžují cashflow.
Rezerva na neobsazenost a servis bytu, ideálně alespoň 2–3 měsíční nájmy ročně jako bezpečnostní polštář.
Odhad nájemného potvrzený trhem, ne pouze ceníkem developera nebo inzercí bez realizace.
Možnost dodatečné zástavy či kombinace s úvěrem ze stavebního spoření pro lepší podmínky.

„U menších jednotek banky více řeší zpeněžitelnost zástavy. Čím menší plocha, tím častěji vyžadují vyšší vlastní zdroje nebo dodatečnou zástavu. Vyplatí se mít předběžné schválení a porovnat několik bank – rozdíly v metodikách jsou u mikrobytů znát,“ říká Marek Pavlík, zakladatel a CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Banky u mikrobytů pečlivě posuzují zpeněžitelnost zástavy, a proto mohou vyžadovat vyšší vlastní zdroje nebo dodatečné zajištění.

%banner2%

Dopady na dostupnost bydlení a priority města

Investiční orientace nové výstavby přináší trhu rychlost a likviditu, ale zároveň zužuje nabídku bytů vhodných pro dlouhodobé bydlení – zvlášť pro domácnosti, které by uvítaly větší dispozice s pracovnou, šatnou nebo prostě víc prostoru. Pokud se trend bude prohlubovat, může se pro rodiny a náročnější rezidenční klientelu „dostupné“ bydlení přesouvat mimo novostavby v centrální Praze: do starší zástavby, do satelitů nebo do regionů s lepším poměrem ceny a plochy. A pro část lidí to nebude volba, ale nutnost.

Z pohledu městského plánování to otevírá otázku vyváženosti bytového fondu. Obce i stát mají v ruce nástroje od územního plánování po podporu nájemního či družstevního bydlení. Pokud trh táhne hlavně investiční poptávka, dává smysl, aby veřejný sektor víc tlačil i kapacitu pro dlouhodobé bydlení – jinak dlouhodobé potřeby obyvatel ustoupí okamžité prodejnosti malých jednotek. Bez ohledu na regulaci ale platí, že informovaný kupující si musí sám dobře promyslet, jestli kupuje „metr“ kvůli výnosu, nebo domov pro sebe na několik let dopředu. A to je rozdíl, který v tabulce často nevidíte hned.

Mikrobyty mohou být zajímavým investičním nástrojem, ale samy o sobě problém dostupnosti rodinného bydlení v Praze neřeší.

Co sledovat v lednu a na začátku roku

Leden bývá období, kdy developeři dolaďují nové ceníky a uvádějí na trh první fáze projektů, které chtějí během roku rozprodat. Pro investory je to šance porovnat nabídky napříč lokalitami i typy jednotek – a včas si zamluvit dispozice, o které je největší zájem. U mikrobytů se obvykle sleduje méně „slevová“ politika a více rychlost rezervací; když má projekt dobrý mix lokality, správy domu a standardu, bývají nejmenší jednotky mezi prvními vyprodané. Tady se často nevyjednává týdny. Spíš dny.

Na straně financování se vyplatí předjednat úvěrové možnosti a být připraven na oceňování zástavy. Při volbě fixace má smysl porovnat nejen aktuální sazby, ale i reálné TCO investice: celkovou cenu vlastnictví včetně poplatků SVJ, pojištění, servisních nákladů a očekávatelné neobsazenosti. Ať už kupujete pro sebe, nebo na investici, disciplína v propočtech a práce se scénáři (vyšší sazby, nižší nájem, delší neobsazenost) je v dnešní Praze stejně důležitá jako lokalita a kvalita projektu.