Kdy ve smlouvě s realitkou neobstojí pokuta či poplatek

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,69 %	7 747 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	7 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 79/2024 ze dne 29. 1. 2025 potvrdil, že skryté omezení práva spotřebitele odstoupit od smlouvy neobstojí.
• Podstatné nebylo jen to, co smlouva obsahovala, ale i kde a jak bylo sporné ujednání ve smlouvě umístěno.
• Pokud je sankce navázaná na netransparentní nebo překvapivé ustanovení, realitní kancelář může o nárok na pokutu či poplatek přijít.
• Silnou roli hraje spotřebitelská ochrana a princip nepřekvapivých ujednání podle § 1753 občanského zákoníku.
• Rozhodnutí je varováním hlavně pro rezervační a zprostředkovatelské smlouvy, které obsahují blokační poplatky, sankce nebo omezení odstoupení.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

O co v případu šlo

Nejvyšší soud se zabýval sporem z realitní praxe, v němž hrálo hlavní roli ujednání, které mělo fakticky omezit právo klienta odstoupit od smlouvy. Problém ale nespočíval jen v samotném obsahu tohoto ustanovení. Rozhodující bylo i to, že klauzule nebyla předložena jako zjevné a důležité omezení spotřebitelského práva, ale podle dostupných komentářů byla skrytá ve formálnější části smluvního textu, kterou běžný člověk často vnímá jen jako administrativní doprovod.

Právě v tom je celý případ zajímavý. Soud tím znovu zdůraznil, že smluvní podmínka se neposuzuje jen podle toho, zda byla napsaná, ale i podle toho, zda ji mohla slabší strana rozumně zaznamenat a pochopit. V realitních smlouvách to není detail. Rezervační a zprostředkovatelské dokumenty bývají dlouhé, formalizované a plné prohlášení, mezi nimiž se může schovat i ustanovení s výrazným finančním dopadem.

U realitních smluv klient často řeší hlavně nemovitost, cenu a termíny, a zásadní omezení práv ve formální pasáži snadno přehlédne.

„U realitních smluv bývá největší problém v tom, že klient často řeší nemovitost, cenu a termíny, ale nečeká, že zásadní omezení jeho práv bude skryté v technicky působící pasáži. Právě proto musí být klíčové sankce a omezení napsané tak, aby je spotřebitel nemohl přehlédnout,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Co přesně řekl Nejvyšší soud

Rozhodnutí Nejvyššího soudu nese spisovou značku 33 Cdo 79/2024 a bylo vydáno 29. 1. 2025. Jádro závěru je pro spotřebitele i pro realitní kanceláře poměrně srozumitelné. Pokud je ve smlouvě skryté ustanovení, které běžný klient nemohl rozumně očekávat a které výrazně zasahuje do jeho postavení, takové ujednání nemá automaticky právní účinek jen proto, že se objevilo v podepsaném dokumentu.

Rozhodnutí zapadá do širšího principu transparentnosti spotřebitelských smluv. Nejde tedy jen o posuzování toho, zda je sankce vysoká nebo nízká. Nejprve je třeba zkoumat, zda byla vůbec sjednána poctivě, zřetelně a bez překvapivého „schování“ do části textu, kterou laik obvykle nečte jako právně zásadní. A teprve pokud tato základní podmínka obstojí, může se řešit přiměřenost či další obsahové otázky.

Srovnejte si hypotéky k bydlení

Pro realitní kanceláře je to podstatné i z praktického hlediska. Ve chvíli, kdy sankce nebo poplatek stojí na netransparentním ustanovení, spor se nemusí lámat na výši částky, ale už na samotné existenci platného smluvního základu. To je rozdíl, který může výsledek vymáhání obrátit naruby.

Proč soud řešil i formu a umístění textu

V obchodní a smluvní praxi stále přežívá představa, že podepsaný dokument vyřeší všechno. Jenže občanské právo, zvlášť ve spotřebitelských vztazích, pracuje i s tím, zda je ujednání pro druhou stranu očekávatelné. Na to navazuje § 1753 občanského zákoníku, který míří na situace, kdy se ve smlouvě objeví ustanovení, jež druhá strana nemohla rozumně čekat.

Právě tady se dostáváme k podstatě lednového judikátu. Pokud je omezení práva odstoupit od smlouvy vloženo do technické nebo administrativní pasáže, například mezi prohlášení jiného typu, běžný spotřebitel nemusí vůbec předpokládat, že se tam skrývá ustanovení s přímým dopadem na jeho práva a případné finanční povinnosti. Jinými slovy, nestačí, že text fyzicky existuje. Musí být předložen tak, aby nepůsobil jako právní past. V podobných situacích je užitečné vědět i jak se nenechat dotlačit k nevýhodné smlouvě.

Omezení musí být viditelné

,,Z pohledu spotřebitele je klíčové, aby významná smluvní omezení byla zřetelná a srozumitelná. Jestliže je podnikatel ukryje do části textu, která budí dojem čistě formálního prohlášení, vystavuje se vysokému riziku, že je soud proti klientovi neuzná.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Co to znamená pro realitní kanceláře a jejich formuláře

Čerstvé rozhodnutí je důležité zejména proto, že se netýká jen jedné konkrétní věty v jedné konkrétní smlouvě. Míří na širší způsob, jakým jsou v realitní praxi konstruovány rezervační formuláře, zprostředkovatelské smlouvy a další dokumenty. Není výjimečné, že zásadní práva a povinnosti bývají rozptýlené mezi obecná prohlášení, technické odstavce a texty, které mají spíše administrativní charakter.

Formální podpis klienta realitní kancelář nezachrání, pokud zásadní sankce stojí na nepřehledném nebo překvapivém ustanovení.

Takový přístup je ale rizikový. Pokud realitní kancelář váže vznik sankce, pokuty nebo ztrátu určitého nároku na ustanovení, které je formulováno nepřehledně nebo je ukryté v nečekané části textu, může se stát, že je soud neuzná. Formální podpis klienta pak realitku nespasí, protože problém není v absenci podpisu, ale v absenci férové a transparentní smluvní komunikace.

To se promítá i do běžné obchodní praxe. Sankční ujednání by měla být oddělená, srozumitelná a jednoznačně označená. Omezování práva odstoupit, ztráta rezervačního poplatku nebo povinnost uhradit vysokou částku po určitém kroku klienta nemají být schované mezi identifikačními údaji, AML prohlášeními nebo jinými pasážemi, které spotřebitel obvykle nepovažuje za klíčové pro vlastní rozhodnutí. S tím souvisí i otázka, proč je u realitních makléřů těžké poznat kvalitu.

Kdy je sankce v realitní smlouvě problém

Samotná existence smluvní pokuty nebo jiné sankce ještě automaticky neznamená, že je něco špatně. Realitní kanceláře mohou pracovat s mechanismy, které chrání jejich oprávněné zájmy. Zásadní ale je, jak jsou tyto mechanismy nastavené a komunikované. Soudy dlouhodobě sledují nejen přiměřenost částky, ale i to, zda je klient schopen rozpoznat, co přesně podepisuje a jaké následky to pro něj bude mít.

V praxi bývá problematická hlavně kombinace tří faktorů. Za prvé jde o situaci, kdy je sankce navázána na omezení spotřebitelského práva, například práva odstoupit. Za druhé o případ, kdy je toto omezení zaneseno do textu nenápadně a bez jasného upozornění. A za třetí o situaci, kdy celé ujednání působí překvapivě vzhledem k tomu, jak je smlouva vystavěná.

Právě proto nelze z aktuálního rozhodnutí vyvozovat, že všechny pokuty v realitních smlouvách jsou neplatné. To by bylo zjednodušující a nepřesné. Platí ale, že skryté, překvapivé nebo netransparentní ujednání má proti spotřebiteli výrazně slabší pozici a může být neúčinné, i když je součástí podepsaného dokumentu.

Proč je spotřebitelský režim tak důležitý

Výsledek podobných sporů často stojí právě na tom, zda klient vystupuje jako spotřebitel. Ve spotřebitelských vztazích soudy přirozeně kladou vyšší nároky na poctivost, srozumitelnost a předvídatelnost smluvních podmínek. Je to logické. Na jedné straně stojí podnikatel, který používá předem připravené formuláře a profesionálně se v oboru pohybuje. Na druhé straně bývá člověk, který nemovitost řeší jednou za život a nemá důvod očekávat právní rafinovanost v každém odstavci smlouvy.

Právě v tomto kontextu je lednový judikát důležitý. Nepotvrzuje jen obecnou potřebu čitelného textu. Připomíná i to, že ochrana slabší strany má velmi konkrétní důsledky. Pokud podnikatel spoléhá na to, že spotřebitel přehlédne zásadní omezení svého práva, vystavuje se riziku, že o navazující sankční nárok přijde.

Čím větší zásah, tím větší jasnost

,,Ve financích i v realitách platí jednoduché pravidlo: čím větší zásah do práv klienta, tím jasněji musí být ve smlouvě popsán. Podnikatel, který sází na nepřehlednost dokumentu, si koleduje o spor, který nakonec nemusí ustát.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

„Ve financích i v realitách platí jednoduché pravidlo: čím větší zásah do práv klienta, tím jasněji musí být ve smlouvě popsán. Podnikatel, který sází na nepřehlednost dokumentu, si koleduje o spor, který nakonec nemusí ustát,“ uvádí Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Jak poznat skrytou sankci ve smlouvě s realitkou

Běžný klient většinou nečte smlouvu optikou paragrafů, ale podle toho, co považuje za důležité. Hledá cenu, termíny, předmět rezervace a základní podmínky obchodu. Právě toho mohou nepřehledné formuláře využívat. Rizikové bývá všechno, co se tváří jako vedlejší administrativa, ale ve skutečnosti mění rozsah práv klienta nebo mu ukládá novou finanční povinnost.

Varovným signálem je situace, kdy se nemožnost odstoupení, propadnutí poplatku nebo doplatek objeví až v části smlouvy, která působí jako vedlejší administrativa.

Opatrnost je na místě hlavně tehdy, když smlouva obsahuje rozsáhlé bloky prohlášení, které na první pohled nesouvisejí s cenou nebo průběhem obchodu. Pokud se v takové části objeví věty o nemožnosti odstoupení, o propadnutí poplatku nebo o povinnosti něco doplatit, jde o varovný signál. Klient by měl zbystřit pokaždé, když zásadní důsledek není uveden tam, kde by ho přirozeně čekal, ale až v méně nápadné části dokumentu.

V realitní praxi to má mimořádnou váhu, protože rezervační a zprostředkovatelské smlouvy často pracují s emocemi i časovým tlakem. Zájemce o nemovitost nechce přijít o byt nebo dům, a proto bývá ochoten podepsat dokument rychle. O to větší odpovědnost pak leží na profesionálovi, který smlouvu připravuje a předkládá. Podobně důležité je vědět i to, jak novela zpřísní finanční služby na dálku a ochrání klienty.

Co by se mělo změnit v realitní smluvní praxi

Aktuální rozhodnutí je pro obor jasným varováním, že taktika „hlavně to dostat do textu“ přestává stačit. Profesionálně připravená smlouva nemá jen právně krýt podnikatele, ale musí být přehledná i pro člověka bez právního vzdělání. To se týká zejména ustanovení o sankcích, rezervačních poplatcích, ztrátě nároků nebo omezení odstoupení.

Správně nastavená praxe by měla vést k tomu, že zásadní ujednání budou ve smlouvě samostatně a jasně formulovaná, nebudou splývat s technickými pasážemi a klient na ně bude zřetelně upozorněn ještě před podpisem. Právě to snižuje riziko sporu a zároveň posiluje důvěru v realitní služby. Kdo naopak dál staví formuláře na nepřehlednosti, bere na sebe nemalé procesní i reputační riziko.

Lednové rozhodnutí Nejvyššího soudu tak nepůsobí jen jako jednorázový zásah do jedné kauzy. V praxi ukazuje, že skrytá klauzule není chytré smluvní řešení, ale slabé místo, kvůli kterému může podnikatel přijít o jinak vymáhaný nárok.

Zdroje

• zakonyprolidi.cz: 33 Cdo 79/2024 (19.05.2026)
• epravo.cz: Skryté ujednání v realitní smlouvě – zbytečná hra na schovávanou (19.05.2026)
• obcanskyzakonik.justice.cz: ochrana spotřebitele (19.05.2026)
• arkcr.cz: Aktuální judikatura Nejvyššího soudu ke skrytým ujednáním v rezervačních smlouvách (19.05.2026)
• mesec.cz: Skryté ujednání ve smlouvě neplatí, řekl soud. Realitka tím přišla o nárok na pokutu (19.05.2026)