Banky.cz Banky.cz Články Hypotéka Hypotéky čeká od dubna další omezení

Hypotéky čeká od dubna další omezení

Hypotéky čeká od dubna další omezení
30.1.2017, Hypotéka

Po loňském zrušení 100% hypoték dojde letos k dalšímu omezení. Od dubna půjčí banky max. 90% hodnoty nemovitosti a většina hypoték bude poskytována pouze do 80% LTV. Zbytečná regulace nebo nutná prevence proti další realitní bublině?

Konec 100% hypoték

ČNB již loni na podzim vydala nezávazné doporučení, ve kterém žádala banky, aby neposkytovaly od 10/2016 hypotéky nad 95% LTV a aby úvěry s LTV 85-95% tvořily max. desetinu portfolia banky. Přestože se jednalo pouze o nezávazné doporučení, téměř všechny banky mu vyhověly. Ve velmi ojedinělých případech prošlo pár 100% hypoték či se švejkovalo se spotřebitelskými úvěry kryjícími chybějících 5%.

Konec hypoték bez doložení příjmu

hypotéka

12/2016 vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru, který i u hypoték zavedl povinnost důkladně prolustrovat příjmy klienta a přesvědčit se o jeho schopnosti splácet (půjčila-li by banka klientovi bez kontroly jeho bonity, pak by úvěr bylo možné prohlásit za neplatný a dlužník by peníze bance vracel „dle svých možností“ a bezúročně). To byl konec hypoték bez doložení příjmu, které se dříve poskytovaly povětšinou jen do 50% LTV. Příjem obvykle nebyli schopni doložit lidé pracující na černo (např. číšníci oficiálně zaměstnaní pouze za minimální mzdu nebo podnikatelé optimalizující svá daňová přiznání).

Hypotéky už jen do 90%

Od 4/2017 budou hypotéky omezeny na 90% LTV s tím, že úvěry v intervalu 80-90% LTV budou tvořit max. 15% portfolia bank. Od dubna se bude jednat stále ještě pouze o doporučení, byť důraznější (formát „comply or explain“), ale v červenci se to pravděpodobně změní na povinnost s očekávanou platností novely zákona o centrální bance. V praxi se tak budou povětšinou poskytovat pouze hypotéky do 80% LTV.

Centrální banka bude moci hypotéční trh regulovat i novými dvěma parametry:

  • DTI (Debt to Income): výše dluhu spotřebitele vůči jeho příjmům
  • DSTI (Debt Service to Income): výše splátek spotřebitele vůči jeho příjmům

Zatímco regulace přes LTV bude fungovat vcelku spolehlivě a DSTI sice oficiálně regulováno není, ale v praxi již funguje dlouhá léta (banky mají poměrně robustně nastavené hranice minimálního příjmu žadatele o úvěr v závislosti na počtu vyživovaných osob v domácnosti a jeho dalších závazcích), u DTI může nastat problém, přinejmenším ve vybraných krajích. Např. v Praze je oproti západním velkoměstům výrazně méně příznivý poměr mezi cenami realit a výší příjmů. Uvidíme, jak a jestli vůbec tedy k regulaci DTI v ČR dojde.

Realitní bubliny

Jedním ze spouštěčů poslední celosvětové ekonomické krize (2009) byly právě realitní bubliny (ceny nemovitostí vysoko nad fundamentem) a málo zajištěné hypotéky (v USA navíc garantované vládními agenturami), které zamořily finanční systém toxickými hypotéčními zástavními listy. I proto má nynější tuzemská regulace hypoték smysl, především jako prevence proti realitní krizi (která dříve či později přijde). Vedlejším produktem je ochrana samotného spotřebitele. Koupíme-li si v době před krizí předraženou nemovitosti na 100% úvěr, velmi riskujeme. Během krize můžeme přijít o práci, banka nemovitost prodá, ale díky propadu cen realit výtěžek z prodeje ani neumoří zbývající dluh. A to je pro spotřebitele velmi nepříjemné nemít nic a ještě navíc dluh, který není jak splácet.

Mýty a fakta o regulaci

ČNB

  • Regulace hypoték povede k dalšímu zdražování realit: NE => naopak, menší dostupnost úvěrů povede ke snížení poptávky po realitách, tedy ke zpomalení zdražování
  • ČNB regulacemi hypoték hasí svůj vlastní požár z devizových intervencí: NE=> přebytek likvidity na trhu, který vedl k rekordně levným úvěrům a k nadhodnocení většiny investičních aktiv (akcie, dluhopisy, atd.), je celoevropským problémem, který nejvíce posiluje politika kvantitativního uvolňování ECB. ČNB intervence ukončí pravděpodobně v podobnou chvíli, v jakou vstoupí v platnost nová regulace hypoték.
  • Regulace omezí dostupnost úvěrů: ANO => bude třeba mít povětšinou našetřeno 20% z hodnoty nemovitosti (na byt za 3 mil. Kč bude třeba 600 000 Kč). Ovšem již od nepaměti byly hypotéky nad 90% LTV výrazně dražší (loni i dvojnásobně), tedy se málokomu vyplatily. K omezení dostupnosti vlastního bydlení přispěla více daň z nabytí nemovitosti přenesená na kupujícího (jednorázové zdražení pro kupující +4%). 
  • Regulace zdraží hypotéky: NE=> naopak, průměrná úroková sazba poklesne z důvodu úbytku nejrizikovějších úvěrů (které bývají nejdražší). Za zdražení hypoték na sklonku roku mohl nový zákon, který výrazně posílil práva spotřebitelů (předčasné a mimořádné splátky), což si banky kompenzovaly zdražením o 0,2-0,5%.
  • Kdo dřív přijde, ten dřív mele:NE => z důvodu omezení počtu poskytovaných hypoték v pásmu 80-90% LTV na 15% celkového portfolia banky by se mohlo zdát, že se s těmito úvěry dostane pouze na ty zájemce, kteří přijdou dříve. Reálně ovšem budou banky úrokové sazby pro hypotéky „do 80% LTV“ a „nad 80% LTV“ diferencovat tak, aby více než 15% trhu zkrátka nemělo o rizikovější hypotéky zájem (z důvodu výrazně vyšší ceny).  
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku "Hypotéky čeká od dubna další omezení"

Souhlasím s omezením hypoték na 90% LTV?
Počet odpovědí: 183

KOMENTÁŘE k článku Hypotéky čeká od dubna další omezení

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Výpočet bonity? Roli hrají příjmy, výdaje i vaše pohlaví

Výpočet bonity? Roli hrají příjmy, výdaje i vaše pohlaví

15.9.2021, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Dá mi banka hypotéku, jakou potřebuji? Nebo odejdu s prázdnou? To jsou otázky, kterou řeší každý žadatel o hypoteční úvěr. O tom, jaká bude odpověď, rozhoduje několik faktorů. A jedním z nejdůležitějších je vaše bonita. Proto vám řekneme, co tento pojem znamená a z čeho výpočet bonity vychází.

Zdražování hypoték zrychluje. V červenci úrok vyskočil na 2,23 %

Zdražování hypoték zrychluje. V červenci úrok vyskočil na 2,23 %

30.8.2021, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Je to tu. Předpovídané zdražování hypoték se začíná velmi výrazně projevovat. Průměrná úroková sazba v červenci podle aktuálních dat vzrostla o desetinu procentního bodu. To je nejrychlejší růst za poslední 3 roky.

ČNB znovu zvýšila sazby. Éra levných hypoték skončila

ČNB znovu zvýšila sazby. Éra levných hypoték skončila

18.8.2021, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Hypotéky už několik měsíců v řadě zdražují. Další ranou pro tyto půjčky bylo nedávné zvýšení sazeb České národní banky. Analytici odhadují, že úrok do konce roku dosáhne nebo se výrazně přiblíží 3 %.

Vlastní bydlení? Bez hypotéky na něj dosáhnete za 56 let

Vlastní bydlení? Bez hypotéky na něj dosáhnete za 56 let

5.8.2021, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Našetřit si na vlastní bydlení je rok od roku těžší. Zatímco na konci roku 2019 k tomu stačilo „jen” něco přes 118 průměrných měsíčních platů, na konci minulého roku už to bylo přes 130 platů. Doba spoření se tak o rok prodloužila. Vyplývá to z údajů, které nedávno zveřejnila Modrá pyramida.

Úroky u hypoték rychle rostou. Za 5 měsíců o 0,2 procentního bodu

Úroky u hypoték rychle rostou. Za 5 měsíců o 0,2 procentního bodu

2.8.2021, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Prudký nárůst. Tak vypadá v posledních měsících křivka, která ukazuje vývoj úrokových sazeb u hypoték. V červnu si je mohli lidé sjednat s průměrnou sazbou 2,13 %. Úroky se tak dostaly na úroveň, na které byly naposledy zhruba před rokem.



Banky v ČR