Co ovlivňuje výši měsíční splátky hypotéky: klíčové faktory a jak s nimi pracovat
5 min. čtení
Redaktorka Banky.cz
Přemýšlíte nad hypotékou a zajímá vás, kolik budete měsíčně splácet? Výše splátky závisí hned na několika faktorech, které lze částečně ovlivnit. Pojďme si je projít a ukázat, jak s nimi pracovat ve váš prospěch. Proč se tolik vyplatí využít služeb odborníka k vyjednání dobrých podmínek? I drobná úprava splátek může vyústit v ušetřené statisíce korun.
Co si z článku odnést
- Úroková sazba má největší vliv na výši splátky. Rozdíl i o 1 % může znamenat tisíce korun měsíčně a statisíce korun za celou dobu splácení.
- Kratší doba splácení sice znamená vyšší měsíční splátku, ale ušetříte na úrocích (oproti dlouhému splácení).
- Snížení LTV pod 80 % pomocí vyšších vlastních úspor, nebo druhé nemovitosti do zástavy, vám zajistí nejlepší hypoteční sazby, a tím i nižší splátky.
- Pokud už hypotéku máte, můžete splátku hypotéky snížit refinancováním či mimořádnou splátkou. Ale nikdy neprodlužujte její splatnost (vysvětlení v textu).
- Při výběru nové hypotéky využijte služeb hypotečního specialisty, který má přístup k lepším sazbám než individuální klienti. Výběr nejlepší hypotéky na míru zvládne za vás.
Jak funguje splácení hypotéky? Většinou se používají anuitní splátky
„Většina hypoték se splácí anuitně. To znamená, že každý měsíc zaplatíte stejnou měsíční splátku, která se skládá z úroku a z umořování (splácení) jistiny. Na začátku splácení tvoří většinu splátky právě úrok a jen menšinu splátka samotného dluhu (úmor). Postupně se poměr otáčí ve prospěch umořování. Jinými slovy: čím blíže jste konci hypotéky, tím rychleji ji splácíte, přestože odesíláte měsíčně stále stejnou částku,“ říká Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Splácení anuitou má tu výhodu, že přesně víte, kolik budete během aktuální fixace platit každý měsíc. Anuita se používá i u běžných spotřebních půjček, pro klienta je totiž nejbezpečnější: je předvídatelná a dobře se s ní plánuje rozpočet výdajů.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Výjimkou jsou hypotéky na výstavbu a rekonstrukci – ale jen na začátku
U hypotéky na výstavbu nebo rekonstrukci funguje splácení trochu jinak. Během čerpání úvěru splácíte pouze úroky z již vyčerpané částky. Teprve po dokončení stavby, a tím i skončení čerpání úvěru, začnete bance odesílat klasické anuitní splátky hypotéky.
1. Celková výše úvěru je základem pro výpočet splátky
Logicky platí: čím víc si půjčíte, tím vyšší bude splátka hypotéky. Výše úvěru přímo ovlivňuje měsíční splátku. Když si půjčíte dvojnásobek, vaše splátka se také přibližně zdvojnásobí (při stejných ostatních podmínkách). To je i jeden z hlavních důvodů, proč důkladně a odpovědně vyhodnotit, kolik opravdu budete potřebovat (i pokud máte druhou nemovitost do zástavy, a tím širší možnosti úvěrování). Vždycky zvažte:
- skutečnou cenu nemovitosti
- dodatečné náklady (právní služby, znalecký posudek, pojištění)
- vlastní úspory, které jste ochotni do nemovitosti vložit.
2. Úroková sazba je nejvýznamnější pohyblivý faktor
Úroková sazba, nebo též hypoteční sazba, má obrovský vliv na výši splátky. Rozdíl i o jedno procento (resp. procentní bod) může změnit splátku o tisíce korun měsíčně. Například u půjčky 3 miliony korun na 25 let budete měsíčně posílat:
- přibližně 15 800 Kč při sazbě 4 %
- přibližně 17 500 Kč při sazbě 5 %.
,,Rozdíl 1 700 Kč měsíčně vám za 5letou fixaci naskládá přes 100 tisíc korun. Kdyby se stejné úroky udržely po celou dobu splácení hypotéky, budete po 25 letech na celkovém rozdílu přes 500 tisíc Kč.”
3. Doba splácení ukazuje, že čas jsou peníze
Doba splácení taktéž výrazně ovlivňuje měsíční splátku. Čím delší dobu trvání hypotéky si zvolíte, tím nižší bude měsíční splátka. Jenže: ve výsledku odvedete u delšího splácení mnohem víc peněz na úrocích.
A naopak: kratší splácení znamená sice vyšší měsíční splátku hypotéky, ale díky kratšímu trvání ušetříte klidně i milion korun na úrocích. Ukažme si to na porovnání hypotéky na 3 miliony při 4,5% úroku a splácení 20 nebo 30 let:
- splácení 20 let: měsíční splátka 18 900 Kč, celkem zaplatíte 4,5 milionu
- splácení 30 let: měsíční splátka 15 200 Kč, celkem zaplatíte 5,5 milionu.
Chci si spočítat hypotéku online
4. Banka ocení, když chcete míň peněz, aneb faktor LTV
LTV (Loan to Value) udává, kolik procent z hodnoty nemovitosti si půjčujete. Čím vyšší je LTV, tím vyšší úvěrové riziko s sebou pro banku nese. A to vyústí ve vyšší úrokovou sazbu (vliv úrokové sazby na výši splátky už znáte).
Pokud tedy máte víc vlastních úspor, nebo do hypotéky zapojíte další nemovitost, snížíte tím LTV. A díky tomu i úrok z hypotéky. Nižší úrok automaticky znamená i nižší splátku. Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz, potvrzuje: „Nejlepší úroky dávají banky na LTV do 80 %. LTV mezi 80 a 90 % se úrok zvedá až o 0,5 %, u LTV nad 90 % (hypotéka pro mladé) dokonce o dalších až 0,7 %.“
5. Bonita žadatele taktéž hraje roli
Bonita žadatele zahrnuje vaši dlouhodobější i aktuální finanční situaci, stabilitu příjmů a úvěrovou historii. Lepší bonita pak bance dovolí dát vám nižší hypoteční sazbu. Vysokopříjmoví klienti, kteří se svými penězi dlouhodobě správně hospodaří, mohou dosáhnout na sazby o 0,2 - 0,5 % nižší, než je tržní průměr.
6. Délka fixace úroku také ovlivňuje výsledný úrok
Fixace úroku určuje, na jak dlouho máte u hypotéky zajištěnou stejnou úrokovou sazbu. Kratší fixace se obvykle odměňuje nižší sazbou (banka tolik neriskuje, že během splácení stoupne cena peněz). Ale platí to i naopak: na čím déle banka hypotéku fixuje (zejména v době nižších sazeb), tím víc si za fixaci nechá zaplatit (v úrocích). Proto se s nejnižším úrokem setkáte u fixací do 3 let.
Ale v obdobích s vysokou úrokovou sazbou (jaké jsme tu měli například koncem roku 2022) se i dlouhé fixace naceňují podobnou sazbou jako fixace krátké. Banka totiž očekává, že úrok dlouhodobě zůstane buď stejný, anebo jen klesne (tedy že neporoste).
7. Efekt mimořádné splátky
Na snížení splátky se dá zapracovat i tak, že u stávající hypotéky snížíte celkovou dlužnou částku. Jak? Takzvanou mimořádnou splátkou. Když budete bance dlužit méně, můžete pak každý měsíc odesílat nižší splátku, aniž by vás za to banka jakkoliv sankcionovala.
Podívejte se, kdy banka musí přijmout mimořádnou splátku bez jakýchkoliv poplatků za ni.
Souhrnem na jednom místě
Zopakujme si všech 7 faktorů, které se podepisují na výši měsíční splátky hypotéky:
- Čím menší hypotéka, tím nižší měsíční splátka (sem patří i bod 7).
- Čím nižší úroková sazba, tím nižší měsíční splátka.
- Čím delší trvání hypotéky, tím nižší měsíční splátka.
- Čím nižší LTV, tím nižší měsíční splátka.
- Čím lepší bonita žadatele (žadatelů), tím nižší měsíční splátka.
- Čím kratší doba fixace, tím nižší měsíční splátka.
Jak tedy snížit splátku hypotéky? Podle toho, v jaké jste fázi
Už znáte všechny zásadní faktory, co ovlivňují výši splátky hypotéky. Víte, jak na měsíční splátku působí úroková sazba, doba splácení, LTV nebo bonita žadatele. Ale konečný způsob, jak splátku hypotéky snížit, závisí především na tom, jestli hypotéku už splácíte, nebo se teprve připravujete na její sjednání.
- možnost získat splatnost až 35 let u Hypotéky pro budoucnost
- fixace úrokové sazby až na 20 let
- vysoká flexibilita v uznávání příjmů (včetně DPP/DPČ)
- při úvěru nad 5 mil klient dokládá 2 DP
- splnění podmínek 12 odpracovaných měsíců u doby určité, pokud zaměstnavatelem není stát - případně na výjimku
- neakceptují jako příjem vdovský a sirotčí důchod
Hypotéku už máte?
Jestli už hypotéku splácíte, poptejte se ve své bance, zda by vám dokázala snížit splátku prostřednictvím snížení úrokové sazby. Když by nedokázala, uvažujte o refinancování k jiné bance: za lepšími podmínkami. Zde si přečtete si víc o možnostech refinancování stávající hypotéky, ať už během fixace, nebo po jejím skončení.
Pozor!! Prodloužení splatnosti hypotéky tady raději nezvažujte. Proč? Budí dojem, že jste v problémech. A může se proto negativně projevit v bankovním registru dlužníků (BRKI). Takový záznam vám po skončení fixace znemožní přenos hypotéky za lepšími podmínkami do jiné banky. K prodloužení splatnosti se totiž má (u již existujícího úvěru) přistupovat až jako na poslední možné řešení (a jen u skutečných potíží se splácením). Jinak nikdy.
Hypotéku teprve chystáte?
Při přípravě hypotéky je tím nejdůležitějším krokem porovnání nabídek jednotlivých bank a zjišťování, jaké možnosti a ve které bance vlastně máte. Je to běh na dlouhou trať, se kterým vám pomohou hypoteční specialisté. Ti navíc mají přístup k hromadným slevám na úrocích, proto i k mnohem lepším podmínkám hypotéky, než byste získali coby individuální klient.
Vedle toho můžete v přípravné fázi ještě i navýšit vlastní úspory, či přidat do zástavy další nemovitost (typicky rodičů nebo jiných příbuzných). Další možností je vylepšení bonity (zlepšete hospodaření se svým běžným účtem, kde to jde, zvyšte příjmy, zbavte se nevyužívaných kreditek a kontokorentů, doplaťte drobné úvěry, například na auto).
Se vším ostatním už vám v nastavení hypotéky pomůže právě hypoteční makléř.