Kde zdražovaly byty nejvíc ve 4Q 2025? Moravskoslezsko vede, Liberecko brzdí

poslední aktualizace: 28.1.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 se nabídkové ceny středně velkých starších bytů v Česku meziročně zvýšily o 15,6 % na průměrných 85 769 Kč za m². Vývoj ale nebyl zdaleka jednotný – Moravskoslezský kraj přidal 22 %, zatímco Královéhradecký jen 5 % a Liberecký 7 %. Článek rozebírá regionální rozdíly, vývoj za celý rok 2025 i to, jak se změny promítají do financování bydlení v roce 2026. Vysvětluje také, proč sledovat nejen ceny bytů, ale i hypoteční sazby a celkovou dlouhodobou udržitelnost rozpočtu.

Hypoteční kalkulačka

Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 se nabídkové ceny středně velkých starších bytů v Česku zvedly oproti stejnému období roku 2024 o 15,6 %, v průměru na 85 769 Kč za m². Data vycházejí z Indexu Sreality.cz a jasně ukazují, jak rozdílně se trh umí chovat kraj od kraje: Moravskoslezský kraj přidal 22 %, zatímco Královéhradecký 5 % a Liberecký 7 %. Podíváme se, co za regionální dynamikou stojí, jak vypadal celý rok 2025 a jak tyto změny promítnout do financování bydlení v roce 2026.

Co si z článku odnést

Průměrná nabídková cena ve 4Q 2025 dosáhla 85 769 Kč/m², meziroční růst činil 15,6 %.
Největší skok zaznamenal Moravskoslezský kraj (+22 %), silně rostly i Pardubický a Ústecký (+20 %), Olomoucký (+19 %).
Nejmenší růst vykázaly Královéhradecký (+5 %) a Liberecký kraj (+7 %).
Za celý rok 2025 zdražil Moravskoslezský kraj zhruba o čtvrtinu, Ústecký a Olomoucký přibližně o pětinu; pokles nezaznamenal žádný kraj.
Změny cen vycházejí z nabídkových, nikoli realizovaných cen; regionální průměry mohou zkreslovat mix inzerovaných bytů.
Pro dostupnost bydlení hraje roli vývoj sazeb: Swiss Life Hypoindex se pohybuje kolem 4,94 %, repo sazba ČNB na 3,50 %, inflace kolem 2,10 %.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Čtvrté čtvrtletí 2025 v číslech

Index Sreality.cz potvrzuje, že závěr roku 2025 přinesl nejrychlejší tempo zdražování za poslední měsíce. Průměrná nabídková cena bytů inzerovaných na portálu Sreality se vyšplhala na 85 769 Kč/m², tedy meziročně +15,6 %. Hlavní tah na branku měl Moravskoslezský kraj (+22 %), v závěsu byly Pardubický a Ústecký kraj (shodně +20 %) a Olomoucký kraj (+19 %). Na opačné straně žebříčku stojí Královéhradecký kraj (+5 %) a Liberecký kraj (+7 %). Rozptyl je to výrazný — a není to náhoda. V praxi se tu potkává nízká srovnávací základna, lokální poptávka po nájemním bydlení a také rozdílný mix inzerovaných bytů mezi jednotlivými kvartály.

Rozdílná dynamika cen bytů v krajích ukazuje, jak moc výsledky ovlivňuje lokální poptávka, výchozí cenová úroveň i struktura inzerovaných bytů.

„Růst v Moravskoslezském kraji je kombinací nízké výchozí ceny, přelévání investiční poptávky z dražších regionů a viditelného zlepšení některých lokalit v Ostravě. U starších bytů se navíc rychleji promítají dílčí rekonstrukce a energetické úspory do nabídky,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Co táhne Moravskoslezsko nahoru

Dlouhodobě levnější trh v Moravskoslezském kraji reaguje na popandemickou normalizaci a oživení pracovního trhu citlivěji než jinde. Nízká výchozí cena bytů znamená, že i menší nominální přírůstky vypadají v procentech „nafouknutě“ — jako když se stejná částka přidá k menšímu základu. Větší města jako Ostrava či Frýdek-Místek navíc těží z postupné modernizace bytového fondu a zlepšující se občanské vybavenosti. A pak je tu ještě jedno slovo, které dělá s cenami divy: nájem.

Rostoucí poptávka po nájemním bydlení přitahuje investory, kteří hledají vyšší hrubé výnosy než v Praze či Brně. Právě investiční nákupy starších bytů k rekonstrukci umí lokálním průměrům poslat jasný signál směrem nahoru — často rychleji, než by čekal člověk, který sleduje jen „běžné“ rodinné nákupy pro vlastní bydlení.

Levnější regiony jako Moravskoslezsko mohou při oživení trhu vykazovat v procentech velmi dynamický růst, i když absolutní ceny zůstávají pod celorepublikovým průměrem.

Současně funguje efekt „dostupnější alternativy“. Část poptávky z přehřátých trhů v Jihomoravském nebo Středočeském kraji naráží na limity rozpočtu, a tak se logicky rozhlíží jinde: kde je lepší poměr ceny a kvality. V kombinaci s novými infrastrukturními projekty a postupným vylepšováním pověsti některých lokalit je to slušný základ pro rychlejší dohánění zpoždění vůči republikovému průměru. A jen drobná, ale podstatná poznámka: pořád se bavíme o nabídkových cenách — tedy i o tom, nakolik si prodejci troufnou „otestovat“ trh po slabším období.

Protipól na severu a východě

U Libereckého a Královéhradeckého kraje je tempo růstu mírnější. Část trhu tu tvoří rekreační a menší byty, kde je poptávka sezónní a citlivější na cenu. Vyšší dosažená úroveň z minulých let a menší prostor k dalšímu zdražení přirozeně brzdí další zrychlování. A v Královéhradeckém kraji se do statistik navíc propisuje stabilnější trh s menší volatilitou nabídky — změny se proto do meziročního srovnání promítají méně „výbušně“ než jinde.

„Data z posledních měsíců ukazují oživení poptávky, ale banky stále důsledně testují schopnost klientů zvládat splátku i při vyšších sazbách. I když sazby klesají, rozumné je počítat s rezervou a pečlivě hlídat celkovou zadluženost domácnosti,“ uvádí Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Banky stále testují schopnost splácet i při vyšších sazbách

,,Data z posledních měsíců ukazují oživení poptávky, ale banky důsledně prověřují schopnost klientů zvládat splátku i při vyšších sazbách. I když sazby klesají, je rozumné počítat s rezervou a pečlivě hlídat celkovou zadluženost domácnosti.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Celoroční srovnání 2025 a regionální profil

Při pohledu na celý rok 2025 trend drží směr: Moravskoslezský kraj zdražil zhruba o čtvrtinu, Ústecký a Olomoucký přibližně o pětinu. Liberecký kraj přidal nejméně, kolem 8 %. Pokles cen v roce 2025 nevykázal žádný kraj. Trh se tak postupně vymaňoval z předchozího útlumu, jenže regiony s odlišnou strukturou nabídky a poptávky zkrátka „zrychlovaly“ každá po svém.

Index Sreality.cz ukazuje, že v roce 2025 žádný kraj nehlásil pokles nabídkových cen bytů, lišila se však rychlost růstu podle struktury nabídky a poptávky.

Je potřeba to říct nahlas: Index Sreality.cz pracuje s nabídkovými cenami, nikoli s realizovanými transakcemi. A také platí, že mix inzerovaných bytů (velikosti, stav, lokalita) může průměry posouvat výrazněji než v klidnějších časech. I tak jde o důležitý a relativně rychlý indikátor nálady na trhu i směru, kterým se cenotvorba vydává.

Spočítejte si splátku hypotéky online

Dostupnost bydlení a hypotéky

Dostupnost bydlení neurčuje jen cena nemovitostí, ale i cena peněz. Swiss Life Hypoindex se aktuálně pohybuje kolem 4,94 % — oproti vrcholům předchozích let je to znatelně níž, ale pro rodinné rozpočty to pořád nejsou „levné“ peníze. Repo sazba ČNB 3,50 % a inflace poblíž 2,10 % posouvají reálné sazby blíž k normálu a banky se vracejí k jemnější cenotvorbě podle rizikového profilu klienta, LTV a zajištění. Pro kupující z toho plyne jednoduchá věc: výše vlastních zdrojů a stabilita příjmů zůstávají klíčové a vyplatí se oběhat (nebo alespoň porovnat) nabídky více bank.

Uvažujete-li o nákupu v rychle rostoucím regionu, stojí za to otestovat rozpočet na několik scénářů. Právě k tomu slouží praktické nástroje, například naše hypoteční kalkulačka, kde si porovnáte splátky při různých fixacích a LTV. Pro inspiraci v nabídce nemovitostí a cenovém srovnání lze využít i specializované portály jako realingo.cz. Citlivost rozpočtu na změnu sazby o několik desetin procentního bodu bývá na horizontu 5–7 let překvapivě vysoká — a tady často přichází nepříjemné překvapení. O to víc dává smysl mít rezervu na mimořádné splátky nebo případné refinancování.

„Kupující by se neměli nechat strhnout titulky o ‚nejrychlejším růstu‘. Rozhodujte podle celkové ceny vlastnictví: splátka, energie, fond oprav, budoucí rekonstrukce a daně. Teprve když vám vychází dlouhodobá udržitelnost, dává smysl se o byt poprat,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Při koupi sledujte celkovou cenu vlastnictví

,,Kupující by se neměli nechat strhnout titulky o nejrychlejším růstu cen. Rozhodujte podle celkové ceny vlastnictví: splátka, energie, fond oprav, budoucí rekonstrukce a daně. Teprve když vám vychází dlouhodobá udržitelnost, dává smysl se o byt opravdu ucházet.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Jak se na trhu chovat v roce 2026

Tempo zdražování v části regionů pravděpodobně zůstane svižnější, než je dlouhodobý průměr, ale trh se bude dál rozvrstvovat. Kdo kupuje pro vlastní bydlení, měl by si hlídat kvalitu lokality, energetický štítek i reálné provozní náklady. Investorům se zase vyplatí počítat nejen s hrubým výnosem, ale i s rizikem delší neobsazenosti a s náklady na uvedení bytu do nájmu. V praxi se pořád dokola potvrzuje jedno: je dobré postupovat systematicky a emoce držet na uzdě. Aspoň do chvíle, než sednou čísla.

Než podepíšete rezervaci, projděte si tři srovnatelné byty v lokalitě a ověřte rozdíly v ceně za m² dle stavu a energetiky.
Modelujte splátku s rezervou: přidejte +0,5 p. b. k nabízené sazbě a prověřte, zda rozpočet stále vychází.
Prověřte SVJ a dům: fond oprav, plánované investice, historické nedoplatky a kvalitu správy.
Sledujte lokální nájemní trh: reálně dosažitelný nájem po odečtení služeb a daní je důležitější než nabídkové inzeráty.
Zvažte fázi fixace: kratší fix nabízí flexibilitu, delší stabilitu cashflow; rozhodujte podle jistoty příjmů a výše rezerv.

Data a metodika

Prezentovaná čísla vycházejí z Indexu Sreality.cz, který sleduje vývoj nabídkových cen bytů v celé ČR, se zaměřením na středně velké starší byty. Nabídkové ceny jsou včasný indikátor sentimentu, ale nejsou totéž co realizované transakční ceny — ty bývají po vyjednávání o několik procent níže a proměnný mix inzerce (velikost, stav, mikro-lokalita) může průměry v jednotlivých kvartálech posouvat. Uvedené údaje o sazbách a makru vycházejí z veřejně dostupných zdrojů: Swiss Life Hypoindex přibližně 4,94 %, repo sazba ČNB 3,50 %, inflace kolem 2,10 %.