Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti: jak funguje a na co si dát pozor

Ceny novostaveb už několik let prudce stoupají a pro řadu lidí jsou tyto nemovitosti nedostupné. Neznamená to ale, že se musí vzdát snu o vlastním bydlení.

Řešením je nákup staršího domu či bytu. Jejich ceny jsou totiž mnohem nižší. Navíc můžete rovnou naplánovat potřebné opravy a získat tak bydlení podle svých představ.

Sami přitom určíte, jaké opravy jsou v danou chvíli opravdu nezbytné a které můžou počkat. Máte tak jistotu, že se vejdete do plánovaného rozpočtu.

A kde na to všechno vzít peníze? Pomůže vám hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti.

Jak získat hypotéku na koupi a rekonstrukci nemovitosti

Díky hypotéce na koupi a rekonstrukci nemovitosti máte od začátku dost peněz jak na nákup domu či bytu, tak na jeho opravu.

Získat tuto půjčku přitom není nijak složité. Základní postup je podobný jako u klasické hypotéky na nákup nemovitosti. Musíte tedy:

• doložit doklady o koupi nemovitosti (například kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí),
• získat odhad ceny kupovaného domu či bytu,
• mít dostatečnou bonitu
• a splnit další obvyklé podmínky pro získání hypotéky.

Kromě toho potřebujete také:

• položkový rozpočet rekonstrukce
• a odhad ceny zrekonstruované nemovitosti.

Právě odhad budoucí ceny nemovitosti je klíčový. Odvíjí se od něj totiž maximální výše půjčky – zejména pokud nemáte jinou nemovitost k ručení.

Bez položkového rozpočtu odhad nezískáte

Abyste odhad budoucí ceny nemovitosti získali, potřebujete mít předem jasno o podobě oprav. S tím vám pomůže projektant.

Ovšem pozor, myslete na to, že na projekt nebudete mít moc času. Dá se totiž předpokládat, že zájemců o nemovitost bude víc, a proto musíte jednat rychle.

Ideální je domluvit se s projektantem předem, že si na vás najde čas. Podle projektu pak může stavební firma naplánovat rekonstrukci. A hlavně připravit položkový rozpočet. Počítejte ale s tím, že za projekt zaplatíte i několik desítek tisíc.

Zmíněné dokumenty a odhad současné ceny nemovitosti pomůžou odhadci určit i budoucí hodnotu domu či bytu. Počítejte ale s tím, že bude o něco nižší než součet aktuální ceny a nákladů na rekonstrukci.

Obvykle se totiž hodnota nemovitosti zvýší přibližně o 60 %–90 % z částky, kterou jste investovali do oprav.

Pomůže vám i neúčelová část hypotéky

Abyste tedy vše zaplatili, potřebujete mít naspořené peníze, které pokryjí rozdíl mezi odhadem budoucí ceny a skutečnými náklady. Navíc musíte myslet na to, že banka vám půjčí maximálně 90 % z budoucí ceny nemovitosti.

Pokud tedy hodnota domu nebo bytu stoupne po rekonstrukci na 3 000 000, dostanete od banky nanejvýš 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte ze svého.

Pokud takové úspory nemáte, zkuste ručit více nemovitostmi. Hodnota zástavy se tím zvýší. A vy můžete dosáhnout na vyšší půjčku.

Vyplatí se také „preventivní” navýšení hypotéky. Poskytovatelé totiž často nabízí možnost navýšit si hypotéku pomocí neúčelové části úvěru až o 30 %. U této částky nedokládáte přesné využití a můžete ji tak použít na vícenáklady spojené s rekonstrukcí nebo třeba na vybavení domácnosti.

A pokud tyto peníze nevyužijete, nic se nestane. Žádné poplatky ani penále vám nehrozí. Banka pouze upraví budoucí výši splátek tak, aby odpovídala vyčerpanému úvěru.

Počítejte s tím, že náklady na rekonstrukci můžou nečekaně růst. Dostatečnou rezervu vám poskytne neúčelová část hypotéky.

Peníze na rekonstrukci čerpáte postupně

Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti je specifická také způsobem čerpání. Peníze totiž nečerpáte jednorázově.

Nejprve využijete část potřebnou pro nákup domu či bytu a pak postupně čerpáte prostředky na rekonstrukci.

Dokud přitom není hypotéka dočerpaná, splácíte pouze úroky. Splátky jsou tak sice nižší, ale dluh se nezmenšuje. Půjčenou částku začínáte splácet až po dočerpání hypotéky.

Není to ale výrazná nevýhoda. U anuitních splátek, které jsou nejběžnější, totiž zpočátku stejně většina splátky míří na uhrazení úroků. Pouze malá část peněz putuje na umoření dluhu. Časem se však tento poměr obrací.

Někteří poskytovatelé vám navíc umožní čerpat peníze na rekonstrukci zálohově. Půjčku tak můžete dočerpat rychleji.

U hypotéky na koupi a rekonstrukci nemovitosti počítejte také s povinností zhotovit protokol o stavu stavby. Banka z něj vyčte, jestli jste peníze opravdu použili na opravu nemovitosti. Jeho cena je zhruba 1 500 korun.

Jak financovat nákup a rekonstrukci nemovitosti

Je třeba říct, že hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti není jedinou možností, jak zaplatit nákup a následnou úpravu domu či bytu. Můžete využít také hypotéku na nákup nemovitosti a následnou rekonstrukci financovat pomocí úvěru ze stavebního spoření.

Obě varianty mají své výhody i nevýhody.

Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti

Pokud se rozhodnete pouze pro hypotéku, nemusíte už řešit žádnou další půjčku. Vše tak vyřídíte najednou a platíte pouze jedny úroky. A díky neúčelové části máte rezervu i na zařízení nemovitosti.

Hypotéku můžete využít na koupi a rekonstrukci různých nemovitostí. Například:

• domu,
• bytu,
• chalupy
• či chaty.

Záleží jen na vašich potřebách a podmínkách dané banky.

Protože vám ale banka půjčí maximálně 90 % z budoucí hodnoty nemovitosti, potřebujete další byt či dům k ručení nebo dostatečné úspory. Pokud například cena bytu stoupne po rekonstrukci na 3 000 000 korun, musíte mít naspořeno nejméně 300 000 korun.

Hypotéka a úvěr ze stavebního spoření

Druhou možností je řešit hypotékou pouze nákup nemovitosti. A rekonstrukci zaplatit půjčkou ze stavebního spoření.

Výhodou je, že nepotřebujete tolik vlastních prostředků. Hypoteční úvěr si totiž berete jen na nákup, kdy je hodnota nemovitosti menší – například 2 000 000. Ze svého tak doplatíte „pouze” 200 000 korun. Bez ohledu na to, jaká bude cena po rekonstrukci.

Přesto se toto řešení hodí spíš na drobnější opravy. Zejména pokud přijdou až delší dobu po koupi nemovitosti.

Důvod je jednoduchý – úvěr ze stavebního spoření je přece jen další půjčka. V praxi to znamená, že splácíte jak hypotéku, tak půjčku od stavební spořitelny. A zbytečně platíte úroky dvěma poskytovatelům.

Obvykle je výhodnější pokrýt nákup i opravy bytu či domu pomocí hypotéky na koupi a rekonstrukci nemovitosti. Neplatíte tak úroky více poskytovatelům.

Hypotéku můžete doplatit, refinancovat i navýšit

Obvykle se tedy vyplatí zvolit hypotéku na koupi i rekonstrukci nemovitosti. Tím spíš, že ji ke konci fixace můžete bez sankcí doplatit či refinancovat. Dokáže se tak přizpůsobit vaší aktuální situaci.

Refinancování hypotéky navíc zpravidla přináší výhodnější podmínky, včetně nižší úrokové sazby. Tím pádem budete mít i výrazně nižší splátky.

Anebo můžete půjčku při refinancování navýšit. Získáte tak peníze na další opravy.

A pokud si nejste jistí, jak hypotéku na koupi a rekonstrukci získat nebo kde dostanete nejlepší podmínky, stačí se obrátit na hypotečního poradce. Najde pro vás ten nejvhodnější úvěr a pomůže vám i s jeho úspěšným vyřízením.