Chorvatsko mění pravidla pronájmů: jak číst nabídky ubytování

Co si z článku odnést

• Chorvatsko zpřísňuje dohled nad krátkodobými pronájmy v návaznosti na evropská pravidla.
• Důležitou roli mají hrát registrační čísla ubytovacích jednotek a sdílení dat mezi platformami a úřady.
• Nejvíc nejasností panuje kolem termínu plné chorvatské implementace, protože mediální výklady a oficiální stanoviska se rozcházejí.
• To, že apartmán „zmizí“, nemusí znamenat jeho fyzický konec, ale spíš problém s legální inzercí nebo viditelností na platformě.
• Tvrzení o tisících stažených nabídek je potřeba brát opatrně, protože veřejně ověřitelná oficiální data nejsou snadno dostupná.
• Vedle pronájmů řeší chorvatská města i party tourismus, například přes omezení nočního prodeje alkoholu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Nejde jen o Booking a Airbnb, ale o větší tlak na šedou ekonomiku

Když se mluví o krátkodobých pronájmech v Chorvatsku, debata se často zbytečně zužuje na dvě známé platformy. Ve skutečnosti je podstatné něco jiného. Stát i místní samosprávy se snaží získat lepší přehled o trhu, na kterém dlouhodobě fungovala část nabídky v šedé zóně. Tedy o pronájmech, které sice reálně existují a vydělávají, ale nejsou dostatečně dohledatelné, správně evidované nebo daňově transparentní.

Právě v turisticky exponovaných oblastech je to citlivé téma. Legální poskytovatelé ubytování upozorňují na nerovné podmínky, obce řeší tlak na infrastrukturu a stát chce omezit úniky příjmů. Zavádění přísnějších pravidel je proto potřeba číst hlavně jako pokus o narovnání trhu, ne jen jako další komplikaci pro cestovatele.

Transparentnost snižuje riziko

,,Ve financích i v cestování obvykle platí, že vyšší transparentnost zpočátku působí jako omezení, ale dlouhodobě snižuje riziko pro všechny strany. U ubytování je to podobné. Jasná pravidla pomáhají odlišit legální nabídku od té problematické.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Evropská pravidla mění způsob, jak mají platformy fungovat

Důležitý základ celé změny neleží přímo v Chorvatsku, ale na úrovni Evropské unie. Unijní nařízení 2024/1028 zavádí rámec pro sběr a sdílení dat u krátkodobého ubytování. Cílem je, aby úřady získaly přesnější přehled o tom, kdo ubytování nabízí, kde se jednotka nachází a zda odpovídá pravidlům konkrétní země.

To je podstatný posun. Platformy typu Booking.com nebo Airbnb už v tomto modelu nejsou jen neutrální nástěnkou s inzeráty. Nový evropský přístup z nich dělá součást kontrolního a datového systému, který má být propojený s veřejnou správou. Jinak řečeno, stát se nespoléhá jen na to, že pronajímatel všechno dobrovolně přizná. Do hry vstupuje i digitální stopa samotné nabídky.

Platformy krátkodobých pronájmů už nejsou jen místem pro inzerci, ale stále více součástí systému sdílení dat s úřady.

Pro uživatele to může znít technicky, ale dopad je velmi konkrétní. Pokud má být každá jednotka identifikovatelná a registrovaná, nelegální nebo neregistrovaná nabídka se časem dostává do mnohem složitější pozice. A to i tehdy, když je apartmán jinak kvalitní, oblíbený a roky fungoval bez problémů.

Co po pronajímatelích chce Chorvatsko a proč vznikl zmatek kolem termínů

Chorvatsko na evropský rámec navazuje. Ve veřejném prostoru se opakovaně objevuje požadavek, že každá ubytovací jednotka má mít registrační identifikátor a že bez něj bude legální inzerce do budoucna problematická. Zároveň je zřejmé, že země nechce stavět celý dohled od nuly. Už dnes využívá systémy jako eVisitor nebo eTurizam, které slouží k evidenci turistického provozu.

A právě tady začíná největší informační chaos. Část médií i lokálních informačních materiálů pracovala s tím, že nový režim dopadne na trh výrazněji už v roce 2026. Jenže oficiální stanovisko chorvatského ministerstva turismu a sportu je opatrnější. Podle něj je vydávání registračních čísel navázané na nový zákon o pohostinství a definitivní detaily mají být oznámeny až po jeho schválení.

Pozor na mediální zkratky

,,Lidé často reagují na první mediální zkratku a berou ji jako hotovou věc. U regulací je ale potřeba sledovat, co je skutečně schválené, co je jen plán a co už má reálný dopad na trh. Rozdíl mezi těmito fázemi bývá pro spotřebitele zásadní.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Pro čtenáře je proto nejdůležitější rozlišovat mezi evropským rámcem, chorvatskou přípravou pravidel a skutečným okamžikem, kdy se všechno naplno promítne do praxe. Evropské nařízení existuje, směr je jasný, ale národní implementace nemusí běžet tempem, které naznačovaly nejvýraznější titulky. A v tom je ten háček.

Sjednejte si cestovní pojištění na dovolenou

Největší nejistota dnes není v tom, že by se pravidla nechystala, ale v tom, kdy přesně a v jaké podobě se naplno projeví v praxi.

Jak může apartmán zmizet z nabídky, aniž by fyzicky přestal existovat

Jedna z nejdůležitějších věcí, které kolem tématu často zapadnou, je samotný mechanismus „zmizení“ apartmánu. Běžný turista vidí jen výsledek. Ubytování, které si ukládal do oblíbených, už v systému nenajde. To ale automaticky neznamená, že majitel apartmán prodal, zavřel nebo že objekt přestal sloužit turistům.

Praktičtější vysvětlení je jiné. Apartmán může ztratit viditelnost proto, že nesplňuje administrativní podmínky pro legální inzerci, případně se jeho nabídka nedá správně spárovat s požadovanou evidencí. V digitálním prostředí pak někdy stačí, aby nebyla splněna jediná povinnost, a nabídka se pro hlavní platformy stane neudržitelnou nebo méně dohledatelnou.

Pro cestovatele je to důležité i z hlediska očekávání. Kdo byl zvyklý rezervovat stejný apartmán každé léto, může narazit na to, že objekt už na velké platformě nevidí. Nemusí jít o chybu vyhledávání ani o konec pronájmu, ale o důsledek toho, že trh prochází formalizací a některé nabídky se novému režimu nepřizpůsobily včas. Nebo vůbec.

Zmizely opravdu tisíce nabídek?

Právě tady je potřeba držet se faktů a nenechat se strhnout bombastickými formulacemi. V médiích se objevují tvrzení o tisících skrytých nebo stažených ubytování, jenže veřejně dostupný a jednoznačný oficiální dataset, který by tato čísla spolehlivě potvrzoval, není snadno dohledatelný. To neznamená, že se nic neděje. Znamená to ale, že rozsah problému nelze bez dalšího vydávat za nepochybný státní fakt.

Tvrzení o tisících zmizelých apartmánů je potřeba brát opatrně, protože veřejně ověřitelná oficiální data nejsou snadno dostupná.

Pro seriózní čtení situace je proto rozumnější držet se opatrnější formulace. Trend zpřísňování je potvrzený. Stejně tak dává smysl, že část nabídky může být v přechodném období méně viditelná nebo administrativně problematická. Co však zatím nelze s jistotou tvrdit, je přesné a oficiálně doložené číslo „zmizelých“ apartmánů v celém Chorvatsku.

Mimochodem, tohle je častý problém i v jiných evropských zemích. Regulace se zavádí, platformy mění procesy, obce zpřísňují dohled, ale veřejná data zaostávají za mediální debatou. Výsledkem je směs pravdivých trendů a nepřesných zkratek, ve které se běžný uživatel orientuje jen obtížně.

Co to znamená pro české turisty při hledání ubytování

Pro české domácnosti je Chorvatsko dlouhodobě jednou z nejoblíbenějších letních destinací, a proto má i relativně technická změna velmi praktický dopad. V první řadě se může zúžit nebo proměnit online nabídka. Ne nutně dramaticky a ne plošně, ale natolik, že některé dříve snadno dostupné apartmány už nepůjde rezervovat stejným způsobem jako dřív.

Vedle toho může růst význam ověřených a zjevně legálních nabídek. Pokud trh projde silnější regulací a část šedé zóny ustoupí, je logické očekávat tlak na větší transparentnost. Pro klienta to může znamenat menší prostor pro improvizaci, ale zároveň i menší riziko nepříjemných překvapení po příjezdu.

S tématem souvisí: Možnosti financování koupě nemovitosti v zahraničí

Užitečné je při výběru sledovat hlavně tyto signály:

Čím lépe je nabídka dohledatelná a identifikovatelná, tím menší riziko obvykle nese pro klienta.

„Na realitním i ubytovacím trhu obvykle platí, že čím méně je nabídka dohledatelná a identifikovatelná, tím vyšší je riziko pro klienta. Digitalizace evidence proto nemusí být jen byrokracie. Pro spotřebitele je to i filtr, který pomáhá odlišit standardní nabídku od pochybné,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Split a další města řeší i to, jak se turisté chovají po setmění

Zpřísňování kolem krátkodobých pronájmů navíc není izolované téma. V některých chorvatských městech sílí tlak i na omezení negativních dopadů masového turismu, zejména hluku, vandalismu a takzvaného party tourismu. Viditelným příkladem je debata o nočním prodeji alkoholu v turisticky zatížených lokalitách, například ve Splitu.

Je ale důležité zdůraznit, že nejde o automatické celostátní pravidlo pro celé Chorvatsko. Spíš se ukazuje trend, že místní samosprávy chtějí mít víc nástrojů, jak regulovat provoz v historických centrech a rezidenčních zónách. Chorvatsko tak neposouvá jen pravidla pro ubytování, ale obecně přehodnocuje, jaký typ turismu je pro jeho města ještě únosný.

To dobře zapadá i do širší evropské logiky. Regulace krátkodobých pronájmů totiž nesouvisí jen s daněmi a evidencí. Souvisí také s kvalitou života místních obyvatel, s tlakem na bydlení a s tím, jak se mění charakter center měst, která jsou v sezoně vystavená extrémní zátěži. Právě proto dává smysl vnímat „mizející apartmány“ ne jako izolovaný incident na Bookingu, ale jako součást větší změny pravidel v turistické ekonomice.

Zdroje

• eur-lex.europa.eu: Online short-term accommodation rental services: data collection and sharing (05.06.2026)
• mints.gov.hr: Važna informacija: izdavanje registracijskog broja (05.06.2026)
• gov.hr: Turizam (05.06.2026)
• croatiaweek.com: Croatia short-term rental registration numbers delayed until 2027 (05.06.2026)
• euronews.com: another-croatian-town-to-crack-down-on-party-tourism-with-alcohol-sales-ban-this-summer (05.06.2026)