Banky.cz Magazín Banky.cz Reality Bydlení na 16 m²: Nový trend v příliš drahém českém bydlení?

Bydlení na 16 m²: Nový trend v příliš drahém českém bydlení?

poslední aktualizace: 25.6.2025
5 min. čtení
Lenka Rutteová
Redaktorka Banky.cz
Reality
Bydlení na 16 m²: Nový trend v příliš drahém českém bydlení?

Rostoucí ceny nemovitostí v České republice nutí developery i kupující hledat nová řešení. Mikrobyty o rozloze kolem 16 metrů čtverečních se stávají fenoménem zejména v Praze a Brně. Tam láká především investory, kteří plánují tyhle byty pronajímat turistům, studentům. Postupně se ale dostávají do povědomí i běžné populace. Půjde o českou budoucnost bydlení, nebo se spíš díváme na reakci na současný cenový šok?

Hypoteční kalkulačka
Co je mikrobyt a pro koho je vhodný?

,,Mikrobyt 16 m2 je tou nejmenší možnou formou samostatného bydlení povolenou českými stavebními předpisy. Do podoby mikrobytů se často přestavují ateliéry či nebytové jednotky původně určené k podnikání”

Petr Jermář
Petr Jermář
Hlavní analytik Banky.cz

Mikrobyty Česko teprve poznává. A zatím to vypadá, že ty nejmenší byty cílí na tu skupinu obyvatel, kteří žijí sami, případně jen v páru. Jak vysvětluje ředitel oddělení zaměřeného na nemovitosti v Deloitte Petr Hána: „Od roku 2010 výrazně vzrostl počet jednočlenných a dvoučlenných domácností. Zároveň lidé déle žijí sami zejména v období, kdy začínají pracovní kariéru."

Typickými obyvateli malých bytů jsou:

  • mladí profesionálové na začátku kariéry
  • vysokoškolští studenti
  • zahraniční pracovníci
  • turisté využívající krátkodobé ubytování
  • lidé po rozvodu, kteří nemají v péči děti.

Stavební pravidla pro mikrobyty opravdu povolují 16 m²

Ministerstvo pro místní rozvoj ve vyhlášce už poměrně dlouho a jasně stanovuje limity pro byty v ČR: „Jde-li o byt o jedné místnosti, kterému běžně říkáme garsonka, musí mít podle předpisů minimálně 16 m². Doplňme ještě, že pro obytné místnosti ve vícepokojovém bytě se musí zachovat požadavek nejmenší podlahové plochy 8 m² pro každou z nich," říká Marek Pavlík, CEO/majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Limit 16 m² je u nás tedy dovolen již dlouho, jen se k němu developeři zatím nikdy neuchýlili. Vysoká cena bydlení, ale i rostoucí touha po výtěžnosti z metru zastavěné plochy, je na hranici českého limitu přivádí až v poslední době. Zkrátka: s jídlem roste chuť.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Jakou životní úroveň může 16 m² nabídnout?

Život v mikrobytu vyžaduje významné kompromisy. Jde zkrátka o prostor o rozloze čtyři krát čtyři metry. K developerům, kteří mikrobyty do svého portfolia zahrnou vůbec neplánují, patří Central Group. Jeho a Ondřej Šťastný říká proč: „Ze zkušeností víme, že bydlení v bytě s vnitřní užitnou plochou pod 25 metrů čtverečních je za hranicí komfortu a bez kompromisu se v něm žít nedá. Z toho důvodu takové byty nestavíme a stavět nechceme."

Na druhou stranu: pro krátkodobé ubytování turistům nebo pro studenty a mladé lidi na prahu života a kariéry může jít o vítanou podobu nájemního bydlení. Je levnější, přitom s větším soukromím než u sdílených vícepokových bytů. Pro turisty mohou být apartmány zbytečně velké, ale mikrobyt přivítají.

Přečtěte si: Každý nový byt se počítá. Proč je český nemovitostní trh 'zamrzlý'?

Běžné dispozice a vybavení

Mikrobyty Prahy často kombinují bydlení se společnými prostory. Například na Smíchově chce Penta Real Estate postavit až 300 mikrobytů, kde malou metráž vykompenzují komunitními prostory, kavárnou, posilovnou, coworkingovými pracovišti a zde velmi nutnou prádelnou. Brněnská výstavba malých bytů jde podobnou cestou.

V dokončeném projektu na Chodově se postavilo 227 bytů. Více než polovina z nich má rozlohu 22 metrů čtverečních. I zde šel developer, společnost PSN, cestou společných prostor, jejichž součástí je mimo jiné i prádelna. Možná se tedy vracíme k pavlačovým domům, kde se lidé také hojně potkávali ve společných prostorách.

Nejlepší hypotéka online

Kolik stojí pořízení a jak se cena vyvíjí?

Cena mikrobytů roste stejně rychle jako ceny ostatních nemovitostí. Podle aktuálního Indexu bydlení ČSOB „se ceny bytů meziročně zvedly o celých deset procent. Za jeden jediný kvartál šly ceny nahoru o 3,7 procenta ve srovnání s koncem roku 2024."

Majitel společnosti Trigema Marcel Soural vysvětluje logiku trhu: „V průběhu deseti let se průměrná velikost bytu snížila o deset metrů čtverečních. To znamená, že z průměrného bytu v podstatě vypadla jedna celá místnost." Důvodem jsou podle něj rostoucí ceny bytů:„Nemůžete jít cestou zlevňování metru čtverečního, ale cestou zlevňování absolutní hodnoty bytu, na kterou klient vidí a kterou si může dovolit," dodává Soural.

Jaký je výnos z pronájmu?

Pronájem mikrobytů je pro investory atraktivní zejména kvůli vyšší výnosnosti na metr čtvereční. Investice do mikrobytu je výhodná i z jiného důvodu – developeři za ně získávají vyšší prodejní cenu za metr. V celé částce za byt se totiž vyšší cena za metr snáz schová než u bytů velkých. Výsledná suma nebije tolik do očí.

Mladí chtějí spíš za město

Sociolog Petr Sunega upozorňuje, pokud mladá generace skutečně touží po malém bydlení, obvykle nemá na mysli městské mikrobyty, ale spíše alternativní formy bydlení v přírodním prostředí - například tiny houses, modulární stavby, mobilní domky nebo kontejnerové bydlení umístěné mimo městská centra.

Tato preference často vychází především ze snahy vyhnout se vysokému zadlužení spojenému s pořízením tradičního bytu či domu na hypotéku. Na druhou stranu se tím nesmírně zatěžuje krajina. Ekologičtějším řešením samozřejmě může být jen koncentrované bydlení ve městech.

Online hypoteční kalkulačka

Mezinárodní zkušenosti se různí podle toho, jak se mikrobyty využívají

Mezinárodní zkušenosti můžeme rozdělit do dvou velkých skupin. A vždycky se odvíjejí od toho, jestli k pořízení mikrobytu vedl nedostatek financí (na nájem nebo pořízení bydlení), anebo zda se k životnímu stylu mikrobytu lidé rozhodli proto, že doma chtějí jen přespávat.

Kde je mikrobyt finanční nutností, tam přináší časté problémy

Nemovitosti malometrážní a ani ty mikrometrážní nejsou českým fenoménem. Ve Velké Británii počet mikrobytů začal stoupat v roce 2013, kdy nedostatek bydlení vyústil v politické rozhodnutí dovolit developerům přeměňovat kancelářské komplexy na bytové domy. Zde dokonce bez nutnosti žádat o povolení.

Výsledky nebyly dobré: „Ve východním Londýně tak vznikaly i byty, které neměly více než 13 metrů čtverečních, některé dokonce neměly ani okna. Přesto byly často přelidněné a bytové domy se potýkaly se sociálními problémy a kriminalitou,“ server E15.cz.

Nejlepší hypotéka online

Jinak je tomu, když si lidé mikrobyt vyberou kvůli životnímu stylu

V bohatších zemích s rozvinutými službami se však objevuje i zcela opačný fenomén – dobrovolná volba mikrobytu jako součást životního stylu. Lidé, kteří chtějí v bytě jen přespávat, protože se stravují v restauracích a oblečení skladují namísto ve skříni v čistírnách, se vždycky rozhodnou pro malometrážní byt.

Tip od banky.cz

,,Takto orientovaní obyvatelé využívají služby, na které na českém trhu nejsme příliš zvyklí. U nás je standardem všechno potřebné pro domácnost a běžný život vlastnit, ne si půjčovat. Lidé ze zemí s rozvinutým trhem služeb, kteří si mikrobyt vyberou cíleně, s ním mají vždycky dobrou zkušenost. Jde totiž o jejich dobrovolnou volbu a promyšlený životní styl zaměřený na mobilitu a spotřebu služeb, místo vlastnictví prostoru a věcí.”

Miroslav Majer
Miroslav Majer
CEO Banky.cz

Budou mikrobyty novodobým fenoménem?

Experti se rozcházejí v hodnocení mikrobytu jako fenoménu. Zatímco developeři jej vidí jako odpověď na vysoké ceny, sociologové varují před sociálními dopady na těch, kdo do mikrobytu nepůjdou zcela dobrovolně, ale donuceni ekonomickou situací.

Mikrobyty jistě mají na trhu své dobré místo, ovšem jen pro konkrétní cílovou skupinu. Setkávat se s nimi proto stále častěji budeme ve městech s větším turistickým ruchem a také ve městech univerzitních. Tam si své nájemníky snadno najdou.

Jestliže se ovšem mikrobyty přemění na jediné možné bydlení pro rodiny s nižšími příjmy, vybudujeme si tu obrovský sociální problém, s nímž se dnes potýkají ty země, kde se s mikrobyty začalo mnohem dřív, a kde se sociální bydlení neřešilo konstruktivně (stejně jako se stále neřeší u nás).

Zdroje