Rekordní prodeje pražských novostaveb 2025 a výhled na rok 2026
5 min. čtení
Redaktor Banky.cz
Pražský trh s novými byty má za sebou mimořádně silný rok. Podle detailních analýz společnosti Ekospol se v roce 2025 v hlavním městě prodalo 6910 nových bytů, což je meziročně o 17,7 % více než v roce 2024. Průměrná cena nového bytu vzrostla o 8,1 % a na konci roku se podle ceníků developerů vyšplhala na 163 920 Kč za m². Kupující přestali vyčkávat na „ideální“ hypotéky, investoři znovu přikoupili a do čísel promluvily i blokové nákupy mimo veřejnou nabídku – a právě tyhle nákupy občas udělají v datech pořádný vír.
Co si z článku odnést
- V Praze se v roce 2025 prodalo 6910 nových bytů, což je meziročně +17,7 %.
- Ve 4. čtvrtletí 2025 se prodalo 1790 bytů, o 8,5 % více než ve 4. čtvrtletí 2024.
- Průměrná nabídková cena novostaveb dosáhla koncem roku 163 920 Kč za m², meziročně +8,1 %.
- Růst táhla kombinace přetrvávající poptávky, vyšších stavebních nákladů, pomalého povolování a přísnějších norem.
- Část prodejů tvořily blokové nákupy investorů přímo od developerů, někdy mimo veřejný ceník.
- Pro financování akontace kupujícím pomáhá stavební spoření; v lednu 2026 má nejvyšší sazbu RSTS Jistota 3,3 %, Moneta nabízí bonus k podpoře státu.
- V roce 2026 sledujte tempo povolování, nabídku připravených projektů, vývoj sazeb a chování investorů.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Pražský rezidenční trh lámal rekordy
Prodeje nových bytů v metropoli rostou třetím rokem v řadě. Po propadu v roce 2022 na zhruba 2400 prodaných jednotek a následném zlepšení v roce 2023 na 3650 bytů přišel v roce 2024 silný odraz na 5870 prodaných bytů. Loňských 6910 prodaných novostaveb v roce 2025 je tak nejvíce za posledních deset let a zároveň potvrzení, že domácnosti i investoři přijali novou cenovou hladinu i realitu hypotečních sazeb.
Výsledky doplnila i struktura poptávky. Ekospol upozorňuje, že část bytů odkoupili velcí investoři blokově přímo od developerů a tyto jednotky se často ani neobjevily v běžné veřejné nabídce. Takové transakce zvedají reálnou úroveň prodejů, i když se v oficiálních cenících na první pohled nemusí projevit.
„Praha má dlouhodobě silnou přirozenou poptávku po bydlení a k tomu strukturu nájemního trhu, která dává investorům smysl. Nejlépe se proto prodávají byty v dobré dopravní dostupnosti a s racionální dispozicí, kde nájemní výnos pokryje většinu nákladů,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu Realingo.cz.
Pražský trh s novostavbami těží z kombinace silné přirozené poptávky po bydlení a stabilního nájemního trhu, který dává investorům ekonomický smysl.
Co táhlo poptávku
Rostoucí prodeje v roce 2025 stály na několika pilířích. Zájemci o vlastní bydlení přestali čekat na výrazné zlevnění hypoték, protože viděli, že růst cen nových bytů převážil jen drobné zlepšení sazeb. Vyčkávat se v praxi nevyplácelo: kdo nákup odsunul, často o rok později narazil na vyšší cenovku bytu i na napjatější rodinný rozpočet. Jinými slovy: čekání se prodražilo.
Svou roli sehráli i investoři. Novostavby v Praze jsou pro část kapitálu bezpečným přístavem, zvlášť když je cílem ochrana hodnoty peněz, diverzifikace portfolia a možnost krátkodobého pronájmu. Blokové nákupy celých souborů bytů mimo veřejný trh přispěly k tomu, že oficiální nabídková čísla mohou skutečnou aktivitu podhodnocovat.
Spočítejte si hypotéku na nový byt
Ceny a dostupnost bydlení
Průměrná nabídková cena nových bytů podle metodiky Ekospolu dosáhla na konci 2025 163 920 Kč za m², meziročně o 8,1 % více. Na růst měly vliv faktory, které budou působit i v roce 2026: dlouhodobě vyšší ceny stavebních prací a materiálů, pomalý povolovací proces snižující pružnost nabídky a přísnější energetické standardy, které zvyšují investiční náročnost projektů. V této kombinaci se i mírné zlepšení financování u kupujících promítá hlavně do vyšší realizované poptávky, ne do poklesu cen. Je to trochu jako s přeplněnou tramvají: když lidí neubývá a spojů nepřibývá, tlačenice se sama od sebe nerozpustí.
Pro kupující to znamená dvě věci: za prvé, časování nákupu má větší vliv na výslednou cenu než menší pohyb hypoteční sazby. Za druhé, klíčová je příprava financování a rezerv, aby bylo možné zareagovat na vhodnou nabídku bez zbytečného odkladu.
V prostředí rostoucích cen novostaveb hraje větší roli správné načasování nákupu a příprava financování než drobné změny úrokových sazeb hypoték.
Dopady na hypotéky a financování
Hypoteční sazby sice v průběhu roku 2025 pozvolna klesaly, ale tempo poklesu nebylo natolik výrazné, aby převážilo cenový růst novostaveb. V praxi proto rozhoduje hlavně schopnost klienta složit akontaci, udržet si dostatečnou rezervu a zvolit fixaci, která odpovídá příjmům domácnosti i investičnímu horizontu.
„Nejčastější chyba je čekat na hypotéku o pár desetin levnější a mezitím si nechat utéct byt dražší o stovky tisíc. Rozumnější je mít včas vyřešený úvěrový rámec, rezervu a fixaci podle rizikového profilu – pak můžete jednat rychle a bez kompromisů,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.
,,Nejčastější chyba je čekat na hypotéku o pár desetin levnější a mezitím si nechat utéct byt dražší o stovky tisíc; rozumnější je mít včas vyřešený úvěrový rámec, rezervu a fixaci podle rizikového profilu, abyste mohli jednat rychle a bez kompromisů.”
Prakticky to znamená mít připravené předběžné posouzení úvěruschopnosti, mít jasno o minimální akontaci a počítat s náklady nad rámec kupní ceny. Kromě rezervačního poplatku a daně z nabytí už zrušené je nutné kalkulovat s vybavením, klientskými změnami, poplatky SVJ a provozem. U investičního nákupu je potřeba vedle výnosu z nájmu pracovat i s náklady kapitálu a s likviditou.
Stavební spoření jako plán na akontaci
Pro budoucí kupující zůstává stavební spoření užitečným nástrojem, jak si systematicky připravit akontaci. Od ledna 2026 skončil u Buřinky mimořádný bonus ve výši státní podpory, což mění atraktivitu některých tarifů. Naopak Raiffeisen stavební spořitelna zjednodušila tarif Jistota a zvedla úročení na 3,3 % bez podmínek a omezení pro celý zůstatek. Podle srovnání Peníze.cz z 12. 1. 2026 jde o nejvyšší základní sazbu na trhu stavebního spoření v daném okamžiku.
Prvenství ve výsledném výnosu však drží díky bonusům Moneta Stavební spořitelna: úročí vklady 2,20 %, ale k přiznané státní podpoře přidává bonus ve stejné výši po šest let. Při modelovém spoření 1700 Kč měsíčně po dobu šesti let tak může klient podle výpočtů Peníze.cz dosáhnout na 140 373 Kč naspořeno, čistou úrokovou sazbu 4,533 % a srovnatelnou sazbu spořicího účtu 5,333 %, pokud by byl bez poplatků a daní. Pro větší jednorázové vklady může být naopak zajímavější právě Jistota od RSTS se sazbou 3,3 % bez stropu.
Stavební spoření si drží pozici užitečného nástroje pro tvorbu akontace, zvlášť když ho vhodně zkombinujete s flexibilnějším spořicím účtem.
Pro strategii pořízení bytu to znamená, že stavební spoření se hodí k disciplinované tvorbě akontace nebo rezervy na klientské změny a vybavení. Klíčové je vhodně kombinovat stavebko a spořicí účet tak, aby celková likvidita zůstala dostatečná a poplatky nesmazaly výnos. Parametry a bonusy se průběžně mění, proto je rozumné ověřit si aktuální podmínky před podpisem smlouvy. Jasně, zabere to pár minut, ale dokáže to ušetřit peníze i nervy.
Na co si dát pozor při nákupu novostavby
Nákup bytu v novém projektu zahrnuje několik technických a smluvních kroků, které výrazně ovlivní celkovou cenu i časový plán. Rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí a následný převod bytu s sebou nesou závazky obou stran. Věnujte zvýšenou pozornost indexaci ceny, termínům dokončení a podmínkám odstoupení, zejména při delším horizontu výstavby. Tady má většina lidí tendenci to „nějak podepsat“ — a pak se divit.
- Nedostatečná prověrka smluvních ujednání o indexaci a vícenákladech za klientské změny.
- Podcenění celkové ceny o položky mimo kupní smlouvu, například kuchyň, světla, vestavby, parkování či sklep.
- Rezervace bez předběžného schválení hypotéky a bez pojistky na výpadek příjmů.
- Ignorování energetických parametrů budovy a očekávaných nákladů na provoz bytu a společných částí.
- Neověření kvality správy domu, výše příspěvků do fondu oprav a stanov budoucího SVJ.
Co sledovat v roce 2026
Rok 2026 může na pražském trhu rozhodnout míra připravenosti nových projektů a tempo povolování. Pokud bude nové povolování i nadále pomalé, tlak na cenu zůstane, protože poptávka se pravděpodobně nezlomí a investoři budou dál zvažovat nákupy v celcích. Vývoj hypotečních sazeb sice může pomoci kupní síle domácností, ale bez adekvátní nabídky nepřinese sám o sobě zlevnění novostaveb. Tak jednoduché to je.
Vedle primárního prodeje bude klíčový i nájemní trh. Výnosnost pronájmů a schopnost pokrýt náklady financování budou dál formovat zájem investorů, zejména u menších dispozic v dobře obsloužených lokalitách. Kupující by měli počítat s dostatečnými vlastními zdroji na dobu bez nájemníka a s náklady na údržbu, aby se investice dlouhodobě držela v plusu.
„Rok 2026 bude o disciplíně v osobních financích. Když si domácnosti srovnají priority, nastaví rozpočet a pracují s rezervami, zvládnou pořízení bytu i v prostředí vyšších cen. Investoři navíc ocení stabilní nájemní poptávku, pokud nepodcení rizika likvidity,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
,,Rok 2026 bude o disciplíně v osobních financích; když si domácnosti srovnají priority, nastaví rozpočet a pracují s rezervami, zvládnou pořízení bytu i v prostředí vyšších cen a investoři ocení stabilní nájemní poptávku, pokud nepodcení rizika likvidity.”
S ohledem na uvedené faktory dává smysl připravit si financování s předstihem, sledovat projekty těsně před zahájením výstavby a porovnávat nejen ceníkovou cenu, ale i celkové náklady držby. Kombinace připraveného úvěrového rámce, dostatečné akontace a smluvně ošetřených podmínek je v pražském prostředí i nadále nejlepší cestou, jak zvýšit šanci na úspěšný a udržitelný nákup. V praxi do toho často promlouvá i stavební povolení a rychlost, s jakou se projekty posouvají od papíru k realizaci.