ČNB chce přitvrdit u investičních hypoték

Co si z článku odnesete

• ČNB bankám doporučuje, aby u investičních hypoték zavedly přísnější horní hranice ukazatelů LTV a DTI.
• U těchto úvěrů má od 1. dubna 2026 platit maximální LTV 70 % a DTI 7.
• Pro hypotéky určené na vlastní bydlení zůstává nastavení beze změny – standardní limit LTV nadále činí 80 %, pro žadatele do 36 let pak 90 %.
• Ukazatele DTI a DSTI jsou pro běžné hypotéky stále vypnuté; jejich plošné znovunasazení by připadalo v úvahu až v případě vyšších rizik v systému.
• Kapitálové rezervy bank se nemění, včetně proticyklické kapitálové rezervy ve výši 1,25 %.
• Nové doporučení míří hlavně na úvěry, které slouží k pořízení třetí a další nemovitosti nebo bytů určených k pronájmu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Proč ČNB zpřísňuje podmínky právě u investičních hypoték

Ve svém vyjádření ČNB zdůrazňuje, že český finanční sektor je i nadále stabilní a odolný. Přesto ale upozorňuje na postupně rostoucí rizika v oblasti hypoték a rezidenčního trhu. Aktivita na hypotečním trhu se podle centrální banky dostala nad dlouhodobý průměr, ceny bytů a domů rostou dvouciferným tempem a zároveň přibývá úvěrů, které mají výhradně investiční charakter – nejde tedy o financování vlastního bydlení, ale o nákup nemovitostí jako investice.

Právě tyto úvěry vnímá ČNB jako rizikovější než hypotéky na vlastní bydlení. U domácností s investičními hypotékami bývá častěji vyšší celkové zadlužení, menší motivace nemovitost „držet“, pokud se objeví problémy se splácením, a větší závislost na příjmech z nájmu. Pokud by došlo například k poklesu cen nemovitostí nebo nájmů, mohou být takto zadlužení investoři citlivější na negativní výkyvy než lidé, kteří financují vlastní bydlení.

Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz, upozorňuje, že investiční hypotéky se v poslední době staly významným motorem poptávky po bydlení. Zpřísnění limitů proto podle něj dává smysl – může pomoci omezit přehřívání trhu a současně chránit jak banky, tak jejich klienty před nadměrným zadlužováním.

Cílem ČNB je tedy zasáhnout v okamžiku, kdy se rizika pozvolna zvyšují, a nenechat situaci dojít do otevřené krize. I proto má celé opatření podobu doporučení, nikoli závazné regulace – ale s jasným signálem, že centrální banka očekává, že ho banky budou brát vážně.

Jaké nové limity ČNB doporučuje

Jádrem změn je nové doporučení týkající se maximálních hodnot dvou klíčových ukazatelů u investičních hypoték – LTV a DTI.

ČNB navrhuje, aby banky při poskytování hypotečních úvěrů na pořízení investiční obytné nemovitosti dodržovaly následující limity:

• LTV (Loan to Value) maximálně 70 % – na koupi nemovitosti bude možné financovat úvěrem nejvýše 70 % její hodnoty, zbylých minimálně 30 % musí klient pokrýt z vlastních zdrojů.
• DTI (Debt to Income) maximálně 7 – celkový dluh žadatele (včetně nově čerpané hypotéky) nemá přesáhnout sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.

Platnost tohoto nastavení je plánována od 1. dubna 2026.

Je důležité připomenout, že nejde o právně vymahatelné nařízení, ale o doporučení ČNB. V praxi se však banky takovými pokyny obvykle velmi striktně řídí – centrální banka totiž jejich postupy sleduje z pohledu obezřetnosti, řízení rizik i stability systému. Výraznější odchylky od doporučení by tedy banky musely velmi dobře obhájit.

Co se nemění: hypotéky na vlastní bydlení

Ve stejné zprávě ČNB zároveň uvádí, že u klasických hypoték na vlastní bydlení nedochází k žádné změně nastavení limitů. Bankovní rada rozhodla, že:

• maximální LTV pro hypotéky na vlastní bydlení zůstává na úrovni 80 %,
• pro žadatele do 36 let dál platí zvýhodněný limit LTV 90 %,
• ukazatele DTI a DSTI zůstávají i nadále vypnuté – v současné chvíli nevidí centrální banka důvod pro jejich plošné znovuzavedení.

Hypoteční specialistka z hyponamíru, Jana Žáčková, dodává, že běžný žadatel o hypotéku na vlastní byt nebo dům pravděpodobně žádnou zásadní změnu nepocítí. Stále bude rozhodovat výše jeho příjmů, úvěrová historie, hodnota zajištění a interní pravidla konkrétní banky – rámec, který nastavuje ČNB, však zůstává stejný jako doposud.

Koho se zpřísnění týká: co je „investiční hypotéka“

Pro správné pochopení dopadu nových pravidel je zásadní, jak ČNB vymezuje investiční hypotéku. V doprovodných informacích k tiskové zprávě centrální banka uvádí, že za investiční hypotéku považuje:

• hypoteční úvěr, který slouží k pořízení třetí a každé další obytné nemovitosti, nebo
  
• hypoteční úvěr na koupi obytné nemovitosti, která má primárně sloužit k pronájmu.
  
  

Nejde tedy pouze o prostý počet nemovitostí, ale i o jejich určení. Pokud si například domácnost pořizuje druhý byt s tím, že se do něj sama přestěhuje (například z menšího do většího), může být úvěr stále posuzován jako hypotéka na vlastní bydlení. U třetí, čtvrté a dalších nemovitostí nebo u bytů pořizovaných s jasným záměrem pronájmu ale budou muset banky uplatnit nové přísnější limity.

V praxi tak mezi investiční hypotéky typicky spadnou situace, kdy:

• klient dlouhodobě buduje portfolio bytů jako investici,
• kupuje menší byt v atraktivní lokalitě s cílem krátkodobého pronajímání (například formou Airbnb),
• rodina pořizuje další byt jako „zajištění do budoucna“ a mezitím ho nabízí k pronájmu.

Z pohledu ČNB jsou právě tyto obchody těmi, které nejvíce podporují poptávku a vytlačují ceny nahoru, aniž by přímo řešily základní bytovou potřebu konkrétních domácností.

Chci si spočítat investiční hypotéku

Dopady na investory: více vlastních peněz a důkladnější prověřování

Pro současné i budoucí investory do nemovitostí znamenají nová doporučení především to, že banky budou:

• požadovat vyšší podíl vlastního kapitálu – minimálně 30 % kupní ceny, případně ještě více, pokud budou interní metodiky konkrétní banky konzervativnější,
• více sledovat celkovou dlouhodobou zadluženost – součet všech závazků (hypotéky, spotřebitelské či podnikatelské úvěry apod.) nebude smět přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu žadatele.

Investoři, kteří už dnes fungují s velmi vysokou mírou zadlužení, tak mohou narazit na to, že na další investiční hypotéku jednoduše nedosáhnou. V krajním případě budou muset část stávajících úvěrů předčasně splatit nebo jinak upravit – například refinancovat tak, aby se jim celkové zadlužení snížilo.

Změní se také výnosová matematika celé investice. Při LTV 80 % stačilo mít 20 % vlastních prostředků, nyní bude zapotřebí alespoň 30 %. Stejný nájem tak bude muset „zapracovat“ s vyšším objemem vlastního kapitálu, což snižuje výnosnost z pohledu vložených vlastních peněz. V prostředí přísnějších podmínek tak získají náskok investoři, kteří:

• mají k dispozici dostatečné vlastní rezervy,
• dokážou precizně plánovat cash-flow a finanční polštář,
• nepočítají s přehnaně optimistickým scénářem růstu cen nemovitostí či nájmů.

Finanční sektor zůstává stabilní, kapitálové rezervy se nemění

Významnou část sdělení ČNB tvoří i hodnocení stavu bankovního sektoru jako celku. Centrální banka konstatuje, že český finanční systém je nadále stabilní a dobře odolává zátěži – banky uspěly i v náročných stresových testech, které simulují hluboký a dlouhotrvající hospodářský pokles.

Také proto se ČNB rozhodla neměnit výši proticyklické kapitálové rezervy, která zůstává na úrovni 1,25 %. Beze změny zůstávají i další kapitálové nástroje. Z pohledu klientů to znamená, že není důvod očekávat zdražování hypoték jen kvůli vyšším kapitálovým požadavkům – úrokové sazby se budou dál odvíjet hlavně od vývoje inflace, základních sazeb a konkurenčního boje mezi bankami.

Centrální banka zároveň upozorňuje, že zacílené zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky snižuje potřebu plošně znovu aktivovat DTI a DSTI pro celý hypoteční trh. Jinými slovy – dává přednost tomu, aby „přitáhla šrouby“ u rizikovější části trhu, místo aby omezovala i žadatele, kteří si berou hypotéku na vlastní bydlení.

Pomůže zpřísnění dostupnosti bydlení?

Otázkou zůstává, nakolik mohou přísnější podmínky pro investiční hypotéky opravdu zlepšit dostupnost bydlení pro běžné domácnosti. Logika opatření naznačuje, že omezení čistě investiční poptávky by mohlo trh částečně ochladit a snížit tlak na růst cen.

V reálném světě ale na ceny nemovitostí působí řada dalších faktorů, například:

• nízký objem nové výstavby,
• zdlouhavé a složité stavební řízení,
• dlouhodobě omezená nabídka nájemního bydlení,
• demografické trendy a soustředění poptávky do atraktivních regionů a velkých měst.

Přesto lze očekávat, že v kombinaci s dalšími vlivy může přísnější režim pro investory sehrát pozitivní roli – minimálně tím, že části spekulativní poptávky ztíží rychlé nákupy na vysokou páku. Pro domácnosti, které řeší vlastní bydlení, je navíc dobrou zprávou, že ČNB zatím neobnovuje plošné limity DTI a DSTI, které by jim mohly přístup k hypotéce výrazně zkomplikovat.