Příjem z pronájmu a žádné starosti? Tenhle mýtus pusťte z hlavy

Co si z článku odnést

• Pronajímání nemovitostí není pasivní příjem bez práce. Naopak vyžaduje průběžnou pozornost, znalosti z mnoha oborů a časovou investici na pravidelné i neplánované činnosti.
• Výběr nájemníka je klíčový moment celého procesu. Špatný nájemník vám může způsobit vysoké ztráty a založit na problémy, které se potáhnou dlouhé roky.
• Dalším prvkem, bez nějž se vám s pronajímáním dařit nebude, je kvalitně zpracovaná nájemní smlouva a předávací protokol.
• Právní povinnosti pronajímatele jsou složitější, než si většina lidí uvědomuje: od evidence příjmů, přes pravidelné revize, až po zajištění nerušeného užívání bytu nájemníkem.
• Správcovská společnost je výhodným řešením pro ty, kdo chtějí skutečně pasivní příjem. Za provizi převezme většinu práce a často garantuje pravidelný příjem i při problémech s nájemníky či z prázdného bytu.

Hned z kraje si ukažme povinnosti pronajímatele

Kdo začíná uvažovat nad pasivním příjmem v podobě pronájmu, si často ani neuvědomí rozsah zákonných povinností pronajímatele a jejich četnost. „Pronajímat byt nebo dům neznamená jen inkasovat nájem. Podle občanského zákoníku má pronajímatel celou řadu povinností, které musí dodržovat, i když se snaží přístup k pronájmu co nejvíce ‚zautomatizovat',“ říká Marek Pavlík, majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz. A k povinnostem pronajímatele přidává ty nejhlavnější položky:

„V první řadě musí pronajímatel předat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání – tedy funkční, bezpečný a čistý. Po dobu nájmu je jeho povinností zajistit běžnou údržbu a opravy spojené s domem nebo bytem, které nejdou na vrub nájemce. Týká se to například oprav nefunkčního topení, prasklých vodovodních trubek nebo závad v elektroinstalaci.

Zákon rovněž ukládá pronajímateli povinnost zajistit nájemci nerušené užívání bytu, což znamená nejen chránit jej před obtěžováním třetími osobami, ale i zdržet se nadměrných kontrol či vstupů do bytu bez předchozí dohody.

Kromě toho má pronajímatel povinnost vést správnou evidenci nákladů a příjmů z pronájmu, řádně odvádět daně, případně plnit oznamovací povinnost vůči cizinecké policii.“

Jestliže vás plejáda povinností nijak neodrazuje, podívejme se, jak se postupně dopracovat do stavu, kdy dokážete byt správně pronajmout. Slovíčko správně je tu nadmíru důležité.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Příprava bytu je prvním krokem k úspěšnému pronájmu

Než začnete hledat nájemníka, nejprve musíte byt připravit k pronájmu. Netřeba provádět nákladné rekonstrukce, ale byt by měl být vymalovaný, s funkční koupelnou a kuchyní. Rozhodněte se také, zda byt pronajmete vybavený nebo nevybavený, jestli jednomu uživateli (jedné domácnosti) nebo několika jednotlivcům (tzv. sdílené bydlení). Pamatujte, že vybavený byt přináší vyšší nájemné, ale též vyšší riziko škod.

Při investici do nemovitostí určených k pronájmu (ale i při obyčejném rozhodování se o pronajatí například zděděného bytu) musíte zohlednit i cílovou skupinu nájemníků. Uveďme dva největší protiklady: studenti se spokojí se základním vybavením, ale rodiny s dětmi budou potřebovat sofistikovanější vybavení a velký úložný prostor.

Lokalita hraje neméně důležitou roli. Byt u vysoké školy bude zajímavý pro studenty, byt u průmyslové zóny pro zaměstnance, byt v oblasti s dostupnými službami zase spíš pro rodiny s menšími dětmi. Lokalita doplní mimo jiné i to, kolik si za pronájem budete moci říct.

Stanovení nájemného a podmínek

Správné stanovení nájemného je zásadním krokem k úspěchu v pronajímání nemovitostí. Příliš vysoká cena odradí zájemce, příliš nízká vás připraví o peníze nebo byt zpřístupní skupinám nájemníků, o které nestojíte. Faktory ovlivňující výši nájemného jsou celkem komplikované, ale podívejme se na pět nejdůležitějších:

• lokalita a dostupnost MHD
• stav bytu a vybavení
• velikost a dispozice
• parkovací možnosti
• aktuální poptávka na trhu.

Vedle nájemného počítejte s kaucí, která se dá nastavit až na trojnásobek měsíčního nájmu. Kauce slouží jako pojistka proti škodám a neplacení nájemného. Nelze ji tedy „utratit“, ale vždycky byte ji měli uložit na oddělený účet. Nenechte se překvapit, když nájemníci budou chtít úroky z kauce. Nárok na ně sice nemají, ale nic nebrání tomu, abyste se s nimi na vyplácení úroků dohodli (například v roční frekvenci).

Výběr nájemníka neuspěchejte

Výběr nájemníka je jedním z nejdůležitějších kroků celého procesu. Špatný nájemník může znamenat ztrátu ve výši několika set tisíc korun a právní problémy trvající dokonce i dlouhá léta. V České republice je velmi obtížné vystěhovat nepohodlné nájemníky, a to jak ty, co pravidelně ruší noční klid a domovní řád, ale dokonce i ty, kteří neplatí.

Jak si zájemce prověříte? Automatickou součástí prověření by měla být kontrola v registrech (insolvence, exekuce, REPI, registr hledaných osob). Více než 614 000 Čechů je v současnosti v alespoň jedné exekuci, takže riziko neplatičů je reálné. S prodleními s platbou nájemného se setkává značná část pronajímatelů.

Nechte si ukázat také:

• pracovní smlouvu
• reference od předchozího pronajímatele (jsou-li nějaké).

Nebraňte se osobnímu setkání a nájemníka si také „prolustrujte“ na sociálních sítích. Tam poměrně rychle zjistíte, k čemu tíhne a jestli jeho nastavení nebude vyvolávat konflikty.

Online srovnání nemovitostních fondů

Zajistěte se kvalitní nájemní smlouvou

Kvalitní nájemní smlouva je dalším základním kamenem bezpečného pronájmu. Tady se nespoléhejte jen na volně dostupné vzory online. Nemusejí totiž pokrývat specifika vašeho nájmu, a ani si nemáte jak ověřit, zda neobsahují chyby. Investice do právníka se vám u nájemní smlouvy rozhodně vrátí.

Nájemní smlouvu doplňte o předávací protokol. V něm bude detailní popis stavu bytu, jeho vybavení, včetně stavů měřidel a fotodokumentace. A také fotografie dokumentující popis. Pamatujte, že předávací protokol je zásadním podkladem při případných sporech.

Budete-li pronajímat byt cizincům, pamatujte na ohlášení u cizinecké policie.

Jak často se budete o pronajímaný byt starat?

Správa pronájmu zahrnuje řadu pravidelných a opakujících se povinností, které musíte coby pronajímatel plnit. Patří k nim zejména:

• revize plynu (každé 3 roky) a elektřiny (každých 5 let)
• servis kotlů (ročně)
• čištění komínů (ročně u atmosférických kotlů)
• kontrola požární techniky
• vyúčtování služeb.

Pak jsou tu ještě i průběžné povinnosti, které nemají jasně daný rytmus. Někdy v nich bude krátká pauza, jindy se jich nakupí víc najednou. Průběžně musíte komunikovat s nájemníky a řešit větší závady a jejich opravy. Nevyhnete se kontrole plateb a případným urgencím, když nájemníci zapomenou. Nezřídka se dostanete do pozice řešitele sporů mezi nájemníky (především u bytového domu nebo u sdíleného bydlení v bytě).

Daňové povinnosti

"Příjmy z pronájmu patří podle zákona o daních z příjmů mezi ostatní příjmy (§ 9) a podléhají dani z příjmů fyzických osob. Musíte je tedy uvést do daňového přiznání: do odpovídající kolonky § 9.

Můžete uplatnit skutečné (během roku evidované) nebo paušální výdaje. Paušál je nastaven na 30 % z příjmů (maximálně do 600 000 Kč výdajů) a výrazně zjednoduší administrativu. Do skutečných výdajů smíte promítnout odpisy.

Sociální a zdravotní pojištění se z pronájmu nemovitosti neplatí (dokud se nejedná o soustavnou živnost)," upřesňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

A když máte hypotéku na investiční nemovitost, lze si úroky z ní uplatnit jako daňový výdaj, a tím si výrazně snížit daňovou povinnost.

Většiny povinností se dá zbavit pronajmutím bytu správcovské společnosti

Většině z výše uvedených povinností pronajímatele se dá celkem elegantně vyhnout, ale samozřejmě za poplatek. Když využijete služeb správcovské společnosti. Správcovská společnost si sice účtuje provizi (poplatek), ale ušetří vám čas a nervy tím, že se za vás postará o:

• hledání a prověření nájemníků
• sepsání smluv a předávacích protokolů
• vyúčtování služeb
• řešení oprav a reklamací
• vymáhání pohledávek
• garantovaný příjem i při neobsazenosti nebo prodlení nájemníka s platbou nájmu.

Na vás pak zbývají už jen daňové povinnosti, k nimž si lze pro změnu najmout daňového poradce. Vyplnění daňového přiznání ale není u pronájmu bytu nijak složité, nota bene když máte vše zjednodušené pronájmem skrze zprostředkovatele. S trochou zájmu to zvládnete i sami.

Jaká je tedy realita "pasivního" příjmu z pronájmu?

Pasivní příjem z pronájmu je realitou jen tehdy, když většinu práce delegujete na odborníky: nejlépe na správcovské společnosti. Za cenu toho, že část zisku z pronájmu věnujete na provize. Jestli ale s provizí smíření nejste, bude příjem z pronájmu spíš příjmem „aktivním“, vyžadující vaši pozornost a čas a vykoupeným pravidelnými starostmi.

Zdroje

• DostupnýAdvokát.cz: Jak bezpečně pronajmout byt z pohledu pronajímatele -https://dostupnyadvokat.cz/blog/bezpecny-pronajem
• StálýNájem.cz: Pasivní příjem z pronájmu bytů: Průvodce pro pasivní investování v roce 2025 - https://stalynajem.cz/blog/pasivni-prijem-z-pronajmu-bytu
• Měšec.cz: Pronajímání jako pasivní příjem bez práce? Zapomeňte. Jak správně pronajímat a co vás čeká? - https://www.mesec.cz/clanky/pronajimani-jako-pasivni-prijem-bez-prace-jak-pronajimat-a-co-vas-ceka/
• Peníze.cz: Jak správně pronajmout byt. Přiznáváme příjem z pronájmu -https://www.penize.cz/pronajem-bytu/328912-jak-spravne-pronajmout-byt-priznavame-prijem-z-pronajmu
• Srovnejto.cz: 7 zásad, jak bezpečně pronajmout byt - https://www.srovnejto.cz/blog/6-zasad-jak-bezpecne-pronajmout-byt/