Nájmy narostly o 9 procent, v průměru na necelých 18 tisíc Kč

29.7.2025

4 min. čtení

Lenka Rutteová
Redaktorka Banky.cz

Reality

Za posledních 12 měsíců se nájmy zvýšily o zhruba 9 procent. Průměrná výše nájmu za 3+kk se dostala na 17 586 Kč, ukazuje analýza realitní platformy UlovDomov.cz. Nejvyšší nájmy jsou samozřejmě v Praze: 35 560 Kč. Kde jsou nájmy naopak nejnižší a jak to vypadá s u dalších bytů?

Hypoteční kalkulačka

Nájemné Česko ve druhém čtvrtletí výrazně zdražilo

Průměrné nájmy v České republice dosáhly ve druhém čtvrtletí letošního roku 17 586 korun měsíčně. Meziročně tak nájmy Q2 vzrostly o devět procent, a navazují tak na dlouhodobý trend rostoucích cen na trhu s pronájmy.

Proti prvnímu čtvrtletí letošního roku pak nájemné vzrostlo o jedno procento, což naznačuje určité zpomalení dynamiky růstu. Jestli bude zpomalení trvalejší, ale ukáže až další čtvrtletí.

Tip od banky.cz

,,Analýza realitní platformy UlovDomov.cz odhaluje nejen růst průměrný, ale i rozdílný vývoj růstu nájmů 2025 v jednotlivých městech. Zatímco v Praze a Brně se nájmy meziročně téměř nezměnily (nebo u některých dispozic bytů dokonce klesly), ve městech jako Ostrava, Plzeň či Olomouc nájmy naopak rostly.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Detailní pohled na ceny nájmů podle měst a dispozic

Ceny nájmů podle měst vykazují značné regionální rozdíly, které odrážejí ekonomickou sílu jednotlivých lokalit a poptávku po bydlení. Byt velikosti 2+kk si nájemci v Praze mohli ve druhém kvartále pronajmout za průměrných 22 170 korun měsíčně. V Brně vyšel pronájem obdobného bytu na 17 490 korun, zatímco v Ostravě činila cena 12 250 korun měsíčně.

V Olomouci zaplatili zájemci o byt 2+kk průměrně 15 480 korun a v Plzni 15 030 korun. Tyto rozdíly ukazují, jak významnou roli hraje lokalita při stanovování nájemného a jak se kupní síla obyvatel liší napříč regiony.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Jak vypadá u mikrobytů poptávka? Nejmenší dispozice jsou stále žádané

Byty dispozice 1+kk, často označované jako mikrobyty, zažívají stabilní poptávku zejména ze strany mladých lidí a studentů. trvalý zájem o malé byty se odráží i v cenách. Nejdráž se pronajímaly v Praze za 16 700 korun, nejméně za ně zaplatili lidé v Ostravě, kde se průměrná cena dostává na 8 930 korun měsíčně.

Největší byty v dispozicích 3+kk vykazují nejmarkantnější cenové rozdíly mezi regiony. Cena za pronájem se pohybovala v průměru od 17 260 korun v Olomouci až po 35 560 korun v Praze. Rozdíl mezi regiony se dostává tedy až na dvojnásobek. Na druhou stranu: rozdíl v průměrných příjmech mezi oběma regiony je téměř stejně velký, nájemné tak vcelku kopíruje právě kupní sílu svého regionu.

Hypotéka vs nájem – co se vyplatí více? A přichází změna?

Srovnání hypotéka vs nájem jednoznačně favorizuje pronájem, zejména ve větších městech. Nájemné zůstává ve většině případů významně dostupnější než splátka hypotéky na pořízení vlastního bydlení. Data společnosti UlovDomov.cz ukazují, že například u bytů dispozice 2+kk v Praze a v Brně jsou splátky hypotéky dvakrát vyšší než měsíční nájemné.

Podobně je tomu u bytů 3+kk v Olomouci, kde vlastní bydlení vychází nákladněji. Naopak nejvýhodnější je pořízení vlastního bytu v Ostravě, kde jsou nájmy pouze zhruba 1,3 až 1,5krát vyšší než měsíční výdaje na hypoteční splátky.

Pro ilustraci nákladů vlastního bydlení lze uvést konkrétní výpočet. Splátka 90procentní hypotéky sjednané na 30 let při průměrné nabídkové úrokové sazbě hypoték 5,26 procenta ročně by u bytu o rozloze 60 metrů čtverečních činila v Praze přibližně 43 000 korun a v Brně 34 000 korun měsíčně. V porovnání s nájemným 22 170 korun v Praze nebo 17 490 korun v Brně je rozdíl značný.

„S rostoucím tlakem poptávky po nájmech a s klesajícími sazbami hypoték se ale nůžky mezi nájmem a hypotékou pomalu přivírají. V ČR dokonce už najdeme i regiony, kde je splátka hypotéky nižší než měsíční nájemné,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Spočítejte si hypotéku online

Splátka hypotéky není čistý výdej. Z velké části je to spoření do vlastního

Vraťme se ještě k porovnání mezi hypotékou a nájmem. Při srovnávání musíme zohlednit i fakt, že nákladem na hypotéku jsou jen úroky, vše ostatní je spořením do vlastní nemovitosti. A spoření nelze považovat za čistý (ztracený) výdaj. Z tohoto pohledu už rozdíl mezi nájmem (čistý výdaj) a hypotékou (výdaj a spoření v jednom) tolik výrazný není.

Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz proto konstatuje: „Do rozhodování se ohledně nájmu nebo hypotéky se proto dostávají i jiné faktory: především ochota vlastnit nemovitost nebo možnost dovolit si nejen výdaj na bydlení (nájemné), ale i spoření do vlastního (celou splátku hypotéky).“

Cena nemovitostí m² a výpočet hypoték

Současné ceny nemovitostí za m² dosahují podle analýzy UlovDomov.cz vysokých hodnot zejména v Praze a Brně. U rekonstruovaného bytu v dobrém stavu se prodejní cena nemovitostí pohybovala v Praze kolem 145 500 korun za m² a v Brně kolem 114 000 korun za m².

Odborný pohled na situaci trhu

V porovnání s prvním čtvrtletím roku 2025 se nájemné zvýšilo jen o jediné procento, jak už jsme napsali. Čemu vděčíme za tuto dobrou zprávu?

Ředitel UlovDomov.cz Michal Hrbatý vysvětluje současnou situaci slovy: „V měsících loňského druhého kvartálu bylo vlastní bydlení značně nedostupné. Tento fakt tlačil výrazně na ceny nájmů. Lidé se ale čím dál více adaptují jednak na výši úrokových sazeb hypoték, ale i na cenu vlastnického bydlení."

Podle Hrbatého proto díky této adaptaci polevil výraznější tlak na ceny nájmů, a ty se proto ve druhém kvartálu ustálily. Situace však není ve všech městech stejná: v některých ceny nájmů stagnují, ale na některých místech evidovali v UlovDomov.cz pokračující růst.

Srovnání s prvním čtvrtletím 2025

Data za první čtvrtletí letošního roku ukazují mírně odlišný obrázek než za čtvrtletí druhé. Nájmy bytů podle dispozic narostly v meziročním srovnání od 2 do 29 procent, přičemž ve větším počtu případů zůstal růst nájmů 2025 pod 10 procenty. Změnil se ale mezikvartální růst nájemného.

V prvním čtvrtletí si mohli zájemci pronajmout byt velikosti 2+kk v Praze za cenu kolem 22 380 korun - tedy o 210 korun více než ve druhém kvartálu. V Brně činila cena 17 650 korun, v Ostravě 12 150 korun, v Olomouci 15 370 korun a v Plzni 16 490 korun.