Kde hledat investiční nemovitost: realitní portály z pohledu investora

Realitní portály ve zkratce

Podívejme se nejprve na menší portály. Reality.cz je léty prověřený inzertní server bez jakýchkoliv analytických nástrojů – pro investiční rozhodování je samostatně nepoužitelný. Reality.iDNES.cz, Ceskereality.cz, Bydlet.cz či TopReality.cz jsou menší hráči s nižší návštěvností a bez moderních nástrojů. Coby doplňkový zdroj nabídek mohou posloužit, k analýze výnosnosti ale nic nenabídnou. Realitní kanceláře s vlastními portály (RE/MAX, M&M Reality, Century21) zobrazují jen nabídku jedné sítě, takže pro širší investiční screening nejsou vhodné. Bezrealitky.cz cílí na soukromé prodejce a také je bez nástrojů pro odhad výnosu či vývoje cen.

Sreality.cz v bezplatné verzi: co tu investor najde?

Sreality byl ještě donedávna objemovým lídrem trhu (přes 105 000 nemovitostí). Portál Sreality.cz provozuje Seznam.cz. Pro investora, který chce projít maximum příležitostí najednou je velký objem inzerátů první výhodou. Čím větší databáze, tím větší šance najít vyhovující, či dokonce podhodnocenou nemovitost.

Významně pomůže Investiční kalkulačka od Sreality.cz, coby součást tzv. Cenového kompasu. Kalkulačka porovnává nabídkové ceny prodeje a pronájmu v dané lokalitě a ukazuje, kde se investice do bydlení nejvíc vyplatí. Přímo počítá s orientací návštěvníků portálu na výnosnost, nikoliv jen na cenu pořízení.

K tomu Cenová mapa a Vývoj nabídkových cen umožňují sledovat vývoj cen bytů, domů, pozemků i rekreačních objektů od poloviny roku 2014, v rozlišení podle krajů, okresů, okrsků, měst, až po konkrétní ulici.

Pro investora sledujícího zhodnocení lokality a nemovitosti v čase (buy-and-hold strategie) je tenhle dlouhodobý pohled cenný a je zdarma dostupný všem, kdo se přihlásí k účtu u Seznamu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Sreality Premium – na 7 dní zdarma, pak 199 Kč měsíčně

Premium přidává investorům okamžité zviditelnění nově vloženého inzerátu, AI kontextové vyhledávání přirozeným jazykem, vyhledávání podle fotografie, filtrování jen soukromých/zlevněných nabídek, přehled prodaných bytů v okolí a historii ceny konkrétního inzerátu.

Investor díky historii snáz odhalí motivovaného prodávajícího (rychle klesající cena nabídky) a může si tím posílit svou vyjednávací pozici.

Co ale Sreality nenabízejí ani za peníze, jsou funkce, které jsme našli u Realingo.cz. Především jde o automatické vyhodnocení konkrétní nabídky vůči tržní hodnotě u jednotlivého inzerátu.

Investiční kalkulačka a cenová mapa totiž fungují sice na úrovni lokality, ale jen obecně. Neřeknou vám u konkrétního bytu, jestli je právě tahle nabídková cena výhodně nízká, férová, nebo přemrštěná. To si musíte spočítat sami, ručně, u každé nemovitosti zvlášť. Při screeningu desítek inzerátů je to hodně nepříjemné zdržení.

Realingo.cz v bezplatné verzi a z pohledu investora

Realingo je agregátor realitních portálů, takže sbírá nabídky z více inzertních míst na internetu. Konkrétně jsou to ceskereality.cz, moravskereality.cz, hyperreality.cz, reality.bazos.cz, plus doplňkově z portálů některých realitních kanceláří.

Objemově s výrazně nad 100 tisíci inzeráty předčí Realingo.cz i donedávna největší realitní portál Sreality.cz. A co víc: síla Realinga leží nejen v největším objemu, ale především ve zpracování dat a v nástrojích, s nimiž si pak podrobná data můžete sami „vytahovat“ přesně podle toho, jak potřebujete. Realingo propojuje data o koupi a o pronájmu do jednoho přehledného rozhodovacího nástroje.

V bezplatné verzi využijí investoři především vykreslení vlastní oblasti hledání na mapě. Při hledání investiční nemovitosti si nakreslíte přesně tu lokalitu, která vás zajímá (i nepravidelný tvar, třeba jen konkrétní čtvrť nebo několik ulic, případně „objedete“ ulice, které chcete ze oblasti hledání vynechat).

Rovnou pak vidíte nejen ceny nemovitostí k prodeji v této oblasti, ale i orientační výši nájmů za srovnatelné nemovitosti ve stejné lokalitě. V přehledu nabídek se totiž ukáží jen nájmy z vámi specifikované oblasti.

To znamená, že si investor v jednom kroku, ještě před vlastní koupí, může udělat hrubý odhad výnosu: kolik nemovitost stojí a za kolik by se dala v okolí pronajmout, bez nutnosti dohledávat nájemní ceny třeba zvlášť podle názvů konkrétních ulic.

Možná ještě významnějším přínosem je pro investora profesionální tržní odhad cen (RealScan). Jde o nezávislý odhad tržní hodnoty konkrétní nemovitosti postavený na datech srovnatelných nemovitostí a na práci modelů strojového učení. Doplněný je grafem cenového vývoje v lokalitě za posledních 36 měsíců.

V bezplatné verzi Realinga je zdarma dostupný jeden odhad (případný další pak stojí 29 Kč). Investor si tedy může i bez placeného účtu ověřit reálnou hodnotu nemovitosti.

Ale tím ještě nejsou vyčerpané bezplatné nástroje pro investory. Zdarma lze v Realingu dlouhodobě sledovat vývoj hodnoty až tří nemovitostí. Skvělá možnost pro začínajícího investora s menším portfoliem. Nebo pro toho, kdo nad investováním do realit teprve uvažuje a prověřuje trh.

U každého inzerátu k prodeji ihned vidíte i orientační splátku hypotéky, potřebnou akontaci a aktuální nejnižší dosažitelnou úrokovou sazbu. Použít se tahle informace dá jako rychlý základ pro odhad cash-flow, když chcete nemovitost financovat úvěrem. Jen pozor, je nastaven pro spotřebitele. U investiční nemovitosti musíte nastavit vyšší akontaci a nižší LTV.

Spočítejte si hypotéku na vaši nemovitost

Realingo Premium: 7 dní zdarma na vyzkoušení, pak 199 Kč/měsíc

Otestovali jsme samozřejmě i Premium variantu. Za shodnou cenu jako u Sreality Premium dostává investor od Realingo.cz nástroje šité přímo na míru nejen pro screening více investičních příležitostí najednou, ale i k dlouhodobému sledování portfolia (buď teprve zamýšleného, nebo již pořízeného). V placené verzi jsou k dispozici:

• Cenový semafor – automatické vyhodnocení v podobě semaforu se zobrazuje u každého inzerátu. Ukáže, jestli je cena nízká (nemovitost podhodnocená), férová nebo nasazená příliš vysoko. Pro investora procházejícího značné množství inzerátů je cenový semafor značným pomocníkem. Díky němu totiž nemusí otevírat každý inzerát – semafor hned ukáže, jestli daná nabídka vůbec stojí za pozornost. Odpadá i nutnost porovnávat každý zajímavější inzerát s cenovými mapami regionu nebo jinak zvolené oblasti.
  je-li někde nedostatek dat k výpočtu barvy semaforu, Realingo poctivě uvádí „Nedostatek dat". Nic neodhaduje, neextrapoluje.

• 8 odhadů nemovitostí (RealScanů) měsíčně zdarma, další lze přikoupit. Realingo nabízí možnost nechat si ocenit i jakoukoliv nemovitost mimo inzerci. To využijete hlavně k úvahám o přecenění vlastního portfolia.
• Dlouhodobé sledování vlastních nemovitostí se službou Moje nemovitosti. Za Premium členství si investor může nechat sledovat vývoj hodnoty až 10 zvolených nemovitostí. To ocení nejen investoři s buy-and-hold strategií, ale ti, kdo se soustředí apriori na pronájem. Tady uvidí, jak se portfolio nemovitostí zhodnocuje, aniž by si museli pokaždé znovu nechat vypracovat odhad.
• 48hodinový náskok u nových inzerátů. To je podobné jako u Sreality, ale Seznam.cz neuvádí, jak velký náskok vlastně svým placeným členům dává. Realingo transparentně informuje o 48 hodinách. Ve velké konkurenci dalších zájemců je to značný čas navíc.

Kombinace cenového semaforu, odhadu nájmů v okolí a sledování hodnoty portfolia v čase, to dělá z Realingo.cz nástroj přímo určený ke snazšímu rozhodování se o investici – od vstupní analýzy, přes průběžné sledování, úpravu nájemného v čase, až po případné plánování prodeje.

Kde hledat investiční nemovitost: na Sreality.cz nebo na Realingu?

Oba portály za shodných 199 Kč měsíčně řeší jinou fázi investičního rozhodování. Sreality je vhodný nástroj pro první screening, se solidním obecným přehledem o výnosnosti lokality. První screening se vyplatí realizovat i přes Realingo – zvedáte tím šanci, že najdete nemovitosti, které na druhém portálu zkrátka nejsou.

Pro následné kroky už je ale vhodnější Realingo. Od počátku je koncipované jako nástroj k získání a udržení přehledu o trhu jako celku, ale i o konkrétní lokalitě nebo skupině nemovitostí. K tomu si na Realingu kdykoliv pořídíte konkrétní analýzu jednotlivých příležitostí a využijete zde dlouhodobou správu portfolia.

A i když nemovitost najdete na jiném portálu, Realingo vám k ní připraví profesionální tržní odhad ceny. A sledovat tu můžete i její vývoj, a to dlouhodobě.

Proto:

• Hledáte první investiční nemovitost a chcete projít co nejvíc nabídek? Navštivte Sreality i Realingo. Na Sreality využijte Investiční kalkulačku k orientačnímu výběru lokalit s dobrým poměrem cena/nájem nebo aktuální cena/vývoj cen od roku 2014, na Realingo se můžete zorientovat pomocí podrobných cenových map.
• Máte konkrétní tip a chcete rychle ověřit, jestli cena i očekávaný nájem dávají smysl? Použijte Realingo. Vykreslete si oblast, o niž se zajímáte, porovnejte ceny prodeje s nájmy v okolí, ověřte profesionálním odhadem ceny (RealScan). K rozhodnutí, kde ušetřit a která investiční nemovitost se opravdu vyplatí, lépe využijete Realingo.cz
• Budujete portfolio více nemovitostí? Realingo Premium s cenovým semaforem a sledováním deseti nemovitostí výrazně zrychlí průběžnou správu i vyhledávání dalších příležitostí.
• Investujete dlouhodobě (buy-and-hold) a zajímá vás vývoj cen v čase? Kombinujte Cenový kompas Sreality (dlouhodobá data od 2014) s Moje nemovitosti na Realingu (průběžné sledování konkrétních nemovitostí, které jste si vyhlédli – a ani nemusejí být v inzerátech).