Koupě stavebního pozemku: kontrolní seznam a klíčová rizika

Co si z článku odnést

• Rozhodující je územní plán obce a jeho regulativy, nikoli jen druh pozemku v katastru.
• Bez právně zajištěného přístupu a reálně napojitelných sítí se stavět nedá, i když je „cesta“ a „drát“ fyzicky poblíž.
• Všechna omezení (věcná břemena, nájmy, zástavy, ochranná pásma) musí být jasně popsána ve smlouvě i na výpisu z katastru.
• Stavební povolení musíte začít využívat do dvou let od nabytí právní moci; jinak zaniká a podmínky se mohou zpřísnit.
• Tržní cena pozemku musí reflektovat i budoucí náklady na přípojky, odnětí půdy ze ZPF či geologii.
• Financování plánujte v čase: pozemek, sítě i hrubou stavbu často nelze zvládnout jednou hypotékou bez rezerv.
• Aktuálně lze krátkodobé rezervy na přípojky zhodnotit i přes stavební spoření; např. Moneta a Raiffeisen stavební spořitelna mají v roce 2026 konkurenční podmínky podle typu vkladu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Právní stav a územní plán jako první filtr

Základní prověrka začíná v Katastru nemovitostí: ověřte vlastníka, případné spoluvlastníky, druh pozemku a všechna omezení na listu vlastnictví. Nenechte se ale ukolébat tím, že je v katastru uvedena „zahrada“ nebo „ostatní plocha“. O tom, zda a co smíte stavět, rozhoduje výhradně územní plán obce a jeho závazná část: funkční využití plochy (např. bydlení individuální), koeficient zastavění, výšková regulace, odstupy, orientační uliční čára i ochranná pásma. Pokud plocha není vymezena pro rodinné domy, změna využití může trvat roky a v řadě lokalit není vůbec reálná.

Vyžádejte si výřez územního plánu a ideálně i územně plánovací informaci od města či obce. Ta sice není povolením, ale srozumitelně shrne, jaké stavby lze v daném místě připustit a za jakých podmínek. Zajímat vás bude i to, zda obec nepracuje na nové verzi plánu – aktualizace může změnit regulativy a „stavební“ charakter lokality, což se může nepříjemně propsat do hodnoty pozemku.

Územní plán funguje jako technický průkaz pozemku a určuje, co a za jakých podmínek na parcele skutečně postavíte.

„Územní plán je pro kupující něco jako technický průkaz pozemku. Nestačí jen kouknout, že je plocha pro bydlení – důležité jsou limity: koeficient zastavění, výška a odstupy. Ty často rozhodnou, zda postavíte bungalov, nebo jen úzký patrový dům,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Územní plán jako technický průkaz pozemku

,,Územní plán je pro kupující něco jako technický průkaz pozemku; nestačí jen zjistit, že je plocha pro bydlení, zásadní jsou konkrétní limity, které rozhodnou i o typu domu”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Přístupová cesta a inženýrské sítě rozhodují o proveditelnosti

Hezký výhled je k ničemu, když se na pozemek nedostanete legálně. Právní přístup musí být zajištěn vlastnictvím cesty obcí nebo věcným břemenem chůze a jízdy – nestačí, že „tam všichni jezdí“. Nejasný přístup patří k nejčastějším důvodům zdržení a sporů. Totéž platí pro sítě: ověřte, zda je technicky i administrativně možné napojení na elektřinu, vodu, kanalizaci či plyn, a jaké budou reálné náklady a termíny připojení. U nízkonákladových projektů může cena přípojek vyskočit o statisíce korun a převrátit ekonomiku celé stavby.

Prověřujte nejen vzdálenost sítě, ale i kapacitu a podmínky správců: u elektřiny rezervaci příkonu, u vody tlak, u kanalizace možnost gravitačního spádu vs. nutnost čerpadla. Podzemní vedení v trase budoucího domu (např. vysoké napětí, plynovod, vodovodní řad) může stavbu omezit nebo posunout. Včasná komunikace se správci sítí a vyžádání písemných vyjádření vám ušetří pozdější překvapení. Má to háček: „blízko“ na mapě často neznamená „rychle a levně“ v realitě.

Dostatečná kapacita sítí, jasný právní přístup a reálné náklady přípojek často rozhodnou, zda je pozemek skutečně stavební, nebo jen marketingově označený jako ideální pro rodinný dům.

„Když kupující řeší až po podpisu, že cesta je soukromá a majitel nechce břemeno, nebo že kapacita kanalizace je vyčerpaná, řeší se to složitě a draze. Vyjádření správců sítí a právní titul k cestě patří na stůl ještě před rezervací,“ doplňuje Jiří Krejčí, realitní odborník portálu realingo.cz.

Spočítejte si, jakou hypotéku na pozemek a stavbu zvládnete

Omezení a břemena, která mohou stavbu zastavit

Kromě zástav a exekucí na listu vlastnictví hlídejte i méně viditelná omezení. Věcná břemena (inženýrské sítě, stezky), nájemní smlouvy s dlouhou výpovědní dobou, předkupní práva či probíhající řízení mohou zásadně ovlivnit časování i možnosti stavby. V ochranných pásmech (např. ochranná pásma vedení VN, plynovodů, vodních zdrojů, železnic) bývají přísné odstupy a limity. Pokud je pozemek veden jako orná půda, ověřte si, zda a za kolik půjde provést odnětí ze zemědělského půdního fondu – u kvalitních půd mohou být poplatky vysoké. Ve záplavových územích počítejte s povinnostmi pro zvýšení bezpečnosti stavby nebo rovnou se zákazem.

Omezení v podobě věcných břemen, ochranných pásem či záplavových území mohou zcela změnit možnosti využití pozemku a významně ovlivnit jeho tržní cenu.

Znalost místních podmínek je klíčová. Radonové riziko může prodražit zakládání, nestabilní podloží si vyžádá hlubší základy a piloty. Geologický průzkum u rodinného domu sice zákon neukládá, ale v řadě lokalit ušetří mnohem víc, než stojí. U těchhle věcí se vyplatí být podezřívavý: co není černé na bílém, to se později špatně dokazuje. Všechna známá omezení a břemena si proto pohlídejte tak, aby byla jasně popsána v kupní smlouvě; vágní formulace nahrávají sporům.

Technicky připravený pozemek ještě neznamená, že můžete postavit cokoli. Stavební úřad posuzuje soulad s územním plánem i dalšími předpisy; v regulovaných lokalitách můžete narazit na přísné požadavky na výšku hřebene, svažitost střechy nebo orientaci domu. Stavební povolení má omezenou životnost: stavbu musíte zahájit do dvou let od nabytí právní moci, jinak povolení zaniká a je nutné žádat znovu – často už podle novějších pravidel. Za zahájení se považují i přípravné práce (např. skrývka ornice, výkopy pro základy), ale vše dokumentujte a oznamte stavebnímu úřadu.

V praxi se vyplatí myslet v několika scénářích: co když se změní územní plán, co když obec podmíní přípojky vybudováním nové infrastruktury, co když do hry vstoupí nová ochranná pásma nebo změna protipožárních norem. Kdo čeká příliš dlouho s realizací, riskuje přezkum projektu nebo nové podmínky, které rozpočet neustojí. Před podpisem kupní smlouvy proto projděte kroky stavebního řízení s projektantem a ověřte si i přístup konkrétního stavebního úřadu. Zní to banálně, ale rozdíly mezi úřady v praxi existují.

Finance, rozpočet a načasování peněz

Stavební pozemek sám o sobě nezajistí financování celé stavby. Banky pozemky posuzují obezřetně a vyžadují vyšší vlastní spoluúčast a realistický rozpočet. Uvažujte v etapách: nejprve koupě pozemku, poté přípojky a příprava území, následně hrubá stavba a dokončení. Každá etapa má jiné riziko i nároky na cash-flow. Kromě hypotéky může dávat smysl kombinace vlastních rezerv a krátkodobého konzervativního spoření, které je dostupné a srozumitelné.

U krátkodobých rezerv pro přípojky zvažte stavební spoření. Podle analýzy Peníze.cz k 12. 1. 2026 Raiffeisen stavební spořitelna výrazně zjednodušila tarif Jistota a navýšila úrok na 3,3 % bez podmínek a limitů, což je atraktivní pro vyšší vklady. Moneta stavební spořitelna úročí 2,20 %, ale přidává bonus ve výši státní podpory po dobu šesti let; díky tomu vychází při modelovém spoření 1 700 Kč měsíčně na 140 373 Kč po šesti letech s čistou „ekvivalentní“ sazbou 4,533 %. Buřinka naopak na začátku roku 2026 ukončila svůj bonus ve výši státní podpory. Nabídky se liší strukturou úroků a bonusů, proto vybírejte podle plánovaného horizontu a částky. Uvedené parametry vycházejí z informací zveřejněných Peníze.cz a platných k uvedenému datu; produkty se mohou měnit.

Rozdělení projektu do etap a vytváření krátkodobých rezerv na přípojky či geologii pomáhá zvládnout stavbu bez finančního stresu a předražených nouzových úvěrů.

„Rozpočet stavby neběží lineárně – nejprve koupíte pozemek, pak odtečou statisíce do sítí a papírů. Kdo si dopředu naplánuje, kde bude mít levné a rychle dostupné rezervy, ten zvládne stavební sezónu bez panických výběrů. Stavební spoření dává smysl jako bezpečný parkovací účet na rok až tři,“ radí Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Naplánujte levné a rychlé rezervy

,,Rozpočet stavby neběží lineárně; kdo si dopředu naplánuje, kde bude mít levné a rychle dostupné rezervy, zvládne stavební sezónu bez panických výběrů a může využít stavební spoření jako bezpečný parkovací účet na rok až tři”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

U financování myslete i na náklady, které se v inzerci často neukazují: geologický průzkum, odnětí ZPF, projektová dokumentace, poplatky správcům sítí, měření radonu, vytyčení hranic geodetem. Rezerva ve výši 10–20 % rozpočtu projektu je rozumné minimum, protože ceny zemních prací a materiálu jsou volatilní a závisí na sezóně i dostupnosti dodavatelů.

Praktický checklist před podpisem

Následující výčet si projděte ještě před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy. Ušetříte čas, peníze i nervy a budete lépe vyjednávat o ceně.

• Aktuální výpis z katastru nemovitostí (LV) včetně všech věcných břemen, zástav a poznámek řízení
• Katastrální mapa a ověření hranic v terénu; doporučené vytyčení geodetem
• Výřez územního plánu a územně plánovací informace s limity zastavění a výšky
• Písemná vyjádření správců sítí o možnosti a podmínkách napojení včetně předběžných cen
• Právní titul k přístupu na pozemek (obecní cesta nebo věcné břemeno chůze a jízdy)
• Prověření ochranných pásem a záplavových zón, radonového indexu a hlukové zátěže
• Odhad nákladů na odnětí ze ZPF, pokud jde o zemědělský pozemek
• Základní geologické posouzení lokality; u složitého terénu inženýrskogeologický průzkum
• Projektantem ověřená proveditelnost záměru včetně odstupů a regulativů
• Ujednání o advokátní či notářské úschově kupní ceny a podmínkách výplaty
• Jasně formulovaná odpovědnost prodávajícího za skryté právní vady a existující omezení
• Časový plán financování a rezerva na přípojky a administrativu

Když cokoli nesedí, zohledněte riziko v ceně nebo si vyžádejte odkládací podmínku v rezervační či kupní smlouvě (např. zřízení věcného břemene cesty, závazné vyjádření správců sítí). Silnější smluvní pozice dnes často rozhodne víc než pár tisíc u ceny za metr.

Koupě stavebního pozemku je vícekroková disciplína: právní prověrka, technické due diligence, respekt k územní regulaci a realistické financování. Kdo tyto kroky zvládne v logickém sledu a důsledně si vše nechá potvrdit písemně, výrazně snižuje šanci, že mu úřad, soused nebo správce sítě projekt zablokují. A co je stejně důležité: vyjednává lépe o ceně, protože zná silné i slabé stránky parcely a umí je promítnout do smlouvy i rozpočtu.

Zdroje

• penize.cz: Chcete koupit stavební pozemek? Máme deset rad (22.09.2022)
• landcheck.cz: Územně plánovací dokumentace – LandCheck (20.05.2025)
• kmbeta.cz: Dva roky nebo deset let? Jak dlouho platí stavební povolení (17.02.2025)
• novinky.cz: Zájem o pozemky ochladl, jejich ceny rostou výrazně pomaleji než u bytů (10.01.2026)