Rekonstrukce a stavební úpravy: financování, plánování výdajů, dopady na hodnotu i daně

Co si z článku odnést

• Nejvyšší návratnost investice přinášejí rekonstrukce kuchyní, koupelen, energetické úspory a rozšíření užitné plochy.
• Nezanedbávejte potřebná povolení a dokumentaci, zajistěte stavební dozor a dbejte na energetickou efektivitu.
• Počítejte s finanční rezervou 10-15 % nad rozpočet a zahrňte i vedlejší výdaje včetně náhradního ubytování.
• Při volbě financování zvažte nejen výši úrokové sazby, ale i další podmínky získání, využití a splácení úvěrů, včetně možnosti dotací.
• Nikdy neplaťte dodavateli celou částku předem, trvejte na detailní smlouvě a pravidelných kontrolních dnech.

Kolik stojí rekonstrukce a jak si naplánovat výdaje

Každá rekonstrukce je jedinečná, stejně jako nemovitost, do které se chystáte investovat. Náklady na rekonstrukci se budou lišit podle rozsahu prací, kvality materiálů a lokality. Pro každou rekonstrukci ale platí, že finanční plánování je jedním z nejdůležitějších předpokladů jejího úspěchu.

Jak plánovat finance na rekonstrukci? Podle následujících zásad:

• zohledněte nejen přímé náklady na materiál a práci, ale i vedlejší výdaje, jako je projektová dokumentace, administrativa, kontroly
• neopomeňte náklady na případné náhradní ubytování během rekonstrukce
• větší rekonstrukci rozdělte do etap podle finanční náročnosti a důležitosti
• vždycky počítejte s finanční rezervou minimálně 10-15 % nad předpokládaný rozpočet
• pečlivě si vybírejte dodavatele – nejlevnější není vždy nejvýhodnější.

A jakou očekávat cenu rekonstrukce? V současnosti se dá pro realistický odhad nákladů použít následující cenové rozpětí (podle standardu provedení nebo podle lokality).:

• základní rekonstrukce bytu: 8 000 - 15 000 Kč/m²
• střední standard: 15 000 - 25 000 Kč/m²
• nadstandardní: 25 000 Kč/m² a víc.

Vždy si vyžádejte několik cenových nabídek od různých dodavatelů a porovnejte jejich rozsah a kvalitu. Pamatujte, že kvalita provedených prací ovlivňuje nejen váš komfort, ale i budoucí hodnotu nemovitosti. Do vyhodnocování zahrňte i časovou náročnost rekonstrukce, je-li pro vás důležitá. Jinak se totiž můžete postavit k rekonstrukci bytu, který se chystáte pronajímat, a jinak k rekonstrukci své domácnosti, v níž zároveň bydlíte.

Přínosy rekonstrukce – jak ovlivní tržní hodnotu nemovitosti

Investice do rekonstrukce není jen o zlepšení bydlení – je to též strategické rozhodnutí, které navýší hodnotu vaší nemovitosti. Přitom platí, že některé typy rekonstrukcí přinášejí lepší návratnost (při následném prodeji bytu/domu) než jiné.

Tip od banky.cz

,,Co se týká tržní hodnoty, tady to tak jasné není. Do tržní hodnoty nemovitosti se rekonstrukce promítne podle toho, v jaké lokalitě stojí, o jak kvalitní provedení rekonstrukce půjde, nakolik bude rekonstrukce sledovat aktuální trendy a jaká vylepšení nemovitosti ocení případný zájemce o nemovitost. Obecně platí, že nejvyšší návratnost mají investice do kuchyní, koupelen, energetických úspor a rozšíření užitné plochy.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Miroslav Majer ještě dodává: „Rekonstrukce ovlivňuje tržní hodnotu nemovitosti několika způsoby:

• zvýšení užitné hodnoty – moderní dispozice, lepší funkčnost a větší komfort zvyšují atraktivitu nemovitosti pro potenciální kupce
• energetické úspory – zateplení, výměna oken nebo instalace účinnějšího vytápění snižují provozní náklady, což zvyšuje hodnotu nemovitosti
• prodloužení životnosti – rekonstrukce základních prvků (střecha, rozvody, izolace) prodlužuje životnost nemovitosti a eliminuje budoucí nákladné opravy
• zlepšení estetického dojmu – modernizace interiéru a exteriéru činí nemovitost atraktivnější a lépe prodejnou."

Možnosti financování rekonstrukce

Ne každý má na účtu dostatek prostředků na takovou rekonstrukci, jakou jeho nemovitost právě potřebuje. Jistě netřeba připomínat, že pro tyto situace je tu externí financování v podobě různých úvěrů. Podívejme se na jejich výčet, který nám poskytl Marek Pavlík, CEO/majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz:

„Možností financování rekonstrukce je hned několik. Jejich výběr se odvíjí od vaší situace a od rozsahu a typu rekonstrukce, kterou plánujete:

• vlastní zdroje - nejjednodušší financování
• spotřebitelský úvěr – vhodný jen pro menší rekonstrukce. Nabídne rychlé vyřízení bez nutnosti zastavit nemovitost. Většinou neúčelový, jen výjimečně vyhrazený pro bydlení. Ale počítat musíte s vyšší úrokovou sazbou než u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření
• hypoteční úvěr – vhodný pro větší (i kompletní) rekonstrukce. Pro hypotéku je typická nejnižší úroková sazba (ze všech ostatních druhů půjček), dlouhodobé splácení a nutnost ručit nemovitostí. Jde o nejlevnější způsob financování, někdy i levnější než vlastní úspory (s jejich využitím si totiž necháváte ujít investiční příležitosti s vyšším výnosem, než je úrok na hypotéce). U většiny hypoték lze část financí využít neúčelově, typicky na vybavení bytu
• refinancování stávající hypotéky – navýšení stávající hypotéky (například té na koupi a následnou rekonstrukci) o částku potřebnou na další výdaje na rekonstrukci, s nimiž jste třeba na začátku vůbec nepočítali
• americká (neúčelová)  hypotéka – úvěr zajištěný nemovitostí, peníze lze použít na cokoli, včetně rekonstrukce a následného vybavení domácnosti
• stavební spoření – možnost čerpat úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr. Liší se cenou a většinou i absencí zástavy nemovitosti. Lze propojit s dotací a se zvýhodněným úvěrem (kde polovinu úroku uhradí stát)
• dotace – nevratná finanční výpomoc ze strany státu, většinou na šetrné bydlení nebo na podporu bydlení v konkrétních regionech. Získat lze v dotacích i více než milion korun
• zvýhodněné úvěry – spojeno s dotačními programy - úvěr lze získat na až dvojnásobek dotované částky, ale s tím, že polovinu úroků bance zaplatí stát, na vás zůstane jen ta druhá půlka nákladů na půjčku
• kombinace různých zdrojů – například část z vlastních prostředků a část z úvěru a/nebo z dotace."

Při výběru způsobu financování zvažte nejen výši úrokové sazby (resp. RPSN), ale i další aspekty: podmínky, získání, způsob prokazování využití peněž, možnosti podpory od státu, tempo splácení a další. Konzultace s finančním poradcem vám pomůže najít vyhovující řešení pro každou situaci.

Ke každému typu úvěru jsme vložili odkaz, na kterém se se o něm dozvíte další detaily i postup jejich vyřízení, včetně nezbytných konzultací s odborníkem.

Online hypoteční kalkulačka

Jak vybrat spolehlivého dodavatele nebo stavební firmu?

Kvalitní řemeslníci jsou základem úspěšné rekonstrukce. Jak je ale dopředu poznat? Snížit riziko špatné volby vám pomohou mimo jiné i tyto typy a pravidla:

• porovnejte více nabídek – nejde jen o cenu, ale i o rozsah prací a kvalitu materiálů
• ověřte si oprávnění firmy – zda má potřebná živnostenská oprávnění a kvalifikaci pro prováděné práce
• dbejte na reference a doporučení – ptejte se známých a prověřte si předchozí práce firmy
• trvejte na detailní smlouvě – měla by obsahovat přesný popis prací, termíny, ceny a sankce za nedodržení podmínek
• dohodněte si harmonogram plateb – nikdy neplaťte celou částku předem
• nekompromisně vyžadujte faktury a záruční listy
• předem vyžadujte pravidelné kontrolní dny a průběžnou dokumentaci prací.

Dobří řemeslníci a stavební firmy mají plno zakázek na dlouhý čas dopředu. Výběr proto zahajte s dostatečným předstihem. To samozřejmě znamená, že i samotný plán rekonstrukce a celé řízení v souvislosti se stavebním povolením (když je nezbytné) musíte započít velmi brzy: měsíce, často i více než rok před cíleným termínem dokončením rekonstrukce.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Daňové dopady rekonstrukce

Oblast, kterou někdy lidé přehlížejí, jsou daně související s rekonstrukcí. Dobrou zprávou je, že když financujete rekonstrukci hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření, můžete si zaplacené úroky odečíst od základu daně z příjmu (až do výše 150 000 Kč ročně). A tím získat daňovou vratku, nebo si (OSVČ) snížit každoroční doplatek na dani.

Zvýšit se ale může daň z nemovitosti. Kdy? Po rozsáhlé rekonstrukci, která změní zastavěnou plochu nebo počet podlaží.  

Na scénu se při rekonstrukcích dostává i DPH. U některých typů rekonstrukcí lze totiž uplatnit sníženou sazbu DPH (15 % namísto 21 %). Snížení sazby vyžaduje, aby rekonstruovaná nemovitost byla určena k trvalému bydlení a aby šlo o nezbytnou přestavbu, nikoliv o přestavbu luxusní nebo o rekonstrukci komerčních prostor.

Časté chyby při rekonstrukcích

U rekonstrukcí často vídáme stále se opakující chyby. Které jsou přímo běžné, ale přitom se jim dá snadno vyhnout? Rozdělme si je na chyby formální, finanční a faktické.

Formální chyby:

• nedostatečná nebo chybějící dokumentace
• absence potřebných povolení nebo souhlasů
• nedostatečně specifikovaná smlouva s dodavatelem
• absence stavebního dozoru u složitějších rekonstrukcí.

Administrativním požadavkům na rekonstrukce, včetně stavebního povolení, ohlášení nebo nutných souhlasů, jsme se věnovali v tomto článku.

Finanční chyby:

• nedostatečná finanční rezerva na pokrytí výdajů, s nimiž plán původně nepočítal
• nesprávně (nerealisticky) nastavený rozpočet
• nevýhodné financování, nevhodně zvolený úvěr
• nesprávné načasování jednotlivých etap rekonstrukce.

Jak se vyhnout finančním omylům, jste se dozvěděli v tomto článku. Podrobnosti k jednotlivým finančním tématům a typům úvěrů najdete v dalších článcích našeho magazínu.

Faktické chyby:

• podcenění časové náročnosti
• nevhodně zvolené materiály nebo technologie
• neodborné provedení klíčových částí rekonstrukce (resp. nesprávný výběr dodavatele stavebních a dalších prací)
• nedostatečné zaměření na energetickou efektivitu (čímž se provoz nemovitosti v budoucnu prodraží, a tím také klesne její hodnota na realitním trhu).

Jistě jste poznali, že v tomto případě jde o chyby, které vyústí ve spor s dodavateli. Řešení takových neshod po dokončení prací bývá složité a časově náročné. Raději investujte čas do důkladné přípravy a do průběžné kontroly, než do pozdějšího „hašení“ problémů.