Ceny nemovitostí v Rakousku 2024: Vývoj, regiony, náklady
5 min. čtení
Redakce Banky.cz
Krátká odpověď? Ano, zdražovalo se i u našich sousedů – a po roce 2015 často ještě rychleji než v Česku. Rakouský trh s bydlením si do roku 2022 prošel bouřlivou expanzí, na kterou navázala výraznější korekce. V následujících řádcích se podíváme, jak se mezi lety 2015–2024 proměnila cena za metr čtvereční bytů i domů (cena za m²/m2), jaký je rozdíl mezi Vídní a alpskými spolkovými zeměmi, co dnes ceny tlačí nahoru či naopak brzdí – a kolik ve výsledku vyjde koupě rakouské nemovitosti včetně povinných vedlejších nákladů. Získáte tak ucelený přehled o tom, jak se vyvíjejí ceny nemovitostí v Rakousku a co to znamená pro kupující i investory.
Co si z článku odnést
- Mezi roky 2015–2022 vzrostly ceny bytů a domů v Rakousku kumulativně přibližně o 40–70 % (v závislosti na regionu a typu nemovitosti). V letech 2023–2024 pak přišlo ochlazení: od vrcholu se ceny v řadě segmentů stáhly o jednotky až nízké desítky procent.
- Nejvyšší m² ceny dlouhodobě drží Vídeň, Tyrolsko, Salcbursko a Vorarlbersko. Naopak levnější bývá Burgenland a části Dolního Rakouska.
- Byty ve městech zdražovaly dynamičtěji než rodinné domy na venkově, zejména v éře levných hypoték a silné investorské poptávky (2015–2021).
- Obrat po roce 2022 přinesly vyšší sazby ECB, zpřísnění úvěrových pravidel (KIM‑VO) a ochlazení poptávky. Prodlužuje se doba prodeje a roztahuje se nůžky mezi špičkovými a průměrnými nemovitostmi.
- Při nákupu v Rakousku musíte počítat s výraznými vedlejšími náklady: daní z nabytí, zápisem do pozemkové knihy, notářem/advokátem, často i makléřem a poplatky za zástavu.
- Rok 2024 přinesl spíše ustálení s mírnými poklesy či stagnací. Co bude v roce 2025, určí zejména vývoj sazeb, kondice ekonomiky a nabídka novostaveb.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Byty 2015–2024: od raketového růstu k ochlazení
Po roce 2015 táhly rakouské byty vzhůru levné financování, příliv obyvatel do měst, omezená výstavba a silná investorská poptávka. Ve Vídni nabídka novostaveb nestíhala demografii, a tak ceny za m² ve středních a dobrých lokalitách rostly rychleji než v méně exponovaných regionech. Mezi lety 2015–2022 tak bytové ceny kumulativně poskočily o desítky procent. A pak přišla studená sprcha – rychlý růst sazeb, dražší stavební práce i energie. V letech 2023–2024 to znamenalo korekci, která část přehřátí srazila, ale rozhodně ji celou nevymazala. Pro přehled o dopadech financování na dostupnost doporučujeme průběžně sledovat srovnání hypoték a aktuální nabídky Srovnání hypoték.
,,V Rakousku se projevila stejná kombinace faktorů jako jinde v EU: dlouhé období velmi levných hypoték a silné poptávky vytlačilo ceny nahoru, zatímco rychlé zvýšení sazeb v roce 2022 trh ochladilo. Vyčkávající kupci dnes pečlivěji porovnávají kvalitu a cenu a prodávající tomu musí přizpůsobit očekávání.”
Klíčové je i rozlišení mezi novostavbami a staršími byty. Nové projekty si obvykle drží vyšší cenu za m² díky energetickému standardu a kvalitě provedení; sekundární trh je rozmanitější a citlivější na polohu, dispozice a technický stav. V letech 2023–2024 se v některých segmentech objevují cenové úpravy, často o 5–10 % od vrcholu, ale u špičkových lokalit je korekce mírnější – kvalitní nabídka zůstává relativně vzácná. To platí zejména pro byty ve Vídni a dalších velkých městech, kde je poptávka dlouhodobě nadprůměrná a kde se koncentrují zaměstnání i služby.
Domy a regionální rozdíly: Alpy zdražovaly nejrychleji
U rodinných domů je obrázek podobný, jen s větší vahou lokality a pozemku. V oblastech jako Tyrolsko či Salcbursko dlouhodobě působí na ceny turistická atraktivita, omezená výstavba a přísnější regulace druhého bydlení. Vídeň a přilehlé regiony Dolního Rakouska zase těží z metropolitního zaměstnaneckého trhu a dopravní dostupnosti. Na opačném konci spektra najdeme venkovské části Burgenlandu, kde je cena za m² tradičně nižší.
,,Nelze mechanicky srovnávat průměr za metr ve Vídni s Prahou – trhy se liší strukturou nájmu, regulacemi i podílem družstevního a obecního bydlení. Pro investora je rozhodující výnos po všech nákladech, pro vlastníka‑uživatele zase celková dostupnost financování a provozu.”
Právě vysoký podíl nájemního sektoru v Rakousku drží část poptávky mimo vlastnické bydlení, ale také udržuje tlak na kvalitní novostavby ve městech.
Regionální rozdíly proto nejsou jen o „drahou Vídni“ a „levném venkově“. I v rámci jednoho města rozhodují mikro‑lokace: dostupnost MHD, občanská vybavenost, energetická náročnost budovy či kvalita správy domu. Rozdíl mezi průměrem a top lokalitou může činit i desítky procent. Při porovnávání tak vždy sledujte také hrubý a čistý nájemní výnos, abyste měli reálné srovnání toho, jak si stojí ceny domů a bytů v Rakousku v jednotlivých regionech.
Co zdražovalo, co brzdí: sazby, pravidla a náklady výstavby
Pohonem růstu byla kombinace faktorů: nízké úrokové sazby až do roku 2022, ekonomický růst, demografie a omezená nabídka (pozemky, stavební kapacity). Ceny stavebních prací a materiálů přitom v posledních letech výrazně rostly, což zdražovalo novostavby a ukotvovalo cenové hladiny i na sekundárním trhu.
Zlom nastal s rychlým utahováním měnové politiky v letech 2022–2023 a také se zpřísněním úvěrových pravidel (tzv. KIM‑VO: limity LTV, DSTI a maximální splatnosti), které ztížilo dostupnost hypoték. „Když v roce 2022–2023 vyskočily sazby ECB a zároveň se zavedla tvrdší úvěrová pravidla, rakouský trh přeřadil na nižší rychlost. Investoři přepočítali výnosy a domácnosti narážely na limity bonity,“ říká Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz. Výsledkem je současná stabilizace s tendencí k mírnému poklesu v průměru, ale s větší „roztříštěností“ cen podle kvality a lokality. Vliv sazeb na rakouský realitní trh tak zůstává klíčový a bude určující i pro vývoj cen nemovitostí v roce 2025.
Kolik stojí koupě v součtu: vedlejší náklady v Rakousku
Při srovnání m² cen nezapomeňte na transakční náklady. V Rakousku jsou vyšší než v Česku, což je klíčové pro investiční kalkulaci i pro vlastní bydlení. Orientačně počítejte s těmito položkami (mohou se lišit dle spolkové země a konkrétní transakce):
- Daň z nabytí (Grunderwerbsteuer): obvykle 3,5 % z kupní ceny.
- Zápis do pozemkové knihy (Grundbuch): cca 1,1 %.
- Notář/advokát (zajištění smluv, úschova): přibližně 1–3 %.
- Makléřská provize: často kolem 3 % + DPH (zda a jak platí kupující, závisí na smluvním nastavení a aktuální právní úpravě).
- Zápis zástavního práva k hypotéce: přibližně 1,2 % z výše zástavy, plus poplatky.
- Administrativní a znalecké náklady: v řádu jednotek tisíc eur podle rozsahu.
Tyto výdaje mohou v součtu dosáhnout zhruba 7–10 % nad rámec kupní ceny, a u investic tak významně prodlužují návratnost. Při financování z Česka či Rakouska je dobré předem přepočítat cash flow v EUR, včetně kurzového rizika.
Byty vs. domy, město vs. venkov: co dnes rozhoduje
Tržní praxe posledních dvou let ukazuje, že kupci více než dříve zohledňují provozní i kapitálové náklady. Energetická náročnost, technický stav, dispozice a dopravní dostupnost se promítají do delší doby prodeje u průměrných nemovitostí a naopak do vyšší cenové odolnosti u kvalitních. U rodinných domů dnes roste poptávka po domech s rozumnou energetikou a dosahem na město; u bytů si cenu drží menší dispozice ve skvělých lokalitách a projekty s nízkými provozními náklady. To vše se propisuje do rozdílů v ceně za m² a ukazuje, že rakouský realitní trh v roce 2024 je selektivní a více oceňuje kvalitu.
Co čekat dál: výhled 2025 a doporučení
Rok 2024 přinesl spíše vyčkávání a v průměru stabilní úroveň s drobnými poklesy. Pokud sazby v eurozóně dále klesnou a ekonomika se bude zotavovat, může se poptávka opatrně zvedat – ale ne plošně. Rozptyl cen napříč segmenty zůstane: top lokality se pravděpodobně udrží výše, průměrná nabídka bude dál „cenově pracovat“, zejména tam, kde je potřeba rekonstrukce nebo energetického zlepšení.
Rakousko zažilo po roce 2015 výraznější růst než Česko, ale rovněž silnější ochlazení po roce 2022. Dnes už nejde o „jeden trh“, nýbrž o soubor mikrolokalit, kde cenu určuje kvalita a dostupnost financování. Pro kupujícího i investora to znamená totéž: důsledně počítat, porovnávat a vybírat – ať už jde o vídeňský byt, nebo dům pod Alpami. A co z toho plyne pro vás? V první řadě klidnou hlavu a kalkulačku po ruce.Pro českého zájemce platí: srovnávejte nejen „cenovku za m²“, ale i celkové náklady v čase (vedlejší výdaje, energie, servis, daně), výnos z nájmu a kurzové riziko. Kvalitní právní servis a due diligence jsou v Rakousku standardem – vyplatí se je nepodcenit stejně jako konzultaci financování s odborníkem.