Stavební řízení bez obav: dokumentace, lhůty, chyby

Co si z článku odnést

• Stavební řízení se sjednotilo do jediného. Původní územní a stavební řízení se sloučily do jednoho procesu, který je rychlejší.
• Drobné stavby už se ani neohlašují. K drobným stavbám patří zejména zahradní domky do 40 m², altány, skleníky nebo bazény, ale i další stavby uvedené v příloze zákona.
• K žádosti přikládáte projektovou dokumentaci, doklad o vlastnictví (nebo souhlas vlastníka), závazná stanoviska dotčených orgánů a případně souhlasy sousedů.
• Stanoviska dotčených orgánů si může stavební úřad obstarat sám, ale řízení se tím zdrží.
• Po vydání povolení je potřeba počkat 15 dní, než rozhodnutí nabude právní moci. Když s rozhodnutím nesouhlasíte, lze se odvolat.

Co je stavební řízení a kdy je nutné

Definice stavebního řízení

,,Stavební řízení je správní proces, v němž stavební úřad posuzuje, jestli plánovaná stavba splňuje všechny zákonné podmínky. Po jeho skončení dostanete (nebo nedostanete) stavební povolení, které vám umožní realizovat kýženou stavbu či rekonstrukci.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb., který je účinný od roku 2024, se stavby dělí do čtyř kategorií:

• drobné stavby – nepotřebují povolení ani kolaudaci (například zahradní domky do 40 m², altány, skleníky, bazény), ale už se ani neohlašují
• jednoduché stavby – vyžadují povolení záměru, ale v rychlejším režimu (například rodinné domy do určitých parametrů, garáže, přístřešky)
• vyhrazené stavby – většinou infrastrukturní projekty (dálnice, elektrárny)
• ostatní stavby – všechny zbývající, které nespadají do předchozích kategorií.

Kdy stavební řízení není nutné?

Stavební povolení nepotřebujete v podstatě ve třech typických situacích:

• stavíte drobnou stavbu podle přílohy č. 1 (například zahradní domek do 40 m², který je od hranice pozemku minimálně 2 metry, běžné oplocení aj.)
• provádíte běžné udržovací práce na stavbě (opravy střechy, fasády), které nemění vzhled ani nosné konstrukce
• děláte stavební úpravy bez zásahu do nosných konstrukcí a bez změny vzhledu nebo účelu stavby.

Tip od Banky.cz: Na menší stavební úpravy v interiéru vám nejlépe poslouží běžný spotřebitelský úvěr. Na cokoliv většího už doporučujeme vypůjčit si u stavební spořitelny (zejména půjde-li o úpravy spojené s úsporou energií). K pokrytí těch nejrozsáhlejších plánů bývá nejvhodnější hypotéka.

Kdo je účastníkem stavebního řízení a kdo má jaká práva

Do stavebního řízení vstupuje (vedle samotného stavebního úřadu) několik subjektů a každý z nich má jiná práva. Účastníky stavebního řízení bývají: stavebník, dotčené veřejnosprávní orgány, sousedé, ale může to být i majitel pozemku (když jde o osobu odlišnou od stavebníka). Jejich role jsou následující:

• Stavebník podává žádost o povolení stavby, smí nahlížet do spisu, vyjadřovat se k podkladům, podat odvolání proti rozhodnutí.
• Dotčenými orgány jsou například hygienická stanice, hasiči, správa chráněné krajinné oblasti. Vydávají závazná stanoviska, na která stavební úřad navazuje.
• Sousedé (dotčené osoby) mají právo vyjádřit se k záměru stavby, podat námitky, v určitých situacích se vyžaduje jejich přímý souhlas. Když souhlas neposkytnou, úřad musí všechny námitky vyhodnotit, a stavební řízení se tím prodlužuje.
• Majitel pozemku, když je jiný než stavebník, dává písemný souhlas se stavbou.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Co znamená „jednotné stavební řízení" a jakou změnu přineslo

Dříve jste museli projít dvěma oddělenými řízeními: územním řízením (úřad rozhodoval, jestli můžete stavbu na daném místě vůbec postavit) a stavebním řízením (teprve po kladném územním rozhodnutí se začalo posuzovat samotné provedení stavby).

Nový stavební zákon tyto dva kroky sloučil do jediného řízení o povolení záměru. Znamená to, že v jednom správním procesu se posoudí jak umístění stavby v území, tak její technické a bezpečnostní parametry. Výsledkem je jedno rozhodnutí – povolení záměru (dříve nazývané „stavební povolení").

Výhody jednotného řízení jsou evidentní: přináší rychlejší proces, vyžaduje méně administrativy a zákon mu stanovil přesnější lhůty.

Jaké dokumenty přiložit k žádosti o stavební povolení

Chystáte-li stavbu, která si vyžádá povolení záměru, potřebujete vědět, jaké doklady si k žádosti o povolení stavby připravit pro stavební úřad. Patří k nim především:

• formulář se žádostí dostupný na webu stavebního úřadu, později také na Portálu stavebníka
• projektová dokumentace – obsahuje výkresy, technické popisy, statické posouzení, požárně bezpečnostní řešení aj.
• doklad o vlastnictví nebo souhlas vlastníka pozemku
• závazná stanoviska dotčených orgánů (může si je stavební úřad vyžádat i sám)
• písemné souhlasy sousedů.

Kdykoliv si nejste jistí, jestli máte všechno, můžete požádat stavební úřad o předběžnou informaci – úřad vám neformálně sdělí, co bude potřeba a jak bude žádost posuzovat. Dokumentům potřebným ve stavebním řízeníjsme se podrobněji věnovali v tomto článku.

Jak probíhá stavební řízení krok za krokem

Stavební řízení má několik fází, začíná podáním žádosti a končí nabytím právní moci rozhodnutí. Než ale rozhodnutí své právní moci nabude, může se do procesu stavebního řízení dostat i odvolání. Kroky stavebního řízení jsou tyto:

1. Podání žádosti

   Papírovou formou na pobočce stavebního úřadu nebo datovou schránkou (Portál stavebníka zatím nefunguje spolehlivě)

2. Přezkoumání úplnosti žádosti

   Stavební úřad zkontroluje kompletnost dokumentů a případně vás vyzve k doplnění (obvykle máte 30 dnů)

3. Vyžádání závazných stanovisek

   Pokud jste některá stanoviska dotčených orgánů nedoložili, úřad si je vyžádá sám ve stanovených lhůtách

4. Posouzení žádosti

   Úřad prověří soulad s územním plánem, technickými normami a požárními předpisy, u složitějších případů může uspořádat jednání nebo ohledání na místě

5. Vydání rozhodnutí

   U jednoduchých staveb do 30 dnů, u ostatních do 60 dnů (s možností prodloužení o dalších 60 dnů), rozhodnutí je buď kladné, nebo zamítavé

6. Právní moc

   Rozhodnutí nabývá právní moci po uplynutí lhůty pro odvolání (obvykle 15 dnů), teprve poté lze začít stavět.

Jak dlouho obvykle stavební řízení trvá a co jej prodlužuje

Odpovídá Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz: „Nový stavební zákon stanoví lhůtu pro jednoduché stavby (například rodinné domy) v délce 30 dní. U ostatních staveb v délce 60 dní. V nezbytných případech lze obě lhůty prodloužit o dalších 30 nebo až o 60 dní.“

Co prodlužuje stavební řízení? Nejčastěji jsou to chybějící podklady (neúplná žádost), námitky sousedů a dalších dotčených osob. Stavební řízení se často prodlužuje, když jste v oblasti se speciálním režimem výstavby (například památková zóna). V neposlední řadě se k průtahům přidává i přetíženost úřadů.

Věděli jste, že, můžete využít služeb autorizovaného inspektora, který posoudí soulad stavby se zákonem a vydá certifikát? Ten je pak podkladem pro zkrácené stavební řízení (nebo pak v pozdější fázi odborným posudkem pro kolaudaci).

Spočítejte si hypotéku online

Kolik stojí stavební řízení / povolení stavby

Správní poplatky za vydání povolení stavby jsou stanoveny zákonem o správních poplatcích:

• jednoduché stavby – 5 000 Kč
• ostatní stavby – 10 000 Kč.

Celkové náklady na získání stavebního povolení pro běžný rodinný dům se ale pohybují výš: platit totiž budete ještě za projektovou dokumentaci, geodetické zaměření, průzkumy. Naopak bez poplatků jsou závazná stanoviska dotčených orgánů.

Je možné podat žádost elektronicky?

Digitální stavební řízení bylo jednou z hlavních ikon nového stavebního zákona. Měl vzniknout Portál stavebníka, přes který by bylo možné podat žádost o povolení stavby kompletně online, sledovat průběh řízení a přijímat rozhodnutí. Portál stavebníka byl sice spuštěn, ale není zatím plně funkční. S plným zprovozněním se počítá až okolo roku 2028.

V současnosti je ale i tak možné podat žádost elektronicky: přes datovou schránku. Tady se neobejdete bez nějaké úrovně elektronického podpisu.

Nejčastější chyby vedoucí ke zdržení nebo k zamítnutí žádosti

K nejčastějším patří cirka 5 chyb. Projděte si je, a až budete připravovat svou žádost o schválení stavebního záměru, vraťte se k tomuto seznamu, abyste se chyb mohli vyvarovat:

• neúplná nebo chybná projektová dokumentace – chybí požárně bezpečnostní řešení, statika nebo energetický posudek, výkresy neodpovídají skutečnosti atd.)
• nesoulad s územním plánem – stavba je plánována v lokalitě, kde není přípustná, například výrobní objekt v obytné zóně
• nedodržení odstupových vzdáleností
• chybějící souhlasy sousedů – požádat si o ně pak musí stavební úřad, což řízení protáhne
• nerespektování požadavku na vsakování – po umístění stavby musí zůstat minimálně 50 % plochy pozemku schopné vsakovat vodu.

Jaké jsou další kroky po vydání kladného rozhodnutí

„Když stavební úřad vydá povolení záměru, ještě nemůžete začít stavět. Nejprve musíte počkat, až rozhodnutí nabude právní moci – to se stane, pokud proti němu nikdo nepodá odvolání, obvykle po uplynutí 15 dnů,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu Realingo.cz.

Teprve poté můžete stavbu zahájit, ale zahájení musíte stavebnímu úřadu předem ohlásit, nejlépe alespoň 7 dnů dopředu. Úřad vám přidělí číslo jednací a případně provede kontrolu.

Během samotné výstavby musíte zajistit odpovídající odborný dohled. U jednoduchých staveb můžete stavět svépomocí, ale potřebujete tzv. stavební dozor. Pouze u drobných staveb můžete stavět zcela sami. Současně musíte u jednoduchých staveb vést stavební deník.

Po celou dobu stavby musíte dodržovat podmínky povolení. Po dokončení čeká většinu staveb kolaudace, při které úřad ověří, že byla stavba provedena podle povolení a je bezpečná k užívání. Jedině drobné stavby kolaudaci nepotřebují.

Co když stavební úřad žádost zamítne

Nejčastějšími důvody zamítnutí bývá rozpor s územním plánem, nesoulad s požárními nebo hygienickými předpisy, negativní závazné stanovisko dotčeného orgánu (například z důvodu ochrany přírody) nebo námitky sousedů, které se nepodařilo vyvrátit.

Jestliže stavební úřad vaši žádost o povolení stavby zamítne, neznamená to, že se musíte stavby vzdát. Základní možností je podat odvolání do 15 dnů od doručení rozhodnutí. Nadřízený úřad „vašeho“ stavebního úřadu přímo rozhodne a nevrací věc zpět na prvostupňový úřad, a to celý proces zrychluje.

Vedle odvolání máte i další možnosti. Pokud víte, co bylo důvodem zamítnutí, můžete projekt upravit a podat novou žádost. Když problém spočívá v nesouhlasu sousedů, zkuste s nimi vyjednávat. Například nabídněte úpravu projektu, která jejich obavy vyřeší.

Když se ani napodruhé neshledáte ve stavebním řízení s úspěchem, nebo odvolací úřad zamítne vaše odvolání, nechte si posudek přezkoumat právníkem nebo stavebním inženýrem. Stává se totiž, že rozhodnutí obsahuje pochybení a lze ho úspěšně napadnout. Můžete případně podat správní žalobu ke krajskému soudu.