Ukončení nájmu bytu nebo domu: důvody, lhůty i možnosti, jak se bránit

Co si z článku odnést

• Nájem lze ukončit výpovědí (jednostranný právní úkon), dohodou obou stran, uplynutím doby u nájmu na dobu určitou, odstoupením od smlouvy nebo smrtí nájemce.
• Pronajímatel může vypovědět pouze ze zákonných důvodů s tříměsíční výpovědní lhůtou nebo okamžitě při závažném porušení, nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoliv bez důvodu, výpovědní lhůty má tříměsíční, dvouměsíční a nulovou, podle situace.
• Výpověď nájemní smlouvy musí být písemná, obsahovat výpovědní důvod (u pronajímatele), poučení o právech a doručit se doporučeně nebo osobně. Nesprávná forma činí výpověď neplatnou.
• Nájemce se může bránit podáním námitek pronajímateli nebo žalobou u soudu do dvou měsíců. Pokud žalobu nepodá včas, nemůže později zpochybňovat důvod výpovědi.
• Předání bytu vyžaduje předávací protokol s popisem stavu a fotodokumentací. Vrácení kauce musí proběhnout do jednoho měsíce, pronajímatel si může započíst dlužné nájemné a škody nad běžné opotřebení.

Co je ukončení nájmu a jak probíhá

,,Ukončení nájmu je právní úkon, kterým se končí nájemní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Dochází k němu různými způsoby podle toho, která strana jej iniciuje. Výpověď musí být vždy písemná a doručená druhé straně. U výpovědi ze strany pronajímatele musí být uveden výpovědní důvod a poučení o právu nájemce podat námitky nebo žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Ukažme si základní způsoby ukončení nájmu:

• výpovědí z nájmu (jednostranný právní úkon)
• dohodou obou stran
• uplynutím sjednané doby u nájmu na dobu určitou
• odstoupením od smlouvy
• smrtí nájemce (s přechodem na osoby blízké, jsou-li v domácnosti).

Jak lze ukončit nájem ze strany pronajímatele

Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz k tomu říká: "Ze strany pronajímatele dochází k ukončení:

• výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou – lze jen z důvodů stanovených zákonem (porušování povinností nájemcem, potřeba bytu pro sebe nebo příbuzné, jiný závažný důvod)
• výpovědí bez výpovědní doby při zvlášť závažném porušení povinností nájemcem (např. neplacení nájemného po dobu tří měsíců, nájemce je odsouzen za úmyslný trestný čin, byt se má vyklidit z veřejného zájmu)
• dohodou s nájemcem
• uplynutím doby u nájmu na dobu určitou
• odstoupením od smlouvy v případech stanovených zákonem nebo smlouvou."

Pamatujte, že před podáním okamžité výpovědi musí pronajímatel vyzvat nájemce k nápravě (v situacích, kde náprava možná: například platba nájemného).

Jak lze ukončit nájem ze strany nájemce

Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz uvádí: "Ze strany nájemce dochází k ukončení:

• výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou bez udání důvodu (u nájmu na dobu neurčitou)
• výpovědí s dvouměsíční výpovědní dobou při závažném porušení povinností pronajímatelem
• okamžitou výpovědí, když pronajímatel zvlášť závažně poruší své povinnosti
• odstoupením od smlouvy, pokud je byt nezpůsobilý k užívání nebo když užívání bytu brání zákonné ustanovení
• dohodou s pronajímatelem o předčasném ukončení nájmu
• uplynutím doby, pokud je nájem sjednán na dobu určitou
• úmrtím nájemce – za předpokladu, že byl jediným členem domácnosti."

Výpovědní důvody ze strany pronajímatele i nájemce

Shrňme si legislativně zakotvené důvody pro ukončení nájmu, které jsou dovoleny nájemci a pronajímateli. Je totiž dobré mít o nich jasný přehled, neboť zákon je v této oblasti poměrně striktní.

Zákonné důvody pro výpověď z nájmu ze strany pronajímatele jsou následující:

• hrubé porušení povinností nájemcem
• neplacení nájemného
• poškozování bytu nebo domu
• odsouzení nájemce za trestný čin
• potřeba bytu pro vlastní bydlení nebo bydlení příbuzných
• vyklizení z důvodu veřejného zájmu.

Nájemce může podat výpověď nájemní smlouvy z těchto důvodů:

• u nájmu na dobu neurčitou bez udání důvodu
• u nájmu na dobu určitou (před vypršením smlouvy) jen při změně okolností
• při porušení povinností pronajímatelem
• když se byt stane nepoužitelným.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Obrana proti neoprávněné výpovědi

Proti neoprávněné výpovědi se může bránit především nájemce, když obdrží výpověď od pronajímatele. U pronajímatele připadá podobná obrana v úvahu, když výpověď z nájmu dává nájemce se smlouvou na dobu určitou, ale dlouho před vypršením doby trvání smlouvy.

Vraťme se ale k výpovědi ze strany pronajímatele. Do dvou měsíců od doručení výpovědi může nájemce podat u soudu žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Méně formální protest proti výpovědi je podání námitky proti výpovědi přímo pronajímateli. V případném soudním řízení budou totiž i námitky sloužit jako důkaz o tom, že nájemce výpověď zpochybňoval (když námitky pošle pronajímateli ve správném termínu).

Případný soud se bude ohlížet na to, že výpověď nájemní smlouvy je neplatná, pokud:

• není písemná
• neobsahuje akceptovatelný výpovědní důvod
• neobsahuje poučení o právu podat žalobu
• nebyla prokazatelně doručena.

Uzná-li výpověď za neplatnou, nájemce i nadále zůstává v bytě nebo domě. Pronajímatel může kdykoliv svou výpověď zopakovat – poté, co odstranil soudem konstatovaný důvod pro neplatnost výpovědi (nebo nájemníkem vyjmenované námitky).

Online hypoteční kalkulačka

Jaká je správná forma výpovědi nájemní smlouvy?

Výpověď z nájmumusí být vždycky písemná. Neobejde se bez identifikace obou smluvních stran (označení pronajímatele a nájemce), bez data podání výpovědi a bez podpisu osoby podávající výpověď. Dále se do výpovědi musí zakomponovat:

• výpovědní důvod (u výpovědi pronajímatelem)
• výpovědní lhůta
• poučení o právu podat námitky (u výpovědi nájemcem) nebo žalobu (u výpovědi pronajímatelem).

Výpověď nájemní smlouvy se musí doručit doporučenou poštou s dodejkou, osobně proti podpisu nebo prostřednictvím advokáta či notáře. Další možností je datová schránka, když ji pronajímatel i nájemce aktivně používají.

Délky výpovědních lhůt u různých způsobů ukončení nájmu

Výpovědní lhůty jsou v této oblasti tři: dvouměsíční, tříměsíční a žádná (tzv. okamžitá výpověď). Pronajímatel smí využít výpovědní dobu tříměsíční a výpověď okamžitou, nájemce má k dispozici všechny tři výpovědní doby.

Tříměsíční výpovědní doba

Využitelná jak ze strany pronajímatele, tak i nájemce. U pronajímatele se využívá při lehčí formě porušení povinností nájemcem (stanovených ve smlouvě nebo daných zákonem). Dále u změny bytových potřeb na straně pronajímatele.

U výpovědi ze strany nájemce běží tříměsíční lhůta po podání běžné (neodůvodňované) výpovědi z nájmu. Tu smí nájemce se smlouvou na dobu určitou podat kdykoliv.

Naše tipy

Dvou měsíční výpovědní doba

Tato lhůta se týká jen výpovědi ze strany nájemce a jen při závažném porušení povinností pronajímatelem (např. neposkytování potřebných oprav v bytě).

Žádná lhůta

Okamžitou výpověď z nájmu smí pronajímatel podat nájemci při zvlášť závažném porušení povinností nájemcem (např. neplacení nájemného po dobu tří měsíců). Ale pozor, pronajímatel musí předem nájemce vyzvat k nápravě.

Nájemce smí podat okamžitou výpověď z nájmu bez výpovědní lhůty, pokud pronajímatel zvlášť závažně poruší své povinnosti (například narušování práva na pokojné užívání, nezajištění základních služeb, jednostranné změny podmínek nájmu atp.) Nebo když se byt stane nepoužitelným (plísně, požární bezpečnost).

Jak na počítání výpovědní lhůty

Výpovědní lhůta běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemní smlouvy. Například při doručení výpovědi 15. března začne lhůta běžet 1. dubna.

Správný postup při předání bytu

Předání bytu je závěrečným krokem ukončení nájmu. Nájemce musí odevzdat byt nejpozději v den skončení nájmu. Nedílnou součástí předání domu/bytu je předávací protokol. Zajišťuje totiž ochranu pro obě strany při předání bytu. Může předejít sporům o stavu bytu při jeho vracení, případně si s ním zajistíte jasný právní podklad pro soudní řízení.

Předávací protokol by měl obsahovat:

• popis stavu bytu při odevzdání
• stavy měřičů energií (elektřina, plyn, voda)
• seznam odevzdávaného vybavení
• fotodokumentaci stavu bytu
• datum a podpisy obou stran.

Přečtěte si, co by měl obsahovat předávací protokol při zahájení nájmu.

Nedílnou součástí ukončení nájmu je vrácení kauce

Marek Pavlík, CEO/majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz k vrácení kauce říká: "Pronajímatel musí vrátit kauci nájemci nejpozději do jednoho měsíce po skončení nájmu. Při vracení má pronajímatel právo započíst si případné nesplacené pohledávky související s nájmem, jako jsou dlužné nájemné, poplatky za služby nebo náhrady za škody způsobené nájemcem nad rámec běžného opotřebení. Pokud pronajímatel kauci nevrátí v zákonné lhůtě nebo si neoprávněně započte náklady, má nájemce právo domáhat se vrácení kauce soudní cestou."

Kaucí z pronájmu nemovitosti jsme se více zabývali v článku: Jak funguje kauce u nájmu a na co si dát pozor.

Co dělat, pokud nájemce nevyklidí byt po skončení nájmu?

Jestliže nájemce byt nevyklidí po skončení nájmu, a to ani po výzvě, může pronajímatel podat žalobu na vyklizení bytu. Její součástí je i požadavek na náhradu ve výši nájemného za každý den prodlení a vymáhání dalších škod způsobených prodlením.

Aby vůbec mohlo dojít k soudnímu řízení, musí pronajímatel prokázat účinné ukončení nájmu, marné uplynutí výpovědní lhůty a také odmítnutí nájemce byt opustit. V krajních případech dojde k asistovanému vystěhování nájemníka, a to formou výkonu soudního rozhodnutí, za asistence soudního vykonavatele/exekutora a policie.

Vystěhování nelegálního nájemce je v České republice problematické. Pronajímatel má poměrně svázané ruce. Zákon totiž celkem detailně stanoví, co pronajímatel nesmí s takovým nájemníkem udělat. Podrobněji jsme zákazy pro pronajímatele sepsali zde.

Specifika ukončování podnájmu

Podnájem je (po právní stránce) situace mnohem jednodušší. Chybí tu právní ochrana „slabší strany“, proto má podnájem o dost jednodušší pravidla. Podnájem se řídí jen a pouze dohodou stran. Lze jej proto ukončit třemi způsoby:

• výpovědí nájemní smlouvy mezi nájemcem a podnájemníkem (výpověď smí kdykoliv podat kterákoliv ze stran)
• skončením hlavního nájmu (nájemce už nemá možnost poskytnout tento podnájem)
• dohodou mezi nájemcem a podnájemcem.

Více se o podnájmu dočtete zde.