Nájemné ve finále roku opět stouplo, tahounem byly menší byty. Praha udává laťku, Ostrava překvapila dynamikou
5 min. čtení
Redaktor Banky.cz
Meziroční srovnání nájmů za 4. čtvrtletí 2025 potvrzuje pokračující růst, nejviditelněji u bytů 1+kk a 2+kk. Praha si připsala přibližně 7–13 %, Brno se pohybovalo mezi stagnací a dvoucifernými skoky u vybraných dispozic a Ostrava zaujala nejvyšší dynamikou u novějších menších bytů. Data společnosti UlovDomov.cz zároveň ukazují, že v mezikvartálním pohledu trh po podzimu trochu vydechl – hlavně proto, že studentská poptávka už nepřikládala pod kotel. Pro nájemníky to znamená pečlivější rozpočtování a rychlejší rozhodování, pro pronajímatele jasný signál, že tržní potenciál menších jednotek zůstává nadprůměrný.
Meziroční srovnání nájmů za 4. čtvrtletí 2025 potvrzuje pokračující růst, nejviditelněji u bytů 1+kk a 2+kk. Praha si připsala přibližně 7–13 %, Brno se pohybovalo mezi stagnací a dvoucifernými skoky u vybraných dispozic a Ostrava zaujala nejvyšší dynamikou u novějších menších bytů. Data společnosti UlovDomov.cz zároveň ukazují, že v mezikvartálním pohledu trh po podzimu trochu vydechl – hlavně kvůli tomu, že studentská poptávka už nepřikládala pod kotel.
Pro nájemníky to znamená pečlivější rozpočtování a rychlejší rozhodování. Pro pronajímatele naopak jasný signál: tržní potenciál menších jednotek zůstává nadprůměrný. V kombinaci s nižší inflací a uvolněnější měnovou politikou ČNB může být začátek roku 2026 ve znamení stabilnějšího tempa. Na plošné zlevňování to ale zatím nevypadá.
Co si z článku odnést
- Nájemné ve 4Q 2025 rostlo meziročně nejvíce u 1+kk a 2+kk, Praha přidala zhruba 7–13 % a zůstává referencí pro další vývoj.
- Ostrava zaznamenala dvouciferné nárůsty u 2+kk a 3+kk, naopak tradiční 1+1, 2+1 a 3+1 zlevnily.
- V Praze se 2+kk pronajímá kolem 23 800 Kč, v Brně okolo 20 000 Kč, v Ostravě 15 290 Kč; 1+kk od 9 860 Kč (Ostrava) do 17 700 Kč (Praha).
- Kvartálně malé byty převážně stagnovaly. Po podzimním vrcholu taženém studenty přišla spíše korekce u větších dispozic.
- Makro kulisa je smířlivější: repo sazba ČNB 3,50 %, inflace 2,10 %, Swiss Life Hypoindex 4,94 %. Očekávání to stabilizuje, nájmy to ale plošně dolů netlačí.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Kde nájmy přidaly nejvíce
Praha potvrdila roli referenčního trhu: mediánové nájemné 2+kk kolem 23 805 Kč a 1+kk přibližně 17 701 Kč znamená meziroční růst o 11 % u 2+kk a 13 % u 1+kk. U větších dispozic vidíme posun na úrovni +9 až +11 %, přičemž 3+kk se v hlavním městě pohybuje okolo 34 349 Kč. Vzhledem k poptávkovému tlaku se z Prahy stává „benchmark“ nejen cenový, ale i trendový: co se projeví tady, obvykle s odstupem doputuje i do regionů.
Brno nabízí střídmější obraz. 1+kk a 1+1 víceméně stagnují, zatímco 2+1 a 2+kk meziročně poskočily o 16–17 % a 3+kk o 17 %, s mediánem 26 324 Kč. U 2+kk se nájemné ustálilo okolo 20 007 Kč. Vývoj potvrzuje, že druhé největší město si drží poptávku po středních dispozicích, jen bez pražského napětí napříč celým spektrem.
Praha zůstává cenovým i trendovým benchmarkem, jehož vývoj s odstupem kopírují regionální nájemní trhy.
Ostrava byla v závěru roku nejživější. Modernější 2+kk a 3+kk zdražily shodně o 14 % kvartálně a meziročně o 17 %, respektive 22 %. Současně však tradiční 3+1 zlevnily meziročně o 9 %, což podtrhuje dvourychlostní trh: starší dispoziční řešení drží cenu hůř než kompaktní novější jednotky. Základní hladina přitom zůstává relativně dostupná: 1+kk průměrně 9 858 Kč, 2+kk 15 290 Kč, 3+kk 22 495 Kč.
Plzeň a Olomouc pokračují pod republikovým průměrem, ale i tady se menší dispozice zdražují svižněji než velké byty. V Olomouci se 1+kk pohybuje okolo 12 161 Kč, 2+kk 16 514 Kč a 3+kk 20 317 Kč, přičemž meziročně je patrný růst menších dispozic a minimální změna u 3+kk. Plzeň drží 2+kk na 14 370 Kč s jen zanedbatelnou meziroční změnou, zato 1+kk +13 %.
„Menší a dobře dispozičně řešené jednotky dlouhodobě vykazují nejnižší míru neobsazenosti. V regionech navíc vidíme, že kvalitnější 1+kk a 2+kk přitahují nájemníky ze starších velkých bytů, které nejsou energeticky ani technicky konkurenceschopné,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.
Menší, kvalitně řešené byty mají dlouhodobě nejnižší neobsazenost a v regionech přetahují nájemníky ze starších, energeticky náročnějších bytů.
Kvartální dynamika a role studentské poptávky
V mezikvartálním pohledu čtvrtý kvartál spíš „povolil páru“. Pražské 1+kk +2 % q/q, ale u 2+kk −3 % a u 3+kk −7 % q/q. V Brně malé a střední byty převážně stagnovaly, 3+kk +3 % q/q díky selektivní poptávce po lepší kvalitě. Ostrava byla výjimkou: 2+kk i 3+kk +14 % q/q, zatímco tradiční 1+1, 2+1 a 3+1 klesaly o 2–7 % q/q. Plzeň vykázala korekci u 2+kk −10 % q/q, ale 3+1 +7 % q/q. Olomouc držela stabilitu s menšími odchylkami. Tyto posuny dobře zapadají do cyklu, kdy po silném září a říjnu (nájezdy studentů) přichází v listopadu a prosinci korekce u větších a dražších dispozic.
V součtu se potvrzuje, že cenotvorba je jemnější nástroj u větších bytů, kde nájemníci citlivěji reagují na absolutní výši nájmu a energie. Naopak u 1+kk a 2+kk se dál projevuje strukturální nedostatek dostupného nájemního bydlení v blízkosti center a univerzit. Jednoduše řečeno: malý byt se shání snadno, malý byt za rozumné peníze už podstatně hůř.
Spočítejte si orientační splátku hypotéky
Proč rostou hlavně menší byty
Klíčem je poptávkový mix: jednotlivci, páry a studenti vyhledávají menší dispozice, které dnes vycházejí relativně lépe i při vyšší cenové hladině energií. Trh je navíc „podpořen“ horší dostupností vlastního bydlení, byť hypoteční sazby dál klesají. Aktuálně zveřejněný Swiss Life Hypoindex na úrovni 4,94 % a pokračující trend nižší inflace (2,10 %) spolu s repo sazbou ČNB 3,50 % snižují tlak na peněženky, ale rozdíl mezi nájmem a splátkou hypotéky v centrech měst zůstává vysoký – hlavně kvůli cenám nemovitostí.
Hodně dělá i nabídka. Novostavby a kvalitní rekonstrukce se v nájemním segmentu lépe „prodávají“, protože zvyšují ochotu platit za komfort a úspory v provozu. To vysvětluje, proč modernější 2+kk v Ostravě přidaly dvouciferně, zatímco starší 3+1 zlevňovaly. Podobně čitelný trend je i v Brně u 2+kk a 3+kk.
,,Domácnosti s průměrnými příjmy pečlivěji počítají, zda se jim v roce 2026 vyplatí nájem, nebo hypotéka. I přes klesající sazby ale zůstávají vstupní náklady na koupi vysoké a bez vlastních zdrojů většina lidí volí nájem u menších, energeticky úsporných bytů.”
„Domácnosti s průměrnými příjmy už pozorněji počítají, zda se jim v roce 2026 vyplatí nájem, nebo hypotéka. I přes ochlazující se sazby ale platí, že vstupní náklady na koupi jsou pořád vysoké. Kdo nemá vlastní zdroje, typicky volí nájem s důrazem na menší dispozici a energetickou úspornost,“ komentuje Petr Jermář, finanční expert portálu Banky.cz.
Jak s daty pracovat v praxi: nájemníci a pronajímatelé
Pro nájemníky je klíčové srovnávat nejen výši nájmu, ale i reálné měsíční náklady včetně energií, internetu, pojištění domácnosti a dopravy. Kvalitnější menší byt blíže centru může v součtu vyjít levněji než větší jednotka na periferii – zvlášť když do toho započtete dojíždění. Pronajímatelé by měli sledovat nejen město, ale i mikro-lokalitu a typy dispozic, které se v ní točí nejrychleji. Rychlost obsazení a fluktuace nájemníků jsou dnes stejně důležité metriky jako dosažené nájemné.
- Pracujte s mediány místo průměrů a sledujte dispozice odděleně podle stáří a stavu bytu, rozdíly jsou tržně významné.
- Ověřujte cenové kotvy přes kvalitní inzerci a databáze, například reality od Swiss Life Select na Swiss Life Reality.
- Zvažte celkové náklady na bydlení, nejen „holý nájem“, a zahrňte plánované zvýšení poplatků SVJ či energií.
- Vyhodnoťte, zda se vám při aktuálních sazbách už vyplatí hypotéka – k prvnímu výpočtu použijte hypoteční kalkulačku.
- Při vyjednávání argumentujte kvalitou nájemníka, délkou nájmu a ochotou k drobným závazkům, které snižují riziko pronajímatele.
- Mějte dokumentaci v pořádku: revize spotřebičů, předávací protokol s fotodokumentací a jasné vyúčtování služeb zvyšují důvěru a zrychlují dohodu.
,,Vyjednávání o nájemném by mělo stát na datech, ne na emocích. Kdo přijde s transparentním rozpočtem, referencemi a porovnáním relevantních nabídek, obvykle dosáhne lepších podmínek, ať už jde o slevu, nebo o úpravy bytu, a může si připravit i scénář budoucího přechodu na hypotéku.”
„Vyjednávání o nájemném není o emocích, ale o datech. Kdo přijde s transparentním rozpočtem, referencemi a srovnáním relevantních nabídek, dosahuje lepších podmínek – ať už jde o slevu, nebo o úpravy bytu. V prostředí pomaleji klesajících sazeb dává smysl mít připraven i scénář pro budoucí přechod na hypotéku,“ dodává Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
V prostředí nižší inflace a uvolňující se měnové politiky se rozdíl mezi nájmem a splátkou hypotéky zmenšuje pomaleji, než by odpovídalo očekávání domácností.
Co čekat v prvním pololetí 2026
Vyhlídky jsou opatrně stabilizační. Nižší inflace a repo sazba na 3,50 % zlepšují kreditní podmínky a přes Swiss Life Hypoindex na 4,94 % lze čekat postupné uvolňování hypotečního trhu. To může v metropolích zbrzdit růst nájmů u větších dispozic, kde část poptávky začne víc uvažovat o koupi. U menších bytů 1+kk a 2+kk však strukturální nedostatek pravděpodobně přetrvá – zejména v Praze, Brně a univerzitních městech.
Regionálně lze čekat pokračování „dvourychlostního“ trendu, který ukázala Ostrava: modernější menší dispozice si podrží prémii, starší a hůře řešené byty budou cenově pružnější. Výraznější odchylky mohou nastat v blízkosti velkých projektů, kancelářských hubů nebo kampusů, kde se poptávka umí rychle přeskupit.
Jestli se dočkáme plošnějšího zvolnění, ukážou až jarní čísla s plným efektem nových fixací hypoték a sezónnosti. Aktuální data ale mluví poměrně jasně: nájemné u 1+kk a 2+kk zůstává pod tlakem, Praha drží cenové vedení a regiony přebírají trendy selektivně podle kvality a dispozic. Chcete být o krok napřed? Srovnávejte lokální mediány, sledujte obrat v inzerci a průběžně si přepočítávejte vlastní scénáře „nájem versus koupě“ – ideálně s pomocí kvalitních nástrojů a relevantních realitních dat.