Nestandardní situace při koupi/prodeji nemovitosti. Jak v nich postupovat?
8 min. čtení
Redaktorka Banky.cz
Koupě nemovitosti není vždy přímočará transakce mezi prodávajícím a kupujícím. Setkat se dá s řadou komplikací, které celý proces ztíží, dokonce ohrozí. Nemovitost může být zatížená exekucí, věcným břemenem, hypotékou (zástavním právem), nájemním vztahem, či nést vysokou kulturní hodnotu. Může být více vlastníků domu či bytu, případně některý z nich během koupě/prodeje zemře. Nahlédneme do všech vyjmenovaných situací.
Co si z článku odnést
- Každá nestandardní situace má svůj postup a pravidla. Koupě v dražbě vyžaduje hotovost a přípravu na vady, u nemovitosti s hypotékou potřebujete koordinaci s bankou, u spoluvlastnictví musíte respektovat předkupní právo ostatních vlastníků. Úmrtí prodávajícího během převodu může celou transakci protáhnout o dědické řízení.
- Připravte se na specifická omezení a povinnosti. Nájemní vztahy přecházejí na nového vlastníka, věcná břemena omezují využití nemovitosti, památkové objekty vyžadují dražší údržbu a omezení v rekonstrukcích, chaty v kolonii jen limitované využití.
- Dokumentace a průzkum jsou zásadní. U developera vyžadujte všechna povolení a detailní smlouvy, u dražby prostudujte dražební vyhlášku, u spoluvlastnictví si zajistěte souhlas ostatních vlastníků nebo jejich vzdání se předkupního práva.
- Počítejte s vyššími nároky na přípravu a financování. Dražby se z hypotéky financovat nedají, památkové objekty mívají horší podmínky financování, výstavba může trvat déle než je plánováno, a i to se může v hypotéce odrazit.
Koupě nemovitosti zatížené hypotékou
Hypotéka na nemovitosti znamená, že na této nemovitosti má banka zavedené (a v katastru zapsané) zástavní právo coby zajištění hypotečního úvěru. Nemovitost s hypotékou lze prodat, nic tomu nebrání. Jen je celý proces převodu složitější než u nemovitosti bez hypoteční zástavy.
,,„Nejčastějším řešením je předčasné splacení hypotéky prodávajícího z kupní ceny. Kupující zaplatí část kupní ceny přímo bance prodávajícího, čímž dojde k vymazání zástavního práva, a zbytek částky jde prodávajícímu. Tento proces obvykle koordinuje advokátní úschova nebo notář."”
Dále dodává: „Alternativně může kupující převzít existující hypotéku prodávajícího, jestliže to banka umožňuje. Vyžaduje to schválení bankou a posouzení bonity nového dlužníka. Tento postup je v praxi méně častý a složitější. Ale v posledních letech se dostal ke slovu mnohem častěji: původní hypotéky prodávajících byly totiž sjednané s nízkými sazbami (okolo 2 %), ale kupující by si museli sjednat hypotéku násobně dražší (okolo 5–6 %). Vstřícné banky povolily převod hypotéky spolu s vlastnictvím nemovitosti."
Standardní postup při prodeji:
- kupující složí celou kupní cenu do advokátní úschovy (nebo úschovy notářské, či bankovní)
- schovatel pošle bance potřebnou částku k doplacení hypotéky
- banka vydá potvrzení o zániku zástavního práva
- podá se návrh na výmaz zástavního práva z katastru
- po vkladu vlastnictví kupujícího pošle schovatel zbytek kupní ceny prodávajícímu.
Proč je úschova důležitým krokem? Zjistíte v tomto článku.
Koupě nemovitosti v dražbě nebo exekuci
Dražba (aukce) je specifický způsob prodeje nemovitosti, kdy se majetek prodá té nejvyšší nabídce. Rozlišujeme dobrovolnou dražbu (vlastník souhlasí) a nedobrovolnou exekuci nemovitosti (nařízena soudem kvůli dluhům vlastníka).
Marek Pavlík, CEO/majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz vysvětluje: „V nařízené dražbě nebo exekuci se majetek prodává proto, že jeho majitel je v dluzích, které nedokáže splácet. U exekuční dražby je proces nařízen soudem na návrh exekutora, zatímco dobrovolná dražba probíhá se souhlasem vlastníka. Kupující takové nemovitosti těží především z cenové výhody. Cena je často 30-50 % pod tržní hodnotou. Těží i z absence provize realitním kancelářím a z rychlosti procesu. K nevýhodám patří nemožnost nemovitost předem důkladně prohlédnout, riziko skrytých vad, nutnost uhradit kupní cenu v krátké době, možné komplikace s vyklizením a vysoká konkurence mezi zájemci."
Specifika dražby:
- vlastnické právo přechází příklepem, nikoliv až vkladem do katastru
- zástavní práva většinou zanikají
- nutnost složit dražební jistotu (obvykle 10-30 % z odhadní ceny)
- kupujete nemovitost "jak stojí a leží", bez možnosti reklamace vad
- nelze využít hypoteční financování – potřebujete hotovost.
Jak postupovat: Před účastí v dražbě si prostudujte dražební vyhlášku, která obsahuje všechny podmínky. Zajistěte si dostatek finančních prostředků. Počítejte s tím, že dům/byt nebude v ideálním stavu a že může nést i další právní vady nemovitosti (například nevypořádané nájemní vztahy, zatěžující věcná břemena apod.). Koupě dražené nemovitosti se neobejde bez profesionální analýzy situace.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Koupě nemovitosti zatížené dalšími věcnými břemeny
Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby nebo nemovitosti. Nejčastěji jde o služebnosti: právo průchodu, průjezdu, vedení inženýrských sítí nebo užívání části pozemku.
Typy věcných břemen:
- služebnost cesty (právo průchodu/průjezdu)
- služebnost inženýrských sítí (vedení plynu, elektřiny, vody)
- služebnost užívání (právo užívat část nemovitosti)
- zástavní právo (zajištění pohledávky)
- předkupní právo (právo první koupě).
Dopady na kupujícího: Věcná břemena přecházejí s nemovitostí na nového vlastníka. Kupující tak musí respektovat veškerá omezení, která břemena přinášejí. Některá břemena mohou výrazně snížit hodnotu nebo užitečnost nemovitosti.
Jak postupovat: Pečlivě prostudujte všechna věcná břemena uvedená v katastru nemovitostí v části C listu vlastnictví. U každého břemene si zjistěte jeho přesný obsah v sbírce listin. Zvažte, jak břemena ovlivní vaše plánované využití nemovitosti. V kupní smlouvě si můžete sjednat slevu z kupní ceny odpovídající omezení způsobenému břemeny.
Podrobněji jsme se na věcná břemena a jejich dopady zaměřili zde.
Koupě nemovitosti s nájemníkem
Přítomnost nájemníka v bytě výrazně komplikuje koupi nemovitosti, protože nájemní vztah přechází na nového vlastníka. A ten jej nesmí jednostranně ukončit jen kvůli změně vlastnictví.
Právní principy:
- změna vlastníka není výpovědním důvodem (tím se stane až potřeba nového vlastníka bydlet ve své nemovitosti)
- práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového majitele
- nájemní smlouvy se zpravidla nezapisují do katastru, takže o nich nemusíte předem vědět.
Pokud nemovitost kupujete jako investici s nájemníkem v bytě, detailně si prostudujte nájemní smlouvu, zejména výši nájemného, možnosti jeho zvyšování a výpovědní podmínky.
Když si nemovitost kupujete pro sebe, abyste v ní mohli bydlet vy, pozor na dům/byt, v němž je nájemník se smlouvou na dobu neurčitou. Nestojíte-li o nájemníky, v kupní smlouvě si nechte sjednat prohlášení prodávajícího o neobydlenosti nemovitosti, s vysokou smluvní pokutou za nepravdivé údaje.
- možnost získat splatnost až 35 let u Hypotéky pro budoucnost
- fixace úrokové sazby až na 20 let
- vysoká flexibilita v uznávání příjmů (včetně DPP/DPČ)
Koupě nemovitosti ve výstavbě (od developera)
Koupě nemovitosti od developera je složitější než nákup hotové nemovitosti, protože kupujete něco, co zatím neexistuje nebo není dokončené.
Specifická rizika:
- prodlužování výstavby nebo její úplné zastavení
- rozdíly mezi vizualizacemi a skutečností
- změny projektu během výstavby
- finanční problémy developera
- nevýhodné smluvní podmínky.
Jak postupovat: Důkladně prověřte developera: jeho předchozí projekty, finanční situaci a pověst. Nikdy se nespoléhejte na ústní přísliby. Vše podstatné musí být písemně zakotveno ve smlouvě. Vyžadujte předložení všech stavebních povolení ještě před podpisem smlouvy. Trvejte na přesném popisu nemovitosti v kupní smlouvě, včetně technických parametrů a vybavení. Nikdy nevynechávejte technickou kontrolu nemovitosti.
Koupě nemovitosti ve spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví znamená, že nemovitost vlastní více osob současně, buď v určitých podílech (podílové spoluvlastnictví) nebo společně bez určených podílů.
Rizika pro kupujícího: Hlavním rizikem je předkupní právo ostatních spoluvlastníků. Pokud jeden spoluvlastník prodává svůj podíl, musí jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek. Teprve pokud odmítnou, může podíl prodat třetí osobě. Porušení tohoto postupu může vést k neplatnosti kupní smlouvy, i po již uhrazené kupní ceně.
Jak postupovat: Vyžádejte si písemné prohlášení prodávajícího, že ostatní spoluvlastníci byli o prodeji informováni a svého předkupního práva se vzdávají, nebo že již uběhla zákonná lhůta pro jeho uplatnění. Toto prohlášení zahrňte do kupní smlouvy. Doporučuje se přímý kontakt s ostatními spoluvlastníky, abyste si ověřili jejich postoje k prodeji.
Koupě nemovitosti ve společném jmění manželů
Společné jmění manželů (SJM) je zvláštní druh spoluvlastnictví mezi manželi, kdy se předpokládá, že veškerý majetek nabytý za trvání manželství patří oběma manželům společně.
Právní principy:
- koupě, resp. prodej nemovitosti přesahuje běžné každodenní záležitosti, proto se neobejde souhlasu obou manželů
- ochrana se vztahuje i na rodinnou domácnost. Jinými slovy: i když nemovitost patří jen jednomu z manželů, ale slouží k bydlení jeho rodiny, je potřeba i souhlas druhého manžela. Vztahuje se i na situace se zúženým SJM
- záznam o rodinné domácnosti v katastru nedohledáte.
Rizika: Pokud podepíše kupní smlouvu jen jeden z partnerů a bez souhlasu druhého, může druhý partner smlouvu napadnout a dosáhnout jejího zneplatnění. Kupující pak přichází o nemovitost i peníze (když je prodávající už utratil). Stejně je tomu mimochodem i u spoluvlastnictví o kapitolku výše.
Jak se chránit: Vždy požadujte písemný souhlas manžela nebo partnera s prodejem nemovitosti, a to s ověřeným podpisem na tomto souhlasu. Nebo podpis kupní smlouvy oběma partnery. Jedná-li s vámi jen jeden majitel nemovitosti (a tvrdí, že víc osob zde není), do kupní smlouvy zahrňte prohlášení o rodinném stavu a vysoké sankce za nepravdivé údaje.
Koupě nemovitosti pod památkovou ochranou
Nemovitosti pod památkovou ochranou podléhají speciálnímu režimu, který značně omezuje možnosti jejich úprav a využití.
Vlastník musí udržovat nemovitost v dobrém stavu, při rekonstrukci, opravách a úpravách musí mít souhlas památkového úřadu, realizovat je navíc smí jen s předepsanými materiály a technologiemi. To s sebou nese vyšší náklady na údržbu a rekonstrukce, ale i omezené možnosti komerčního využití.
Co si ověřit před koupí: Zjistěte přesný stupeň památkové ochrany a konkrétní omezení. Informujte se o povinných opravách a jejich předpokládaných nákladech. Ověřte možnosti financování – některé banky poskytují méně výhodné podmínky úvěrů na památkové objekty (ty se totiž v případě nesplácení hypotéky hůře zpeněžují).
Obtížnější může být i vyřízení dotace a s tím spojeného zvýhodněného úvěru na rekonstrukci nebo na úsporná opatření.
Koupě nemovitosti v chatové nebo zahrádkářské kolonii
Chatové a zahrádkářské oblasti mají specifický právní režim, který se může v budoucnu změnit podle územně plánovací dokumentace. Hlavním rizikem jsou tu proto budoucí změny územního plánu, které mohou vést k demolici objektů nebo změně charakteru území. Plus omezení plynoucí z charakteru kolonie.
Chaty nezřídka stávají na pozemcích s nevyjasněnými vlastnickými vztahy. Problémem bývají též inženýrské sítě a připojení k nim, často též omezení velikosti a typu stavby (například když kupujete chatu k přestavbě na celoroční bydlení, nebo pozemek v zahrádkářské kolonii s tím, že na něm postavíte svou nemovitost, nemůžete se moc „rozběhnout“, ale udržet objekt opravdu malý).
Úmrtí jednoho z prodávajících během převodu nemovitosti
Smrt prodávajícího během prodeje nemovitosti je komplikací nejen emoční, ale i právní. Řešení právní stránky závisí na tom, zda už byl podán návrh na vklad do katastru.
Úmrtí ještě před podáním návrhu na vklad vlastnického práva kupujícího: řízení se přerušuje do vyřešení dědictví. Nemovitost přechází na dědice, spolu s povinnostmi zkupní smlouvy. Dědic je vázán uzavřenou smlouvou a musí převod dokončit. Extrémní komplikací se stává délka dědického řízení.
Úmrtí až po podání návrhu na vklad: byl-li návrh na vklad podán za života prodávajícího, vlastnické právo přechází na kupujícího zpětně ke dni podání návrhu. V tomto případě se nemovitost nepočítá do dědictví, ale do dědictví se započte už jen kupní cena.
Máte-li uzavřenou smlouvu o úschově peněz, informujte schovatele o situaci. Ten bude postupovat podle podmínek úschovní smlouvy. To znamená, že když bude do převodu vstupovat dědictví, schovatel vyčká na vyřízení dědických poměrů.