Realitní fondy v Česku rostou: retail přidal 28,7 miliardy

Co si z článku odnést:

• Dva typy fondů – FKI (fondy kvalifikovaných investorů, vysoký vstupní práh, obvykle od 1 mil. Kč) a retailové fondy (dostupné komukoliv, i od stokoruny měsíčně).
• Výnosy vs. růst kapitálu – FKI vydělaly víc (7,94 %) než retailové fondy (5,55 %), ale retail přitáhl mnohem víc nových peněz (kapitalizace vzrostla o 28,68 mld. Kč vs. 5,57 mld. Kč u FKI).
• Proč se dařilo – klesající úrokové sazby a inflace blížící se cíli ČNB, spolu s růstem cen bytů (+10 % meziročně, u nových bytů +13 %).
• Nejlepší FKI – SILVERLINE (15,89 %), EVROPA (12,11 %), BRIXX (11,28 %).
• Nejlepší retailové fondy – WOOD Realitní OPF (10,37 %), ZDR Public (6,27 %), Trigea (6,16 %).
• Trendy v segmentech – obchodní centra se vracejí na předcovidovou úroveň, kanceláře jsou možná zbytečně přehlížené, retail parky se pomalu nasycují.
• Do budoucna rozhoduje kvalita akvizic a schopnost fondů srozumitelně vysvětlit, odkud výnos pochází (nájmy, přecenění, development, nebo dluhové financování).

Retail nebo kvalifikovaný investor?

,,Nejdřív k základnímu rozdělení. České nemovitostní fondy se dělí na dvě hlavní skupiny. První jsou fondy kvalifikovaných investorů, zkráceně FKI – jde o fondy určené spíš zkušenějším a movitějším investorům, kteří do nich obvykle vkládají vyšší částky a jsou ochotní nést i vyšší riziko. Tomu odpovídá i vstupní práh investice, nezřídka 1 milion Kč a víc.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

„Druhou skupinou jsou retailové fondy, tedy fondy otevřené prakticky komukoliv, kdo chce investovat i menší obnos peněz, třeba i od stokoruny měsíčně,“ dodává Jermář. 

A právě mezi těmito dvěma skupinami se v posledním roce opět ukázal výrazný rozdíl.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Kdo vydělal víc a kdo přilákal víc peněz

Aktualizovaný Index e15 nemovitostních fondů, který sleduje období od čtvrtého čtvrtletí 2024 do čtvrtého čtvrtletí 2025, potvrzuje, že jsme v tomto období zažívali růst realitních fondůve dvou různých rychlostech:

• fondy kvalifikovaných investorů dosáhly kapitálově váženého výnosu ve výši 7,94 procenta. Připomeňme, že u kapitálově vyváženého výnosu jde o průměrný výnos, který zohledňuje i to, kolik peněz v jednotlivých fondech skutečně leží
• retailové fondy vydělaly méně, konkrétně 5,55 procenta
• kapitalizace sledovaných FKI vzrostla meziročně o 5,57 miliardy korun na 34,14 miliardy, tedy o 19,5 procenta
• kapitalizace retailových fondů se naopak zvedla o celých 28,68 miliardy korun na 107,89 miliardy, což představuje nárůst o 36,2 procenta.

Tip od banky.cz

,,Kapitalizace fondu je v podstatě jeho velikost. Tedyhodnota veškerého majetku, který fond spravuje. A tady se ukazuje onen paradox: retailový segment sice vydělal méně, ale narostl za poslední sledované období o vyšší celkovou částku. Přírůstek kapitálu u retailu je víc než pětinásobný oproti FKI.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

„Je ale potřeba dodat, že růst kapitalizace není totéž jako nové investice – část toho nárůstu vzniká i tím, že se zhodnocují nemovitosti, které fondy už vlastní,“ doplňuje Majer.

FKI tedy i nadále zůstávají výnosově dynamičtější, protože si mohou dovolit investovat rizikověji a cíleněji. Retailové fondy naproti tomu spravují mnohem větší objem peněz a osloví daleko širší okruh lidí, kteří chtějí investovat i s menším kapitálem. 

Na výnosy realitních fondů se proto musíme dívat dvěma úhly pohledu. Nelze totiž říct, že některý z obou segmentů je vyloženě „lepší“ nebo „horší“. Nelze jen slepě porovnávat retailové fondy vs. FKI, vždycky musíme mít na paměti, že každý plní jinou roli.

Proč se (fondovým) realitním investicím tak dařilo?

Za lepšími výsledky posledního sledovaného období nestojí náhoda, ale změna makroekonomického prostředí. Inflace se přiblížila cíli České národní banky a úrokové sazby klesly z úrovní, které trh v letech 2022 a 2023 držely v útlumu. 

Tohle zlevnění peněz ale nebylo žádným návratem do „zlatých časů" před inflační vlnou. Repo sazba ČNB se po snížení v květnu 2025 dlouho držela na 3,50 procenta, což sice pomohlo oproti předchozím rokům, ale úvěry a refinancování rozhodně nebyly tak levné jako dřív. Správci fondů si tak i přes příznivější prostředí museli dávat pozor na cenu dluhu, obsazenost nemovitostí a kvalitu nájemců.

Redakce e15 připomíná ohledně aktuálně sledovaného období, že ČNB označuje český realitní trh za trh ve vzestupné fázi cyklu. A upozorňuje na výrazný růst cen bytů. V prvním čtvrtletí 2025 vzrostly ceny bytových nemovitostí meziročně o deset procent, u nových bytů dokonce o 13 procent. 

Srovnejte si podílové fondy online

Nejvyšší výnosy realitních fondů FKI

V segmentu fondů kvalifikovaných investorů se sledovalo třináct fondů. Nejlépe si vedl fond SILVERLINE s výnosem 15,89 procenta, za ním EVROPA s 12,11 procenta a na třetím místě je uveden BRIXX s 11,28 procenta. 

Zakladatel EVROPA Investičního Fondu Michal Macek přisuzuje dobrý výsledek mimo jiné kombinaci dvou strategií, konkrétně vlastního developmentu a nájemního bydlení. „Výsledek za rok 2025 potvrzuje, že investoři stále více oceňují fondy s jasně definovanou strategií a dlouhodobou vizí. V našem případě stojí výkonnost na kombinaci vlastního developmentu a nájemního bydlení,“ říká Macek.

„Pozitivně se do výkonnosti promítl růst hodnoty nemovitostí v atraktivních lokalitách, stabilní příjmy z nájemního bydlení, každoroční promítání inflačních doložek do nájemních smluv i vlastní developerská činnost. Věříme, že právě kvalitní aktiva v lokalitách s omezenou nabídkou nové výstavby budou i v roce 2026 patřit mezi nejzajímavější investiční příležitosti,“ dodává Macek.

Redakce e15 propočítala vážený Index nemovitostních fondů (FKI) ve výši 7, 94 % (jde o hlavní index, který sleduje, jak se v čase hodnotil celkový kapitál). A aritmetický průměr coby Index nemovitostních fondů (FKI) stanovila na 8,91 % (doplňkový pohled, počítaný aritmetickým průměrem a bez ohledu na velikost fondu, takže nereflektuje výkon investovaného kapitálu).

Nejvyšší výnosy realitních fondů retailových

U retailových fondů, kterých se sledovalo devět, vyčníval WOOD Realitní OPF s výnosem 10,37 procenta. Za ním následovaly ZDR Public s 6,27 procenta a Trigea s 6,16 procenta. 

Jiří Hrbáček z WOOD & Company vysvětluje úspěch fondu tím, že: „WOOD & Company Realitní OPF má pečlivě zvolenou investiční strategii, která kombinuje investice do existujících nemovitostí generujících příjem z pronájmů a do developerských projektů“.

„Fond zároveň může investovat do všech segmentů nemovitostního trhu, od kanceláří přes nákupní centra a logistiku až po rezidenční bydlení, a regionálně napříč evropskými trhy. Tato flexibilita a diverzifikace nám umožňuje vybírat atraktivní projekty s kontrolovaným a nízkým rizikem,“ dodává Hrbáček.

I zde redakce e15 propočítala indexy. Vážený Index nemovitostních fondů (Retail) stanovila na 5,55 %. A ten doplňkový, tedy aritmetický Index nemovitostních fondů (Retail) pak na 6,09 %. 

Obchodní centra ožívají, kanceláře čekají na svou chvíli

Zajímavé je i to, co se dělo uvnitř jednotlivých portfolií. Tomáš Trčka z fondu Trigea (skupina Partners) popisuje, že výkonnost fondu se dlouhodobě odvíjí hlavně od výběru nájemného, a že rok 2025 tak pro ně nebyl nijak výjimečný. 

Zajímavější je podle něj spíš zjištění, že se výsledky obchodních center pomalu vracejí na úroveň před covidem. Jako příklad uvádí pražské Arkády, které jsou aktuálně pronajaté ze sta procent. Kanceláře však podle něj stále zůstávají segmentem, který je po covidu možná zbytečně přehlížený. Ale mohly by v příštím roce začít znovu nabírat na síle.

Retail parky teď patří k nejoblíbenějším

Samostatnou kapitolou jsou retail parky – tedy menší obchodní centra s obchody denní potřeby, která v posledních letech patřila mezi nejoblíbenější realitní strategie vůbec. 

David Čubr ze skupiny ZDR Investments zmiňuje loňskou akvizici retail parku ve Znojmě jako dosud největší svého druhu. Zároveň ale upozorňuje, že trh retail parků v Česku se postupně nasycuje, a další vývoj bude záviset hlavně na úrokových sazbách a na tom, jak dobře dokážou investoři vyhodnotit kvalitu konkrétních aktiv.

Co zpráva říká závěrem

Investice do realitních fondů si podle e15 za poslední rok upevnily pozici jako srozumitelný a oblíbený způsob, jak zhodnotit peníze bez plné volatility akciového trhu. Stojí za nimi reálný majetek, pravidelné nájemní výnosy a příběh profesionálně řízeného portfolia.

Zároveň ale platí, že větší objem trhu automaticky neznamená nižší riziko. S rostoucím kapitálem poroste i tlak na kvalitu jednotlivých akvizic a na to, aby fondy uměly srozumitelně vysvětlit, odkud jejich výnos vlastně přichází. Jestli z nájmů, z přecenění nemovitostí, z developmentu, nebo z použití cizích peněz (tzv. pákového efektu). 

Právě to bude do budoucna rozhodovat o tom, který fond je skutečně kvalitní volbou a který jen krátkodobě těží z aktuální obecně příznivé situace na trhu.

Přečtěte si také: Jaká byla výkonnost realitních fondů v roce 2023.

Zdroje:

• e15.cz: [Retailové realitní fondy rostly o téměř 29 miliard. Výnosově je předběhly FKI] (30.8.2026)