Které okresy v Česku nejvíc zrychlily růst cen bytů

31.3.2026

7 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Český realitní trh nevypadá všude stejně. Veřejná debata se sice často točí hlavně kolem Prahy a Brna, jenže nejvyšší relativní růsty cen bytů se v posledních letech odehrály jinde – především v okresech, které byly ještě před deseti lety mimořádně levné. Právě to ukazují aktuální data o nabídkových cenách bytů za metr čtvereční.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	15 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Dlouhý horizont ovládl Chomutov, pětiletý Teplice a v meziročním srovnání výrazně vyčnívá Most. Na první dobrou to může znít překvapivě. Jenže vysoké procento růstu samo o sobě ještě neznamená, že se z daného okresu stal nejdražší trh v zemi. V řadě případů jde hlavně o dohánění z velmi nízké základny. A právě to je pro správné čtení čísel klíčové.

Co si z článku odnést

Nejvyšší desetiletý růst nabídkových cen bytů vykázal Chomutov, kde cena stoupla z 6 383 Kč/m² na 41 026 Kč/m², tedy o 542,7 %.
Za posledních 5 let vedly Teplice s růstem o 149,6 %, následované Mostem a Karvinou.
Most patří mezi nejvýraznější příběhy posledního roku, což ukazuje, že růst levnějších trhů neskončil.
Jde o nabídkové ceny, nikoli realizované ceny z kupních smluv, takže různé statistiky se mohou lišit.
Nejrychleji rostoucí okresy nejsou automaticky nejdražší, protože vysoká procenta často vycházejí z velmi nízké výchozí ceny.
Růst regionálních trhů zapadá do širšího oživení, které podpořil i silnější hypoteční trh a vzestupná fáze realitního cyklu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Český bytový trh se rozjel různým tempem

Mluvit o jednom českém bytovém trhu je dnes čím dál větší zkratka. V jednotlivých okresech se totiž liší nejen absolutní cenová úroveň, ale i tempo zdražování. Některé trhy rostly v poslední dekádě pozvolněji, jiné naopak skokově doháněly zbytek republiky. Právě v levnějších regionech se proto objevují nejvyšší procentní nárůsty, které na první pohled působí dramatičtěji než vývoj ve velkých městech.

Typickým příkladem jsou severní Čechy. Okresy jako Chomutov, Most nebo Teplice začínaly v roce 2016 na cenových hladinách kolem 6 až 7 tisíc korun za metr čtvereční. Dnes se pohybují zhruba mezi 39 a 41 tisíci korun za metr. To je obrovský posun, ale pořád jde o úroveň, která zůstává pod celostátním průměrem nabídkových cen bytů.

Dostupnost se liší podle regionu

,,Kdo sleduje jen republiku jako celek, může snadno přehlédnout, že dostupnost bydlení se mění velmi odlišně podle regionu. Pro kupujícího není rozhodující jen to, že byty zdražují, ale jak rychle zdražují právě tam, kde chce nebo potřebuje bydlet”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

„Kdo sleduje jen republiku jako celek, může snadno přehlédnout, že dostupnost bydlení se mění velmi odlišně podle regionu. Pro kupujícího není rozhodující jen to, že byty zdražují, ale jak rychle zdražují právě tam, kde chce nebo potřebuje bydlet,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Desetileté srovnání vyhrál Chomutov před Mostem a Teplicemi

V desetiletém horizontu od února 2016 do února 2026 se na první místo dostal Chomutov. Nabídková cena bytů tam vzrostla z 6 383 Kč za metr čtvereční na 41 026 Kč za metr čtvereční. To znamená růst o 542,7 %, tedy nejvyšší relativní zdražení mezi všemi okresy v Česku.

Hned za Chomutovem následoval Most, kde cena stoupla z 6 232 Kč/m² na 38 795 Kč/m², což představuje růst o 522,5 %. Třetí skončily Teplice s posunem z 6 771 Kč/m² na 40 937 Kč/m² neboli o 504,6 %. Už tahle trojice dobře ukazuje, že mapu nejrychleji rostoucích trhů nepíšou jen tradičně silné metropole.

Srovnejte si hypotéky na bydlení

Důležité ale je číst tato čísla ve správném kontextu. Chomutov sice za deset let vyhrál, neznamená to však, že dnes patří mezi nejdražší okresy v republice. Znamená to především to, že vyrostl z mimořádně nízké cenové základny, která byla před deseti lety v českém srovnání výjimečná. Právě proto tam procenta vypadají tak výrazně.

Nejvyšší procentní růst cen často nevypovídá o nejdražším trhu, ale o tom, že lokalita vycházela z velmi nízké cenové základny.

Za pozornost stojí i to, že nejde o izolovaný příběh jednoho kraje. V širší špičce desetiletého růstu se objevují také Bruntál, Jablonec nad Nisou, Příbram, Prachatice, Ostrava-město nebo Tábor. Sever Čech je sice nejviditelnější, ale rozhodně není jediným regionem, kde levnější trhy doháněly zbytek země.

Pětiletý pohled mění pořadí a do čela posouvá Teplice

Když se z dlouhé dekády přesuneme na posledních pět let, pořadí se částečně promění. Od února 2021 do února 2026 vedly Teplice, kde nabídková cena bytů vzrostla z 16 402 Kč/m² na 40 937 Kč/m². To odpovídá pětiletému růstu o 149,6 %.

Druhé místo držel Most s růstem o 142,7 %, když se posunul z 15 987 Kč/m² na 38 795 Kč/m². Třetí byla Karviná, kde ceny vzrostly ze 17 063 Kč/m² na 40 616 Kč/m², tedy o 138 %. Chomutov se v pětiletém horizontu zařadil těsně za ně s růstem o 131,4 %.

Toto srovnání je důležité, protože ukazuje, že tržní dynamika není statická. Desetiletý vítěz nemusí automaticky vést i ve střednědobém horizontu. Některé okresy zrychlují později, jiné naopak část růstu odehrály dřív. Pětiletá data potvrzují, že sever Čech a část Moravskoslezského kraje patří i v novější etapě trhu mezi oblasti s nejrychlejším cenovým doháněním.

Rychlý růst mění dostupnost

,,Pro domácnosti je podstatné sledovat nejen cenu bytu, ale i rychlost, jakou se lokalita mění. Kdo kupuje v regionu s prudkým růstem, musí počítat s tím, že okno relativní dostupnosti se může zavírat rychleji, než naznačuje celostátní průměr”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Most patří k nejvýraznějším příběhům posledního roku

Vedle desetiletého a pětiletého srovnání poutá pozornost i posledních 12 měsíců. Právě tady se do popředí dostává Most, který patří mezi nejvýraznější meziroční překvapení. Je to důležitý signál, protože ukazuje, že v některých levnějších okresech nejde jen o doznívající efekt dohánění z minulých let, ale také o čerstvou dynamiku.

Meziroční růst v levnějších okresech naznačuje, že cenové dohánění nemusí být jen dozvukem minulosti, ale i pokračujícím trendem.

U meziročních pohybů je přitom potřeba zachovat větší opatrnost než u delších období. V menších trzích se silněji projeví skladba nabídky, tedy například to, zda se v daném měsíci objevilo více větších bytů, novostaveb nebo kvalitně rekonstruovaných jednotek. Přesto platí, že Most letos zaujímá v rámci republikového srovnání mimořádně viditelné místo.

Právě meziroční vývoj napovídá, jestli se trend už vyčerpal, nebo dál pokračuje. A v tomto směru je podstatné, že levnější okresy v posledním roce nepůsobí jako trhy, které by se po předchozím růstu zastavily. Spíš naopak. Ukazují, že tlak na ceny může přetrvávat i ve chvíli, kdy se celorepublikově mluví o rekordních úrovních.

Proč nejrychleji rostly právě levnější okresy

První a nejdůležitější vysvětlení je efekt nízké základny. Pokud byt v roce 2016 stál kolem 6 tisíc korun za metr a dnes stojí okolo 40 tisíc, procentní růst bude extrémní. V dražších městech by stejně vysoký procentní nárůst znamenal mnohem vyšší absolutní skok. Proto nelze srovnávat jen procenta bez uvedení výchozí a aktuální ceny.

Roli hraje i širší oživení trhu. Hypoteční financování v roce 2025 výrazně zesílilo, když objem nových hypoték dosáhl 321 miliard korun a šlo o druhý nejsilnější rok v historii. Začátek roku 2026 na to navázal silnou aktivitou. Jakmile se obnovuje úvěrová poptávka, část zájemců hledá cenově dostupnější alternativy mimo nejdražší centra. A právě to může podporovat regiony, které byly dlouho na okraji zájmu.

Silnější hypoteční trh a návrat poptávky často pomáhají právě regionům, které byly dříve považovány za dostupnější alternativu k velkým městům.

Do stejného obrazu zapadá i pohled centrální banky, která český realitní trh v roce 2025 popisovala jako trh ve vzestupné fázi cyklu. Jinými slovy, růst cen v okresech jako Most, Chomutov nebo Teplice není potřeba vnímat jako náhodný výstřel. Spíš jde o součást prostředí, v němž se zvedala poptávka po bydlení a trh jako celek znovu nabíral tempo.

Nejrychlejší růst neznamená nejdražší byty

To je možná nejdůležitější věta celého tématu. Chomutov, Most ani Teplice dnes nepatří mezi nejdražší bytové trhy v Česku. Přesto právě tam vycházejí nejvyšší procentní nárůsty. Relativní růst a absolutní cenová úroveň jsou dvě různé věci a při čtení statistik je nelze zaměňovat.

Dobře to ukazuje i celostátní průměr nabídkových cen bytů. Ten se podle aktuálního srovnání posunul z přibližně 28 457 Kč/m² v únoru 2016 na zhruba 95 296 Kč/m² v únoru 2026. Už na konci roku 2025 přitom trh evidoval rekord kolem 94 225 Kč/m². Oproti tomu ceny kolem 39 až 41 tisíc korun za metr v severočeských okresech vypadají i po místním boomu stále relativně nízko.

To ale neznamená, že by růst nebyl pro místní domácnosti problém. Právě naopak. V regionech s nižšími příjmy může i nižší absolutní cena představovat výraznou zátěž, pokud roste rychle. Pro obyvatele tak bývá rozhodující spíš poměr ceny bydlení k příjmům než samotné srovnání s Prahou.

„V realitách často platí, že titulky vyzdvihnou vítěze růstu, ale kupující by měl sledovat hlavně to, co si za své peníze skutečně pořídí a jak stabilní je daný trh. Vysoké procento zdražení ještě neříká, že lokalita cenově dohnala velká města,“ doplňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Jak správně číst data o cenách bydlení

U realitních statistik je zásadní metodika. V tomto případě jde o nabídkové ceny bytů za metr čtvereční, tedy o ceny, za které jsou nemovitosti uváděny na trhu. Nejde o realizované ceny z uzavřených obchodů. Právě proto se tato data mohou lišit od čísel publikovaných Českým statistickým úřadem nebo od jiných analytických výstupů.

Rozdíl není chyba, ale přirozený důsledek odlišného způsobu měření. Nabídkové ceny rychleji reagují na aktuální náladu trhu a dobře se hodí pro sledování okresních žebříčků i krátkodobé dynamiky. Realizované ceny naopak přesněji zachycují to, za kolik se opravdu prodalo. Kdo čte různé analýzy vedle sebe, měl by si proto vždy ověřit, o jaký typ dat jde.

Jak číst realitní statistiky správně

Vždy sledujte, zda jde o nabídkové, nebo realizované ceny.
Vedle procentního růstu si porovnejte i výchozí a aktuální cenu za m².
U menších okresů počítejte s tím, že vývoj může ovlivnit i skladba nabídky.

Co regionální zdražování znamená pro kupující a investory

Pro kupující je hlavní zpráva jednoduchá. Dříve levnější regiony už nelze automaticky považovat za stabilně levné. Pokud některý okres několik let po sobě roste rychleji než zbytek trhu, může se jeho cenová dostupnost měnit překvapivě rychle. To platí zejména pro zájemce, kteří nákup odkládají s tím, že mimo velká města zůstane bydlení levné i za pár let.

Pro investory je situace složitější. Rychlý růst může být signálem pokračujícího dohánění, ale zároveň zvyšuje nároky na pečlivé posouzení lokality. Okresní data sama o sobě nestačí. V rámci jednoho okresu se mohou výrazně lišit jednotlivá města, čtvrti i typy bytů. To, že okres patří mezi republikové vítěze, ještě neznamená stejně silný potenciál v každé konkrétní adrese.

Stejně podstatné jsou dopady na obce a místní obyvatele. Rychlé zdražování mění strukturu poptávky, tlak na nájemní bydlení i očekávání prodávajících. V regionech, které byly dlouho vnímány jako levné, se tak může během několika let proměnit celý obraz místního trhu s bydlením.