Vyúčtování služeb v nájmu: Jak se vyhnout finančním pastem, ale i problémům se zákonem

Nejčastější chyby a triky ve vyúčtování? Nakonec ani nemusejí být úmyslné

Realitní odborník Ondřej Velemínský z KOVA Reality ukazuje, jak snadné je udělat nepříjemnou chybu, aniž byste zamýšleli kohokoliv poškodit: „Typická chyba? Pronajímatel jednoduše převezme přehled nákladů od SVJ a přefakturuje nájemci vše – včetně položek, které nemá právo účtovat. Například správu jednotky, fond oprav nebo pojištění bytu."

Stojí za tím většinou neinformovanost, až ignorantství na straně pronajímatele. Prevence v podobě informování se o svých právech se tady nájemníkům rozhodně vyplatí. Nelze totiž stoprocentně spoléhat na to, že všichni (především drobní) pronajímatelé přesně vědí, jak na správné přeúčtování.

Co se neoprávněně přeúčtovává nejčastěji?

,,Zákon č. 67/2013 Sb. jasně definuje, které služby může pronajímatel účtovat nájemci. Mezi povolené služby nájmu bytu k přeúčtování patří dodávka vody, tepla, elektřiny pro společné prostory, odvoz odpadu nebo provoz výtahu. Problém však vzniká, když se do vyúčtování dostanou i náklady, které tam podle zákona už nepatří.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Typické nesprávné položky ve vyúčtování bývají:

• fond oprav - tento náklad nese výhradně vlastník
• pojištění bytu a domu - opět povinnost majitele (nájemník si pojišťuje domácnost a odpovědnost)
• správní poplatky za vedení účetnictví
• odměny členů výboru SVJ.

Podle Velemínského „se v extrémních případech rozdíl mezi správným a předloženým vyúčtováním pohyboval i přes 20 tisíc korun". Rozdíl, který může výrazně ovlivnit rodinný rozpočet a který se rozhodně vyplatí začít řešit co nejdříve.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Přepočet mezi účetními obdobími? To je starost pronajímatele

Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz, doplňuje další typický zádrhel: „Dalším problémem je nesoulad v účetních obdobích. Zatímco vyúčtování služeb podle zákona probíhá za kalendářní rok, dodavatelé energií často účtují od června do června. Tuto situaci musí pronajímatel vyřešit korekcí nebo samostatným vyúčtováním, nikoliv přenesením problému na nájemce.“

Paušál, anebo reálné náklady? Zákon jasně říká, kdy se smí co

Paušál vs reálné náklady: tahle možnost volby často ústí přímo v past pro obě strany. Stačí chybějící informace, a potíž je na světě. Co musejí obě strany vědět? Zákon umožňuje paušální platby pouze u nájmů do 24 měsíců. U delších nájmů nebo u nájmů na dobu neurčitou musí pronajímatel (alespoň u tepla a teplé vody) vyúčtovat reálné náklady (a nikdy paušál).

Paušální náklady se mohou uplatňovat také u daní z příjmů v případě pronájmu. To je sice úplně jiné téma, ale mohlo by vás zajímat.

Legislativa dává jasná pravidla i termíny

Zákon č. 67/2013 Sb. nájmům ukládá, že vyúčtování se tu musí doručit nejpozději do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období (starost pronajímatele). Finanční vyrovnání musí proběhnout do dalších 4 měsíců (počítají se od doručení vyúčtování).

Vyhláška č. 269/2015 Sb. upravuje rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody. Byla naposledy novelizována vyhláškou č. 274/2023 Sb., která je účinná od 1. ledna 2024 přinesla změny v poměru základní a spotřební složky. Nové poměry od roku 2024 jsou tyto:

• základní složka: 40-60 % (dříve 30-50 %)
• spotřební složka: 30-70 % (dříve 20-80 %).

Podle Velemínského však řada pronajímatelů, ale bohužel ani realitních makléřů s těmito normami vůbec nepracuje. „Nečtou je, neznají je – a přitom se na jejich základě rozhoduje o tisícikorunách. Nájemci pak přicházejí o peníze."

Online hypoteční kalkulačka

Pokuta opožděného vyúčtování? Minimálně 50 Kč denně

„Jestliže pronajímatel nedoručí vyúčtování včas, je povinen zaplatit nájemci pokutu 50 Kč za každý započatý den prodlení, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak. Pracuje se přitom jen s tzv. řádným vyúčtováním. Jinými slovy: neúplné nebo nesprávné vyúčtování se dle zákona považuje za neexistující,“ upozorňuje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

Jermář ještě dodává: „Pokutu pronajímatel nemusí hradit, když on sám získal podklady pozdě, a nemohl tak splnit svou zákonnou povinnost.“

Jak na reklamaci vyúčtování nájmu

Legislativa stanovuje, že nájemník má právo podat námitky do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pronajímatel musí námitky vyřídit do 30 dnů od jejich obdržení.

Ale jak zjistit, jestli je co reklamovat? Nejprve zkontrolujte, zda období vyúčtování odpovídá době vašeho nájmu a ověřte si, jestli všechny položky patří mezi služby spojené s užíváním bytu, který máte v nájmu. Spočítejte si, jestli jsou správně koeficienty pro částečné období a také porovnejte stavy měřidel s předávacími protokoly.

Když se ukáží nesrovnalosti, přistupte k reklamaci. Začněte tím, že vyjádříte nesouhlas s vyúčtováním, v podobě písemné námitky (na to máte 30 dní od doručení vyúčtování). Následně majitele bytu požádáte o doložení případných dalších podkladů k vyúčtování, abyste si mohli projít všechny detaily. Majitel bytu má totiž povinnost doložit vám nejen skutečné náklady, ale i způsob jejich rozúčtovávání.

Porovnejte podklady s vyúčtováním, proti kterému jste podali námitku. Jestliže jste si nesoulad potvrdili, vyčkejte na reakci pronajímatele (také on má lhůtu 30 dní). Když se ale ukáže, že jste se spletli, námitku písemně stáhněte.

TIP: Jak je to s reklamací ojetého auta?

Prevence sporů? Samotná nájemní smlouva

Do smlouvy o pronájmu nezapomeňte uvést, co bude a co nebude součástí předpisu záloh, které bude nájemník platit po celou dobu sjednaného nájmu. A jakým způsobem se bude rozúčtování služeb provádět. Důležité prvky smlouvy v této oblasti tedy budou:

• výčet všech služeb - co přesně nájemník platí
• způsob rozúčtování - podle čeho se služby přepočítávají
• termín vyúčtování - kdy očekávat vyúčtování.

Pak jsou tu samozřejmě i další drobnosti, na něž by se v nájemní smlouvě nikdy nemělo zapomínat. Připomeňte si je v článku nazvaném Nájemní vztahy. Do smlouvy patří i takové položky, jako je úročení kauce nájmu. Zákon stanovuje možnost úročit nájemníkům složenou kauci, když se o tom dohodnou v nájemní smlouvě, či v některém jejím dodatku.

Bez právníka nepodepisovat

Velemínský doporučuje všem nájemcům, ale také pronajímatelům, aby si nájemní smlouvu vždycky nechali zkontrolovat právníkem. A když přece jen přijde sporné vyúčtování? „Reklamovat. Vždy písemně, do 30 dnů od doručení. V ideálním případě s odbornou pomocí.“

Naději na zlepšení situace vidí v technologiích, jako jsou kalkulačky vyúčtování a další aplikace, které dokáží pracovat se smlouvou a podklady k vyúčtování. „Nástroje existují. Jen je potřeba, aby se o nich vědělo – a lidé je používali,“ uzavírá Velemínský.

Nedohodli jste řešení? Obraťte se na ERÚ nebo na soud

Když pronajímatel na stížnost nereaguje nebo odmítá uznat nesprávnost vyúčtování, obrátit se můžete hned ke dvěma instancím. Tou první je Energetický regulační úřad (ERÚ). A tou druhou příslušný soud.

O úmyslu „hnát stížnost výš“ pronajímatele informujte. Když si bude vědom nekalých kroků na své straně, jistě reklamaci rád vyhoví a před soud se „hnát“ nebude.

Zdroje

• Kurzy.cz: Jak se v nájemním vztahu vyhnout pastem ve vyúčtování služeb - chyby, kličky a obcházení zákona - https://zpravy.kurzy.cz/817220-jak-se-v-najemnim-vztahu-vyhnout-pastem-ve-vyuctovani-sluzeb-chyby-klicky-a-obchazeni-zakona/
• Dostupný advokát: Reklamace vyúčtování energií a služeb: jak na to? -https://dostupnyadvokat.cz/blog/reklamace-vyuctovani-energii
• Peníze.cz: Chyby, kličky a obcházení zákona: jak se v nájemním vztahu vyhnout pastem ve vyúčtování služeb - https://www.penize.cz/tiskove-zpravy/474977-chyby-klicky-a-obchazeni-zakona-jak-se-v-najemnim-vztahu-vyhnout-pastem-ve-vyuctovani-sluzeb