Konečně jste našli svůj vysněný dům a jdete zažádat o hypotéku? Hypoteční úvěr může být Vaším velkým pomocníkem, ale můžete se také nehezky spálit. Hypotéka totiž není úplně pro každého, jak se může z mnohých reklamních sloganů zdát. Zároveň však není třeba se jí přehnaně bát, pokud se dokážete chovat zodpovědně a jste schopni zohlednit možná rizika. Zde jednoznačně platí přísloví „štěstí přeje připraveným.“ Co je tedy dobré vědět? Připravili jsme si pro Vás několik zásadních rad, tady jsou!
Že jedním ze základních parametrů, které nás při sjednání hypotéky zajímají, je úroková míra, ví snad každý. Jak se dostat do pozice, abyste mohli vyjednat úrokovou míru co nejnižší? Kromě doby fixace a jiných známých parametrů, výši úrokové míry zcela zásadně ovlivňuje právě hodnota LTV – což je poměr hodnoty poskytnutého úvěru k ceně nemovitosti (v procentech). Jednoduše řečeno, chcete-li zakoupit nemovitost v hodnotě 1 milion Kč a zažádáte o úvěr v hodnotě 750 tisíc Kč (zbylých 250 tisíc Kč jste si našetřili), hodnota LTV je 75 %. Hodnoty tohoto ukazatele mohou být různé, čím je však tato hodnota nižší (čím více máte naspořeno), tím lepší úrokovou míru můžete od banky očekávat.Za více rizikové jsou bankou považovány úvěry od hodnoty LTV 85 % výše, což je pomyslná zlomová hranice, nad kterou lze od banky očekávat navýšení úrokový míry i za rizikovost.
Než zažádáte o hypotéku, mějte finanční rezervu, která Vám jednoznačně zaručí lepší podmínky úvěru, neboť Vaši bonitu nebudou banky zpochybňovat. Nemáte ji? Viz 2)
Než zažádáte o úvěr, alespoň rok a půl si odkládejte bokem finanční částku v hodnotě splátky na hypotéku, kterou budete potenciálně v budoucnu každý měsíc platit. Vyzkoušíte si tak, jak se Vám bude „žít s hypotékou“ a navíc si tak vytvoříte tolik potřebnou finanční rezervu. Nezapomeňte, čím větší budete mít finanční rezervu, tím lepší bude vaše vyjednávací pozice s bankou a dosáhnete na lepší úrokovou míru. A co si budeme povídat, snížení úrokové míry třeba jen o několik desetin procenta, může v případě hypotečního úvěru představovat zajímavou úsporu.
Př.:Rok a půl si zkuste odkládat 10 000 Kč měsíčně - > vznik rezervy: 180 000 Kč.
Cena nemovitosti: 1 500 000 Kč
Výše hypotečního úvěru: 1 320 000 Kč (cena nemovitosti minus ušetřené peníze)
Splatnost: 20 let
Měsíční splátka: cca 8 000 Kč.
Za daných parametrů tedy vychází měsíční splátka kolem 8 000 Kč. Jelikož úroková míra může v budoucnu růst (což je více než pravděpodobné, neboť v současné době se nachází na mnohaletém minimu), je dobré, že jsme si vyzkoušeli měsíčně odkládat o něco více, určitě se to bude do budoucna hodit! Rozhodně je potřeba neopomenout také následující rizika: nezaměstnanost a nemoc (s tím spojený dočasný nebo také dlouhodobý výpadek příjmů), rozvod (komplikovaná situace, ve které je třeba mít ke každé změně souhlas od banky), snížení rodinného rozpočtu (s tím je třeba počítat během mateřské dovolené a také s každým dalším přírustkem do rodiny) a další potenciální nečekané výdaje. Proto nikdy nejděte do hypotéky, jejíž vyměřená měsíční splátka pro Vás představuje úplné maximum a jejíž případné navýšení by Vás mohlo finančně položit!
Nenechávejte si odhad ceny nemovitosti zpracovávat sami předem, pravděpodobně by to byly vyhozené peníze. Banky mají totiž zpravidla své odhadce a vlastní pravidla pro odhad cen, proto si stejně budou chtít udělat odhad sami a Vy byste za tuto službu zaplatili zbytečně dvakrát. Také počítejte s tím, že odhadní cena nemovitosti nebude totožná s kupní cenou (odhadní cena je vždy nižší o několik procent, toto snížení pro banku představuje způsob ochrany před rizikem pro případ, že by nemovitost musela jít do dražby). Více info v našem článku Oceňování nemovitostí z pohledu bank a pojišťoven.
Je potřeba vědět, že banky vždy počítají s tím, že musíte mít hypotéku splacenou cca kolem 70 roku života – věk je tedy také rizikový faktor, který banka do svých kalkulací zahrnuje. Pokud je vám 50 let, nemůžete si již vzít hypotéku na 30 let, ale pouze na 20. Žadatelem o úvěr však nemusí být vždy jedna osoba, požádáte-li tedy o úvěr s mladší osobou, nemusí Vás věk v souvislosti s hypotékou trápit.
Doba splatnosti je čas, za který musíte svůj dluh bance splatit. Čím je delší, tím nižší máte měsíční splátky, ale tím více přeplatíte bance na úrocích. Většinou je to 15, 20, 30 let, nejvyšší 40letou poskytuje málokterá banka. Pokud si nastavíte splatnost např. na 20 let a po čase zjistíte, že je to nad vaše síly, nezoufejte. V období konce fixace (období fixace většinou trvá 2,3, nebo 5 let dle vlastního nastavení) si můžete dobu splatnosti bezplatně prodloužit a tím měsíční splátky snížit.
V současnosti až 2/3 lidí v České republice financuje vlastní bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru. Jak bylo řečeno již v úvodu, hypotéka není úplně pro každého, ale jsou okolnosti, za kterých je lepší dát přednost hypotéce před nájmem. Víte proč a komu se to vyplatí? Dozvíte se v dalším díle!
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.
Kdo letos plánuje využít hypotéku na pořízení vlastního bydlení, může se začít radovat. První velké banky totiž výrazněji snižují úrokové sazby nabízených hypoték a ostatní je budou brzy následovat. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nových hypoték přiblížila k 5,5 %. Ve druhé polovině letošní horku se mohou sazby dostat do pásma 4,5 % až 5 %. Co je důvodem zlevňování hypoték a jaký lze očekávat vývoj v nejbližších měsících? Dozvíte se v článku.
Vyměnit dlužníka nebo rovnou celou nemovitost. I to vám umožní převod hypotéky. Při splnění určitých podmínek totiž můžete svůj hypoteční úvěr převést na jinou osobu nebo dát do zástavy jinou nemovitost. Podívejte se, jaké podmínky to jsou a kdy se vám takový postup vyplatí.
Hypoteční turistika se od letošního roku už tolik nevyplatí. Existuje celá řada důvodů, kvůli kterým se člověk může rozhodnout svoji nemovitost prodat a hypotéku předčasně splatit. Ať už k tomuto rozhodnutí vede nutnost přestěhovat se, rozvod, smrt partnera nebo jen možnost ušetřit na splátkách, pro banku bylo takové řešení nevýhodné.
Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.
Dobrý den, chtěl bych se zeptat, už leta se potýkám s úvěry nebankovních i bankovních společností, které už nezvládám splácet. Jsem ženatý, s ženou máme rozdělené příjmy, vše notářsky ověřené. Dům kde bydlím je psaný na ženu, mám zde trvalé bydliště. Na dům je hypotéční úvěr, který je podepsán mnou a ženou, ale splácí ho žena. Mohu požádat o insolvenci/osobní bankrot? Je to už neúnosné. Pracuji v mém s.r.o., kde jsem zaměstnán a jezdím pro kurýrní společnost. Nemůže se to dotknout nějak hypotéky, která je splácena mojí ženou?Děkuji
Dobrý den,
vstupem do insolvence byste porušil podmínky úvěrové smlouvy a banka by mohla hypotéku zesplatnit. Doporučuji vše předem konzultovat s vaší bankou.
Dobrý den, potřebovala bych poradit, zda je možné si vzít hypotéku na rekonstrukci nemovitosti, na kterou je již vázaný jeden úvěr. V případě, že úvěr je rodičů, ale část nemovitosti (přístavbu) budeme dodělávat my s přítelem. Děkuji
Dobrý den,
při poskytnutí hypotéky vyžadují banky ručení nemovitostí se zapsaným zástavním právem v prvním pořadí. Jednou nemovitostí tak můžete ručit za více úvěrů jen u jedné banky (i při splněné této podmínky by ručení jednou nemovitostí za úvěry s rozdílnými účastníky úvěrových smluv mohlo být komplikované). Nemáte-li jinou nemovitost do zástavy, doporučuji dům rozdělit na 2 samostatné bytové jednotky (každý by pak byl vlastníkem svého bytu a mohl jím ručit za svoji hypotéku).
Dobrý den, s partnerem kupujeme byt. Chci se zeptat, zda můžeme být vlastníky bytu oba, když hypotéka bude vedena pouze na partnera? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
ano, vlastníkem bytu můžete být oba, přestože hypotéka bude psána jen na jednoho z vás. Dává to smysl např. v případě, kdy jeden z Vás platí polovinu kupní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů (byť by to bylo pro platícího z vlastních zdrojů nevýhodné/rizikové - za hypotéku druhého se ručí celou nemovitostí).
Dobrý den, mám v plánu si vzít hypotéku na konci tohoto či na začátku příštího roku na byt. Počítám, že v tu dobu budu mít našetřeno z vlastních zdrojů cca 500 000 kč. Hypotéku bychom chtěli s přítelem max. do 4 milionů. Četla jsem, že při koupi nemovitosti se platí rezervační poplatek, který je většinou součástí kupní ceny. Kdybych například zaplatila 150 000 Kč rezervační poplatek a následně řešila i hypotéku s bankou, kde musím mít do 36 let našetřeno 10%, tak mi to už nevyjde, protože už budu mít jen 350 000 Kč. Jak tohle banka zohledňuje? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
v rámci omezení LTV Vám banka může půjčit do 36 let max. 90% ze zástavní hodnoty nemovitosti. Rezervační záloha na toto nemá vliv, je součástí kupní ceny. Věnujte prosím pozornost samotné kupní ceně - zástavní hodnota (dle smluvního odhadce banky) může být nižší než kupní cena. V takovém případě by Vám vlastní zdroje nemusely stačit. Doporučuji mít našetřeno spíše o něco více a nepodepisovat rezervační smlouvu dokud si nebudete 100% jisti získáním hypotéky. V případě zájmu s Vámi vše proberou naši hypoteční poradci a doporučí nejlepší možné řešení.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku 5 věcí, které byste měli před pořízením hypotéky vědět
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.