Trh s byty čeká záplava. Jednak z dědictví, jednak z teď prázdných bytů. Budeme jásat?

poslední aktualizace: 5.6.2025

6 min. čtení

Lenka Rutteová
Redaktorka Banky.cz

Reality

Český trh s nemovitostmi čeká v příštích letech dramatická změna. Dvě obrovské vlny bytů se chystají zalít nabídku: stovky tisíc nemovitostí z dědictví po generaci baby boomers a téměř milion prázdných bytů, které už dnes stojí nevyužité. Co to znamená pro různé účastníky trhu?

Hypoteční kalkulačka

Generace, která mění pravidla hry

Poválečná generace čítá v Česku 1,9 milionu lidí. Právě pro ně stát mezi lety 1965 a 1980 postavil zhruba milion panelových bytů. Mnozí z nich pak byty po revoluci získali v privatizaci do vlastnictví. Dnes dosahují osmdesáti let a začíná se rýsovat jasný trend.

„Je důležité si uvědomit, že demografie zcela mění pohled na vývoj trhu s bydlením. Generace baby boomers je ta, co dnes nejvýznamněji ovlivňuje trh s bydlením v České republice," upozornil zakladatel platformy Dataligence Milan Roček.

Podle analýzy lidé starší 70 let vlastní více než 367 tisíc bytů a téměř půl milionu rodinných domů. Nejčastěji jde o dvoupokojové a třípokojové byty, které se nacházejí ze dvou třetin v panelových domech a z jedné třetiny v cihlových budovách.

Pro zajímavost: Kde se teď v ČR staví nejvíc?

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Prázdné byty – skrytý poklad nebo prokletí?

K vlně budoucího dědictví se přidává druhý problém: prázdné byty. V Česku se podle Sčítání domů a bytů z roku 2021 nachází celkem 860 tisíc neobydlených bytů. Tento počet se za posledních 30 let zdvojnásobil. Zhruba 70 % z těchto bytů leží v rodinných domech, ale skutečně dlouhodobě neobydlených bytů odhaduje Ministerstvo pro místní rozvoj asi 577 tisíc, z toho 200 tisíc v bytových domech.

„Počet dlouhodobě neobydlených bytů v bytových domech se v podstatě vyrovnal nové výstavbě za posledních deset let. Výrazně to prohlubuje krizi bydlení, protože těch 200 tisíc bytových jednotek pak na trhu prostě chybí," uvedl již dříve k výsledkům Ivan Bartoš.

Jako častý důvod neobydlenosti se uvádí nevyhovující technický stav nemovitosti. Více než čtvrtina dlouhodobě neobydlených bytů v bytových domech neprošla od výstavby rekonstrukcí. Na druhou stranu 21 % dlouhodobě neobývaných bytů se nachází v bytových domech postavených nebo zrekonstruovaných po roce 2001.

TIP: Dostupné bydlení pro každého? NERV navrhuje, jak na to

Zákon o podpoře bydlení už je u prezidenta

Dostat na trh co nejvíc prázdných bytů, to je cílem současně schvalovaného návrhu zákona o podpoře bydlení. Prošel Parlamentem, momentálně se čeká na podpis prezidenta. Zákona nabídne systém garancí (pro soukromé majitele bytů) a kompenzací (pro obce pronajímající byty v rámci obecního podporovaného bydlení).

„Když se do systému majitelé dobrovolně zapojí, výrazně se jim sníží riziko spojené s pronajímáním. Je to pro-tržní recept, který například na Ostravsku, v Plzni nebo Brně už dobře funguje. Rádi bychom takto na trh dostali každý rok až 2 tisíce soukromých bytů,“ uváděl k připravovanému návrhu zákona v roce 2024 Ivan Bartoš.

Podívejte se, jak je to podle české legislativy s nájemními vztahy: kdo co může, musí anebo nesmí.

Nájemníci: Konečně šance na dostupné bydlení?

Pro nájemníky může nadcházející záplava bytů znamenat zlomový okamžik. Roky rostoucích nájmů a nedostatku nabídky by mohly skončit, zejména v menších městech. Velké množství dědiců pravděpodobně nebude chtít byty mimo velká města obývat, a raději je pronajme za rozumné ceny. Případně rovnou nabídne k prodeji.

Zatímco v Praze, Brně a dalších velkých městech si zvýšená nabídka hravě najde své nájemníky, v menších městech může nastat převis nabídky. To sice znamená nižší nájmy, ale také méně pracovních příležitostí pro ty, kdo se do malých měst budou chtít přestěhovat.

Ale: pro ty, kdo hledají levnější bydlení a mohou pracovat na dálku nebo najdou práci v regionu menšího města, se otevřou nové možnosti za nižší ceny.

Porovnejte si: Kde je v ČR nejdostupnější nájem, a kde naopak nejdražší – v porovnání s příjmy v regionu.

Zájemci o koupi: Zlatá horečka nebo past?

Kupující čeká pravděpodobně nejlepší období za poslední dekády. Zvýšená nabídka, zejména v menších městech, povede k tlaku na ceny nemovitostí. Dědicové, kteří budou chtít rychle prodat, aby pro své děti získali peníze na hypotéku ve větších aglomeracích, budou muset slevit ze svých nároků.

„Za deset let se tak může významně změnit vztah mezi nabídkou a poptávkou. Se zvýšenou nabídkou si hravě poradí krajská města, zatímco ve středně velkých městech to může aspoň zpomalit růst cen," řekl Roček.

V řadě měst, zejména ve velikosti od pěti do deseti tisíc obyvatel, může nabídka starších bytů stoupnout i více než čtyřikrát. Riziko odhaduje Roček u nejméně padesátky měst, zejména ve východních Čechách, na Vysočině a na severní Moravě. Tady ceny klesnou nejvíc.

Další výhoda pro kupující: technický stav mnoha prázdných bytů není tak špatný, jak se může zdát. Pětina z nich prošla rekonstrukcí po roce 2001, takže nejde vždy o chátrající nemovitosti vyžadující velké investice.

Online hypoteční kalkulačka - zjistěte své splátky

Současní majitelé: Čas prodat, nebo držet?

Majitelé nemovitostí v menších městech čelí těžkému rozhodnutí. Pokud nechtějí riskovat budoucí pokles cen, měli by zvážit prodej v nejbližších letech. Na druhou stranu: ti, kdo mají nemovitosti v dobrých lokalitách a mohou si dovolit počkat, nemusejí situaci příliš řešit. Nejdramatičtější pokles cen hrozí podle analytiků jen v malých městech.

Ceny nemovitostí sledujeme dlouhodobě: podívejte se, jak se vyvíjejí od roku 2020.

Profesionální investoři: Konec zlaté éry?

Profesionální investoři, kteří dlouhá léta těžili z nedostatku bytů a rostoucích cen, budou (v menších městech) čelit změně paradigmatu. Realitní trh přestává být investicí s rychlým výnosem. Velká města sice zůstanou atraktivní, ale i tam může růst cen zpomalit.

Chytří investoři už teď přehodnocují své strategie. Místo spekulativního nákupu v naději na rychlé zhodnocení se zaměřují na dlouhodobé pronajímání a kvalitní správu nemovitostí. Ti, kdo dokážou koupit prázdné byty pod cenou a zrekonstruovat je, mohou vydělat i v novém tržním prostředí.

Riziko hrozí hlavně těm, kdo nakoupili nemovitosti v menších městech s očekáváním rychlého růstu cen. Takoví investoři se mohou ocitnout zatíženi nemovitostmi, které se jen těžko prodávají, ale ani negenerují očekávané nájmy.

Sestavili jsme pro vás i jiné možnosti investování do nemovitostí.

Drobní investoři: Jeden byt už není jistota

Drobní investoři by měli realisticky zhodnotit perspektivy svých nemovitostí. V některých případech může být rozumnější prodat teď, než čekat na propad cen. Naopak ti, kdo vlastní byty ve větších městech nebo v dobrých lokalitách, mohou vydržet a dlouhodobě profitovat z pronájmu. I do budoucna se ve velkých městech vyplatí hypotéka na pronájem.

Mladí a mezigenerační výpomoc

Čeští sociologové už před několika lety upozornili, že mezigenerační výpomoc hraje čím dál silnější roli při pořizování bydlení. Část mladých vlastníků dostala celý byt či dům dědictvím nebo darem od rodiny. Další část získává alespoň finanční injekci od rodičů.

„Mezigenerační transfery uvnitř rodiny jsou tím hlavním pilířem, který drží nad vodou současný bytový systém, a budou proto i určovat jeho budoucnost," konstatovali sociologové.

Nadcházející vlna dědictví tento trend ještě posílí. Mnoho mladých lidí tak získá první bydlení, aniž by si museli brát hypotéku. Pro ty, kdo takové štěstí nemají, se ale situace může paradoxně zhoršit – budou v reálném životě (po sociální a pracovní stránce) soutěžit s lidmi, kteří nemají dluh na krku.

Co přinese budoucnost?

Stát sice dotuje dostupnost bydlení (výstavbu) v regionech, ale neřeší, jak toto může ovlivnit nabídku bytů v daných obcích. „Je zajímavé, že stát tady dotuje výstavbu dostupného bydlení v regionech, a přitom se vůbec nepodíval, jak toto může ovlivnit nabídku bytů v daných obcích," upozornil Roček.

Realitní trh čeká přeskupení sil. Konec „zlaté éry" nemovitostí jako investiční jistoty se blíží. Otázka nezní, jestli se to projeví, ale kdy – a kdo to zvládne se ziskem. Už teď víme, že obávat se nemusejí žádná velká města. Ale která z těch menších se k nim přidají?

Pro většinu lidí však nadcházející změny přinesou více pozitiv než negativ.Nájemníci budou mít větší výběr a nižší ceny, kupující najdou dostupnější byty a celkově se sníží tlak na vše okolo realitního trhu, včetně vyřizování hypoték v předstihu nebo přepínání rodinného rozpočtu kvůli nezdravě vysokým splátkám. Jen majitelé a investoři si budou muset zvyknout na novou realitu, kde nemovitosti v menších městech už nebudou automatickou cestou k rychlému bohatství.