Ceny nemovitostí v Česku lámou rekordy: ve 2. čtvrtletí 2025 rostly hlavně byty
4 min. čtení
Redakce Banky.cz
Ceny všech typů nemovitostí v Česku ve druhém čtvrtletí 2025 dál rostly a posunuly se na nová historická maxima. Nejrychleji zdražovaly byty: mezikvartálně +3,5 % a meziročně +13,8 %, vyplývá z ČSOB Indexu bydlení. Tahounem jsou velká města, oživená poptávka a dlouhodobě omezená nabídka nových projektů. Co to znamená pro kupující, prodávající i investory a jak se na aktuální tržní situaci připravit? V kostce jde o potvrzení trendu „ceny nemovitostí 2025“ s jasným lídrem v kategorii ceny bytů.
Co si z článku odnést
- Podle ČSOB Indexu bydlení dosáhly ceny rezidenčních nemovitostí ve 2. čtvrtletí 2025 nových maxim; byty přidaly +3,5 % q/q a +13,8 % y/y.
- Růst táhne kombinace faktorů: oživená poptávka, pozvolně klesající hypoteční sazby a omezená nabídka kvůli pomalé výstavbě a povolovacím procesům
- Nejrychleji se zdražují menší a dobře dostupné byty v krajských městech a Praze; rozdíly mezi novostavbami a staršími byty se prohlubují.
- Pro kupující to znamená menší vyjednávací prostor a potřebu rychlé, finančně připravené reakce (předběžné schválení, jasně nastavené LTV).
- Prodávající mají silnější pozici, ale o ceně rozhoduje kvalita prezentace a reálný stav nemovitosti více než dřív.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Byty přidaly nejvíce: co stojí za zrychlením
Byty ve 2. čtvrtletí 2025 zrychlily tempo růstu. Přispěl návrat části investorů do nájemního segmentu, aktivita kupujících, kteří dříve vyčkávali na pokles sazeb, i přetrvávající nedostatek moderních projektů v dobrých lokalitách. Trh citlivě reaguje na dostupnost úvěrového financování: jakmile sazby klesají z předchozích maxim, poptávka rychle sílí – a v prostředí slabé nabídky to tlačí ceny nahoru. Pro zájemce o financování se vyplatí včasné srovnání možností – využijte hypoteční kalkulačku a udělejte si jasno v dosažitelné splátce a rozpočtu.
Přehled o trendech v sazbách najdete také v článku Zlevňování hypoték zrychluje.
U bytů se prohlubuje rozdíl mezi novostavbami a sekundárním trhem. Nové projekty s vyšší energetickou účinností a dobrou dopravní dostupností si drží prémii, zatímco starší byty v horším technickém stavu bez rekonstrukce rostou pomaleji. V Praze a velkých městech roli hraje také návrat zahraničních poptávek a rostoucí nájemné, které zlepšuje hrubé výnosy a přitahuje kapitál. Z pohledu investorů tak investiční v Praze a dobře dostupné krajské metropole nadále vyčnívají.
Domy a pozemky: růst pomalejší, ale trvalý
U rodinných domů je růst cen stabilnější, často však regionálně výrazně diferencovaný. Nabídka kvalitních, energeticky úsporných domů v dojezdové vzdálenosti velkých měst zůstává omezená a poptávka sílí zejména tam, kde je dobrá občanská vybavenost a doprava. Starší domy s vyšší energetickou náročností kupující více přeceňují – kalkulují náklady na renovace a vytápění, což brzdí jejich cenový růst. V kategorii rodinných domů se tak silněji projevuje citlivost na technický stav a energetickou náročnost.
Pozemky nadále těží z dlouhodobého deficitu připravených parcel a pomalé výstavby. Klíčový je přístup k inženýrským sítím a územní plánování. Investoři i stavebníci očekávají, že složité povolovací procesy budou brzdit novou výstavbu i v dalších čtvrtletích, což se promítá do „cen pozemků 2025“ – i menší posun v nabídce či regulaci může mít viditelný dopad na tržní hladinu.
„Kombinace klesajících sazeb a dlouhodobě nízké výstavby drží ceny nahoře. Dokud se nabídka nezačne hmatatelně rozšiřovat, budou i malé poptávkové impulzy v cenách vidět rychle,“ dodává Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz. Růst cen je méně o spekulaci a více o strukturální nerovnováze mezi poptávkou a nabídkou.
,,Kombinace klesajících sazeb a dlouhodobě nízké výstavby drží ceny nahoře. Dokud se nabídka nezačne hmatatelně rozšiřovat, budou i malé poptávkové impulzy v cenách vidět rychle”
Proč ceny lámají rekordy: poptávka vs. nabídka
Český rezidenční trh je dnes příkladem, jak nepružná nabídka zvyšuje citlivost cen na jakékoli poptávkové změny. V posledních měsících se poptávka zvedla díky lepší náladě domácností, mzdovému růstu a pozvolnému ústupu hypotečních sazeb z dřívějších maxim.
Nájemní trh je napjatý a vyšší nájmy posilují výnosové argumenty pro nákup investičních bytů. Současně stavební náklady sice nerostou tak rychle jako v minulých letech, ale zůstávají vysoko – marže developerů a prodejní ceny proto neklesají. Z pohledu „trh s nemovitostmi v ČR 2025“ tak sledujeme kombinaci poptávkových stimulů a dlouhodobě slabé nabídky.
„Kupující by měli počítat s tím, že i malé pohyby sazeb výrazně mění dosažitelný rozpočet. Rozumné je mít rozpočet otestovaný na stresový scénář a zafixovat podmínky včas,“ připomíná Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz. Právě dobrá příprava a rychlost rozhodnutí dnes často rozhodují o tom, zda na atraktivní byt vůbec dosáhnete.
Důsledky pro kupující a prodávající
Pro kupující znamená nový vrchol cen menší vyjednávací prostor u kvalitních nemovitostí. Slevy jsou spíše výjimkou a týkají se bytů s technickými nedostatky nebo horší polohou. Vyplatí se pracovat s přesnou kalkulací LTV, mít předschválené financování a jasný plán fixace, včetně rezervy na případnou změnu sazeb při čerpání. Důkladná technická inspekce snižuje riziko dodatečných nákladů, které by mohly vychýlit rozpočet – technická inspekce před podpisem smlouvy je dnes standard. Pro aktuální nabídky a porovnání podmínek využijte srovnání hypoték na Banky.cz.
Prodávající se vracejí do silnější pozice, ale trh je citlivý na kvalitu. Profesionální prezentace, realistické ocenění a transparentní dokumentace (právní stav, technické revize, hospodaření SVJ a fond oprav) zkracují dobu prodeje a pomáhají dosáhnout vyšší konečné ceny. V prostředí rostoucích cen může strategie mírně pod tržní cenou vyvolat soutěž a vést k rychlému prodeji s minimálním vyjednáváním.
Jak se připravit na nákup v roce 2025
- Nechte si vypracovat přesnou kalkulaci dostupného rozpočtu a cílového LTV; u 80 % a méně obvykle získáte lepší sazbu.
- Získejte předschválenou hypotéku a nastavte si strop, který nepřekročíte, včetně rezervy na rekonstrukci a vybavení.
- Zvažte délku fixace podle horizontu držení bytu a příjmové stability; sledujte možnost časného zajištění sazby před čerpáním.
- Proveďte technickou inspekci a ověřte energetickou náročnost; u SVJ nahlédněte do hospodaření a fondu oprav.
- Porovnejte nabídky více bank – nejen sazbu, ale i RPSN, poplatky a podmínky čerpání; využijte zkušeného hypotečního poradce.
Výhled na zbytek roku 2025: spíš normalizace tempa než obrat
Pokud budou hypoteční sazby dál postupně klesat a ekonomika udrží růst mezd, poptávka zůstane solidní. Vzhledem k omezené nové nabídce však nelze čekat rychlé zlevnění.
Jisté je, že v prostředí, kde byty meziročně zdražily o 13,8 % a nabídka zůstává napjatá, uspějí dobře připravení. Kupující s promyšlenou strategií financování a prodávající s kvalitní prezentací mají v příštích měsících nejvyšší šanci využít tržní momentum ve svůj prospěch.Pravděpodobnější je, že po velmi silném meziročním růstu u bytů dojde k normalizaci tempa – růst zůstane kladný, ale může být nerovnoměrný napříč regiony i typy nemovitostí. Rizikem je případné zpomalení ekonomiky nebo zhoršení dostupnosti financování; naopak urychlení povolování a vyšší počet dokončených bytů by tlaky na ceny zmírnily.