Realitní trh zrychluje, část nemovitostí dál čeká

2.4.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Český realitní trh se v posledních dvou letech znovu nadechl a jedním z nejviditelnějších signálů je úbytek takzvaných ležáků, tedy inzerátů nemovitostí, které se neprodají ani po roce v nabídce. Na první pohled je to velmi dobrá zpráva. Ukazuje totiž návrat kupujících i větší ochotu obchody skutečně dotahovat do konce. Jenže pod povrchem zůstává část trhu, která se nehýbe ani ve chvíli, kdy se celkové podmínky zlepšují.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	7 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Podíl dlouho neprodaných nemovitostí podle dat Hypoindexu výrazně klesl, což potvrzuje oživení českého realitního trhu.
U bytů je situace příznivější než u rodinných domů, které zůstávají v nabídce častěji a déle.
Za úbytkem ležáků stojí hlavně návrat poptávky, mírně příznivější hypotéky a opětovný růst cen nemovitostí.
Nižší počet starých inzerátů neznamená, že zmizel problém špatně naceněných nebo technicky problematických nemovitostí.
Celorepublikový průměr zakrývá velké rozdíly mezi atraktivními lokalitami a slabšími regiony.
Pro prodávající je dnes klíčové realisticky nastavit cenu, pro kupující mohou být ležáky příležitostí k vyjednávání.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Ležák jako důležitý ukazatel kondice trhu

Na realitním trhu se slovem ležák obvykle označuje nabídka, která v inzerci visí neobvykle dlouho, v tomto případě déle než 12 měsíců. Není to přitom jen zajímavost pro makléře nebo developery. Dlouhá doba prodeje hodně vypovídá o tom, zda trh umí nabídku vstřebat, nebo zda v něm zůstávají nemovitosti, na které kupující jednoduše nereagují.

Právě proto je podíl starých inzerátů užitečným doplňkovým barometrem trhu. Když ležáků přibývá, obvykle to znamená ochlazení poptávky, dražší financování nebo rozpor mezi představami prodávajících a realitou kupujících. Když jich ubývá, trh se zpravidla rozhýbal. Neznamená to ale automaticky, že je zdravý ve všech segmentech a ve všech lokalitách. A v tom je ten háček.

Délka prodeje odhalí problém trhu

,,Na realitním trhu se problém často neukáže hned v cenách, ale v délce prodeje. Pokud nabídka stojí příliš dlouho, bývá to signál, že se nepotkala očekávání prodávajícího s možnostmi trhu.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

„Na realitním trhu se často neukáže problém hned v cenách, ale v délce prodeje. Pokud nabídka stojí příliš dlouho, bývá to signál, že se nepotkala očekávání prodávajícího s možnostmi trhu,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Během dvou let přišel výrazný obrat

Podle dat zveřejněných Hypoindexem klesl podíl inzerátů starších než jeden rok u bytů v Česku ze 17,66 % ve 4. čtvrtletí roku 2023 na 6,74 % ve 4. čtvrtletí roku 2025. U rodinných domů se měl ve stejném období snížit z 23,09 % na 11,46 %. Když tato čísla postavíme vedle nálady na trhu z let 2022 a 2023, jde o velmi výrazné pročistění nejstarší nabídky.

Je ale fér dodat, že tato konkrétní čísla vycházejí z jedné analýzy a mimo ni nejsou ve stejném detailu nezávisle potvrzena. U podobných statistik navíc vždy záleží na metodice, tedy na tom, z jakých databází se čerpá, jak se pracuje s duplicitními inzeráty a od kterého okamžiku se stáří nabídky počítá. Pro interpretaci trendu jsou ale tato data důležitá, protože dobře zapadají do širšího vývoje trhu v roce 2025.

Podíl starých inzerátů je užitečný ukazatel, ale jeho interpretace vždy závisí i na metodice sběru dat a práci s duplicitami.

Makroekonomický rámec totiž ukazuje podobný směr. Česká národní banka popisovala tuzemský realitní trh jako trh ve vzestupné fázi cyklu. Po slabším období, které přinesly vysoké úrokové sazby a utlumená poptávka, začala aktivita znovu růst. A to nebylo vidět jen na počtu transakcí. Projevilo se to i tím, že z nabídky mizely nemovitosti, které by ještě o rok dříve zůstávaly viset jako kotva na dně.

Proč starých nabídek ubylo

Hlavním důvodem je návrat kupujících. Trh si v letech 2022 až 2023 prošel prudkým ochlazením, když hypotéky výrazně zdražily a velká část domácností přestala na pořízení vlastního bydlení dosáhnout. V roce 2025 už byly podmínky o něco příznivější. Hypoteční sazby sice klesaly jen pozvolna a zůstávaly relativně vysoko, ale oproti předchozímu vrcholu přece jen představovaly úlevu.

Důležitou roli sehrál i psychologický moment. Jakmile kupující získali dojem, že trh už nečeká na další výrazné zlevňování a že ceny znovu rostou, část odložené poptávky se vrátila. Podle dat ČNB rostly ceny bytových nemovitostí v 1. čtvrtletí roku 2025 meziročně přibližně o 10 %, u nových bytů ještě rychleji. Právě kombinace oživené poptávky, o něco dostupnějšího financování a znovu rostoucích cen pomohla z trhu odklidit část nejstarších nabídek.

Když kupující přestanou čekat

,,Jakmile se kupující smíří s tím, že výraznější cenový pokles už nepřijde, začínají znovu rozhodovat konkrétní potřeby domácností. A to je okamžik, kdy se trh vrací do pohybu.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

„Jakmile se kupující smíří s tím, že výraznější cenový pokles už nepřijde, začínají znovu rozhodovat konkrétní potřeby domácností. A to je okamžik, kdy se trh vrací do pohybu,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

To ale neznamená, že se prodává všechno. Ve fázi oživení obvykle mizí především kvalitní, dobře umístěné a realisticky oceněné nemovitosti. Nabídka, která zůstává, je pak často strukturálně slabší. Jinými slovy, úbytek ležáků je pozitivní zpráva, ale zároveň ještě víc odhaluje, co je na trhu skutečně problematické.

Srovnejte si aktuální hypotéky na bydlení

Byty se hýbou rychleji než domy

Rozdíl mezi byty a rodinnými domy je v tomto ohledu zásadní. Už samotná čísla ukazují, že i po zlepšení zůstává podíl ležáků u domů vyšší než u bytů. To odpovídá logice trhu. Byt je ve většině případů jednodušší a likvidnější produkt. Má nižší vstupní cenu, menší provozní nejistotu a zpravidla i širší skupinu potenciálních zájemců.

Naopak rodinné domy jsou mnohem citlivější na technický stav, energetickou náročnost, potřebu rekonstrukce i kvalitu lokality. V době, kdy kupující pečlivě počítají budoucí náklady, může být starší dům se slabou energetickou efektivitou nebo s nutností velkých investic výrazně hůře prodejný. U domů se dnes mnohem silněji než dřív promítá nejen kupní cena, ale i obava z dalších výdajů po převzetí nemovitosti.

Rodinné domy jsou při oživení trhu zranitelnější, protože kupující více řeší technický stav, energetickou náročnost i budoucí investice.

Tento rozdíl je důležitý i pro interpretaci trhu jako celku. Když se řekne, že realitní trh ožívá, neznamená to, že všechny typy nemovitostí zažívají stejný návrat zájmu. V některých segmentech je obrat zřetelný, v jiných zůstává vývoj opatrnější. Stručně řečeno: byt a dům dnes rozhodně nehrají stejnou ligu.

Co se prodá rychle a co naopak zůstává viset

Na dnešním trhu je čím dál lépe vidět, že dlouhý prodej nebývá jen otázkou slabé poptávky. Často je důsledkem konkrétní slabiny nabízené nemovitosti. Typicky jde o nadsazenou cenu, špatný technický stav, neatraktivní dispozici, vyšší provozní náklady nebo horší mikrolokalitu. V době utlumeného trhu se podobné problémy snadno schovají za obecné vysvětlení, že kupující prostě nejsou. V době oživení už to ale tak jednoduché není.

Ležák dnes často neukazuje na nefunkční trh, ale na nemovitost, která není správně připravená k prodeji cenou, prezentací nebo svými parametry.

„Ležák dnes často neznamená, že by trh nefungoval. Častěji ukazuje, že konkrétní nemovitost není správně připravená k prodeji, ať už cenou, prezentací, nebo svými parametry,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Právě proto se dnes na trhu stále ostřeji oddělují dvě skupiny nabídek. První tvoří nemovitosti, které odpovídají očekáváním kupujících a mizí relativně rychle. Druhou skupinu představují nemovitosti, u nichž se prodávající drží starých cenových představ nebo podceňují, jak moc kupující sledují náklady, lokalitu a technické detaily.

Celá republika se nehýbe stejně

Celorepublikový průměr je užitečný pro zachycení hlavního trendu, ale v praxi může působit zavádějícím dojmem. Český realitní trh není jeden homogenní celek. Atraktivní lokality, zejména silnější města a místa s dlouhodobě silnou poptávkou, vstřebávají nabídku rychleji. Naopak v perifernějších nebo ekonomicky slabších oblastech se staré inzeráty drží déle a problémové nemovitosti se z nabídky vytrácejí pomaleji.

To neznamená, že by se dalo bez dalších tvrdých dat jednoduše ukázat na konkrétní kraj jako na hlavního „držitele ležáků“. Takové zjednodušení by bylo nepřesné. Jisté ale je, že rozdíl mezi atraktivní a slabší lokalitou je v době obnovené poptávky ještě viditelnější než dřív. Když se kupující vracejí, míří především tam, kde mají větší jistotu budoucí hodnoty, lepší občanskou vybavenost nebo širší možnosti dalšího využití nemovitosti.

Regionální rozdíly navíc zesilují i u stejného typu nemovitostí. Byt v dobré části krajského města a byt v méně poptávané lokalitě mohou dnes čelit úplně jiné rychlosti prodeje, přestože formálně patří do stejné kategorie.

Jak se změnila pozice prodávajících a kupujících

Pro prodávající je současná situace v něčem příznivější než před dvěma lety, zároveň je ale méně tolerantní k chybám. Trh už není tak zamrzlý, aby se všechno vysvětlilo drahými hypotékami. Pokud nemovitost dlouho stojí, bývá to čím dál častěji známka špatně nastavené strategie. A může jít nejen o cenu, ale i o kvalitu inzerce, práci s fotkami, ochotu řešit technické nedostatky nebo realistický přístup k vyjednávání.

Pro kupující mají ležáky jiný význam. Nemusí jít automaticky o špatnou koupi, spíš o nabídku, která si žádá pečlivější prověrku. Dlouhá doba v inzerci může znamenat skryté technické problémy, ale také prostor pro dohodu o ceně. Právě tady se dnes otevírá část příležitostí, které na přehřátém trhu téměř neexistovaly.

Na co dnes myslet při prodeji a koupi

Prodávající by si měli ověřit, zda cena odpovídá aktuální situaci na trhu, a ne představě z vrcholu cen.
Delší doba prodeje může vytvořit prostor pro vyjednávání, ale jen tehdy, pokud je problém skutečně v ceně, a ne v zásadní vadě nemovitosti.

Nejčastější rizika u ležáků

U starších domů je nutné počítat s tím, že kupující silně vnímají energetickou náročnost a budoucí investice.
Kupující by u dlouho nabízených nemovitostí měli důkladně prověřit technický stav i právní dokumentaci.

Proč ležáky z trhu jen tak nezmizí

I když se realitní trh znovu nadechl, část nabídky bude zůstávat stranou i nadále. Ne proto, že by chyběli kupující, ale proto, že některé nemovitosti narážejí na limity, které se mění jen obtížně. Lokalitu nelze přestěhovat, dispozici nelze vždy rozumně upravit a energeticky náročný dům nelze bez dalších investic proměnit v atraktivní produkt přes noc.

Proto je důležité číst současný pokles ležáků správně. Ano, je to známka lepší kondice trhu a návratu obchodní aktivity. Současně ale platí, že to, co na trhu zůstává déle než dřív, je stále častěji odrazem konkrétního problému dané nemovitosti, ne jen špatné nálady v celé ekonomice. A právě to je na dnešní situaci možná zajímavější než samotná statistika o tom, kolik starých inzerátů z trhu zmizelo.