Kolaudace: Jak probíhá, kdy ji potřebujete a co dělat, když ji nezískáte

Co si z článku odnést

• Kolaudace je nutná k tomu, abyste nemovitost mohli legálně užívat.
• Při kolaudaci stavební úřad posuzuje, jestli stavba odpovídá projektové dokumentaci, splňuje platné předpisy a bezpečnostní normy.
• O kolaudaci žádá stavebník – typicky vy nebo developer.
• K žádosti o kolaudaci musíte připojit předepsané dokumenty.
• Hlavní částí kolaudace je prohlídka stavby úředníky ze stavebního úřadu.
• Pokud úřad kolaudaci povolí, smíte v nemovitosti bydlet nebo například podnikat – podle účelu stavby.
• Když úředníci najdou chyby, musíte je v zadaném termínu odstranit. Poté proběhne nová kontrola.
• Po dokončení kolaudace musíte stavbu zapsat do katastru nemovitostí.

Co je kolaudace stavby a kdo ji potřebuje?

Kolaudace stavby je proces, při kterém stavební úřad posuzuje, zda vaše nemovitost odpovídá schválené projektové dokumentaci a splňuje platné předpisy. A také jestli ji můžete bezpečně užívat.

Tip od banky.cz

,,Kolaudace vás čeká, když stavíte nebo rekonstruujete rodinný dům, garáž nebo například rekreační nemovitost. Týká se vás i v případě, že rekonstruujete byt a zasahujete do nosných konstrukcí. Naopak při koupi nového bytu kolaudaci většinou řešit nemusíte – zajišťuje ji developer. Výjimkou jsou případy, kdy kupujete takzvaný ‚shell and core‘ byt. Tedy takový, který má základní konstrukce, ale nejsou hotové například podlahy či příčky. Tyto prvky si následně přizpůsobíte a zajistíte sami. A poté musíte požádat o kolaudaci.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Teprve když máte kolaudační rozhodnutí, smíte v nemovitosti bydlet.

Které stavby musí mít kolaudaci?

Bez kolaudačního rozhodnutí se neobejdou nejen rodinné a bytové domy či jednotlivé byty, ale ani další nemovitosti. Obecně platí, že ho musíte mít u staveb, které potřebují stavební povolení.

Kolaudace je povinná mimo jiné u:

• staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci;
• garáží;
• podzemních staveb se zastavěnou plochou do 300 m2;
• staveb veřejné infrastruktury (silnice, rozvody plynu a podobně);
• škol, nemocnic a podobných staveb.

Kolaudaci naopak nepotřebujete při stavbě:

• zahradního altánu,
• plotu,
• skleníku se zastavěnou plochou maximálně 40 m2 a výškou až 5 m,
• bazénu se zastavěnou plochou nanejvýš 40 m2
• nebo u nepodsklepených zemědělských staveb se zastavěnou plochou do 60 m2 a výškou podlaží až 5 m – nesmí však být určené pro ustájení zvířat, skladování hořlavých látek a podobně.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Jak probíhá kolaudace a jaké jsou lhůty?

Abyste kolaudaci získali, musíte o ni požádat. A to ve chvíli, kdy jsou práce hotové a vy se plánujete nastěhovat.

K žádosti musíte přiložit potřebné kolaudační dokumenty. Patří mezi ně:

• projektová dokumentace;
• revizní zprávy;
• číslo geometrického plánu, ze kterého je patrné zaměření stavby, a podobně.

Jakmile žádost o kolaudaci podáte, začíná kolaudační řízení. Stavební úřad v něm nejprve naplánuje kontrolní prohlídku nemovitosti. Její datum vám oznámí do 15 dnů od podání žádosti.

V daném termínu vás čeká prohlídka, které se účastní úředníci stavebního úřadu. Dalšími účastníky kolaudace bývají:

• stavebník
• a majitel nemovitosti.

Na vydání kolaudačního rozhodnutí má stavební úřad lhůtu 15 dní od kolaudace. Pak se dozvíte, zda stavbu schválil – zkolaudoval. Nebo jestli je potřeba něco opravit.

Přečtěte si, jak se připravit na kolaudaci, které dokumenty budete potřebovat a jak probíhají jednotlivé kroky.

Online hypoteční kalkulačka

Co když se při kolaudaci objeví chyby?

Je třeba zdůraznit, že kolaudace není žádnou samozřejmostí ani formalitou. Úředníci důkladně zkoumají, jestli stavba odpovídá stavebnímu povolení a projektové dokumentaci a jestli je její používání opravdu bezpečné.

„I zdánlivé drobnosti, jako je například chybějící zábradlí, můžou znamenat, že kolaudace nebude úspěšná. V takovém případě kolaudační řízení pokračuje a na vás je, abyste ve stanovených lhůtách odstranili zjištěné nedostatky. Tyto lhůty stanovuje stavební úřad a měli by být vždy přiměřené požadovaným úpravám. Po odstranění objevených závad úřad naplánuje novou kontrolu,“ popisuje obvyklý postup Petr Jermář, specialista na finance z portálu Banky.cz.

Pamatujte, že bez kolaudačního rozhodnutí, které povoluje ve stavbě bydlet (nebo například podnikat – podle účelu stavby), ji nesmíte užívat. Jinak vám hrozí pokuta až 400 000 Kč.

Co když úřad kolaudaci zamítne?

Může se také stát, že stavební úřad kolaudaci zcela zamítne. Stává se to, když:

• porušíte stavební předpisy,
• máte neúplnou stavební dokumentaci,
• nesplníte technické normy,
• uděláte na stavbě změny, ke kterým jste neměli stavební povolení, a podobně.

V takovém případě můžete nedostatky napravit (pokud je to možné) a poté znovu podat žádost o kolaudaci.

Nebo se můžete odvolat k nadřízenému stavebnímu úřadu. A pokud ani u něj nepochodíte, můžete proti jeho rozhodnutí podat správní žalobu.

Jak postupovat po kolaudaci?

Předpokládejme ale, že kolaudace bude v pořádku. V takovém případě máte ještě několik povinností. Musíte:

• podat návrh na zápis stavby do katastru nemovitostí
• a v následujícím roce podat přiznání k dani z nemovitých věcí (do 31. ledna).

Dobrou zprávou je, že nemusíte sami zajišťovat popisné číslo. K jeho vydání vyzve vaši obec stavební úřad ještě před dokončením kolaudačního řízení.

Nejdůležitější ale je, že po kolaudaci můžete stavbu legálně užívat.

Kdy potřebujete rekolaudaci?

Možná jste se setkali také s pojmem rekolaudace. Označuje novou kolaudaci nemovitosti, u které jste změnili způsob užívání nebo udělali výrazné zásahy do konstrukce.

Například jste koupili nebytové prostory a chcete je přestavět na byt. Nebo naopak z domu po dědečkovi chcete postavit dílny.

V takovém případě musíte nejprve stavební úřad požádat o změnu účelu stavby. Pamatujte přitom, že změna musí být v souladu s platným územním plánem.

Když stavební úřad vaši žádost schválí, můžete se pustit do úprav. Po jejich skončení požádáte o novou kolaudaci – rekolaudaci.

Postup je přitom stejný jako u klasické kolaudace. Stačí se tedy držet stavebního povolení a projektové dokumentace a s rekolaudací si snadno poradíte!

Zdroje:

• Banky.cz: Příprava na kolaudaci: Nezbytné kroky a dokumenty – https://www.banky.cz/clanky/priprava-na-kolaudaci-nezbytne-kroky-a-dokumenty/
• ČSOB Pojišťovna: Kolaudace v roce 2025: Jak probíhá a co je k ní potřeba? – https://www.csobpoj.cz/blog/kolaudace-v-roce-2023-jak-probiha-a-co-je-k-ni-potreba
• Hyponamíru.cz: Co je potřeba ke kolaudaci nemovitosti – https://www.hyponamiru.cz/co-je-potreba-ke-kolaudaci-nemovitosti/
• Frank Bold: Užívání dokončené stavby – kolaudace – https://frankbold.org/poradna/stavebni-a-uzemni-rizeni/stavebni-a-uzemni-rizeni/stavebni-rizeni/rada/uzivani-dokoncene-stavby-kolaudace#4._Kolauda%C4%8Dn%C3%AD_rozhodnut%C3%AD