Český realitní trh zrychluje: prodá se 6 bytů a 3 domy za hodinu, chata každé 2,5 hodiny

Co si z článku odnést

• Ve 3. čtvrtletí se prodalo 14 220 bytů, 6 650 domů a 910 rekreačních objektů, celkem téměř 22 tisíc nemovitostí.
• Rychlost prodejů odpovídá přibližně 6 bytům a 3 domům za hodinu; chata se prodá každé 2,5 hodiny.
• Poptávku táhne kombinace dostupnějšího financování, investičního zájmu a strukturálních faktorů na trhu.
• Největší díl transakcí připadá na byty, domy rostou stabilně a rekreační objekty potvrzují sezónní charakter.
• Úspěch v rychlém trhu stojí na připraveném financování, správné cenotvorbě a schopnosti jednat bez prodlení.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Tempo prodejů v číslech a co říkají o poptávce

Reas.cz uvádí, že ve třetím čtvrtletí letošního roku proběhlo téměř 22 tisíc prodejů rezidenčních nemovitostí, což je meziročně o 15 % více. Největší podíl tradičně drží byty, následované rodinnými domy a s odstupem rekreační objekty. Při jednoduchém přepočtu na průměrnou délku třetího čtvrtletí vychází, že se každou hodinu prodá v průměru přes 6 bytů a 3 domy, zatímco chaty a chalupy se prodávají zhruba jednou za 2,5 hodiny. Jde o srozumitelnou metriku, která dobře ilustruje, jak rychle se točí nabídka i poptávka.

Tento rytmus prodejů zrcadlí několik souběžných trendů: zlepšenou dostupnost financování oproti vrcholu sazeb v minulých letech, dlouhodobý nedostatek nových bytů ve velkých městech a návrat investorů do segmentu nájemního bydlení. Rychlejší tempo transakcí však neznamená automaticky plošný a trvalý růst cen - trh zůstává vysoce lokální a cenová hladina se často liší dům od domu, ulice od ulice.

Kdo kupuje v rychlém trhu, musí mít vyřešené financování dřív, než začne jednat s prodávajícím. Doporučuji rozpočet nastavovat konzervativně a mít předjednanou nabídku alespoň ve dvou bankách, abyste nepřišli o nemovitost kvůli drobnému zádrhelu v úvěru.

Co stojí za zrychlením trhu

Po turbulentních letech, kdy vysoké úrokové sazby výrazně zbrzdily část poptávky, se situace stabilizovala. Domácnosti si opět více věří a plánují nákup s delším horizontem. Zároveň se vrací investoři - zejména do menších bytů v lokalitách s nízkou mírou neobsazenosti a dobrým dopravním spojením. Nabídková strana je ale stále limitovaná pomalou výstavbou a obtížným povolovacím procesem, což vytváří tlak na ceny v atraktivních lokalitách.

K vyššímu počtu transakcí přispěla i ochota prodávajících realisticky nacenit nemovitost. Prodávající, kteří korigovali očekávání a přizpůsobili se novým podmínkám financování, nacházejí kupce rychleji. Tam, kde se cena potkala s poptávkou, se délka inzerce zkrátila a transakce se uzavírají bez opakovaných slevových kol.

Růst počtu prodejů není totéž co plošné zdražování. Dlouhodobě vidíme, že rozhodují mikrolokality, kvalita budovy a energetická náročnost. Kupující dnes více počítají celkové náklady vlastnění včetně energií a fondu oprav, což je správně.

Byt, dům nebo chata

Byty tvoří největší část transakcí a také nejrychleji reagují na změny financování. Menší dispozice v dobré dopravní dostupnosti se prodávají svižně, a to jak pro vlastní bydlení, tak pro investici do nájmu. Rodinné domy následují stabilním tempem; poptávka se soustředí zejména na zateplené a dobře udržované domy s rozumnými provozními náklady. U rekreačních objektů hraje významnou roli sezónnost, dostupnost vody a stav přípojek - rekreační segment si i přes nižší objem drží překvapivě robustní zájem, pokud lokalita nabízí zázemí a rekreační hodnotu.

Financování se mezi segmenty liší. Zatímco byt nebo dům se obvykle financuje hypotékou s klasickou zástavou, u chat a chalup může banka posuzovat účel i likviditu přísněji. U rekreačních objektů proto častěji vstupuje do hry kombinace vlastních zdrojů a nižšího LTV, případně zástava jiné nemovitosti. Připravenost kupujícího je klíčová - v rychlém trhu rozhodují dny, někdy i hodiny.

Jak se rozhodovat v rychlém trhu

Časový tlak zvyšuje riziko přehlédnout důležité detaily. Kupující by měli postupovat podle jasného plánu: zafixovat si rozpočet, mít předjednané financování, provést technické i právní prověření a teprve poté podávat závaznou nabídku. Rozhodnutí by mělo být rychlé, ale ne ukvapené. Vždy je lepší jednu příležitost propustit, než později řešit nákladné vady či složitě sjednávat dodatečné slevy.

Chci si sjednat hypotéku online

Na co si dát pozor při nákupu v tržním sprintu

• Právní stav v katastru a věcná břemena, zástavy, exekuce, předkupní práva.
• Technický stav, zejména statika, vlhkost, elektroinstalace, izolace a energetická náročnost.
• Reálné měsíční náklady vlastnění včetně fondu oprav a cen energií.
• Vymahatelnost podmínek v rezervační smlouvě a dostatečné lhůty pro financování.
• Doložitelnost příjmů a rezerva pro případ dočasného zvýšení splátky či nečekaných oprav.

Zájemci dnes často vyhrají díky připravenosti: předběžné posouzení bonity, list vlastnictví a průkaz energetické náročnosti mít po ruce ještě před prohlídkou. Předjednaná hypotéka z vás udělá důvěryhodného kupujícího a zrychlí celý proces.

Ceny, vyjednávání a strategie pro kupující i prodávající

Rychlejší trh přináší odlišnou taktiku pro obě strany. Kupující by měli jasně definovat, kde ustoupí a kde ne. Dobře zpracovaný znalecký posudek nebo alespoň srovnávací analýza transakcí v okolí posílí vyjednávací pozici a pomůže odlišit férovou cenu od přestřelené nabídky. U starších domů lze argumentovat rozpočtem na rekonstrukci, u bytů zase reálnou výší fondu oprav a plánovaných investic do domu.

Prodávající by měli počítat s tím, že první týdny inzerce jsou rozhodující. Kvalitní prezentace, transparentní dokumentace a realistická cena zvyšují šanci na rychlý a bezpečný prodej. Pokud se nabídka v prvním měsíci zásadně neujme, vyplatí se zvážit drobné korekce ceny nebo zlepšení prezentace - samostatné půdorysy, technické protokoly či energetické podklady posouvají důvěryhodnost.

Hypotéka v praxi a role rezervy

Nejčastějším limitem v rychlé transakci bývá financování. Banky posuzují nejen příjem, ale i celkové zadlužení, LTV a stabilitu rozpočtu. Předběžné posouzení bonity (pre-approval) a připravený rezervační poplatek otevírají dveře k rychlé dohodě. Smysl dává uvažovat o delší fixaci, pokud vyhovuje rozpočtu domácnosti a snižuje úrokové riziko. Finanční rezerva alespoň na tři až šest měsíců výdajů by měla patřit k výbavě každého kupujícího bez ohledu na tržní cyklus.

Kupující by měli počítat včetně nepohodlných scénářů - dočasný růst sazeb, vyšší zálohy na energie nebo kratší fixace. Rozpočet, který ustojí horší variantu, přináší klid při vyjednávání i po nastěhování.

Jak číst data a s čím kalkulovat

Uvedené statistiky pocházejí z dat Reas.cz za třetí čtvrtletí letošního roku. Přepočty na hodiny jsou orientační, vycházejí z průměrné délky čtvrtletí a rozložení prodejů v čase. Pro rozhodování používejte kombinaci cen nabídkových a realizovaných, ideálně srovnatelných co do lokality, velikosti a stavu. Realizované ceny z katastru mohou nabývat zpoždění a v rychlém trhu je důležité opřít se i o aktuální tržní inzerci a místní znalost.

Banky.cz dlouhodobě doporučují prověřit si kromě ceny také kvalitu správy domu, plán investic SVJ a technickou dokumentaci. Jeden den navíc strávený kontrolou podkladů často ušetří stovky tisíc korun buď ve formě slevy, nebo v podobě předejitých poruch a oprav, které by jinak dopadly na rozpočet kupujícího po podpisu smluv.

Praktický postup pro úspěšný nákup

Když vidíte, že se v dané lokalitě točí byty během dnů, připravte si podklady dopředu: kopii listu vlastnictví, plnou moc ke katastru, šablonu rezervační smlouvy a harmonogram financování. Připravenost je dnes konkurenční výhoda.Ideální workflow v rychlém trhu je jednoduché: nejprve finanční rámec a předběžné posouzení, poté cílený výběr lokalit a velikostí, následně rychlé, ale důkladné prověření vybraných nemovitostí a teprve nakonec závazná nabídka. Transparentní komunikace s prodávajícím a jasné milníky financování (rezervace, odhad, úvěrová smlouva, čerpání) minimalizují riziko zdržení. Při nejasnostech má smysl využít služeb zkušeného realitního právníka a technika - zejména u starších domů a rekreačních objektů.