Rozdíl mezi inzertní a reálnou cenou nemovitostí 2025
3 min. čtení
Redakce Banky.cz
Cenová bublina na realitním trhu možná splaskla, ale iluze o hodnotě nemovitostí se stále drží – alespoň na inzertních portálech. Zatímco prodávající často nabízejí byty a domy za ceny, které by odpovídaly době největší poptávky, kupující i banky vidí situaci mnohem střízlivěji. Rozdíly mezi inzerovanými a skutečně dosaženými cenami nemovitostí dnes dosahují i více než 50 %, a to zejména v méně atraktivních lokalitách. Co stojí za tímto trendem a jak ovlivňuje trh s hypotékami?
Co si z článku odnést
- Rozdíl mezi inzertní a reálnou cenou nemovitosti může být až 55 %
- Největší rozdíly se objevují mimo velká města, hlavně v Ústeckém a Moravskoslezském kraji
- Přeceňování může vést k odmítnutí hypotečního úvěru nebo nižší výši schváleného financování
- Banky se při posuzování hodnoty nemovitosti opírají o odhady, nikoliv o inzeráty
- Znalost reálné tržní hodnoty je klíčová pro úspěšný prodej i koupi
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Když realita narazí na inzerát
Na realitních serverech to často vypadá, že ceny nemovitostí stále rostou nebo alespoň drží hodnotu. Mnoho prodávajících totiž při stanovování ceny vychází z nereálných představ – často ovlivněných staršími statistikami nebo sousedskými „legendami“, za kolik se co prodalo. Realita je však často zcela jiná.
Podle dat z portálu Valuo.cz, který analyzuje tisíce transakcí a srovnává inzerované a skutečně realizované ceny, činí průměrný rozdíl mezi nabídkovou a reálnou cenou napříč ČR zhruba 21 %. V některých okresech ale dosahuje rozdíl až 55 % – například v okrese Karviná. To znamená, že nemovitost nabízená za 2,5 milionu korun se ve skutečnosti prodá třeba jen za 1,6 milionu.
Proč k těmto rozdílům dochází?
Převis nabídek nad poptávkou, ochlazení hypotečního trhu a změna investičního sentimentu vedly ke korekci cen – ale jen na úrovni skutečných transakcí. Prodávající na tuto změnu nereagují dostatečně rychle. Výsledkem je setrvačnost v cenotvorbě, která deformuje očekávání kupujících.
Dopady na kupující a financování
Pro kupující je tato situace náročná – musí čelit nejen vysokým požadavkům prodávajících, ale i omezením ze strany bank. Ty se totiž při schvalování hypotéky řídí odhadní cenou, nikoli cenou uvedenou v inzerátu.
Pokud je odhadní cena výrazně nižší než kupní, může to vést k několika problémům:
- Banky neposkytnou celou požadovanou výši hypotéky
- Klient musí financovat rozdíl z vlastních zdrojů
- Nebo si musí najít jinou, levnější nemovitost
Odborníci doporučují neorientovat se slepě podle nabídkových cen, ale spíše si nechat zpracovat kvalifikovaný odhad nebo se opřít o reálné tržní analýzy.
,,V dnešní době je klíčové mít realistické očekávání - a to platí pro kupující i prodávající. Banky nejsou ochotné riskovat a hodnotu nemovitosti stanovují velmi pečlivě”
Chci si sjednat hypotéku online
Kde jsou rozdíly největší?
Data z Valuo.cz ukazují, že nejvyšší rozdíly mezi inzerovanou a reálnou cenou najdeme v regionech, kde je nižší kupní síla, horší infrastruktura nebo slabý pracovní trh. Typicky se jedná o:
- Karvinou, kde rozdíl přesahuje 55 %
- Most, Ústí nad Labem či Chomutov s rozdíly kolem 40–50 %
- Okresy na pomezí Vysočiny, jižní Moravy a části Olomouckého kraje
Naopak v Praze, Brně nebo Plzni jsou rozdíly nižší, většinou kolem 10–15 %, a trh zde reaguje pružněji. Přesto i v těchto lokalitách může u špatně naceněných nemovitostí dojít k poklesu ceny až o statisíce korun.
Co to znamená pro prodávající?
Majitelé nemovitostí, kteří chtějí rychle a výhodně prodat, by měli věnovat cenotvorbě maximální pozornost. Přeceněná nemovitost může ležet v inzerci týdny až měsíce bez vážného zájemce. Když pak dojde ke snížení ceny, bývá už zájem malý nebo trh mezitím poklesne ještě více.
Proto se vyplatí:
- konzultovat cenu s odborníkem na odhad
- sledovat srovnatelné reálně prodané nemovitosti, ne jen inzeráty
- připravit nemovitost profesionálně na prodej (home staging, kvalitní fotky)
Vývoj do budoucna: Stabilizace nebo další propady?
Situace na realitním trhu se postupně stabilizuje, ale rozdíly mezi očekáváním prodávajících a reálnou kupní silou stále přetrvávají. Výraznější srovnání těchto hodnot může nastat až v momentě, kdy úrokové sazby klesnou natolik, že oživí poptávku.
Pokud se trend udrží, lze očekávat:
- snižování rozdílů v lukrativních lokalitách (díky vyšší konkurenci)
- další tlak na přecenění v regionech s malou poptávkou
- větší využívání profesionálních cenových analýz
Kdy pomůže znalost reálné hodnoty?
Rozhodujete-li se o koupi nebo prodeji nemovitosti, je klíčové znát její reálnou tržní cenu. Nejen kvůli vyjednávání, ale i pro hladké schválení financování. Zatímco inzerát může být jen přáním prodávajícího, odhad banky je opřený o fakta.
Rozdíl mezi „snem“ a realitou může znamenat:
- zbytečné čekání na kupce, který nikdy nepřijde
- zklamání z neschválené hypotéky
- neefektivní investici, kterou nelze dobře zhodnotit