Hypoteční úvěr je pro řadu lidí nejjednodušší cesta, jak získat vlastní bydlení. Ne každý ale ví, jak hypotéka funguje, kolik si může půjčit nebo podle čeho ji vybírat. Podívejte se proto, kdy vám pomůže a kdo ji může získat.
Hypotéka je jednoduše řečeno specifický druh půjčky, která je zajištěná nemovitostí ležící v České republice. Typická je pro ni dlouhá doba splatnosti, která je u některých bank až 40 let. Výše půjčky dosahuje i mnoha milionů korun.
Jsou 2 základní typy hypotečních úvěrů:
U účelové hypotéky je předem dané, na co ji smíte využít. Obvykle je to například:
Neúčelová neboli americká hypotéka vám naopak umožní využít peníze, jakkoliv potřebujete. Aniž byste museli prokazovat jejich použití. Jinak jsou její podmínky prakticky stejné jako v případě účelové. Pouze musíte počítat s trochu vyšší úrokovou sazbou. Stále je ale mnohem výhodnější než u běžných spotřebitelských úvěrů.
Základní princip, jak hypotéka funguje, je vždy stejný. Jakmile máte vybranou nemovitost, na kterou si chcete půjčit (a která zpravidla poslouží jako zástava), jednoduše si:
Podle čeho ale správný úvěr vybrat? V první řadě záleží na tom, na co ho potřebujete. Někteří poskytovatelé totiž nabízí speciální účelové hypotéky na:
Pokud se vás tedy některý z těchto příkladů týká, předem si ověřte, kde takovou hypotéku dostanete.
A poté se zaměřte na parametry úvěru.
Pokud potřebujete hypotéku například na chatu, počítejte s tím, že některé banky ji nenabízejí. Nejdřív proto vyberte poskytovatele, u kterého ji můžete získat.
U každé půjčky na bydlení musíte důkladně prozkoumat její parametry. Právě ty jsou pro správný výběr zásadní. Patří mezi ně například:
LTV je zkratka anglického výrazu loan to value a ukazuje, jaký je poměr půjčky vůči hodnotě zastavené nemovitosti. Podle nařízení České národní banky vám poskytovatel nemůže půjčit víc než 90 % z hodnoty nemovitosti, kterou ručíte. Pokud potřebujete vyšší úvěr, můžete dát do zástavy víc nemovitostí. Vzroste tak hodnota zástavy a LTV požadované půjčky klesne.
Doba splácení říká, jak dlouho budete půjčku vracet. Obvykle se setkáte s možností rozložit splátky do 30 let. Některé banky ale nabízejí splatnost až 40 let. Platí přitom, že čím delší je doba splácení, tím nižší jsou jednotlivé splátky. Půjčku ale přeplatíte výrazněji.
Většina bank pracuje s anuitními splátkami. To znamená, že splátky jsou stejně vysoké po celou dobu hypotéky. Mění se pouze poměr úroku a jistiny (úmor). Někteří poskytovatelé nabízejí také degresivní či progresivní splátky. V prvním případě výše splátek postupem času klesá. Ve druhém naopak stoupá.
Úroková sazba určuje, kolik bance zaplatíte za to, že vám půjčí. Může být pevná nebo variabilní, kdy se její výše průběžně mění podle mezibankovních sazeb (v Česku je to nejčastěji PRIBOR). Výši úrokové sazby ovlivňuje například LTV, délka fixace nebo vaše bonita. Obecně platí, že čím je vyšší LTV a nižší bonita, tím větší je úrok.
Ještě důležitější než úroková sazba je RPSN. Je to zkratka pojmu roční procentuální sazba nákladů a přesně říká, o kolik hypotéku přeplatíte. Je v ní totiž zahrnutý nejen úrok, ale i veškeré poplatky související s půjčkou.
Fixace určuje, jak dlouho budete platit sjednaný úrok. Před vypršením jejího termínu vám poskytovatel nabídne novou fixaci na další časové období. Ke konci fixace také můžete hypotéku bez sankcí refinancovat u jiného poskytovatele nebo ji splatit, aniž by vám banka účtovala další poplatky.
Někteří poskytovatelé vám úrokovou sazbu sníží, když využijete jejich další služby. Například běžný účet nebo pojištění schopnosti splácet.
Jenže ne vždy je to opravdu výhodné. I proto se vyplatí vědět, jak přesně hypotéka funguje a k těmto nabídkám přistupovat obezřetně. Poplatky za tyto produkty jsou totiž často vyšší než slíbená sleva a ve výsledku zaplatíte víc.
Týká se to zejména pojištění schopnosti splácet. V praxi se v naprosté většině případů vyplatí sáhnout po správně nastaveném životním pojištění. Pokryje totiž stejná rizika jako pojištění schopnosti splácet a za mnohem výhodnějších podmínek.
A pokud si nejste s čímkoliv jistí, obraťte se rovnou na hypotečního poradce. Pomůže vám najít tu nejvýhodnější nabídku.
Bez pojištění schopnosti splácet se úroky zvýší maximálně o pár desetin procentního bodu. V praxi je to nejvýš pár set korun měsíčně. Za samotné pojištění zaplatíte víc a ne vždy vás ochrání.
Podle toho, kolik si potřebujete půjčit, jaká je hodnota nemovitosti, kterou ručíte, a jak dlouho plánujete splácet, si uvedené parametry porovnejte. Najdete tak ty nejzajímavější nabídky.
Abyste takovým srovnáváním nestrávili spoustu hodin, pomůže vám hypoteční kalkulačka. Zadáte do ní potřebné parametry a za okamžik získáte soupis nejvýhodnějších nabídek, které jsou právě na trhu.
Pomocí hypoteční kalkulačky můžete snadno srovnat nabídky všech poskytovatelů na trhu a najdete nejvýhodnější hypotéku.
Jakmile najdete vhodnou nabídku, dolaďte s bankou konkrétní podmínky. Pamatujte přitom, že například u stavby a rekonstrukce nemovitosti se často stává, že původní rozpočet překročíte. Proto s tím raději počítejte předem. A pokud to jde, půjčte si raději víc, než je nezbytně nutné.
Banky vám navíc dávají možnost 20 % úvěru nedočerpat. Když se tedy do původního rozpočtu vejdete a celou půjčku nevyužijete, nehrozí vám žádné sankce.
Pouze pokud nedočerpáte víc než 20 %, zaplatíte 5 % z nedočerpané částky.
Poté, co se domluvíte na konkrétních podmínkách, čeká vás podpis smlouvy a návrh na vklad zástavního práva ve prospěch banky. Bez něj vám žádný poskytovatel peníze nepošle.
Teprve když má banka jistotu, že má k nemovitosti zástavní právo, umožní vám půjčku čerpat. Podle toho, na čem jste se domluvili, pošle peníze:
Pamatujte, že peníze od banky dostanete až poté, co podáte návrh na vklad zástavního práva.
A jak funguje hypotéka poté, co dokončíte její čerpání? Stručně řečeno vás čeká pravidelné splácení až do doby, než půjčku i s úroky zcela uhradíte.
Dobu splácení ale můžete výrazně zkrátit pomocí mimořádných splátek. Zákon vám totiž umožňuje každoročně bez jakýchkoliv poplatků mimořádně zaplatit až 25 % z celého úvěru.
Ke konci fixace máte navíc možnost zdarma doplatit celou hypotéku. Anebo požádat o refinancování hypotéky jinde.
Obvykle díky tomu získáte výhodnější podmínky a výrazně si snížíte splátky. Jen opět nezapomeňte nejdřív využít kalkulačku, se kterou najdete to nejvýhodnější refinancování.
Rozhodnutí financovat pořízení vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru předchází pečlivé počítání, vybírání nemovitosti, hledání jiných možných řešení. Když na něj ale dojde, pak každý doufá, že mu banka žádost schválí. Není tomu tak ale vždy, banka prověřuje celou řadu informací, pokud žadatel její podmínky nesplní, pak žádost zamítne. Víte, z jakých důvodů k tomu dochází nejčastěji?
Potřebujete dokončit rekonstrukci, ale úspory na vašem účtu se tenčí? Pomůže vám hypotéka na refundaci. Proplatí vám prostředky, které už jste do nemovitosti vložili. A dá vám tak peníze na dokončení oprav.
Česká národní banka se v rámci březnového zasedání Bankovní rady rozhodla k opětovnému snížení všech tří hlavních sazeb v ekonomice. Všechny tři sazby klesají o půl procentního bodu. Jak se pokles projeví v oblasti hypoték či dalších půjček a jak v oblasti spoření?
Podepíšete kupní smlouvu a banka pošle peníze prodejci. Tak běžně vypadá čerpání hypotečního úvěru. Jenže co když potřebujete peníze předem? Řešením je zálohové čerpání hypotéky. Podívejte se, jak funguje a kdy se vám nejvíc vyplatí.
Kdo letos plánuje využít hypotéku na pořízení vlastního bydlení, může se začít radovat. První velké banky totiž výrazněji snižují úrokové sazby nabízených hypoték a ostatní je budou brzy následovat. V lednu 2024 se průměrná úroková sazba nových hypoték přiblížila k 5,5 %. Ve druhé polovině letošního roku se mohou sazby dostat do pásma 4,5 % až 5 %. Co je důvodem zlevňování hypoték a jaký lze očekávat vývoj v nejbližších měsících? Dozvíte se v článku.
Dobrý den, před nedávnem jsem zažádal o hypotéku. Nicméně jsem se rozhodl, že to chci zrušit. Vyplnil jsem osobní údaje a další potřebné věci k hypotéce, ale stále jsem nepodepsal žádnou smlouvu. Čekají mne nějaké finanční postihy za zrušení vyřizování hypotéky? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
žádné postihy Vás nečekají, žádost o hypotéku můžete vzít zpět kdykoliv (až do momentu podepsání úvěrové smlouvy).
Dobrý den, chtěl jsem se zeptat - když si vezmu mojí budoucí partnerku a jsem v insolvenci a ona je čistá a bude žádat o hypotéku, dá jí banka tu hypotéku?
Dobrý den,
svatbu v insolvenci důrazně nedoporučuji. Nejenže by Vaše manželka měla získání hypotéky velmi ztížené (bez zúžení SJM nemožné), ale navíc by po ni mohli exekutoři začít vymáhat i vaše dluhy (Vy jste chráněn insolvencí, manželka by nebyla).
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, kolik by nám při dnešních podmínkách půjčili na stavbu RD. Máme hypotéku na byt a pozemek, dohromady nám chybí doplatit 2 090 tis. Splátka 11 540 Kč. 3 děti, plat 60 tis. Poté budoucí peníze z pronájmu bytu ve kterém teď bydlíme 10 tis. Vlastní úspory 300 tis. Hodnota zástavy bytu 2 mil. Pozemek 1,5 mil.
Dobrý den,
obecně můžete na splátky všech úvěrů dávat max. 50% svých příjmů. Pokud již splácíte 11 540 Kč, mohli byste splácet teoreticky ještě 18 460 Kč, což by při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 4,89% vycházelo na max. úvěr ještě 3,5 mil. Kč. Kontaktujte prosím naše hypoteční poradce, kteří s Vámi vše detailně propočítají a v případě zájmu vyřídí hypotéku na stavbu domu na klíč.
Dobrý den, máme spolu s přítelkyní byt na hypotéku, přítelkyně dala vklad na začátku 900 tis. a já jen 350 tis. Hypotéku nám schválili. Teď se rozcházíme a já bych se chtěl vyvázat. A požaduji po přítelkyni, ať mi vyplatí 350 tis. Ale ona odmítá, že mi nic nedá, že nemám žádný nárok. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
zatímco u manželů a SJM má rozvod jasně daná pravidla, u rozchodů a podílového spoluvlastnictví nemovitosti je vše věcí dohody mezi partnery. Podílové spoluvlastnictví může pokračovat po rozchodu stejně jako hypotéka. Pokud byste se nedohodli, můžete požádat soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti. Z hypotéky by Vás bylo možné vyvázat jen se souhlasem banky a přítelkyně (banka by souhlasila jen pokud by vaše přítelkyně byla sama dostatečně bonitní pro převzetí celé hypotéky).
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak funguje hypotéka: na co si musíte dát pozor a jak ji čerpat
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.