Praha se zalidňuje, ale noví obyvatelé seženou bydlení jen stěží

Proč je tak těžké sehnat byt v Praze

„Kde bydlet Praha“ je stále častěji vyhledávaná fráze. Podle Petra Hány, ředitele oddělení nemovitostí v poradenské společnosti Deloitte, činí dnes reálná potřeba výstavby v hlavním městě přibližně 12 000 nových bytů ročně. Jak ale řek serveru seznamzprávy.cz, staví se sotva třetina. Kde nabídka zaostává za poptávkou, tam se zákonitě vytváří nedostatek. A ten v čase roste.

Hlavní příčinou pomalé výstavby je pomalé stavební řízení. U některých projektů trvá povolovací proces i více než deset let. „Náklady způsobené zdržováním stavebního řízení a komplikovanou legislativou mohou tvořit až 15 % výsledné ceny bytu," už dlouhodobě upozorňují experti.

Podle viceprezidenta Svazu podnikatelů ve stavebnictví Zdeňka Soudného by situace šla rychle změnit: „Pokud se tady všichni shodujeme na tom, že jsme v krizové situaci a je potřeba to podpořit, tak já nepochybuju o tom, že kdyby byla vůle a ta politická odvaha, tak zásadní kroky můžou být realizovány třeba v průběhu dalších dvou let."

Podívejte se, jaké změny se ve stavebním řízení přijaly v posledních měsících.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Jak vypadá bytový trh v Praze

Bytový trh Praha má specifické problémy. Nemovitosti v Praze jsou drahé nejen u novostaveb, ale především na sekundárním trhu bytů. Většina bytů se totiž prodává a pronajímá ve starší zástavbě – v panelových a cihlových domech postavených před rokem 1995.

„Tyto starší byty dnes tvoří cenovou základnu celého trhu a ceny bytů v Praze, byť jsou starší, dosahují jen o málo nižších hodnot než u novostaveb. Sekundární trh bytů, který by měl být levnější alternativou, tu ztrácí svou funkci. Je předražený, přitom mnohdy technologicky zastaralý a energeticky neefektivní,“ říká Marek Pavlík, majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Tip od banky.cz

,,Větší nabídka by logicky měla znamenat, že se zastaví zvyšování cen nemovitostí, a to nejen těch nových. Zlevnit by měly i byty nabízené na sekundárním trhu. Jenže k větší nabídce je teď složité se propracovat, a tak se pražský trh s bydlením ocitá v začarovaném kruhu.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Územní plánování jako brzda rozvoje

Územní plán Prahy a celkový systém územního plánování výrazně brzdí rozvoj. „Naše územní plánování je příliš pomalé a složité," kritizuje vrchní ředitel sekce výstavby MMR Tomáš Hudeček. A zároveň přiznává, že rychlé změny nejsou na dosah. I kdyby totiž byla současná garnitura „velmi akční“, změnu Praha nepocítí dříve než za jednotky let.

Brownfieldy jako řešení?

Jednou z konkrétních cest ke zlepšení dostupného bydlení může být zrychlení výstavby na tzv. brownfieldech: opuštěných průmyslových plochách. Podle Zdeňka Soudného se jedná o současnou nejefektivnější cestu k udržitelnému rozvoji trhu s bydlením. Proč?

Tip od banky.cz

,,Brownfieldy v katastrech velkých měst jsou napojeny na infrastrukturu, dopravní síť i pracovní trh. Nezabírají zemědělskou půdu a nevyžadují výstavbu škol v polích. Přesto je dnes jejich využití pro výstavbu svázáno natolik složitými procesy, že se na nich více méně nestaví.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

„Všemi obdivované HafenCity v Hamburku je z 85 procent postavené v rozporu s územním plánem. Právě na základě dohody mezi městem a investory," poukázal Soudný na příklad spolupráce, kterou si lze v dnešním Česku představit jen těžko. Než se v této oblasti změní myšlení odpovědných lídrů, musí ujít Česko ještě dlouhou cestu.

Mohlo by vás zajímat: bez jakých dokumentů se neobejdete při výstavbě nové nemovitosti.

Online hypoteční kalkulačka

Proč obce nechtějí stavět

Experti poukazují také na nedostatek motivace stavět. Motivace chybí právě městům a vesnicím, které v současném nastavení nemají téměř žádné ekonomické pobídky k tomu, aby výstavbu podporovaly. Z jednoho bytu stát získá na daních přibližně 1,6 milionu korun, ale obce, v jejichž katastru výstavba probíhá, z výstavby nic nemají.

U obcí je situace totiž přesně opačná: pro nové obyvatele a jejich bydlení musí zajistit rozvoj odpovídajících služeb, které je obec povinna svým obyvatelům poskytovat. Pokud má být starosta motivován k podpoře rozvoje, musí mít z výstavby hmatatelný ekonomický přínos, a nikoliv jen další náklady a povinnosti.

Porovnání s minulostí? Dobrou vizitku nám nevystaví

Současná situace je dramaticky odlišná od té v minulosti. V 70. letech se v ČSR stavělo 80-100 tisíc bytů ročně. O 50 let později, tedy ve 20. letech 21. století, stavíme v průměru 27-35 tisíc bytů ročně. Jsme tedy zhruba na třetině.

Stejně tak v Praze: v hlavním městě se postaví ročně kolem 4-5 tisíc bytů, potřeba je však trojnásobná. Ve výsledku dnes v Česku chybí přibližně 100 až 150 tisíc bytů, a to především ve velkých městech.

Pro zajímavost: Zrychlení stavebního řízení se připravovalo již v roce 2021.

Co je potřeba změnit

Experti se shodují, že dostupné bydlení v České republice vyžaduje komplexní systémovou reformu. Dosavadní politika dle expertů podporovala hlavně poptávkovou stranu pomocí hypoték, dotací nebo daňových úlev, ale zatím nepodporovala stranu nabídky. A právě nabídka nemovitostí k bydlení je klíčem k tomu, aby ceny bytů v Praze přestaly růst.

Mezi konkrétní experty navrhované kroky patří:

• stavět tam, kde lidé chtějí žít
• zrychlit a zjednodušit všechny úrovně povolování
• podpořit kapacitu českého stavebnictví
• přestat přidávat nové požadavky a začít odebírat ty zbytečné
• chápat města a obce jako klíčové partnery rozvoje.

Jakkoliv vypadá 12 000 nových bytů v Praze ročně jako nesplnitelný sen, shodují se experti na tom, že bude-li po volbách existovat politická vůle, a především odvaha vytvářet systémové nástroje pro podporu výstavby, mohla by se Praha takové metě do několika let alespoň blížit.

Zdroje

• Seznamzprávy.cz: 400 tisíc nových Pražanů. Experti varují, že nebudou mít kde bydlet -https://www.seznamzpravy.cz/clanek/ekonomika-b2b-budeme-akcni-slibuje-ministerstvo-i-tak-zaberou-zmeny-u-staveb-roky-279531
• Ministerstvo pro místní rozvoj: Bytová výstavba - https://mmr.gov.cz/MMR/media/MMR-MMR/Dashboard%20bydlen%C3%AD/single/dashboard_bydleni.html#bytov%C3%A1-v%C3%BDstavba