Banky.cz Banky.cz Články Hypotéka Hypotéky čeká od dubna další omezení

Hypotéky čeká od dubna další omezení

Hypotéky čeká od dubna další omezení
30.1.2017, Hypotéka

Po loňském zrušení 100% hypoték dojde letos k dalšímu omezení. Od dubna půjčí banky max. 90% hodnoty nemovitosti a většina hypoték bude poskytována pouze do 80% LTV. Zbytečná regulace nebo nutná prevence proti další realitní bublině?

Konec 100% hypoték

ČNB již loni na podzim vydala nezávazné doporučení, ve kterém žádala banky, aby neposkytovaly od 10/2016 hypotéky nad 95% LTV a aby úvěry s LTV 85-95% tvořily max. desetinu portfolia banky. Přestože se jednalo pouze o nezávazné doporučení, téměř všechny banky mu vyhověly. Ve velmi ojedinělých případech prošlo pár 100% hypoték či se švejkovalo se spotřebitelskými úvěry kryjícími chybějících 5%.

Konec hypoték bez doložení příjmu

hypotéka

12/2016 vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru, který i u hypoték zavedl povinnost důkladně prolustrovat příjmy klienta a přesvědčit se o jeho schopnosti splácet (půjčila-li by banka klientovi bez kontroly jeho bonity, pak by úvěr bylo možné prohlásit za neplatný a dlužník by peníze bance vracel „dle svých možností“ a bezúročně). To byl konec hypoték bez doložení příjmu, které se dříve poskytovaly povětšinou jen do 50% LTV. Příjem obvykle nebyli schopni doložit lidé pracující na černo (např. číšníci oficiálně zaměstnaní pouze za minimální mzdu nebo podnikatelé optimalizující svá daňová přiznání).

Hypotéky už jen do 90%

Od 4/2017 budou hypotéky omezeny na 90% LTV s tím, že úvěry v intervalu 80-90% LTV budou tvořit max. 15% portfolia bank. Od dubna se bude jednat stále ještě pouze o doporučení, byť důraznější (formát „comply or explain“), ale v červenci se to pravděpodobně změní na povinnost s očekávanou platností novely zákona o centrální bance. V praxi se tak budou povětšinou poskytovat pouze hypotéky do 80% LTV.

Centrální banka bude moci hypotéční trh regulovat i novými dvěma parametry:

  • DTI (Debt to Income): výše dluhu spotřebitele vůči jeho příjmům
  • DSTI (Debt Service to Income): výše splátek spotřebitele vůči jeho příjmům

Zatímco regulace přes LTV bude fungovat vcelku spolehlivě a DSTI sice oficiálně regulováno není, ale v praxi již funguje dlouhá léta (banky mají poměrně robustně nastavené hranice minimálního příjmu žadatele o úvěr v závislosti na počtu vyživovaných osob v domácnosti a jeho dalších závazcích), u DTI může nastat problém, přinejmenším ve vybraných krajích. Např. v Praze je oproti západním velkoměstům výrazně méně příznivý poměr mezi cenami realit a výší příjmů. Uvidíme, jak a jestli vůbec tedy k regulaci DTI v ČR dojde.

Realitní bubliny

Jedním ze spouštěčů poslední celosvětové ekonomické krize (2009) byly právě realitní bubliny (ceny nemovitostí vysoko nad fundamentem) a málo zajištěné hypotéky (v USA navíc garantované vládními agenturami), které zamořily finanční systém toxickými hypotéčními zástavními listy. I proto má nynější tuzemská regulace hypoték smysl, především jako prevence proti realitní krizi (která dříve či později přijde). Vedlejším produktem je ochrana samotného spotřebitele. Koupíme-li si v době před krizí předraženou nemovitosti na 100% úvěr, velmi riskujeme. Během krize můžeme přijít o práci, banka nemovitost prodá, ale díky propadu cen realit výtěžek z prodeje ani neumoří zbývající dluh. A to je pro spotřebitele velmi nepříjemné nemít nic a ještě navíc dluh, který není jak splácet.

Mýty a fakta o regulaci

ČNB

  • Regulace hypoték povede k dalšímu zdražování realit: NE => naopak, menší dostupnost úvěrů povede ke snížení poptávky po realitách, tedy ke zpomalení zdražování
  • ČNB regulacemi hypoték hasí svůj vlastní požár z devizových intervencí: NE=> přebytek likvidity na trhu, který vedl k rekordně levným úvěrům a k nadhodnocení většiny investičních aktiv (akcie, dluhopisy, atd.), je celoevropským problémem, který nejvíce posiluje politika kvantitativního uvolňování ECB. ČNB intervence ukončí pravděpodobně v podobnou chvíli, v jakou vstoupí v platnost nová regulace hypoték.
  • Regulace omezí dostupnost úvěrů: ANO => bude třeba mít povětšinou našetřeno 20% z hodnoty nemovitosti (na byt za 3 mil. Kč bude třeba 600 000 Kč). Ovšem již od nepaměti byly hypotéky nad 90% LTV výrazně dražší (loni i dvojnásobně), tedy se málokomu vyplatily. K omezení dostupnosti vlastního bydlení přispěla více daň z nabytí nemovitosti přenesená na kupujícího (jednorázové zdražení pro kupující +4%). 
  • Regulace zdraží hypotéky: NE=> naopak, průměrná úroková sazba poklesne z důvodu úbytku nejrizikovějších úvěrů (které bývají nejdražší). Za zdražení hypoték na sklonku roku mohl nový zákon, který výrazně posílil práva spotřebitelů (předčasné a mimořádné splátky), což si banky kompenzovaly zdražením o 0,2-0,5%.
  • Kdo dřív přijde, ten dřív mele:NE => z důvodu omezení počtu poskytovaných hypoték v pásmu 80-90% LTV na 15% celkového portfolia banky by se mohlo zdát, že se s těmito úvěry dostane pouze na ty zájemce, kteří přijdou dříve. Reálně ovšem budou banky úrokové sazby pro hypotéky „do 80% LTV“ a „nad 80% LTV“ diferencovat tak, aby více než 15% trhu zkrátka nemělo o rizikovější hypotéky zájem (z důvodu výrazně vyšší ceny).  
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku "Hypotéky čeká od dubna další omezení"

Souhlasím s omezením hypoték na 90% LTV?
Počet odpovědí: 183

KOMENTÁŘE k článku Hypotéky čeká od dubna další omezení

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

O jaké hypotéky je největší zájem? Vedou ty s dlouhou fixací

O jaké hypotéky je největší zájem? Vedou ty s dlouhou fixací

21.9.2020, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Hypotéky s dlouhou fixací. Takový je aktuální hit hypotečního trhu. Právě o tento typ půjčky na bydlení je totiž v současnosti největší zájem. Ukazují to alespoň data České národní banky. Důvod je jednoduchý – často u nich získáte výhodnější úrok než u kratších fixací.

Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení

Jak na darování nemovitosti s hypotékou? Existují 3 řešení

18.9.2020, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Příliš komplikované. Nebo dokonce nemožné. Tak vnímá darování nemovitosti s hypotékou řada lidí. Ve skutečnosti ale není o moc složitější než darování jakékoliv jiné nemovitosti.

Česká spořitelna zvyšuje poplatky za předčasné splacení hypotéky. I přes odpor ČNB

Česká spořitelna zvyšuje poplatky za předčasné splacení hypotéky. I přes odpor ČNB

8.9.2020, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Maximálně několik set korun. Tolik smějí podle České národní banky vybírat poskytovatelé za předčasné splacení hypotéky. Jenže někteří to nedodržují a účtují si desetitisícové částky. Nyní se k nim přidává i Česká spořitelna, která se rozhodla poplatky zvýšit.

Nebezpečné hypotéky. Vysoký zájem může přinést problémy

Nebezpečné hypotéky. Vysoký zájem může přinést problémy

7.9.2020, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Český hypoteční trh zažívá v posledních měsících nečekaný růst. Po květnovém propadu začala v létě poptávka výrazně růst, a pokud toto tempo vydrží, bude letošek z hlediska objemu nových hypotečních úvěrů nejúspěšnější v historii. Jenže to může přinést také problémy se splácením a dražší bydlení.

Stále víc hypoték nabízí úrok pod 2 %. Průměr už spadl na 2,15 %

Stále víc hypoték nabízí úrok pod 2 %. Průměr už spadl na 2,15 %

24.8.2020, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Další propad úrokových sazeb ohlásili v červenci poskytovatelé hypoték. A to dost výrazný. Nejen, že průměrná úroková sazba nových hypotečních úvěrů spadla na 2,15 %, ale v některých bankách nyní získáte půjčku na bydlení i s úrokem méně než 1,7 %.



Banky v ČR