Převod nemovitosti: Kompletní průvodce krok za krokem

Co si z článku odnést:

• Základem převodu je smlouva, která přesně identifikuje převáděnou nemovitost, zúčastněné strany a podmínky převodu.
• K převodu nemovitosti může dojít na základě kupní, darovací nebo dědické smlouvy. Každý z těchto typů má svá pravidla a právní důsledky.
• Správnost a úplnost smlouvy by měl vždy zkontrolovat zkušený právník. Podpisy na smlouvě musí být úředně ověřeny.
• Kupní cena by měla být uhrazena prostřednictvím advokátní úschovy, která zajistí ochranu oběma stranám.
• Vlastnictví přechází až zápisem do katastru nemovitostí, nikoli samotným podpisem smlouvy.
• Návrh na vklad se podává na oficiálním formuláři. Můžete ho podat osobně, elektronicky nebo prostřednictvím datové schránky.
• Po podání návrhu běží dvacetidenní ochranná lhůta. Po jejím uplynutí má katastrální úřad zpravidla dalších třicet dnů na posouzení dokumentů a provedení zápisu.
• Po přepsání vlastnictví je nutné zajistit přepis energií, splnění daňových povinností a vhodné pojištění nemovitosti.

Převod nemovitosti zahrnuje několik základních kroků. Nejprve je potřeba sepsat smlouvu, která určuje předmět převodu, jeho podmínky a zúčastněné strany. Následuje převod finančních prostředků, ideálně prostřednictvím advokátní úschovy, která zajišťuje ochranu oběma stranám. Poté je třeba připravit a podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento krok je nezbytný pro právní převod vlastnictví. Katastrální úřad návrh posoudí a po jeho schválení zapíše nového vlastníka. Nakonec je nutné vyřídit i další administrativní záležitosti, například převod energií nebo podání daňového přiznání. V následujících bodech si jednotlivé fáze projdeme podrobněji.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

1. Sepsání smlouvy o převodu nemovitosti

Převod nemovitosti začíná sepsáním smlouvy. Podle typu převodu se může jednat například o kupní, darovací nebo dědickou smlouvu. Smlouva musí obsahovat všechny důležité údaje o zúčastněných stranách, přesnou identifikaci nemovitosti a podmínky převodu.

Kupní smlouva je nejčastějším typem smlouvy při převodu nemovitosti. Používá se v případech, kdy jedna strana, tedy prodávající, převádí vlastnictví nemovitosti na druhou stranu, tedy kupujícího, výměnou za sjednanou kupní cenu.

Darovací smlouva se využívá v případě bezúplatného převodu. Dárce převádí nemovitost na obdarovaného, aniž by za to obdržel jakoukoli protihodnotu.

Dědická smlouva je jedním z takzvaných dědických titulů a umožňuje zůstaviteli, tedy osobě, která odkazuje majetek, aby se už za svého života dohodl o dědictví se svými budoucími dědici. Tato smlouva musí mít formu veřejné listiny, tedy notářského zápisu. Účinnost nabývá až po smrti zůstavitele.

Sepsáním smlouvy se vyplatí pověřit zkušeného právníka, který zajistí její správnost a úplnost. Předejdete tak zbytečným komplikacím. Podpisy na smlouvě musí být úředně ověřeny, například u notáře nebo na kontaktním místě Czech POINT.

2. Převod finančních prostředků

Při úplatném převodu nemovitosti na základě kupní smlouvy obvykle probíhá platba ještě před samotným převodem vlastnických práv. Peníze nikdy neposílejte předem přímo na účet prodávajícího.

Tip od banky.cz

,,Nejbezpečnější je využít advokátní úschovu, kdy jsou peníze uloženy u advokáta a prodávající je obdrží až po provedení zápisu do katastru nemovitostí. Tento postup chrání obě strany a minimalizuje rizika.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Zjistěte, jaké typy úschov existují, v čem se liší a jak vybrat tu nejvhodnější pro vaši situaci.

3. Podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

Vlastnické právo k nemovitosti nevzniká samotným podpisem smlouvy, ale až zápisem do katastru nemovitostí. Proto je vždy nutné podat návrh na vklad práva do katastru. Tímto krokem se zahajuje takzvané vkladové řízení, tedy správní řízení, ve kterém katastrální úřad na základě předložených dokumentů rozhoduje o povolení zápisu.

Návrh se podává na oficiálním formuláři, který je k dispozici na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) nebo přímo na katastrálních úřadech. Formulář je možné vyplnit i online prostřednictvím interaktivní aplikace ČÚZK. Návrh lze podat elektronicky přes aplikaci katastru, osobně, poštou nebo datovou schránkou.

K návrhu na vklad je nutné přiložit originál nebo úředně ověřenou kopii listiny, na jejímž základě má ke změně v katastru dojít.

Nejčastěji se jedná o tyto dokumenty:

• Kupní smlouvu
• Darovací smlouvu
• Dědickou smlouvu
• Rozhodnutí o dědictví (pravomocné usnesení soudu)

Online hypoteční kalkulačka

4. Vyřízení zápisu na katastrálním úřadě

Po přijetí návrhu na vklad katastrální úřad nejprve u nemovitosti vyznačí tzv. plombu v listu vlastnictví. Tím dává najevo, že s danou nemovitostí právě probíhá řízení. Zároveň je o zahájení řízení informován dosavadní vlastník, pokud není navrhovatelem vkladu.

Od okamžiku podání návrhu běží 20denní ochranná lhůta. Během této doby katastrální úřad ještě žádný vklad neprovede. Tato lhůta slouží k ochraně vlastníků před možným podvodným jednáním a umožňuje jim případně reagovat na neoprávněné návrhy.

Po uplynutí ochranné lhůty má úřad zpravidla dalších 30 dnů na posouzení návrhu a provedení zápisu nového vlastníka. Celý proces tedy trvá minimálně 21 dnů, běžně však i déle v závislosti na vytíženosti úřadu a bezchybnosti podaných dokumentů.

„Pokud jsou všechny podklady v pořádku, katastrální úřad provede zápis a vlastnictví přechází na nového majitele. Právní převod nemovitosti je dokončen teprve tímto zápisem. V případě, že dokumenty obsahují chyby nebo nejsou úplné, úřad vyzve k jejich doplnění,“ uvádí Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

5. Další důležité kroky po převodu

Abyste se vyhnuli nepříjemnostem, jako jsou pokuty, nedoplatky nebo problémy se službami, je potřeba co nejdříve vyřešit několik praktických věcí. Níže najdete přehled toho nejdůležitějšího, co byste po převodu nemovitosti neměli odkládat.

• Přepište energie na sebe: Kontaktujte dodavatele elektřiny, plynu, vody a případně tepla. Nahlaste aktuální stavy měřidel a podepište nové smlouvy. Přepis nelze odkládat, protože zodpovídáte za odběr od chvíle, kdy se stáváte vlastníkem.
• Zkontrolujte daňové povinnosti: Při koupi nemovitosti daň z nabytí neplatíte, protože byla v roce 2020 zrušena. Pokud jste ale nemovitost získali darem, zjistěte si, zda musíte podat daňové přiznání k dani darovací. Osvobození se vztahuje jen na převody mezi blízkými osobami.
• Podejte daňové přiznání k dani z nemovitých věcí: Pokud jste se stali vlastníkem nemovitosti, musíte podat daňové přiznání do konce ledna následujícího roku. Finanční úřad vám poté pošle složenku s částkou k úhradě.
• Sjednejte pojištění nemovitosti: I když není pojištění povinné ze zákona, určitě se vyplatí. Pokrývá například škody způsobené požárem, vodou, živly nebo vandalismem. Pokud financujete nákup hypotékou, banka pojištění nemovitosti vyžaduje.

Jak probíhá převod nemovitosti dědictvím?

Při dědictví se nejprve zahajuje dědické řízení u notáře, který rozhoduje o přechodu vlastnických práv. Po jeho ukončení je nutné podat návrh na zápis změny do katastru nemovitostí na základě pravomocného usnesení o dědictví. Tento postup se liší od převodu nemovitosti kupní nebo darovací smlouvou a obvykle trvá déle.

Kolik stojí převod nemovitosti?

Převod nemovitosti je spojen s několika poplatky. Za vklad do katastru nemovitostí se platí správní poplatek ve výši 2 000 Kč.

Dále je potřeba počítat s náklady na právní služby, které zahrnují sepsání smlouvy (kupní nebo darovací) a zajištění bezpečné úschovy kupní ceny. Úschovu může zajistit advokát, notář nebo banka. Cena těchto služeb se obvykle pohybuje v rozmezí několika tisíc až desítek tisíc korun, podle hodnoty nemovitosti a poskytovatele.

„V některých případech je také nutné nechat vypracovat znalecký posudek nebo odhad nemovitosti. Cena se liší podle typu nemovitosti a odhadce. Tento náklad obvykle hradí ten, kdo si odhad objedná. Nejčastěji je to kupující, pokud žádá o hypoteční úvěr, nebo prodávající, pokud chce znát reálnou tržní cenu,“ dodává Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz

V případě dědictví se místo těchto nákladů hradí odměna notáři. Její výše se odvíjí od hodnoty zděděného majetku.

Co musím vědět o exekucích nebo zástavách?

Před převodem je důležité ověřit, zda není nemovitost zatížena exekucí nebo zástavním právem. Tyto právní zátěže mohou výrazně ovlivnit samotný převod i práva nového vlastníka. Informace najdete v katastru nemovitostí. Pokud je nemovitost zatížena, je nutné situaci vyřešit ještě před převodem.

Převodu nemovitosti se nemusíte bát

Převod nemovitosti nemusí být složitý. Když znáte jednotlivé kroky a máte připravené všechny potřebné dokumenty, celý proces proběhne snadno. Každý převod nemovitosti je specifický, proto je vždy nejlepší konzultovat vaši konkrétní situaci s právníkem nebo notářem. Získáte tak jistotu, že vše proběhne hladce a bez zbytečných komplikací.

Související zdroje:

• Darování nemovitosti z právního hlediska: https://pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/darovani-nemovitosti-z-pravniho-hlediska
• Český úřad zeměměřický a katastrální: https://nahlizenidokn.cuzk.gov.cz/
• Notářská komora ČR, Převody majetku a úschovy: https://www.nkcr.cz/sluzby/prevody-majetku-a-uschovy
• Informace k advokátní úschově: https://www.cak.cz/advokatni-uschovy
• Vyhledávač advokátů: https://vyhledavac.cak.cz/
• Finanční správa, Daň dědická, darovací a z převodu nemovitostí: https://financnisprava.gov.cz/cs/dane/dane/dan-dedicka-darovaci-a-z-prevodu-nemovitosti