Question 1

⭐ Koupil jsem si garáž od SVJ

Accepted Answer

Dobrý den, každá nemovitost má jasně určeného majitele, který je zapsán na katastru. Je tedy prosím kupovaná garáž ve Vašem vlastnictví nebo ve vlastnictví SVJ (to by bylo velmi nestandardní)? Kdo je zapsán na katastru jako majitel garáže? Pokud jste si garáž koupil, mělo by přejít vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího (na Vás).

Question 2

⭐ Pronájem bytu a pojištění domácnosti

Accepted Answer

Dobrý den, neznám detaily pojistné smlouvy, kterou si sjednal majitel bytu (zda-li je pojištěna jen nemovitost nebo o domácnost, za jakých podmínek, jaké jsou výluky). Doporučuji vše konzultovat s pronajímatelem.

Question 3

⭐ Prodávám nemovitost a banka kupujícího chce můj OP

Accepted Answer

Dobrý den, prodávající určitě nemusí poskytovat svůj OP bance kupujícího. Toto pro vyřízení hypotéky třeba není. Dovoluji si též upozornit, že do zástavy za hypotéku nelze dát podíl na nemovitosti (za hypotéku lze ručit jen celou nemovitostí). Kupující tak bude muset dát bance do zástavy jinou nemovitost.

Question 4

⭐ Naší bytovce chybí pozemek pod stavbou

Accepted Answer

Dobrý den, absence vlastnictví pozemku pod stavbou je velmi závažnou právní vadou. Důrazně doporučuji toto řešit. Pozemek by mělo koupit družstvo (majitel bytovky), nicméně z logiky věci budou náklady platit družstevníci (vlastníci družstva). Vy jste družstevník. Vlastníte podíl v družstvu s právem nájmu bytu. Zaplacením nákupu pozemku tak zhodnocujete svůj majetek. Do určité míry je tak jedno, jestli jdou peníze na nákup pozemku z pokladny družstva nebo z Vaší kapsy (jednorázový příspěvek družstvu).

Question 5

⭐ Platí nájemce fond oprav?

Accepted Answer

Dobrý den, toto v pořádku není, fond oprav platí vždy majitel bytu. Nájemce platí energie, včetně nákladů na společné prostory a správu SVJ (např. elektřina za výtah, osvětlení, odvoz odpadu, úklid atd.).

Question 6

⭐ Prodej poloviny RD při rozvodu

Accepted Answer

Dobrý den, máte-li domek v podílovém vlastnictví (každý je výhradním vlastníkem ideální poloviny, domek není v SJM), pak může manželka svou polovinu prodat komukoliv bez Vašeho souhlasu.

Question 7

⭐ Platba nájmu složenkou

Accepted Answer

Dobrý den, správné číslo účtu, kód banky a VS jsou postačující pro správné doručení a zaúčtování platby. Překlep v adrese nevadí.

Question 8

⭐ Manželka získala byt v dědickém řízení

Accepted Answer

Dobrý den, majetek nabytý v dědickém řízení do výhradního vlastnictví jednoho z manželů nespadá do SJM. Rozhodující je vlastník vedený na katastru (SJM nebo výhradně manželka).

Question 9

⭐ Stavba na pozemku manžela

Accepted Answer

Dobrý den, stavba je nedílnou součástí pozemku. Dům by tak připadl manželovi. Doporučuji vše velmi dobře právně ošetřit.

Question 10

⭐ Prodej nemovitosti, splátka hypotéky a osvobození od daní

Accepted Answer

Dobrý den, použití peněz z prodeje nemovitosti na umoření účelové hypotéky na bydlení (nikoliv americké hypotéky) je považováno za řešení vlastních bytových potřeb z hlediska osvobození od zdanění.

Question 11

⭐ Může majitel bytu v exekuci zvýšit nájemné?

Accepted Answer

Dobrý den, co prosím přesně myslíte pozastaveným nájemným? I majitel bytu v exekuci může zvýšit nájemné v souladu s podmínkami nájemní smlouvy nebo obecnými právními předpisy.

Question 12

⭐ Smlouva o zástavě nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, pro tyto operace na katastru nemovitostí doporučuji využít služeb právníka, který Vám za přijatelnou úplatu sestaví dokument na míru. Za menší úplatu lze na internetu najít ke stažení vzory smluv, nicméně u nemovitostí, prodejů a zástav je to šetření na nesprávném místě (jen samotný návrh na vklad Vás vyjde na poplatcích na 2 000 Kč a chybou ve smluvních dokumentech si můžete způsobit netriviální právní vadu u milionového majetku).

Question 13

⭐ Kdo platí daň z nemovitosti při prodeji bytu?

Accepted Answer

Dobrý den, za každý kalendářní rok platí daň z nemovitosti ten, kdo je majitelem nemovitosti dle katastru k 1.1. daného roku (ve Vašem případě prodávající).

Question 14

⭐ Podnájem družstevního bytu

Accepted Answer

Dobrý den, družstevník sice družstevní byt fyzicky nevlastní (byt je v majetku družstva), ale má k němu výhradní právo užívání na základě svého členského podílu v družstvu (družstevník vlastní část družstva). Jde tak o podnájem, pro který je obvykle vyžadován souhlas družstva.

Question 15

⭐ Zdanění prodeje nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, při prodeji nemovitosti se daní pouze zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací hodnotou). Pakliže jste prodali nemovitost za nabývací hodnotu (2,5 mil. Kč) nebo méně, nic nedaníte.

Question 16

⭐ Zástavní právo na nemovitost jako zajištění nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, je to přesně tak jak píšete. Je to možné realizovat, jen je to pro majitele zastavované nemovitosti extrémně nevýhodné. Nedoporučuji.

Question 17

⭐ Jak zajistit placení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, takovéto zástavní právo si sjednat můžete, ale bylo by pro vás a vašeho rodinného příslušníka extrémně nevýhodné (velký nepoměr mezi zástavní hodnotou nemovitosti a placeným nájmem).

Question 18

⭐ Pronájem bytu v exekuci a insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den, obecně Vám nic pronájem bytu nezakazuje, ale musíte najít majitele, který Vám bude ochoten za těchto podmínek byt pronajmout. Kombinace "jsem v insolvenci a přítelkyně má jen málo exekucí" upřímně příliš lákavá není. Nic jako zástavní právo na placení nájmu neexistuje.

Question 19

⭐ Změna předsedy SVJ

Accepted Answer

Dobrý den, doporučuji apelovat na nové předsednictvo SVJ, aby urychlilo zápis nového předsedy. Bez zápisu v OR banka novému předsedovi přístup k účtu dát nemůže.

Question 20

⭐ Stavba dalšího RD na zahradě

Accepted Answer

Dobrý den, možnost výstavby dalšího RD doporučuji nejprve ověřit na stavebním úřadě. S bankou bude domluva velmi pravděpodobně možná (oddělení a vyjmutí části společného pozemku ze zástavy), bude-li dodrženo LTV.

Question 21

⭐ SVJ bez vlastního účtu a úmrtí předsedy

Accepted Answer

Dobrý den, tady je bohužel všechno špatně. Když SVJ (třeba i dobrovolně), pak je třeba vše formalizovat. Je nutné mít stanovy, aby bylo jasné, podle jakých pravidel se hraje (kdo a jak rozhoduje, co se bude dít když atd.). SVJ musí mít taktéž vlastní účet. Peníze určené SVJ důrazně nedoporučuji zasílat na soukromý účet předsedy či jiné osoby. Takový účet může být předmětem exekuce/insolvence/dědického řízení či pouhé zpronevěry a pak se velmi složitě dokazuje, komu a proč patří jaká část peněz. Naopak účet SVJ spravuje shromážděním a stanovami určený předseda podle jasných pravidel a peníze na tomto účtu jsou nezávislé na aktuální situaci členů SVJ (úmrtí, dluhy). I ve Vašem případě (ústní dohoda, peníze na účtu soukromé osoby) by případné vrácení peněz mělo být nikoliv Vám ale na účet SVJ (zaslané peníze SVJ nejsou Vaše ale SVJ a měly by sloužit k jasně definovaným účelům - správa domu, fond oprav).Zkuste vstoupit do jednání s notářem spravujícím dědické řízení zemřelého, ideálně organizovaně s ostatními členy SVJ.

Question 22

⭐ Darovaný byt a dědické řízení

Accepted Answer

Dobrý den, byt je váš a nikdo jiný na něj nárok nemá. V případě úmrtí strýce by předmětem dědického řízení byl pouze majetek strýce (nikoliv Váš majetek).