Banky.cz Banky.cz Články Hypotéka Hypotéky čeká od dubna další omezení

Hypotéky čeká od dubna další omezení

Hypotéky čeká od dubna další omezení
30.1.2017, Hypotéka

Po loňském zrušení 100% hypoték dojde letos k dalšímu omezení. Od dubna půjčí banky max. 90% hodnoty nemovitosti a většina hypoték bude poskytována pouze do 80% LTV. Zbytečná regulace nebo nutná prevence proti další realitní bublině?

Konec 100% hypoték

ČNB již loni na podzim vydala nezávazné doporučení, ve kterém žádala banky, aby neposkytovaly od 10/2016 hypotéky nad 95% LTV a aby úvěry s LTV 85-95% tvořily max. desetinu portfolia banky. Přestože se jednalo pouze o nezávazné doporučení, téměř všechny banky mu vyhověly. Ve velmi ojedinělých případech prošlo pár 100% hypoték či se švejkovalo se spotřebitelskými úvěry kryjícími chybějících 5%.

Konec hypoték bez doložení příjmu

hypotéka

12/2016 vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru, který i u hypoték zavedl povinnost důkladně prolustrovat příjmy klienta a přesvědčit se o jeho schopnosti splácet (půjčila-li by banka klientovi bez kontroly jeho bonity, pak by úvěr bylo možné prohlásit za neplatný a dlužník by peníze bance vracel „dle svých možností“ a bezúročně). To byl konec hypoték bez doložení příjmu, které se dříve poskytovaly povětšinou jen do 50% LTV. Příjem obvykle nebyli schopni doložit lidé pracující na černo (např. číšníci oficiálně zaměstnaní pouze za minimální mzdu nebo podnikatelé optimalizující svá daňová přiznání).

Hypotéky už jen do 90%

Od 4/2017 budou hypotéky omezeny na 90% LTV s tím, že úvěry v intervalu 80-90% LTV budou tvořit max. 15% portfolia bank. Od dubna se bude jednat stále ještě pouze o doporučení, byť důraznější (formát „comply or explain“), ale v červenci se to pravděpodobně změní na povinnost s očekávanou platností novely zákona o centrální bance. V praxi se tak budou povětšinou poskytovat pouze hypotéky do 80% LTV.

Centrální banka bude moci hypotéční trh regulovat i novými dvěma parametry:

  • DTI (Debt to Income): výše dluhu spotřebitele vůči jeho příjmům
  • DSTI (Debt Service to Income): výše splátek spotřebitele vůči jeho příjmům

Zatímco regulace přes LTV bude fungovat vcelku spolehlivě a DSTI sice oficiálně regulováno není, ale v praxi již funguje dlouhá léta (banky mají poměrně robustně nastavené hranice minimálního příjmu žadatele o úvěr v závislosti na počtu vyživovaných osob v domácnosti a jeho dalších závazcích), u DTI může nastat problém, přinejmenším ve vybraných krajích. Např. v Praze je oproti západním velkoměstům výrazně méně příznivý poměr mezi cenami realit a výší příjmů. Uvidíme, jak a jestli vůbec tedy k regulaci DTI v ČR dojde.

Realitní bubliny

Jedním ze spouštěčů poslední celosvětové ekonomické krize (2009) byly právě realitní bubliny (ceny nemovitostí vysoko nad fundamentem) a málo zajištěné hypotéky (v USA navíc garantované vládními agenturami), které zamořily finanční systém toxickými hypotéčními zástavními listy. I proto má nynější tuzemská regulace hypoték smysl, především jako prevence proti realitní krizi (která dříve či později přijde). Vedlejším produktem je ochrana samotného spotřebitele. Koupíme-li si v době před krizí předraženou nemovitosti na 100% úvěr, velmi riskujeme. Během krize můžeme přijít o práci, banka nemovitost prodá, ale díky propadu cen realit výtěžek z prodeje ani neumoří zbývající dluh. A to je pro spotřebitele velmi nepříjemné nemít nic a ještě navíc dluh, který není jak splácet.

Mýty a fakta o regulaci

ČNB

  • Regulace hypoték povede k dalšímu zdražování realit: NE => naopak, menší dostupnost úvěrů povede ke snížení poptávky po realitách, tedy ke zpomalení zdražování
  • ČNB regulacemi hypoték hasí svůj vlastní požár z devizových intervencí: NE=> přebytek likvidity na trhu, který vedl k rekordně levným úvěrům a k nadhodnocení většiny investičních aktiv (akcie, dluhopisy, atd.), je celoevropským problémem, který nejvíce posiluje politika kvantitativního uvolňování ECB. ČNB intervence ukončí pravděpodobně v podobnou chvíli, v jakou vstoupí v platnost nová regulace hypoték.
  • Regulace omezí dostupnost úvěrů: ANO => bude třeba mít povětšinou našetřeno 20% z hodnoty nemovitosti (na byt za 3 mil. Kč bude třeba 600 000 Kč). Ovšem již od nepaměti byly hypotéky nad 90% LTV výrazně dražší (loni i dvojnásobně), tedy se málokomu vyplatily. K omezení dostupnosti vlastního bydlení přispěla více daň z nabytí nemovitosti přenesená na kupujícího (jednorázové zdražení pro kupující +4%). 
  • Regulace zdraží hypotéky: NE=> naopak, průměrná úroková sazba poklesne z důvodu úbytku nejrizikovějších úvěrů (které bývají nejdražší). Za zdražení hypoték na sklonku roku mohl nový zákon, který výrazně posílil práva spotřebitelů (předčasné a mimořádné splátky), což si banky kompenzovaly zdražením o 0,2-0,5%.
  • Kdo dřív přijde, ten dřív mele:NE => z důvodu omezení počtu poskytovaných hypoték v pásmu 80-90% LTV na 15% celkového portfolia banky by se mohlo zdát, že se s těmito úvěry dostane pouze na ty zájemce, kteří přijdou dříve. Reálně ovšem budou banky úrokové sazby pro hypotéky „do 80% LTV“ a „nad 80% LTV“ diferencovat tak, aby více než 15% trhu zkrátka nemělo o rizikovější hypotéky zájem (z důvodu výrazně vyšší ceny).  
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku "Hypotéky čeká od dubna další omezení"

Souhlasím s omezením hypoték na 90% LTV?
Počet odpovědí: 183

KOMENTÁŘE k článku Hypotéky čeká od dubna další omezení

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Úroky hypoték vyrostly ke 2 %. Poptávka je přitom stále rekordní

Úroky hypoték vyrostly ke 2 %. Poptávka je přitom stále rekordní

7.6.2021, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Už jen dvě setiny procenta. Tak málo chybělo na konci dubna k tomu, aby se průměrná úroková sazba hypoték vyšplhala na 2 %. Zdražování hypotečních úvěrů přitom ještě zdaleka nekončí.

Sjednat hypotéku on-line už není utopie. Nově to umí Moneta

Sjednat hypotéku on-line už není utopie. Nově to umí Moneta

26.5.2021, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Ještě před několika týdny bylo sjednání nové hypotéky přes internet jen „zbožným přáním“. To už ale neplatí. Od dubna na tuto možnost dosáhnou žadatelé u Moneta Money Bank. Ovšem jen v některých případech. Záleží totiž na tom, jakou nemovitosti kupujete.

Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

Jak na odpočet úroků z hypotéky: kdo na něj dosáhne a kolik si můžete odečíst

11.5.2021, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Ušetřit každoročně díky splátkám hypotéky i desítky tisíc korun? Proč ne! Stačí u daně z příjmů využít odpočet úroků z hypotéky. Jednoduše tak můžete každý rok dostat část zaplacených úroků zpátky. Podívejte se, jak odpočet hypotéky z daní funguje a kdy na něj dosáhnete.

Zájem o refinancování roste. Banky proto chtějí zvýšit poplatky

Zájem o refinancování roste. Banky proto chtějí zvýšit poplatky

10.5.2021, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Jen několik set korun. Tolik v současnosti zaplatíte za refinancování hypotéky mimo fixaci. A když s ním počkáte na konec fixace, je dokonce zcela zdarma. Banky ale tvrdí, že je takový postup stojí stamiliony korun. Proto se snaží přesvědčit Českou národní banku, aby povolila zvýšení poplatků za předčasné splacení úvěru.

Pojištění hypotéky: 3 typy pojistky, bez kterých se u hypotéky (téměř) neobejdete

Pojištění hypotéky: 3 typy pojistky, bez kterých se u hypotéky (téměř) neobejdete

7.5.2021, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Sleva na úrocích a hlavně klid. To vám nabízí pojištění hypotéky. Většina lidí si pod tímto pojmem představí pojištění proti neschopnosti splácet, ve skutečnosti ale s hypotečním úvěrem souvisí i další pojistky. Podívejte se, jaké to jsou. A které z nich se vám opravdu vyplatí.



Banky v ČR