Kde hledat investiční nemovitost: Sreality vs. Realingo z pohledu investora

Realitní portály ve zkratce

Podívejme se nejprve na menší portály. Reality.cz je léty prověřený inzertní server bez jakýchkoliv analytických nástrojů – pro investiční rozhodování je samostatně nepoužitelný. Reality.iDNES.cz, Ceskereality.cz, Bydlet.cz či TopReality.cz jsou menší hráči s nižší návštěvností a bez moderních nástrojů. Coby doplňkový zdroj nabídek mohou posloužit, k analýze výnosnosti ale nic nenabídnou. Realitní kanceláře s vlastními portály (RE/MAX, M&M Reality, Century21) zobrazují jen nabídku jedné sítě, takže pro širší investiční screening nejsou vhodné. Bezrealitky.cz cílí na soukromé prodejce a také je bez nástrojů pro odhad výnosu či vývoje cen.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Sreality.cz v bezplatné verzi: co tu investor najde?

Sreality je objemový lídr trhu (přes 105 000 nemovitostí), provozuje je Seznam.cz. Pro investora, který chce projít maximum příležitostí najednou je velký objem inzerátů první výhodou. Čím větší databáze, tím větší šance najít vyhovující, či dokonce podhodnocenou nemovitost.

Významně pomůže Investiční kalkulačka od Sreality.cz, coby součást tzv. Cenového kompasu. Kalkulačka porovnává nabídkové ceny prodeje a pronájmu v dané lokalitě a ukazuje, kde se investice do bydlení nejvíc vyplatí. Přímo počítá s orientací návštěvníků portálu na výnosnost, nikoliv jen na cenu pořízení.

K tomu Cenová mapa a Vývoj nabídkových cen umožňují sledovat vývoj cen bytů, domů, pozemků i rekreačních objektů od poloviny roku 2014, v rozlišení podle krajů, okresů, okrsků, měst, až po konkrétní ulici.

Pro investora sledujícího zhodnocení lokality a nemovitosti v čase (buy-and-hold strategie) je tenhle dlouhodobý pohled cenný a je zdarma dostupný všem, kdo se přihlásí k účtu u Seznamu.

Sreality Premium – na 7 dní zdarma, pak 199 Kč měsíčně

Premium přidává investorům okamžité zviditelnění nově vloženého inzerátu, AI kontextové vyhledávání přirozeným jazykem, vyhledávání podle fotografie, filtrování jen soukromých/zlevněných nabídek, přehled prodaných bytů v okolí a historii ceny konkrétního inzerátu.

Investor díky historii snáz odhalí motivovaného prodávajícího (rychle klesající cena nabídky) a může si tím posílit svou vyjednávací pozici.

Co ale Sreality nenabízejí ani za peníze, jsou funkce, které jsme našli u Realingo.cz. Především jde o automatické vyhodnocení konkrétní nabídky vůči tržní hodnotě u jednotlivého inzerátu.

Investiční kalkulačka a cenová mapa totiž fungují na úrovni lokality jen obecně. Neřeknou vám u konkrétního bytu, jestli je právě tahle nabídková cena podhodnocená, férová, nebo přemrštěná. To si musíte spočítat sami, ručně, u každé nemovitosti zvlášť. Při screeningu desítek inzerátů je to ale nepříjemné zdržení.

Realingo.cz v bezplatné verzi a z pohledu investora

Realingo je agregátor realitních portálů, takže sbírá nabídky z více inzertních míst na internetu. Konkrétně jsou to ceskereality.cz, moravskereality.cz, hyperreality.cz, reality.bazos.cz, plus doplňkově z portálů některých realitních kanceláří.

Objemově s cca 72 000 inzeráty (52 000 prodej, 20 000 pronájem) zůstává za Sreality. Jenže: síla Realinga neleží jen v objemu. Leží především v propojení dat o koupi a o pronájmu do jednoho přehledného rozhodovacího nástroje.

V bezplatné verzi využijí investoři především vykreslení vlastní oblasti hledání na mapě. Při hledání investiční nemovitosti si nakreslíte přesně tu lokalitu, která vás zajímá (i nepravidelný tvar, třeba jen konkrétní čtvrť nebo několik ulic, případně „objedete“ ulice, které chcete ze oblasti hledání vynechat).

Rovnou pak vidíte nejen ceny nemovitostí k prodeji v této oblasti, ale i orientační výši nájmů za srovnatelné nemovitosti ve stejné lokalitě. To znamená, že si investor v jednom kroku, ještě před vlastní koupí, může udělat hrubý odhad výnosu (yield): Kolik nemovitost stojí a za kolik by se dala v okolí pronajmout, bez nutnosti dohledávat nájemní ceny třeba zvlášť podle názvů konkrétních ulic.

Možná ještě významnější přínos je pro investora tzv. RealScan. Jde o nezávislý odhad tržní hodnoty konkrétní nemovitosti postavený na datech srovnatelných nemovitostí a na práci modelů strojového učení. Doplněný je grafem cenového vývoje v lokalitě za posledních 36 měsíců. V bezplatné verzi Realinga je zdarma dostupný jeden Realscan za měsíc (případný další pak stojí 29 Kč) Investor si tedy může i bez placeného účtu ověřit reálnou hodnotu nemovitosti.

Ale tím ještě nejsou vyčerpané bezplatné nástroje pro investory. Zdarma lze v Realingu dlouhodobě sledovat vývoj hodnoty až tří nemovitostí. Skvělá možnost pro začínajícího investora s menším portfoliem. Nebo pro toho, kdo nad investováním do realit teprve uvažuje a prověřuje trh.

U každého inzerátu k prodeji ihned vidíte i orientační splátku hypotéky, potřebnou akontaci a aktuální nejnižší dosažitelnou úrokovou sazbu. Použít se dá jako rychlý základ pro odhad cash-flow, když chcete nemovitost financovat úvěrem. Jen pozor, je nastaven pro spotřebitele. U investiční nemovitosti musíte nastavit vyšší akontaci a nižší LTV.

Realingo Premium: 7 dní zdarma na vyzkoušení, pak 199 Kč/měsíc

Otestovali jsme samozřejmě i Premium variantu. Za shodnou cenu jako u Sreality Premium dostává na Realingo.cz investor nástroje šité přímo na míru nejen pro screening více investičních příležitostí najednou, ale i k dlouhodobému sledování portfolia buď teprve zamýšleného, nebo již pořízeného. V placené verzi jsou k dispozici:

• Cenový semafor – automatické vyhodnocení v podobě semaforu se zobrazuje u každého inzerátu. Ukáže, jestli je cena nízká (nemovitost podhodnocená), férová nebo nasazená příliš vysoko. Pro investora procházejícího značné množství inzerátů je cenový semafor značným pomocníkem. Díky němu totiž nemusí otevírat každý inzerát – semafor hned ukáže, jestli daná nabídka vůbec stojí za pozornost. Odpadá i nutnost porovnávat každý zajímavější inzerát s cenovými mapami regionu nebo jinak zvolené oblasti.
  je-li někde nedostatek dat k výpočtu barvy semaforu, Realingo poctivě uvádí „Nedostatek dat". Nic neodhaduje, neextrapoluje.
• 8 RealScanů měsíčně zdarma, další lze přikoupit. Realingo nabízí možnost nechat si ocenit i jakoukoliv nemovitost mimo inzerci. To využijete hlavně k úvahám o přecenění vlastního portfolia.
• Dlouhodobé sledování vlastních nemovitostí se službou Moje nemovitosti. Za Premium členství si investor může nechat sledovat vývoj hodnoty až 10 zvolených nemovitostí. To ocení nejen investoři s buy-and-hold strategií, ale ti, kdo se soustředí apriori na pronájem. Tady uvidí, jak se portfolio nemovitostí zhodnocuje, aniž by si museli pokaždé znovu nechat vypracovat odhad.
• 48hodinový náskok u nových inzerátů. To je podobné jako u Sreality, ale Seznam.cz neuvádí, jak velký náskok vlastně placeným členům dává. Realingo transparentně informuje o 48 hodinách. Ve velké konkurenci další zájemců je to značný čas navíc.

Kombinace cenového semaforu, odhadu nájmů v okolí a sledování hodnoty portfolia v čase dělá z Realinga nástroj přímo určený k snazšímu rozhodování se o investici – od vstupní analýzy, přes průběžné sledování, úpravu nájemného v čase, až po případné plánování prodeje.

Kde hledat investiční nemovitost: na Sreality.cz nebo na Realingu?

Oba portály za shodných 199 Kč měsíčně řeší jinou fázi investičního rozhodování. Sreality je nástroj pro první screening s největším objemem nabídek a solidním obecným přehledem o výnosnosti lokality. Realingo už je ale nástroj pro konkrétní analýzu jednotlivých příležitostí a dlouhodobou správu portfolia.

Proto:

• Hledáte první investiční nemovitost a chcete projít co nejvíc nabídek? Začněte na Sreality – využijte Investiční kalkulačku k orientačnímu výběru lokalit s dobrým poměrem cena/nájem nebo aktuální cena/vývoj cen od roku 2014.
• Máte konkrétní tip a chcete rychle ověřit, jestli cena i očekávaný nájem dávají smysl? Použijte Realingo. Vykreslete si oblast, o niž se zajímáte, porovnejte ceny prodeje s nájmy v okolí, ověřte RealScanem. Pro rozhodnutí, kde ušetřit a která investiční nemovitost se opravdu vyplatí, lépe využijete Realingo.cz
• Budujete portfolio více nemovitostí? Realingo Premium s cenovým semaforem a sledováním deseti nemovitostí výrazně zrychlí průběžnou správu i vyhledávání dalších příležitostí.
• Investujete dlouhodobě (buy-and-hold) a zajímá vás vývoj cen v čase? Kombinujte Cenový kompas Sreality (dlouhodobá data od 2014) s Moje nemovitosti na Realingu (průběžné sledování konkrétních nemovitostí ve vašem portfoliu).