Nechcete dávat mnoho milionů korun za nákup
novostavby? Řešením je koupit starší dům a opravit ho podle svého. I na to ale
potřebujete dost peněz. S jejich získáním vám pomůže hypotéka na koupi a
rekonstrukci nemovitosti. Podívejte se, jak funguje.
Ceny novostaveb už několik let prudce stoupají
a pro řadu lidí jsou tyto nemovitosti nedostupné. Neznamená to ale, že se musí
vzdát snu o vlastním bydlení.
Řešením je nákup staršího domu či bytu. Jejich ceny jsou totiž mnohem nižší. Navíc můžete rovnou naplánovat potřebné opravy a získat tak bydlení podle svých představ.
Sami přitom určíte, jaké opravy jsou v danou chvíli opravdu nezbytné a které můžou počkat. Máte tak jistotu, že se vejdete do plánovaného rozpočtu.
A kde na to všechno vzít peníze? Pomůže vám hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti.
Díky hypotéce na koupi a rekonstrukci nemovitosti máte od začátku dost peněz jak na nákup domu či bytu, tak na jeho opravu.
Získat tuto půjčku přitom není nijak složité. Základní postup je podobný jako u klasické hypotéky na nákup nemovitosti. Musíte tedy:
Kromě toho potřebujete také:
Právě odhad budoucí ceny nemovitosti je klíčový. Odvíjí se od něj totiž maximální výše půjčky – zejména pokud nemáte jinou nemovitost k ručení.
Abyste odhad budoucí ceny nemovitosti získali, potřebujete mít předem jasno o podobě oprav. S tím vám pomůže projektant.
Ovšem pozor, myslete na to, že na projekt nebudete mít moc času. Dá se totiž předpokládat, že zájemců o nemovitost bude víc, a proto musíte jednat rychle.
Ideální je domluvit se s projektantem předem, že si na vás najde čas. Podle projektu pak může stavební firma naplánovat rekonstrukci. A hlavně připravit položkový rozpočet. Počítejte ale s tím, že za projekt zaplatíte i několik desítek tisíc.
Zmíněné dokumenty a odhad současné ceny nemovitosti pomůžou odhadci určit i budoucí hodnotu domu či bytu. Počítejte ale s tím, že bude o něco nižší než součet aktuální ceny a nákladů na rekonstrukci.
Obvykle se totiž hodnota nemovitosti zvýší přibližně o 60 %–90 % z částky, kterou jste investovali do oprav.
Abyste tedy vše zaplatili, potřebujete mít naspořené peníze, které pokryjí rozdíl mezi odhadem budoucí ceny a skutečnými náklady. Navíc musíte myslet na to, že banka vám půjčí maximálně 90 % z budoucí ceny nemovitosti.
Pokud tedy hodnota domu nebo bytu stoupne po rekonstrukci na 3 000 000, dostanete od banky nanejvýš 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte ze svého.
Pokud takové úspory nemáte, zkuste ručit více nemovitostmi. Hodnota zástavy se tím zvýší. A vy můžete dosáhnout na vyšší půjčku.
Vyplatí se také „preventivní” navýšení
hypotéky. Poskytovatelé totiž často nabízí možnost navýšit si hypotéku pomocí
neúčelové části úvěru až o 30 %. U této částky nedokládáte přesné využití a
můžete ji tak použít na vícenáklady spojené s rekonstrukcí nebo třeba na
vybavení domácnosti.
A pokud tyto peníze nevyužijete, nic se nestane. Žádné poplatky ani penále vám nehrozí. Banka pouze upraví budoucí výši splátek tak, aby odpovídala vyčerpanému úvěru.
Počítejte s tím, že náklady na rekonstrukci můžou nečekaně růst. Dostatečnou rezervu vám poskytne neúčelová část hypotéky.
Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti je specifická také způsobem čerpání. Peníze totiž nečerpáte jednorázově.
Nejprve využijete část potřebnou pro nákup domu či bytu a pak postupně čerpáte prostředky na rekonstrukci.
Dokud přitom není hypotéka dočerpaná, splácíte pouze úroky. Splátky jsou tak sice nižší, ale dluh se nezmenšuje. Půjčenou částku začínáte splácet až po dočerpání hypotéky.
Není to ale výrazná nevýhoda. U anuitních splátek, které jsou nejběžnější, totiž zpočátku stejně většina splátky míří na uhrazení úroků. Pouze malá část peněz putuje na umoření dluhu. Časem se však tento poměr obrací.
Někteří poskytovatelé vám navíc umožní čerpat peníze na rekonstrukci zálohově. Půjčku tak můžete dočerpat rychleji.
U hypotéky na koupi a rekonstrukci nemovitosti počítejte také s povinností zhotovit protokol o stavu stavby. Banka z něj vyčte, jestli jste peníze opravdu použili na opravu nemovitosti. Jeho cena je zhruba 1 500 korun.
Je třeba říct, že hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti není jedinou možností, jak zaplatit nákup a následnou úpravu domu či bytu. Můžete využít také hypotéku na nákup nemovitosti a následnou rekonstrukci financovat pomocí úvěru ze stavebního spoření.
Obě varianty mají své výhody i nevýhody.
Pokud se rozhodnete pouze pro hypotéku, nemusíte už řešit žádnou další půjčku. Vše tak vyřídíte najednou a platíte pouze jedny úroky. A díky neúčelové části máte rezervu i na zařízení nemovitosti.
Hypotéku můžete využít na koupi a rekonstrukci různých nemovitostí. Například:
Záleží jen na vašich potřebách a podmínkách dané banky.
Protože vám ale banka půjčí maximálně 90 % z budoucí hodnoty nemovitosti, potřebujete další byt či dům k ručení nebo dostatečné úspory. Pokud například cena bytu stoupne po rekonstrukci na 3 000 000 korun, musíte mít naspořeno nejméně 300 000 korun.
Druhou možností je řešit hypotékou pouze nákup nemovitosti. A rekonstrukci zaplatit půjčkou ze stavebního spoření.
Výhodou je, že nepotřebujete tolik vlastních prostředků. Hypoteční úvěr si totiž berete jen na nákup, kdy je hodnota nemovitosti menší – například 2 000 000. Ze svého tak doplatíte „pouze” 200 000 korun. Bez ohledu na to, jaká bude cena po rekonstrukci.
Přesto se toto řešení hodí spíš na drobnější
opravy. Zejména pokud přijdou až delší dobu po koupi nemovitosti.
Důvod je jednoduchý – úvěr ze stavebního spoření je přece jen další půjčka. V praxi to znamená, že splácíte jak hypotéku, tak půjčku od stavební spořitelny. A zbytečně platíte úroky dvěma poskytovatelům.
Obvykle je výhodnější pokrýt nákup i opravy
bytu či domu pomocí hypotéky na koupi a rekonstrukci nemovitosti. Neplatíte tak
úroky více poskytovatelům.
Obvykle se tedy vyplatí zvolit hypotéku na koupi i rekonstrukci nemovitosti. Tím spíš, že ji ke konci fixace můžete bez sankcí doplatit či refinancovat. Dokáže se tak přizpůsobit vaší aktuální situaci.
Refinancování hypotéky navíc zpravidla přináší výhodnější podmínky, včetně nižší úrokové sazby. Tím pádem budete mít i výrazně nižší splátky.
Anebo můžete půjčku při refinancování navýšit. Získáte tak peníze na další opravy.
A pokud si nejste jistí, jak hypotéku na koupi a rekonstrukci získat nebo kde dostanete nejlepší podmínky, stačí se obrátit na hypotečního poradce. Najde pro vás ten nejvhodnější úvěr a pomůže vám i s jeho úspěšným vyřízením.
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.
Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.
Úroky u hypoték blížící se k 6 % a stále dražší nemovitosti. Kombinace, která řadě lidí zkomplikovala plány na pořízení vlastního domu či bytu. A přiměla je k pátrání po alternativním financování bydlení. Možností je přitom několik a každá má své plusy i minusy.
Hypotéka je závazek na dlouho dopředu, ukrajuje každý měsíc velkou část rozpočtu, Když přijde na rozpočet samoživitelů, který je i bez ní dost napjatý, může nastat problém. I přesto se najde řada samoživitelů, kteří mají příjem slušný a o hypotéku žádají. Kdy na ni mají šanci dosáhnout?
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Dobrý den, máme hypotéku u Komerční banky. KB aktuálně nutí všechny klienty k migraci běžného účtu, který jsem v minimální míře nucen používat právě s hypotékou. Součástí migrace je navýšení ceny běžného účtu z 0 na 39 Kč/měsíc. Je možné, že nesouhlasem s migrací, tj. nesouhlasem s přechodem na placenou službu, banka vypoví hypoteční smlouvu a bude požadovat zesplatnění úvěru? Dík
Dobrý den,
nepoužívání běžného účtu nemůže vést k zesplatnění hypotéky. Máte-li v úvěrové smlouvě sjednanou slevu z úrokové sazby za využívání účtu u dané banky, nepoužíváním účtu nárok na slevu zanikne.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti: jak funguje a na co si dát pozor
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.