Banky.cz Články Reality Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven

Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven

Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven
11.9.2013 Reality

Cílem tohoto článku je přiblížení pohledu bankovních a pojišťovacích ústavů na problematiku oceňování nemovitostí pro účely zástavy a pojištění nemovitosti.

Pro značnou šíři tématu zde nemovitosti budou zastoupeny pouze stavbami. Nejprve se podíváme na obecné přístupy k problematice oceňování staveb, následně nastíníme pohledy bank a pojišťoven a závěrem budeme nabyté informace demonstrovat na konkrétním příkladu.

Obecné přístupy k oceňování nemovitostí

Existuje několik možných přístupů k problematice oceňování nemovitostí: 

Tržní oceňování

  • nákladové
  • výnosové
  • porovnávací

Oceňování dle cenových předpisů  

Volba konkrétního přístupu či metody vždy závisí na požadovaném výsledku oceňovacího posudku aneb na účelu, za kterým byl posudek vyhotoven. Je-li posudek vyžádán soudem za účelem dědického řízení, budeme volit ocenění na bázi cenových předpisů, neboť zákon zde neponechává prostor jiné volbě. Je-li posudek vyžádán potenciálním investorem, budeme volit s největší pravděpodobností tržní výnosový přístup, neboť investora zajímá výnosová hodnota investice a nákladová hodnota (za kolik byla nemovitost postavena) zde nebude hrát žádnou roli.

Oceňování na bázi cenových předpisů je velkým světovým unikátem České republiky a některých zemí bývalého východního bloku. Cena zjištěná cenovými předpisy totiž ale ani zdaleka nemusí odpovídat skutečné tržní hodnotě nemovitosti a odchylky o více než 50-100% nejsou výjimkou. Tento přístup k oceňování nemovitostí je upraven zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) a aktuálně vyhláškou č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Odvolává-li se libovolný zákon právě na užití oceňovací vyhlášky, nemůžeme volit jiný přístup. V praxi je možno se s tímto přístupem setkat nejčastěji u soudu (dědické řízení, vypořádání majetku, vklad do společnosti) a na finančním úřadě (daň z nemovitosti).

Tržní nákladové metody


Mezi tržní nákladové přístupy můžeme zařadit tři základní metody: Rozpočtovou metodu, Metodu agregovaných položek a Metodu technicko-hospodářských ukazatelů (THU). Výsledkem všech tří výše uvedených metod je nákladová hodnota stavby aneb „za kolik byla nemovitost postavena“. Rozpočtová metoda jednoduše sčítá všechny jednotlivé stavební položky (množství * cena za měrnou jednotku): zdivo, okna, síťové rozvody atd. Metoda agregovaných položek, jak už napovídá sám název, sčítá agregované položky, tedy např. základy, svislé a vodorovné konstrukce, zastřešení… Metoda THU pracuje s ještě vyšším stupněm agregace položek a to pouze s ukazatelem obestavěného prostoru (cena za m3 obestavěného prostoru – www.stavebnistandardy.cz ). Tato metoda je nejméně přesná, ale zároveň mimořádně oblíbená pro svoji jednoduchost. Objem obestavěného prostoru lze snadno získat ze stavební dokumentace. Výslednou hodnotu nemovitosti vždy korigujeme o časové opotřebení.

Oceňování nemovitostí z pohledu bank

Tržní výnosové metody


Mezi tržní výnosové přístupy řadíme taktéž tři základní metody: Věčnou rentu, Dočasnou rentu a DCF. Pohlížíme na nemovitost jako na investici a výsledkem je vždy výnosová hodnota nemovitosti odvozená od čistého cash flow (efekt pro vlastníka). Základem výpočtu všech tří metod (které jsou si velmi podobné) je vždy čistý roční výnos z pronájmu, od kterého odečítáme provozní náklady (provoz, opravy, údržby, ztráty na nájemném atd.) a získáváme čistý roční výnos z nemovitosti. Neboť se nemovitost obvykle pronajímá jako celek (pozemek + budova), korigujeme čistý roční výnos nemovitosti o část připadající na pozemek a získáváme čistý roční výnos stavby. Z této hodnoty již dopočteme výslednou výnosovou hodnotu stavby dle zvoleného časového horizontu (perpetuita nebo dočasná renta) např. pomocí zásobitele či současné hodnoty. Problémem zde může být určení kapitalizační míry, neboť se jedná o velmi citlivý parametr. Obecně platí, že kapitalizační míra je přímo úměrná riziku, tedy bude nižší u staveb s alternativním využitím a stabilním trhem (obytné jednotky) a vyšší u nemovitostí bez rozumného alternativního využití (výrobní a těžařské komplexy). V současné době se kapitalizační míra bytových jednotek a rodinný domů pohybuje okolo 5%.

Přímá porovnávací metoda


Nejlepší hypotéka online

Přímá porovnávací metoda představuje pro účely tržního ocenění staveb spíše dokreslující prvek, neboť najít společný jmenovatel pro dvě zcela unikátní stavby bývá velmi složité. Tato metoda nachází většího využití při oceňování pozemků. Na druhou stranu je třeba poznamenat, že při výpočtu tržní hodnoty téměř libovolnou metodou dochází vždy v určité míře k nepřímému porovnání vybraných parametrů s trhem.

Oceňování staveb z pohledu bank

Klasická komerční banka poskytující hypotéky bude potřebovat znát zástavní (zadlužitelnou) hodnotu nemovitostí. Zástavní hodnotu nemovitosti bychom si mohli definovat jako tržní hodnotu nemovitosti s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (trvale udržitelná hodnota). Klasická tržní hodnota nemovitosti obsahuje předpokládanou prodejní cenu pouze pro datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno. Rok 2009 byl pro ČR rokem zlomovým, neboť poprvé od sametové revoluce došlo k poklesu cen nemovitostí. Ceny nemovitostí tedy mohou stejně spolehlivě klesat jako růst a zástavní hodnota nemovitosti by měla být schopna eliminovat veškeré výkyvy trhu.

tržní hodnota = zástavní hodnota * součinitel bezpečnosti  

Z výše uvedené rovnice je patrné možné odvození zástavní hodnoty od hodnoty tržní. Zavádíme zde parametr „součinitel bezpečnosti“, který zpravidla nabývá hodnot v rozmezí 1 až 3 a odpovídá politice risk managementu banky. Parametr je samozřejmě silně závislý na typu nemovitosti obdobně jako kapitalizační míra, kdy perspektivnější stavby s alternativním využitím, dobrým umístěním a větším trhem nabývají nižších hodnot a naopak. Součinitel bezpečnosti by u bytu v centru Prahy i při velmi opatrné politice risk managementu banky mohl dosahovat hodnot 1 až 2, zatímco u vepřína v okolí podhorské vesnice by se ukazatel mohl vyšplhat i vysoko nad krajní hodnotu 3.

Oceňování staveb z pohledu pojišťoven

Zatímco banku u nemovitosti nejčastěji zajímá tržní výnosová hodnota a z ní odvozená zástavní hodnota za účelem případného zpeněžení zástavy, pojišťovna u staveb kalkuluje obvykle reprodukční hodnotu počítanou nákladovým přístupem, neboť cílem posudku je závěr „za kolik lze stavbu znovu postavit“. Tyto posudky se zpracovávají nejčastěji až při realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového typu pojištění. Je třeba zdůraznit, že nákladová kalkulace škody se vždy nerovná výslednému pojistnému plnění, neboť zde záleží na typu škodného pojištění (ryzí zájmové, na první riziko, na plnou hodnotu), sjednané pojistné částce a dalších faktorech (spoluúčasti, frančízy).

Praktický příklad

Úkol č. 1

Shořela pojištěná výrobní hala a pojistník má nárok na plnou náhradu škody. Předpokládejme poj. plnění = škoda. Spočítejte pojistné plnění pojišťovny. 

Popis stavby: 1NP, ocelová konstrukce, výrobní objekt, zastavěná plocha 30 x 100 m, výška 8 m, rok výstavby 2000, venkovní úpravy tvořené převážně komunikacemi činí 5% z časové hodnoty haly. 

Řešení: Tržní nákladová metoda THU. Dle databáze Českých stavebních standardů se jedná o stavbu typ „811 Hala pro výrobu a služby“, s ocelovou konstrukcí – materiálová charakteristika 7. Stáří je 9 let a životnost dle vyhlášky 3/2008 Sb. (příloha 15) činí 100 let.

Nejlepší hypotéka online

  • Obestavěný prostor: 30 * 100 * 8 = 24 000 m3
  • Cena za m3: 2 929 Kč
  • Reprodukční hodnota = 2 929 * 24 000 = 70 296 000 Kč
  • Stáří = 9 let Životnost = 100 let
  • Opotřebení semi-kvadraticky relativně = (9/100 + 81/10000) / 2 = 4,905%
  • Opotřebení v Kč absolutně = 70 296 000 * 0,04905 = 3 448 018,8
  • Časová hodnota = 70 296 000 – 3 448 018,8 = 66 847 981,2 Kč
  • Venkovní úpravy = 66 847 981,2 * 0,05 = 3 342 399 Kč
  • Nákladová hodnota celkem = 66 847 981,2 + 3 342 399 = 70 190 380 Kč    

Úkol č. 2

Banka potřebuje zjistit zástavní (zadlužitelnou) hodnotu stavby pro účely kalkulace hypotéky. Předpokládejme součinitel bezpečnosti = 1. Abstrahujeme od pozemku.

Popis stavby: Bytový dům s nebytovými prostory, 1PP a 5NP, vlastník užívá 1PP a 1NP (podniková prodejna a sklad) o celkové ploše 2 x 170 m2, 2 – 5NP vlastník pronajímá (byty) za tržní nájemné 350 Kč/m2, celková plocha 510 m2, rok výstavby 1995. Provozní náklady, které v sobě zahrnují náklady na provoz a správu, údržby a ztráty na nájemném, kalkulujeme ve výši 20% z čistého ročního nájemného. Pozemek pod stavbou byl oceněn na částku 5 371 080 Kč. 

Řešení: Tržní výnosová metoda „dočasná renta“. Prostory užívané vlastníkem jsou pronajímatelné, zjednodušeně a zaokrouhleně za cenu shodnou s byty, neboť za prodejnu by byl nájem vyšší a za sklady zase nižší. Kapitalizační míra pro výpočet podílu na pozemek z hodnoty pozemku je určena vyhláškou 3/2008 Sb. (příloha 16) a činí 5%. Stáří budovy je 14 let, životnost 100 let, zbývající životnost tedy činí 86 let.

  • Celková pronajímatelná plocha = 340 + 510 = 850 m2
  • Roční nájemné za m2 = 12 * 350 = 4 200 Kč
  • Čisté roční nájemné = 4200 * 850 = 3 570 000 Kč
  • Provozní náklady = 0,2 * 3 570 000 = 714 000 Kč
  • Čistý roční výnos = 3 570 000 – 714 000 = 2 856 000 Kč
  • Podíl na pozemek = 5 371 080 * 0,05 = 268 554 Kč
  • Čistý roční výnos budovy = 2 856 000 – 268 554 = 2 587 446 Kč
  • Zásobitel na 86 let při 5% kapitalizační míře = 19,69
  • Výnosová hodnota budovy = 19,69 * 2 587 446 = 50 946 812 Kč

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven

Byl jsem spokojen se zástavní hodnotou kupované nemovitosti stanovenou odhadcem banky?

Počet odpovědí: 190

KOMENTÁŘE k článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2024

Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2024

27.6.2024 Reality

Ať už plánujete kupovat nebo stavět dům, rozhodně se vám bude hodit mít přehled o vývoji cen nemovitostí na nemovitostním trhu. Připravili jsme si pro vás přehledné shrnutí toho, jak se ceny nemovitostí vyvíjely v letech 2020 až 2024.

Nový stavební zákon: Klíčové změny a jejich dopad

Nový stavební zákon: Klíčové změny a jejich dopad

2.6.2024 Reality

Novým stavebním zákonem se budeme muset řídit od 1. července 2024. Přináší změny, které se dotknou kohokoliv, kdo bude chtít byť i jen drobně přistavět nebo změnit dosavadní stavbu. Dvojí řízení se nahrazuje jediným, zavádí se nový institut, tzv. předběžné informace. A stavby se dělí do 4 skupin. Jak se změny projeví u drobných úprav a staveb?

Předání nemovitosti krok za krokem: Jak na to?

Předání nemovitosti krok za krokem: Jak na to?

24.5.2024 Reality

Při pořízení vlastního bydlení nebo stěhování do nájmu je jedním z klíčových okamžiků předání nemovitosti. Přečtěte si, na co se zaměřit, jaké dokumenty jsou zapotřebí a na co si dát pozor.

Investování do nemovitostí v roce 2024: Stále se vyplatí?

Investování do nemovitostí v roce 2024: Stále se vyplatí?

15.5.2024 Reality

Ještě před několika lety se mluvilo o investování do nemovitostí jako o jedné z nejvýhodnějších investic vůbec. S růstem úrokových sazeb v minulých letech však zájem o investiční nemovitosti ochladl. Postupný pokles úrokových sazeb v letošním roce šel ale ruku v ruce s opětovným zvýšeným zájmem o nemovitosti ze strany investorů. Jsou tedy opravdu nemovitosti vhodnou investiční příležitostí?

Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí

Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí

6.5.2024 Reality

Nové bydlení je vždycky spojeno s náročným rozhodováním: do nájmu nebo do vlastního? Obě varianty mají výhody i nevýhody, které se však v čase mění. Navíc jsou subjektivní: závisejí na konkrétní situaci nebo na dalších životních plánech. Měnit se budou i s vývojem realitního trhu, který bude stále lépe umět pracovat s nemovitostmi s aktivní hypotékou. Podle čeho se tedy rozhodovat, zda do nájmu či do hypotéky?

Z naší bankovní poradny

Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ

3.6.2024 Reality
Dobrý den, mám po otci podíl v bytovém činžovním domě. Podílové vlastnictví je tam už řadu let, protože byly nějaké spory mezi nájemníky a nebyla vůle vytvořit SVJ. Aktuálně je dům v havarijním stavu a je potřeba ho rekonstruovat, zateplit apod. Pro získání dotace i úvěru nám bylo doporučeno založení SVJ. Někdo tvrdí, že to není potřeba, ale firma, která by měla mít rekonstrukci na starost, to považuje za nutné. Co všechno s touto změnou souvisí? Jde mi zejména o vypořádání případných dluhů, aktuální přeměření bytových jednotek apod. Chtěli bychom před ostatní předstoupit s jasným a právně podloženým postupem. Děkuji moc za odpověď. Dobrý den, důrazně doporučuji bytový dům rozdělit na samostatné bytové jednotky a založit SVJ nezávisle na tom, zdali toto po vás někdo požaduje či nikoliv. Je to především v zájmu všech stávajících podílových vlastníků bytového domu. Podílové vlastnictví bytových domů je reliktem minulosti, má mnoho nevýhod a rizik, nemá žádné výhody. Naopak rozdělení domu na bytové jednotky a založení SVJ má samé výhody. Každý budeme vlastníkem svého bytu, nebudou Vás ohrožovat dluhy ostatních atd.Co všechno s touto změnou souvisí? Rozdělení BD na bytové jednotky se řeší přes Prohlášení vlastníků podaného na katastr. Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc. Právník Vám za úplatu pomůže s Prohlášení vlastníků i se založením SVJ.  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?

2.6.2024 Reality
Dobrý den, rozděluji dům se sousedkou tzv. prohlášením vlastníka pro katastr. Ona bude chtít svou polovinu prodat. Mohu se nějak bránit, např. věcným břemenem v prohlášení vlastníka, že budoucí majitel tam bude muset bydlet? (podmínka v prohlášení) Bojím se, že budoucí majitel tam může nastěhovat někoho, s kým nebude k vydržení a společné soužití tím bude narušeno. Děkuji za odpověď. Dobrý den, budoucímu vlastníkovi nemovitosti nemůžete nařizovat, aby v nemovitosti bydlel. Taktéž mu nelze zakazovat pronájem ani jakékoliv jiné jednání (bezúplatné poskytnutí bydlení třetí osobě, návštěvy atd.). Takovéto omezování práv není přípustné, nelze jej zapsat do prohlášení vlastníků ani jako věcné břemeno k nemovitosti. Vždy existuje riziko, že si se sousedem nesednete. S tím bohužel nic nenaděláte.Rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky vřele doporučuji. Každý pak budeme majitelem svého bytu. Setrvání v podílovém vlastnictví by pro Vás bylo výrazně rizikovější. Sousedka by se mohla rozhodnout bydlet ve Vašem bytě a Vy byste s tím nic nenadělala (nebo by k Vám rovnou mohla nastěhovat cizí osobu). Navíc není možné nikoho proti jeho vůli držet v podílovém vlastnictví. Sousedka by svůj podíl mohla kdykoliv prodat nebo požádat soud o prodej celé nemovitosti (i Vašeho bytu).  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2024, všechna práva vyhrazena