Výpověď z nájmu bytu v roce 2025: Jak ji napsat, zdůvodnit a doručit

Co si z článku odnést

• Výpověď z nájmu musíte podat písemně.
• Běžná výpovědní doba nájmu jsou 3 měsíce, v případě zvlášť závažného porušení povinností nájemce (například při dlouhodobém neplacení nájmu) ale platí výpověď okamžitě.
• Výpověď musíte zdůvodnit – důvody přitom určuje občanský zákoník.
• Výpověď z nájmu musí obsahovat identifikační údaje nájemce i pronajímatele, identifikaci bytu či domu, důvod výpovědi a poučení o možnosti podat námitky a návrh na přezkoumání soudem.

Jak nájemci ukončit smlouvu?

Když potřebujete ukončit nájem bytu, máte jako pronajímatel 2 možnosti:

• uzavřete s nájemcem dohodu o ukončení nájmu,
• nebo mu dáte výpověď z nájmu.

Tip od banky.cz

,,Ideální je, když se na ukončení nájmu dohodnete. Pro obě strany je to příjemnější než výpověď. Zároveň se můžete domluvit na libovolném termínu a nejste vázaní výpovědní lhůtou. Nemusíte ani uvádět důvody, které vás k ukončení nájmu vedou.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Dohoda je však oboustranný úkon – musí s ní tedy souhlasit i nájemce.

Výpověď je naopak jednostranný postup, kterým nájem ukončíte. Musíte ale splnit několik podmínek. Například mít zákonné důvody pro výpověď z nájmu.

Jaké jsou důvody pro výpověď z nájmu bytu?

Výpověď z nájmu musíte zdůvodnit. Zákon přitom definuje důvody, ze kterých smíte smlouvu vypovědět.

Podle § 2288 občanského zákoníku to jsou:

• hrubé porušení povinností nájemce;
• odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin, který spáchal na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na jiných lidech bydlících v domě, případně na majetku, který se v domě nachází;
• vyklizení bytu, když z důvodu veřejného zájmu nebude možné byt nebo dům užívat;
• podobně závažné důvody pro vypovězení nájmu.

Důvodem k výpovědi z bytu může být i vaše vlastní potřeba. Konkrétně když:

• se rozvádíte (nebo jste se rozvedli) a budete byt užívat vy nebo váš manžel či manželka,
• potřebujete byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela či manželky.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Kdy můžete ukončit nájem bez výpovědní lhůty?

Okamžité ukončení nájmu zákon umožňuje, jen když nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem – týká se to například výpovědi pro neplacení nájmu.

Podle § 2291 občanského zákoníku mezi zvlášť závažné porušení povinností nájemce patří:

• neplacení nájmu a nákladů na služby po dobu alespoň 3 měsíců,
• poškozování bytu či domu závažným nebo nenapravitelným způsobem,
• způsobování závažných škod či obtíží pronajímateli nebo jiným obyvatelům domu,
• užívání bytu k jinému účelu, než na kterém jste se dohodli.

Nájemce ale musíte nejprve vyzvat k nápravě – tedy k zaplacení dlužného nájemného či náhradě škod. Teprve když na výzvu nezareaguje, můžete nájem vypovědět.

Jaká se počítá výpovědní doba při ukončení nájmu?

Jak už jsme naznačili, výpovědní doba z nájmu bytu závisí na důvodech, které k ukončení pronájmu vedou. Existují 2 varianty:

• okamžitá výpověď při závažném porušení povinností nájemce
• a běžná tříměsíční výpovědní lhůta.

Výpovědní doba z nájmu bytu se počítá od prvního dne měsíce, který následuje po doručení výpovědi.

Pokud se tedy blíží konec smlouvy na dobu určitou, bývá výhodnější nájem neprodloužit. Nájemce o tom ale musíte informovat.

Když bude byt užívat ještě 3 měsíce po skončení smlouvy a vy ho nevyzvete k vyklizení nemovitosti, nájemní smlouva se automaticky prodlužuje. A to na stejnou dobu, na kterou byla předchozí smlouva (zároveň ale maximálně na 2 roky).

Pokud se chcete automatickému prodloužení vyhnout, musíte ho ve smlouvě výslovně zakázat.

Kdy může nájemce podat výpověď z nájmu?

Výpověď může dát také nájemce. Zatímco u smlouvy na dobu neurčitou důvody neuvádí, u nájemní smlouvy na dobu určitou výpověď zdůvodnit musí. A to:

• změnou okolností, ze kterých jste vycházeli při sepisování nájemní smlouvy
• a které neumožňují, abyste po nájemci rozumně požadovali pokračování nájmu.

Týká se to situací, kdy se nájemce stěhuje za prací, nebo kvůli ztrátě zaměstnání nezvládne platit nájemné.

Také u výpovědi od nájemce platí tříměsíční lhůta. Na okamžité ukončení nájmu má nárok, jen když:

• se byt nebo dům stane neobyvatelným
• nebo jako pronajímatel porušíte své povinnosti, a způsobíte tím nájemci újmu.

Online hypoteční kalkulačka

Jak napsat výpověď z nájmu?

Aby byla výpověď z nájmu platná, musíte dodržet několik pravidel. Tím hlavním je, že musí být písemná. Nestačí ji poslat prostřednictvím SMS nebo e-mailu.

Navíc musí obsahovat:

• identifikační údaje nájemce i pronajímatele;
• označení bytu nebo domu, kterého se pronájem týká;
• informaci, kdo komu dává výpověď;
• zdůvodnění výpovědi
• a také poučení o možnosti vznést námitky nebo se bránit soudně.

Vzor výpovědi nájemní smlouvy

Pro jasnější představu jsme připravili vzor výpovědi nájemní smlouvy:

Věc: Výpověď nájmu bytu

vypovídám tímto nájemní smlouvu ze dne , na základě které jste nájemcem bytu č. ………. nacházejícím se v ………. nadzemním podlaží domu na adrese ……….

Nájemní smlouvu vypovídám v souladu s § 2288 občanského zákoníku, a to z důvodu ……….

Nájem uvedeného bytu skončí uplynutím výpovědní doby, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Byt jste povinen odevzdat ke dni ukončení nájmu.

V souladu s ustanovením § 2286 a § 2290 občanského zákoníku Vás upozorňuji, že do dvou měsíců od doručení výpovědi máte právo vznést námitky proti výpovědi a podat soudu návrh, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi.

V ………. dne ……….

Co když se nedaří doručit výpověď nájemci?

Může se také stát, že si nájemce výpověď nepřebere. Je proto důležité poslat výpověď doporučeně a schovat si podací lístek. Pak se na vás vztahuje takzvaná fikce doručení doporučeného dopisu.

Znamená to, že se zásilka považuje za doručenou, i když si ji adresát nepřevzal.

Fikce doručení začíná platit po 10 dnech od data, kdy pošta adresáta na dopis upozornila.

Jak postupovat po doručení výpovědi z nájmu?

Po doručení má nájemce 2 měsíce, aby vám podal námitky proti výpovědi nájmu.

Pokud je neuznáte, může nájemce požádat o soudní přezkum výpovědi. Musí to ale stihnout ve dvouměsíční lhůtě od doručení výpovědi, jinak právo na podání žaloby zaniká.

Vaší povinností je pak vrácení kauce nájemci, a to hned při skončení nájmu.

„Pokud vám ale nájemce způsobil škody na vybavení nebo vám dluží nájemné, můžete kauci využít k úhradě škod či dluhu. Škody i náklady na jejich odstranění si zadokumentujte. V případném sporu je budete prokazovat,“ podotýká Petr Jermář, specialista na finance z portálu Banky.cz.

Naše tipy

Co dělat, když nájemce nechce opustit byt?

Noční můrou každého pronajímatele je situace, kdy nájemce nerespektuje výpověď a odmítá byt opustit.

V takovém případě vám nezbývá než poslat nájemci předžalobní výzvu k vystěhování. A když to nepomůže, musíte požádat soud o vyklizení nemovitosti.

Pokud vám dá soud za pravdu, nájemce musí uhradit soudní výlohy a byt vyklidit.

A když nereaguje ani na soudní rozhodnutí? Pak můžete celou záležitost předat exekutorovi.

Zdroje:

• AZ Legal: Nájemce nechce opustit nemovitost. Jak postupovat? – https://azlegal.cz/najemce-nechce-opustit-nemovitost-jak-postupovat/
• Zákony pro lidi: Zákon č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník –https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
• AK Pytela: Výpovědní doba – https://akpytela.cz/clanky-vypovedni-doba/
• Dostupný advokát: Jak bez neshod a komplikací s pronajímatelem ukončit nájem? – https://dostupnyadvokat.cz/blog/ukonceni-najmu