Technická inspekce nemovitosti: Kdy a proč ji využít

Co si z článku odnést

• Před převzetím bytu vždy proveďte důkladnou kontrolu zaměřenou na běžné technické vady nemovitosti – nerovnosti, funkčnost zařízení, vady obkladů a vodoinstalace.
• Sepište detailní předávací protokol se seznamem všech vad, termíny oprav a fotodokumentací – je to hlavní dokument pro případné reklamace.
• U novostaveb rozlišujte mezi předpřejímkou (2-3 měsíce před dokončením) a finální přejímkou.
• Investice do profesionální technické inspekce nemovitosti (5-10 tisíc Kč) se vyplatí – odborník odhalí skryté vady, které byste sami přehlédli a jejichž odstranění může vyjít na desítky tisíc.
• Pamatujte, že reklamace nemovitosti má své zákonné lhůty – u skrytých vad až 5 let, ale u zjevných vad, které jste měli odhalit při přejímce, je reklamace v podstatě nemožná.

Které technické vady nemovitosti potkáte nejčastěji

Součástí přebírání nemovitosti by vždycky měla být technická kontrola jejího stavu. Prodávající ji často zařídí sami, prostřednictvím specializované firmy. Ale kde kontrola chybí, je tento krok jen a jen na vás. Nikdy by neměl u převodu nemovitosti chybět! Proč?

Kontrola technického stavu má za úkol objevit zjevné vady a o ně snížit kupní cenu (nebo si dohodnout do kdy je prodávající odstraní na vlastní náklady). Když je neobjevíte a nemovitost přeberete, už se u nich nedomůžete reklamace (protože nejde o vady skryté).

Tip od banky.cz

,,Troufáte-li si sami, vezměte si s sebou základní vybavení:vodováhu, metr, tester elektrických zásuvek a dobrou svítilnu. Nezapomeňte také vyzkoušet všechny vypínače, kohoutky a termostaty. Pokud si netroufáte nebo nemáte času nazbyt, najměte profesionála.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Ze zkušeností firem, které se technickému stavu nemovitostí věnují dlouhodobě, vyčteme tento seznam nejčastějších technických vad nemovitosti:

• nerovné stěny, stropy a podlahy
• vlhkost a plísně na zdech
• nekvalitně provedené obklady a dlažby s nerovnými spárami
• špatně osazená nebo poškozená okna a dveře
• nedostatečně funkční odvodnění a izolace
• problémy s elektroinstalací a zásuvkami
• netěsnící vodovodní baterie a odtokové systémy
• nesprávně namontovaná topná tělesa
• praskliny v omítkách a zdech
• špatné provedení spár u oken a balkonových dveří.

Kontrola vybavení a spotřebičů – co si ohlídat?

Když kupujete byt včetně zařízení, zaměřte se i na něj. Je-li je součástí i kuchyňská linka nebo vestavěný nábytek, důkladně zkontrolujte kvalitu provedení, funkčnost pantů, zásuvek a úchytek. Zaměřte se také na to, zda odpovídají dohodnutému standardu nebo požadovaným klientským změnám (nemovitost od developera).

Zapište si výrobní čísla všech spotřebičů a pořiďte jejich fotografie (vyhnete se tím sporům o jejich výměně za méně kvalitní modely).

Jako pomůcku můžete využít tento seznam, na co se při kontrole vybavení zaměřit:

• kontrolu funkčnosti všech spotřebičů (vyzkoušejte každý program)
• ověření, zda spotřebiče odpovídají specifikaci uvedené ve smlouvě
• kontrolu záručních listů a návodů ke všem spotřebičům
• prověření všech skříněk, zásuvek a dvířek, zda jsou plně funkční
• kontrolu povrchových vad u nábytku a kuchyňské linky
• ověření, zda jsou namontovány všechny dohodnuté komponenty
• kontrolu těsnění u lednice a myčky
• ověření funkčnosti vodovodních baterií a odtoků
• kontrolu připojení spotřebičů k elektřině, vodě a plynu.

Připravili jsme pro vás: Koupě nemovitosti: Na které poplatky se připravit?

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Jak správně dokumentovat stav nemovitosti

Při dokumentaci pořiďte detailní fotografie všech místností z různých úhlů a vyfotografujte každou zjištěnou vadu z blízka i z dálky. U každé fotografie si nechte časové razítko (kdy byla pořízena), aby později nedošlo k nejasnostem. Kromě fotografií natočte video prohlídku celé nemovitosti, která poskytne komplexní pohled na její stav.

„K lepšímu zdokumentování používejte měřítko nebo předmět známé velikosti, který umístěte vedle dokumentované vady. Fotografujte i stavy všech měřičů a sériová čísla spotřebičů. Pro přehlednost vytvořte vlastní plánek bytu a zakreslujte do něj nalezené vady, s odkazy na odpovídající fotografie,“ doporučuje Marek Pavlík, CEO/majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Všechny fotografie a videa ukládejte na bezpečné místo a zálohujte je. Tato dokumentace se může stát neocenitelným důkazním materiálem v případě sporu s prodávajícím nebo developerem.

Jaký je rozdíl mezi předpřejímkou a finální přejímkou?

S pojmem předpřejímka se setkáte u nových nemovitostí, ať už je pořizujete za hotové nebo na hypotéku. Při koupi nového bytu nebo domu od developera se totiž počítá s dvoustupňovým procesem přejímky.

Předpřejímka probíhá zpravidla 2-3 měsíce před dokončením stavby, slouží k včasnému odhalení nedostatků, odchýlení se od původního plánu aj. Při ní máte možnost:

• prohlédnout si nemovitost v téměř dokončeném stavu
• identifikovat vady a nedodělky v dostatečném předstihu
• dát developerovi čas na odstranění zjištěných nedostatků
• zkontrolovat, zda byly provedeny všechny smluvené klientské změny.

Finální přejímka je již součástí konečného převzetí bytu. Při ní kontrolujete, zda byly odstraněny všechny vady zjištěné při předpřejímce, přebíráte veškerou dokumentaci k bytu včetně záručních listů, podepisujete finální předávací protokol a přebíráte klíče od nemovitosti. Pamatujte, že když při finální přejímce zjistíte neodstraněné vady, máte právo nemovitost nepřevzít nebo trvat na zápisu těchto vad do předávacího protokolu.

Hodí se vědět, jak funguje úschova peněz při převodu nemovitosti.

Chci si spočítat hypotéku online

Předávací protokol musí obsahovat spoustu informací

Kvalitně zpracovaný předávací protokol je vaše pojistka pro případné budoucí reklamace. Tento dokument by měl být co nejpodrobnější, nikdy by v něm neměly chybět:

• identifikační údaje nemovitosti, prodávajícího a kupujícího
• datum a místo předání
• podrobný soupis všech zjištěných vad a nedodělků
• fotodokumentaci nalezených vad
• stavy všech měřičů (elektroměr, vodoměr, plynoměr)
• termíny pro odstranění jednotlivých vad
• případné sankce při nedodržení termínů
• seznam všech předávaných klíčů, ovladačů a dokumentů
• seznam předávaného vybavení a jeho stavu
• podpisy obou stran na každé straně protokolu.

Nikdy nepodepisujte protokol, který neobsahuje kompletní výčet vašich výhrad!

Mohlo by vás zajímat: jak je to s rezervační a kupní smlouvou na nemovitost?

Proč nikdy nepřebírat nemovitost předčasně

Předčasné převzetí nemovitosti s neodstraněnými vadami s sebou nese značná rizika, která jistě nechcete podstupovat, i kdybyste spěchali sebevíc. Jestliže na vás prodávající nebo developer tlačí, abyste nemovitost převzali i přes zjevné nedostatky, buďte obezřetní.

Lepší je trvat na odstranění všech zásadních vad před převzetím, případně si do předávacího protokolu jasně zaznamenat všechny nedostatky, včetně termínů jejich odstranění a případných sankcí za nedodržení.

Neuvážené předčasné převzetí nemovitosti znamená:

• ztíženou reklamaci vad
• prodejce může ztratit motivaci k nápravě po předání nemovitosti
• v případě nastěhování je obtížnější prokázat, že vady byly přítomny již při převzetí
• vady mohou postupem času narůstat a způsobovat další škody
• narušení komfortu bydlení při pozdějších opravách
• možné komplikace s pojištěním nemovitosti
• riziko vyšších nákladů na pozdější opravy.

Kdy je vhodné přizvat odborníka na inspekci?

Technická inspekce nemovitosti provedená profesionálemodhalí problémy, které laik snadno přehlédne. Investice do odborníka se vyplatí, když nemáte zkušenosti s přebíráním nemovitosti, když kupujete starší nemovitost s potenciálními vadami, když máte podezření na závažné konstrukční problémy a především, pokud kupujete nemovitost v dražbě nebo exekuci.

Profesionální inspekce bytu nebo domu vám poskytne:

• nezávislé posouzení technického stavu
• odhalení skrytých vad, které byste mohli přehlédnout
• expertní odhad nákladů na případné opravy
• silnější vyjednávací pozici vůči prodávajícímu
• klidnější spánek díky jistotě o stavu vaší investice.

Kvalitní inspektor by měl být vybaven profesionálními měřicími přístroji, jako je vlhkoměr, termokamera, detektor elektrických obvodů nebo přístroj na měření rovinnosti povrchů. Cena inspekce (obvykle 5-10 tisíc Kč) je v podstatě zanedbatelná, ve srovnání s potenciálními náklady na opravu až pozdě odhalených vad (zjištěných až po převzetí).

Technické vady nejsou ty jediné, kterými může nemovitost trpět. Jsou tu i vady právní, převážně tzv. břemena.

Jak postupovat při zjištění vad po převzetí?

I přes důkladnou kontrolu se může stát, že objevíte vady až po převzetí bytu. Jenže, zákon rozlišuje mezi vadami zjevnými, které jste měli odhalit při přejímce, a vadami skrytými, které se projeví až později.

U novostaveb máte klasickou dvouletou záruční lhůtu na veškeré vady (někteří developeři poskytují i delší). U starších nemovitostí se mohou drobné skryté vady reklamovat do 2 let, závažné skryté vady pak do 5 let od převzetí nemovitosti. Na zjevné vady se u starších nemovitostí žádná záruka nevztahuje.

Reklamace by vždy měla být písemná a doručitelná, s dokladem o převzetí. Napište ji s podrobnostmi a přiložte veškerou dokumentaci. Ukládejte si i následnou komunikaci s prodejcem nemovitosti. Nejlépe je hned od začátku postupovat s pomocí právníka specializovaného na nemovitostní právo. Pomůže vám s formulací požadavků a zajistí, že reklamace bude mít všechny zákonné náležitosti.

Co může být výsledkem reklamace? Sleva z kupní ceny, zajištění opravy na náklady prodávajícího, ve vážných případech i odstoupení od smlouvy.

Možná nevíte, co se na českém trhu kupuje víc: novostavba, nebo starší bydlení?