Banky.cz Banky.cz Články Hypotéka Hypotéky čeká od dubna další omezení

Hypotéky čeká od dubna další omezení

Hypotéky čeká od dubna další omezení
30.1.2017, Hypotéka

Po loňském zrušení 100% hypoték dojde letos k dalšímu omezení. Od dubna půjčí banky max. 90% hodnoty nemovitosti a většina hypoték bude poskytována pouze do 80% LTV. Zbytečná regulace nebo nutná prevence proti další realitní bublině?

Konec 100% hypoték

ČNB již loni na podzim vydala nezávazné doporučení, ve kterém žádala banky, aby neposkytovaly od 10/2016 hypotéky nad 95% LTV a aby úvěry s LTV 85-95% tvořily max. desetinu portfolia banky. Přestože se jednalo pouze o nezávazné doporučení, téměř všechny banky mu vyhověly. Ve velmi ojedinělých případech prošlo pár 100% hypoték či se švejkovalo se spotřebitelskými úvěry kryjícími chybějících 5%.

Konec hypoték bez doložení příjmu

hypotéka

12/2016 vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru, který i u hypoték zavedl povinnost důkladně prolustrovat příjmy klienta a přesvědčit se o jeho schopnosti splácet (půjčila-li by banka klientovi bez kontroly jeho bonity, pak by úvěr bylo možné prohlásit za neplatný a dlužník by peníze bance vracel „dle svých možností“ a bezúročně). To byl konec hypoték bez doložení příjmu, které se dříve poskytovaly povětšinou jen do 50% LTV. Příjem obvykle nebyli schopni doložit lidé pracující na černo (např. číšníci oficiálně zaměstnaní pouze za minimální mzdu nebo podnikatelé optimalizující svá daňová přiznání).

Hypotéky už jen do 90%

Od 4/2017 budou hypotéky omezeny na 90% LTV s tím, že úvěry v intervalu 80-90% LTV budou tvořit max. 15% portfolia bank. Od dubna se bude jednat stále ještě pouze o doporučení, byť důraznější (formát „comply or explain“), ale v červenci se to pravděpodobně změní na povinnost s očekávanou platností novely zákona o centrální bance. V praxi se tak budou povětšinou poskytovat pouze hypotéky do 80% LTV.

Centrální banka bude moci hypotéční trh regulovat i novými dvěma parametry:

  • DTI (Debt to Income): výše dluhu spotřebitele vůči jeho příjmům
  • DSTI (Debt Service to Income): výše splátek spotřebitele vůči jeho příjmům

Zatímco regulace přes LTV bude fungovat vcelku spolehlivě a DSTI sice oficiálně regulováno není, ale v praxi již funguje dlouhá léta (banky mají poměrně robustně nastavené hranice minimálního příjmu žadatele o úvěr v závislosti na počtu vyživovaných osob v domácnosti a jeho dalších závazcích), u DTI může nastat problém, přinejmenším ve vybraných krajích. Např. v Praze je oproti západním velkoměstům výrazně méně příznivý poměr mezi cenami realit a výší příjmů. Uvidíme, jak a jestli vůbec tedy k regulaci DTI v ČR dojde.

Realitní bubliny

Jedním ze spouštěčů poslední celosvětové ekonomické krize (2009) byly právě realitní bubliny (ceny nemovitostí vysoko nad fundamentem) a málo zajištěné hypotéky (v USA navíc garantované vládními agenturami), které zamořily finanční systém toxickými hypotéčními zástavními listy. I proto má nynější tuzemská regulace hypoték smysl, především jako prevence proti realitní krizi (která dříve či později přijde). Vedlejším produktem je ochrana samotného spotřebitele. Koupíme-li si v době před krizí předraženou nemovitosti na 100% úvěr, velmi riskujeme. Během krize můžeme přijít o práci, banka nemovitost prodá, ale díky propadu cen realit výtěžek z prodeje ani neumoří zbývající dluh. A to je pro spotřebitele velmi nepříjemné nemít nic a ještě navíc dluh, který není jak splácet.

Mýty a fakta o regulaci

ČNB

  • Regulace hypoték povede k dalšímu zdražování realit: NE => naopak, menší dostupnost úvěrů povede ke snížení poptávky po realitách, tedy ke zpomalení zdražování
  • ČNB regulacemi hypoték hasí svůj vlastní požár z devizových intervencí: NE=> přebytek likvidity na trhu, který vedl k rekordně levným úvěrům a k nadhodnocení většiny investičních aktiv (akcie, dluhopisy, atd.), je celoevropským problémem, který nejvíce posiluje politika kvantitativního uvolňování ECB. ČNB intervence ukončí pravděpodobně v podobnou chvíli, v jakou vstoupí v platnost nová regulace hypoték.
  • Regulace omezí dostupnost úvěrů: ANO => bude třeba mít povětšinou našetřeno 20% z hodnoty nemovitosti (na byt za 3 mil. Kč bude třeba 600 000 Kč). Ovšem již od nepaměti byly hypotéky nad 90% LTV výrazně dražší (loni i dvojnásobně), tedy se málokomu vyplatily. K omezení dostupnosti vlastního bydlení přispěla více daň z nabytí nemovitosti přenesená na kupujícího (jednorázové zdražení pro kupující +4%). 
  • Regulace zdraží hypotéky: NE=> naopak, průměrná úroková sazba poklesne z důvodu úbytku nejrizikovějších úvěrů (které bývají nejdražší). Za zdražení hypoték na sklonku roku mohl nový zákon, který výrazně posílil práva spotřebitelů (předčasné a mimořádné splátky), což si banky kompenzovaly zdražením o 0,2-0,5%.
  • Kdo dřív přijde, ten dřív mele:NE => z důvodu omezení počtu poskytovaných hypoték v pásmu 80-90% LTV na 15% celkového portfolia banky by se mohlo zdát, že se s těmito úvěry dostane pouze na ty zájemce, kteří přijdou dříve. Reálně ovšem budou banky úrokové sazby pro hypotéky „do 80% LTV“ a „nad 80% LTV“ diferencovat tak, aby více než 15% trhu zkrátka nemělo o rizikovější hypotéky zájem (z důvodu výrazně vyšší ceny).  
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku "Hypotéky čeká od dubna další omezení"

Souhlasím s omezením hypoték na 90% LTV?
Počet odpovědí: 183

KOMENTÁŘE k článku Hypotéky čeká od dubna další omezení

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Přinese zvýšení sazeb ČNB také dražší hypotéky? Dost možná to tak nebude

Přinese zvýšení sazeb ČNB také dražší hypotéky? Dost možná to tak nebude

26.2.2020, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Nečekané. Takové bylo únorové rozhodnutí České národní banky (ČNB) o tom, že zvýší úrokové sazby. Řada médií a analytiků začala v té souvislosti ihned spekulovat o zdražení hypoték. Jenže je docela možné, že k němu vůbec nedojde.

Boj o statistiky: podle ČNB je propad hypoték nadhodnocený

Boj o statistiky: podle ČNB je propad hypoték nadhodnocený

17.2.2020, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Pouze 3,2 procentního bodu. Tak malý rozdíl ve statistikách stačil k tomu, aby vyvolal reakci České národní banky. Podle dat Hypoindexu totiž loni spadl objem nových hypoték o 16,8%. Představitelé centrální banky s tím ale nesouhlasí. Tvrdí, že částka, kterou banky půjčily lidem na bydlení, klesla „pouze” o 13,6%.

Lidé si loni na bydlení půjčili o 36 miliard méně než v roce 2018

Lidé si loni na bydlení půjčili o 36 miliard méně než v roce 2018

3.2.2020, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

O téměř 17%. Tak výrazně loni spadl objem nových hypoték. Ukázaly to aktuální statistiky, podle kterých si lidé v prosinci půjčili na bydlení zhruba 18 miliard korun. Za celý rok 2019 tak banky rozdaly hypotéky v hodnotě necelých 182 miliard korun. To je o téměř 37 miliard méně než v roce 2018.

Hypotéky odstartovaly rok zdražováním. Banky tím testují trh

Hypotéky odstartovaly rok zdražováním. Banky tím testují trh

29.1.2020, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Jedna až dvě desetiny nahoru. Takovým způsobem zvyšují úroky u hypoték některé banky. Jen v první půlce ledna se k tomu odhodlali čtyři poskytovatelé a pokračovali tak ve zdražování z loňského prosince. Naopak do zlevnění se bankám příliš nechce.

Na refinancování má letos nárok 130 tisíc lidí. Můžou si tak výrazně zkrátit splácení

Na refinancování má letos nárok 130 tisíc lidí. Můžou si tak výrazně zkrátit splácení

20.1.2020, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Zhruba 130 tisíc. Takový je počet lidí, kterým letos končí fixace hypotéky a můžou požádat o refinancování. U něj zpravidla dostanou lepší úrok, než jaký jim nabídne jejich stávající poskytovatel. Za rok díky tomu ušetří tisíce korun.



Rychlé odkazy

Banky v ČR