Jak spočítat návratnost investičního bytu – kompletní průvodce v otázkách a odpovědích

Co si z článku odnést

• Hrubá vs. čistá výnosnost – hrubá výnosnost investice do nemovitosti na pronájem se v ČR pohybuje mezi 3–6 % ročně, ale čistá výnosnost po odečtení všech nákladů (fond oprav, pojištění, údržba, daně, neobsazenost) klesá často až na 1,5–2 %.
• Růst hodnoty je klíčový – zhodnocení nemovitosti (historicky 4–7 % ročně) je často důležitější než samotné nájemné. Celková návratnost investice může díky růstu ceny dosáhnout 6–8 % ročně.
• Realistický horizont návratnosti – pouze z nájemného se investice vrátí za 25–35 let, ale při zohlednění růstu hodnoty nemovitosti se návratnost zkracuje na 10–20 let.
• Lokace a velikost rozhodují – v Praze a Brně je hrubý výnos nižší (3–4 %), ale vyšší růst hodnoty. Malé byty (1+kk, 1+1) se pronajímají nejrychleji, ale nájemníci se v nich i častěji střídají.
• Počítejte s riziky – neobsazenost, neplatič, růst úrokových sazeb, legislativní změny, dlouhodobost investice a nutnost finanční rezervy. Se všemi riziky i specifiky investice do bytu na pronájem se musí vždycky počítat předem.

Jakou mám očekávat hrubou výnosnost investičního bytu, tedy roční nájemné vs. kupní cena?

Hrubá výnosnost investičního bytu se počítá jednoduše: roční nájemné vydělíte kupní cenou nemovitosti a vynásobíte stem. Výsledek dostanete v procentech.

Například když si koupíte byt za 3 miliony korun a pronajmete ho za 12 000 Kč měsíčně, vaše roční nájemné bude 144 000 Kč.

Výpočet návratnosti bytu pak vypadá takto: (144 000 / 3 000 000) × 100 = 4,8 %.

Jaký je průměrný výnos v ČR?

,,V České republice se roční hrubý výnos nemovitosti pohybuje typicky mezi 3 až 6 %, v závislosti na lokalitě. V Praze a Brně se často dostanete na spodní hranici tohoto rozpětí (3–4 %), protože kupní ceny jsou vysoké. Naopak v menších krajských městech nebo na venkově můžete dosáhnout i na 5–8 %, protože byty se prodávají levněji. Pak i nízké nájemné nese vyšší hrubý výnos.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Hrubá výnosnost je ale jen první orientační číslo. Neříká nic o skutečných pravidelných nákladech, které s bytem trvale ponesete. Proto je potřeba postoupit o krok dál a spočítat si čistý výnos.

Jak spočítat čistou návratnost – po odečtení všech nákladů na údržbu, fond oprav, daně, ale třeba i neobsazenost?

Čistý výnos investičního bytu vypočtete pomocí čistého příjmu z pronájmu nemovitosti. Čistý příjem roční nájemné snížené o všechny náklady spojené s provozem nemovitosti během nájmu. Ale klidně i o náklady na úpravy v bytě před tím, než jej vůbec začnete pronajímat.

Tyto náklady se často podceňují – část potenciálních investorů zkrátka zapomíná, že provoz bytu nebo domu k pronájmu není zdarma, byť si nájemník platí energie. Tyto náklady přitom dokážou skutečnou návratnost investičního bytu výrazně snížit. Dokonce i níž než na polovinu.

Mezi základní provozní výdaje si musíte zařadit:

• fond oprav
• pojištění
• údržba a drobné opravy
• daň z nemovitosti
• daň z příjmu z pronájmu
• náklady na zprostředkování
• případně i neobsazenost bytu po nějaký čas.

Když se vrátíme k původnímu příkladu s bytem za 3 miliony, s měsíčním nájmem 12 000 Kč, dostaneme se na následující kalkulaci:

Roční nájemné činí 144 000 Kč, fond oprav 12 000 Kč ročně, pojištění 2 000 Kč, údržba se odhaduje okolo 1,5 % ročně, zde tedy 45 000 Kč. Počítáte-li s jedním měsícem neobsazenosti, přijdete o dalších 12 000 Kč. Daň z příjmu po odečtení 30% paušálu se vyšplhá na 15 000 Kč. Celkové roční náklady tak dosáhnou zhruba 86 000 Kč.

• Čistý roční výnos tedy bude 144 000 – 86 000 = 58 000 Kč.
• Čistá návratnost investičního bytu pak vychází: (58 000 / 3 000 000) × 100 = 1,93 %.

Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem je výrazný. Ale pozor: stále ještě nejsme u konce s počítáním, protože do hry vstupuje ještě i růst hodnoty samotné nemovitosti. Ta je a bude vaše, s růstem její ceny se zvedá hodnota vašeho investičního majetku. I tohle musíme do návratnosti zahrnout, protože investiční byt můžete chtít třeba za 15 nebo za 20 let prodat.

Chci si sjednat investiční hypotéku online

Jak ovlivňuje návratnost růst hodnoty bytu v čase?

„Růst hodnoty nemovitosti je jedním z nejvlivnějších faktorů úspěchu investice do bytu k pronájmu. Ale nemá přímý dopad na vaše cashflow. Na rozdíl od nájemného, které přináší pravidelný měsíční příjem, zhodnocení kupní ceny znamená jednorázový budoucí zisk při prodeji,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu Realingo.cz.

V České republice rostly ceny bytů v posledních 10–15 letech v průměru o 4–7 % ročně, samozřejmě s výjimkou krátkodobých poklesů nebo šokových růstů během ekonomických událostí. V těchto číslech je pak jasné, že byt za 3 miliony korun může za 10 let stát třeba 4,5–5,5 milionu.

I když z pronájmu bytu získáte jen cirka 2% čistého výnosu, celková návratnost investice do bytu k pronájmu se může dostat i na 6–8 % ročně. Mnozí investoři dokonce říkají, že nájemné je jen bonus. Že skutečný výdělek přichází až při prodeji zhodnocené nemovitosti.

Jak velký vliv má na návratnost investice opotřebení bytu a jeho vybavení?

Jistě tušíte, že stáří bytu a jeho vybavení bude mít při pronajímání značnou roli. Výnos z investičního bytu ovlivní jednak nutností nastavit o něco nižší nájem, jednak častějšími výdaji do oprav v bytě nebo údržby nemovitosti jako celku. Zapomínat nesmíme ani na úsporná opatření, bez nichž se starší stavby dnes už neobejdou.

Když uvažujete o koupi nemovitosti na pronájem, zvažte výhody novostaveb (i když jsou jejich pořizovací ceny o dost vyšší):

• minimální náklady na opravy prvních 5–10 let
• nižší příspěvek do fondu oprav
• vyšší atraktivita pro nájemníky
• možnost požadovat vyšší nájemné.

Co se týče vybavení bytu, záleží na cílové skupině nájemníků. Zařízený byt s nábytkem a spotřebiči je pro některé nájemníky pohodlím, jiným ale vyhovovat nebude – do bytu si budou chtít vzít své věci.

Pamatujte, že nezařízený byt má nižší provozní náklady, ale též nižší nájemné. Co se běžného vybavení bytu týká, pak vězte, že v průměru vydrží pračka nebo lednička cca 7–12 let, nábytek 10–20 let, podobně i kuchyňská linka.

Vždy samozřejmě záleží i na tom, jak se nájemníci k vybavení bytu chovají. Do nájemní smlouvy proto vždycky přidejte i předávací protokol, s fotkami a popise, stavu, v němž je vybavení bytu v době, kdy se nájemník do bytu stěhuje.

Co ještě má obsahovat předávací protokol, si můžete přečíst článku Nájemní vztahy: Práva a povinnosti nájemce i pronajímatele.

Jak zohlednit financování při výpočtu návratnosti?

„Investiční byt lze koupit za hotové, ale využít se dá i tzv. hypotéka na pronájem. Když kupujete za hotové, ztrácíte potenciální výnos peněz, který byste z nich vytěžili v jiné investici. Například v akciových ETF,“ uvádí Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz. Ale do výpočtů návratnosti se ušlý zisk z jiné investice většinou vůbec nepromítá.

Náklady na hypotéku

,,Financování investičního bytu hypotékou s sebou nese náklady na samotnou hypotéku. S těmi v návratnosti počítá v podstatě každý, klasicky ve formě měsíčních splátek. U 3milionového bytu se s hypotékou dostanete maximálně na 2 100 000 Kč. Při úroku 5,5 % p. a. a splatnosti 25 let budete měsíčně posílat bance splátku okolo 13 000 Kč.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Měsíční nájemné 12 000 Kč tedy nepokryje celou splátku hypotéky. Na druhou stranu: z nájmu uhradíte téměř celou hypotéku – a svou opravdu vloženou investici (900 000 Kč) během 25 let rozmnožíte několikanásobně (byt může mít za 25 let hodnotu i okolo 7-9 mil. Kč). V tomto případě, kdy kupujete byt pomocí hypotéky, investuje do své budoucnosti, nikoliv pro okamžitý pasivní příjem.

Výpočet celkové návratnosti při financování hypotékou je složitější než u investice z vlastních peněz. Zahrnout totiž musíte ještě krok navíc: pravidelnou splátku hypotéky.

Jak se do výnosu a do rizik promítá lokalita a velikost bytu?

Lokalita investičního bytu výnos také významně ovlivní. V atraktivních místech můžete totiž pronajmout byt rychleji a za vyšší cenu, očekávat stabilnější poptávku po nájmu a počítat s vyšším růstem hodnoty nemovitosti, kterou pronajímáte.

Naopak v méně atraktivních lokalitách, třeba okrajových částech měst nebo v oblastech s horší dopravní dostupností:

• bývá nájemné nižší
• hůř hledáte kvalitní nájemníky
• byt může stát prázdný delší dobu
• a samotné zhodnocení nemovitosti je pomalejší.

Velikost bytu také hraje důležitou roli při plánování investice do bytu k pronájmu. Malé byty (1+kk, 1+1) jsou nejžádanější. Cílí na studenty, mladé páry a jednotlivce, rychleji se do nich hledají nájemníci, ale také se tu nájemníci rychleji střídají.

Střední byty (2+kk, 2+1) oslovují rodiny, přinášejí stabilnější nájemníky a střední míru rizika neobsazenosti. Velké byty (3+kk a víc) cílí jen na užší skupinu, a to může znamenat delší dobu hledání nájemníka, ale zase pak při pronájmu stabilnější příjem – nájemníci se příliš střídat nebudou.

Chci si sjednat investiční hypotéku online

Jaký je realistický horizont držení nemovitosti a kdy se investice „vrátí"?

Návratnost investičního bytu v absolutních číslech, tedy kdy se vám vrátí vložené peníze pouze z nájemného, se obvykle pohybuje mezi 25–35 lety (při čistém výnosu 2–3 % ročně). To zní jako hodně dlouhý horizont o a může to na první pohled odradit.

Je ale potřeba si uvědomit, že investice do bytu k pronájmu není jen investicí do pronájmů. Realističtější je počítat ještě i se zhodnocením nemovitosti. Jakmile jej zohledníme, dostáváme se k návratnosti o dost kratší: 10–20 let.

Po 15 letech může situace vypadat třeba takto:

koupili jste byt za 3 000 000 Kč s hypotékou na 2 100 000 Kč a vlastním vkladem 900 000 Kč. Za těch 15 let jste inkasovali přibližně 870 000 Kč čistého nájemného (po odečtení všech nákladů). Mezitím jste splatili zhruba polovinu hypotéky, takže dluh klesl na 1 000 000 Kč. A co je nejdůležitější – byt nyní při průměrném ročním růstu 5 % stojí asi 5 mil. Kč.

Celkový zisk tedy představuje 870 000 Kč z nájemného plus 2 000 000 Kč z růstu hodnoty, což je dohromady 2 870 000 Kč. Od toho odečtete původní vlastní kapitál 900 000 Kč a dostanete čistý zisk 1 970 000 Kč. To už je solidní zhodnocení, které odpovídá přibližně 8–9 % ročnímu průměrnému výnosu.

Jaká jsou rizika spojená s investicí dobytu k pronájmu?

Každá investice do bytu k pronájmu s sebou nese rizika, a nikdy byste před nimi neměli zavírat oči. Než se pro investici rozhodnete, rizika si upřímně vyhodnoťte a zvažte, jestli jste ochotní je podstoupit, a která z nich jsou pro vás nejméně přijatelná. Podle toho svou investici naplánujte.

K typickým rizikům patří:

• riziko neobsazenosti – byt může zůstat na nějaký čas prázdný, v horších lokalitách se nájemníci hledají i měsíce. Investujte proto v dobrých lokalitách a byt vybavte tak, aby uspěl v konkurenci s ostatními. Roli hrají i dobré vztahy s nájemníky
• riziko neplatiče – nájemník přestane platit nebo poškodí byt. Vymáhání dluhů je zdlouhavé a nákladné. Řešením je pečlivý výběr nájemníka, také kauce v hodnotě 2–3 měsíčních nájmů a samozřejmě i odpovídající pojištění nemovitosti
• riziko růstu úrokových sazeb – u hypotéky je vždycky potřeba počítat se zvýšením úrokové sazby po skončení sjednané fixace. To s sebou nese růst splátek
• legislativní rizika – změny zákonů o nájemním bydlení (například regulace nájemného nebo posílení práv nájemníků) i změny v daních mohou snížit budoucí výnos. Sice k nim nedochází často, ale jako s rizikem musíte i s těmito možnostmi počítat
• inflační riziko – i když inflace obvykle pomáhá (rostou nájmy i ceny nemovitostí), může vést k růstu nákladů na opravy a údržbu
• riziko poklesu cen nemovitostí – během ekonomických krizí mohou ceny bytů krátkodobě klesnout. Při nuceném prodeji byste pak mohli prodělat. Vždy proto počítejte s co nejdelším investičním horizontem (prodej bytu odložte na co nejpozději).

Jaké daňové a legislativní aspekty v ČR by měl investor znát?

Pronájem bytu v České republice podléhá hned několika daňovým a právním povinnostem:

• daň z příjmu z pronájmu – příjem z nájemného zdaňujete sazbou 15 %. Můžete uplatnit buď 30% paušální výdaje (bez dokladování), nebo skutečné výdaje (s doklady). Skutečné výdaje se vyplatí, když potřebujete rozpustit vysoké náklady (např. na rekonstrukci, na zateplení aj.)
• daň z nemovitosti – platíte jednou ročně, závisí na velikosti a lokalitě. Typicky stovky až tisíce korun ročně
• fond oprav – povinný příspěvek v bytových domech. Výše závisí na rozhodnutí společenství vlastníků
• nájemní smlouva – měla by být písemná a obsahovat všechny podstatné náležitosti (výše nájmu, výpovědní lhůta, kauce). Běžná doba nájmu je na dobu neurčitou s 3měsíční výpovědní lhůtou. Podívejte se, co v nájemní smlouvě nesmí chybět
• kauce – obvykle 2–3 násobek měsíčního nájmu. Musíte ji po skončení nájmu vrátit (po odečtení případných škod). Podle zákona byste měli kauci úročit
• pojištění – pojištění nemovitosti je sice dobrovolné, ale rozhodně doporučené. Pojištění odpovědnosti nájemníka si řeší sám nájemník, majitel bytu pojišťuje nemovitost a případně své vybavení domácnosti
• evidence příjmů a výdajů v rozsahu stanoveném zákonem.

Co může investor udělat, aby jeho investice byla co nejefektivnější?

Zvýšení efektivity vyžaduje snížit náklady a/nebo zvýšit výnosy. K tomu poslouží hned několik cest, ale ne každá je vhodná pro každý investiční byt. Patří sem hlavně:

• pravidelná údržba – prevence je levnější než opravy škod vyvolaných zanedbáním stavu čehokoliv v bytě
• refinancování hypotéky – když úrokové sazby klesnou, můžete hypotéku refinancovat, a tím snížit splátky
• správné vybavení – kvalitní spotřebiče třídy A++, vestavěný IoT, moderní a neutrální design – to vše přitahuje víc zájemců. Funkční a odolné vybavení vydrží déle
• optimalizace nájemného – podle lokality, ale též v čase
• výběr správných nájemníků – kvalitní, spolehlivý nájemník je základ. Ověřte si reference, zaměstnání, platební morálku. Lepší týden počkat než pronajmout neplatiči
• diverzifikace – pokud to finance dovolují, kupte raději dva menší byty než jeden velký. Riziko se rozloží, jeden prázdný byt neznamená nulový příjem
• daňová optimalizace – když máte vysoké výdaje, uplatněte skutečné náklady místo paušálu
• krátkodobý pronájem – v turistických lokalitách můžete vydělat víc přes krátkodobé pronajímání bytu.

Klady

• Financování až do 70 % hodnoty nemovitosti na jakýkoliv účel
• Možnost fixace od 1 roku až po 20 let
• Kompletní online proces včetně čerpání prostřednictvím George

Zápory

• Přirážka na sazbě u konsolidace a omezení splatnosti na 15 let
• LTV max 70%
• Splatnost 20 let

Americká hypotéka od Česká spořitelna

Úrok 70% LTV

5,49 %

Splátka 1 mil. Kč

8 166 Kč

LTV

70 %

Bez pojištění

+ 0,20 %

Má smysl investovat do bytu v současné ekonomické situaci (2025)?

Je rok 2025 vhodným rokem pro investici do bytu k pronájmu? Odpověď není, stejně jako i u ostatních investic, nikdy jednoznačná. Odvíjí se od vašich osobních okolností, finančních možností a dostupného časového horizontu.

Co v současnosti hraje ve prospěch investice:

• nedostatek bytů – v ČR dlouhodobě chybí byty, a to tlačí nájemné nahoru
• nižší celková inflace než růst cen nemovitostí – nemovitosti jsou dobrá ochrana proti znehodnocení peněz
• dlouhodobý růst hodnoty – i přes krátkodobé výkyvy v ČR ceny nemovitostí trvale rostou
• nízká nezaměstnanost – lidé mají z čeho platit nájem, pravděpodobnost, že natrefíte na neplatiče, je teď vcelku nízká.

Co hraje proti investici do bytu k pronájmu:

• vysoké ceny bytů – nedostatek bytů netlač vzhůru jen nájemné, ale i kupní cenu nemovitostí
• úrokové sazby hypoték – hypotéky jsou dražší než v letech 2020–2021, plus se počítá s jejich opětovaným růstem, a to hlavně u hypoték na pronájem. Po zásahu ČNB, která od roku 2026 zpřísňuje podmínky investičních hypoték, bude růst úroku na nějaký čas nevyhnutelný
• riziko ekonomické recese – může vést k poklesu poptávky po nájemním bydlení. Riziko je obecné a vztahuje se na jakoukoliv dobu, nikoliv specificky k roku 2025.

Jak vypadá rozumná strategie pro rok 2025?

Rozumná strategie by měla zahrnovat hned několik principů. Především nekupujte za každou cenu – počkejte na vhodnou příležitost, kdy najdete byt za rozumnou cenu v dobré lokalitě. Zaměřte se na lokality s dobrým potenciálem růstu. Počítejte s dlouhodobým držením minimálně 10 let, ideálně déle. A hlavně mějte finanční rezervu – neměli byste být závislí na pravidelném nájemném.

Zdroje

• iDNES.cz: [Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici] (1.12.2025) 
• E15.cz: [Skoro třetinu ze svého. Méně majetní kupci investičních bytů mají na nákup už jen čtyři měsíce] (1.12.2025)
• ilonacernochova.cz: [Jak na investice do nemovitostí na pronájem?] (1.12.2025)    
• realitnishaker.cz: [Investice do bytu k pronájmu: Ceny, návratnost, rizika] (1.12.2025) 
• odrealitaky.cz: [Návratnost investice do nemovitosti a jak ji vypočítat] (1.12.2025)