Banky.cz Články Hypotéka Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti: jak funguje a na co si dát pozor

Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti: jak funguje a na co si dát pozor

26.9.2020 Hypotéka

Nechcete dávat mnoho milionů korun za nákup novostavby? Řešením je koupit starší dům a opravit ho podle svého. I na to ale potřebujete dost peněz. S jejich získáním vám pomůže hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti. Podívejte se, jak funguje.

REKLAMA
REKLAMA

Ceny novostaveb už několik let prudce stoupají a pro řadu lidí jsou tyto nemovitosti nedostupné. Neznamená to ale, že se musí vzdát snu o vlastním bydlení.

Řešením je nákup staršího domu či bytu. Jejich ceny jsou totiž mnohem nižší. Navíc můžete rovnou naplánovat potřebné opravy a získat tak bydlení podle svých představ.

Sami přitom určíte, jaké opravy jsou v danou chvíli opravdu nezbytné a které můžou počkat. Máte tak jistotu, že se vejdete do plánovaného rozpočtu.

A kde na to všechno vzít peníze? Pomůže vám hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti.

Jak získat hypotéku na koupi a rekonstrukci nemovitosti

Díky hypotéce na koupi a rekonstrukci nemovitosti máte od začátku dost peněz jak na nákup domu či bytu, tak na jeho opravu.

Získat tuto půjčku přitom není nijak složité. Základní postup je podobný jako u klasické hypotéky na nákup nemovitosti. Musíte tedy:

  • doložit doklady o koupi nemovitosti (například kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí),
  • získat odhad ceny kupovaného domu či bytu,
  • mít dostatečnou bonitu
  • a splnit další obvyklé podmínky pro získání hypotéky.

Kromě toho potřebujete také:

  • položkový rozpočet rekonstrukce
  • a odhad ceny zrekonstruované nemovitosti.

Právě odhad budoucí ceny nemovitosti je klíčový. Odvíjí se od něj totiž maximální výše půjčky – zejména pokud nemáte jinou nemovitost k ručení.

Bez položkového rozpočtu odhad nezískáte

Abyste odhad budoucí ceny nemovitosti získali, potřebujete mít předem jasno o podobě oprav. S tím vám pomůže projektant.

Ovšem pozor, myslete na to, že na projekt nebudete mít moc času. Dá se totiž předpokládat, že zájemců o nemovitost bude víc, a proto musíte jednat rychle.

Ideální je domluvit se s projektantem předem, že si na vás najde čas. Podle projektu pak může stavební firma naplánovat rekonstrukci. A hlavně připravit položkový rozpočet. Počítejte ale s tím, že za projekt zaplatíte i několik desítek tisíc.

Zmíněné dokumenty a odhad současné ceny nemovitosti pomůžou odhadci určit i budoucí hodnotu domu či bytu. Počítejte ale s tím, že bude o něco nižší než součet aktuální ceny a nákladů na rekonstrukci.

Obvykle se totiž hodnota nemovitosti zvýší přibližně o 60 %–90 % z částky, kterou jste investovali do oprav.

Pomůže vám i neúčelová část hypotéky

Abyste tedy vše zaplatili, potřebujete mít naspořené peníze, které pokryjí rozdíl mezi odhadem budoucí ceny a skutečnými náklady. Navíc musíte myslet na to, že banka vám půjčí maximálně 90 % z budoucí ceny nemovitosti.

Nejlepší hypotéka online

Pokud tedy hodnota domu nebo bytu stoupne po rekonstrukci na 3 000 000, dostanete od banky nanejvýš 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte ze svého.

Pokud takové úspory nemáte, zkuste ručit více nemovitostmi. Hodnota zástavy se tím zvýší. A vy můžete dosáhnout na vyšší půjčku.

Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti: nová podlaha.

Vyplatí se také „preventivní” navýšení hypotéky. Poskytovatelé totiž často nabízí možnost navýšit si hypotéku pomocí neúčelové části úvěru až o 30 %. U této částky nedokládáte přesné využití a můžete ji tak použít na vícenáklady spojené s rekonstrukcí nebo třeba na vybavení domácnosti.

A pokud tyto peníze nevyužijete, nic se nestane. Žádné poplatky ani penále vám nehrozí. Banka pouze upraví budoucí výši splátek tak, aby odpovídala vyčerpanému úvěru.

Počítejte s tím, že náklady na rekonstrukci můžou nečekaně růst. Dostatečnou rezervu vám poskytne neúčelová část hypotéky.

Peníze na rekonstrukci čerpáte postupně

Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti je specifická také způsobem čerpání. Peníze totiž nečerpáte jednorázově.

Nejprve využijete část potřebnou pro nákup domu či bytu a pak postupně čerpáte prostředky na rekonstrukci.

Dokud přitom není hypotéka dočerpaná, splácíte pouze úroky. Splátky jsou tak sice nižší, ale dluh se nezmenšuje. Půjčenou částku začínáte splácet až po dočerpání hypotéky.

Není to ale výrazná nevýhoda. U anuitních splátek, které jsou nejběžnější, totiž zpočátku stejně většina splátky míří na uhrazení úroků. Pouze malá část peněz putuje na umoření dluhu. Časem se však tento poměr obrací.

Někteří poskytovatelé vám navíc umožní čerpat peníze na rekonstrukci zálohově. Půjčku tak můžete dočerpat rychleji.

U hypotéky na koupi a rekonstrukci nemovitosti počítejte také s povinností zhotovit protokol o stavu stavby. Banka z něj vyčte, jestli jste peníze opravdu použili na opravu nemovitosti. Jeho cena je zhruba 1 500 korun.

Jak financovat nákup a rekonstrukci nemovitosti

Je třeba říct, že hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti není jedinou možností, jak zaplatit nákup a následnou úpravu domu či bytu. Můžete využít také hypotéku na nákup nemovitosti a následnou rekonstrukci financovat pomocí úvěru ze stavebního spoření.

Obě varianty mají své výhody i nevýhody.

Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti

Pokud se rozhodnete pouze pro hypotéku, nemusíte už řešit žádnou další půjčku. Vše tak vyřídíte najednou a platíte pouze jedny úroky. A díky neúčelové části máte rezervu i na zařízení nemovitosti.

Nejlepší hypotéka online

Hypotéku můžete využít na koupi a rekonstrukci různých nemovitostí. Například:

  • domu,
  • bytu,
  • chalupy
  • či chaty.

Záleží jen na vašich potřebách a podmínkách dané banky.

Protože vám ale banka půjčí maximálně 90 % z budoucí hodnoty nemovitosti, potřebujete další byt či dům k ručení nebo dostatečné úspory. Pokud například cena bytu stoupne po rekonstrukci na 3 000 000 korun, musíte mít naspořeno nejméně 300 000 korun.

Hypotéka a úvěr ze stavebního spoření

Druhou možností je řešit hypotékou pouze nákup nemovitosti. A rekonstrukci zaplatit půjčkou ze stavebního spoření.

Výhodou je, že nepotřebujete tolik vlastních prostředků. Hypoteční úvěr si totiž berete jen na nákup, kdy je hodnota nemovitosti menší – například 2 000 000. Ze svého tak doplatíte „pouze” 200 000 korun. Bez ohledu na to, jaká bude cena po rekonstrukci.

Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti: peníze.

Přesto se toto řešení hodí spíš na drobnější opravy. Zejména pokud přijdou až delší dobu po koupi nemovitosti.

Důvod je jednoduchý – úvěr ze stavebního spoření je přece jen další půjčka. V praxi to znamená, že splácíte jak hypotéku, tak půjčku od stavební spořitelny. A zbytečně platíte úroky dvěma poskytovatelům.

Obvykle je výhodnější pokrýt nákup i opravy bytu či domu pomocí hypotéky na koupi a rekonstrukci nemovitosti. Neplatíte tak úroky více poskytovatelům.

Hypotéku můžete doplatit, refinancovat i navýšit

Obvykle se tedy vyplatí zvolit hypotéku na koupi i rekonstrukci nemovitosti. Tím spíš, že ji ke konci fixace můžete bez sankcí doplatit či refinancovat. Dokáže se tak přizpůsobit vaší aktuální situaci.

Refinancování hypotéky navíc zpravidla přináší výhodnější podmínky, včetně nižší úrokové sazby. Tím pádem budete mít i výrazně nižší splátky.

Anebo můžete půjčku při refinancování navýšit. Získáte tak peníze na další opravy.

A pokud si nejste jistí, jak hypotéku na koupi a rekonstrukci získat nebo kde dostanete nejlepší podmínky, stačí se obrátit na hypotečního poradce. Najde pro vás ten nejvhodnější úvěr a pomůže vám i s jeho úspěšným vyřízením.

ANKETA k článku Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti: jak funguje a na co si dát pozor

Plánujete rekonstrukci nemovitosti na hypotéku?

Počet odpovědí: 135

KOMENTÁŘE k článku Hypotéka na koupi a rekonstrukci nemovitosti: jak funguje a na co si dát pozor

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Předčasné splacení hypotéky aneb Co se změnilo od 1. 1. 2024?

27.2.2024 Hypotéka

Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné. 

Vše, co potřebujete vědět o stavbě domu na pozemku typu zahrada

23.2.2024 Hypotéka

Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

21.2.2024 Hypotéka

Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k  6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

20.2.2024 Hypotéka

Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Administrativně je jen o málo složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.

Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

16.2.2024 Hypotéka

Připravili jsme si pro vás přehledného průvodce, díky kterému se dozvíte, jakým způsobem banky počítají výši hypotéky, jak se hypotéka splácí i to, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete vzhledem ke svým příjmům.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena